I. La mise en demeure du preneur défaillant : le commandement de payer et la clause résolutoire
A. Le commandement de payer : l’exigence d’une créance certaine et la contestation de son bien-fondé
Le commandement de payer constitue l’instrument initial du recouvrement des loyers impayés dans le bail commercial. Toute clause insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ainsi que le prévoit désormais l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois dans lequel le preneur peut régulariser sa situation. La validité de l’acte suppose toutefois que la créance dont le paiement est réclamé soit établie dans son existence comme dans son montant.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 4 juin 2026, la portée de cette exigence dans le cadre de la procédure de référé. Saisie d’une demande de provision fondée sur des arriérés de loyers et de charges, la cour d’appel avait constaté l’acquisition des clauses résolutoires en se bornant à relever que la locataire n’avait jamais contesté les rubriques de charges litigieuses, telles que le « palier sur loyer » ou le « fonds marketing ». La Cour de cassation a cassé cette décision en jugeant qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, l’absence de contestation antérieure ne suppléant pas cette preuve (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, courdecassation.fr). En conséquence, le créancier qui poursuit le recouvrement de provisions pour charges doit rapporter la preuve de la réalité des dépenses imputées, conformément aux principes de l’article 2224 du code civil et de la charge de la preuve.
La détermination du périmètre de la créance locative conditionne ainsi la validité du commandement de payer. Le bailleur qui réclame des provisions pour charges doit conserver les pièces justificatives des dépenses engagées et les communiquer au preneur sur demande, à défaut de quoi sa créance est contestable. En conséquence, la pratique d’un décompte précis, distinguant les loyers, les charges et les taxes, constitue un préalable indispensable à la délivrance d’un acte efficace. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme que l’absence de justification des postes imputés prive le bailleur du bénéfice de la provision sollicitée, quand bien même le preneur n’aurait pas élevé de contestation précise.
Le recours au juge des référés constitue, par ailleurs, une voie privilégiée pour le bailleur en quête de provision sur arriérés. En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La délivrance préalable d’un commandement de payer, la production des baux et des relevés de compte, ainsi que l’absence de contestation sérieuse sur le quantum, permettent d’obtenir rapidement une condamnation provisionnelle. Or, la circonstance que le preneur émette des protestations et réserves ne suffit pas à caractériser une contestation sérieuse, dès lors que celles-ci ne sont assorties d’aucun élément probant.
Le commandement peut également être contesté lorsqu’il se fonde sur une interprétation erronée des stipulations du bail. La troisième chambre civile a ainsi examiné, dans un arrêt du 10 avril 2025, la régularité d’un commandement visant la clause résolutoire pour manquement à une clause de destination, le preneur exerçant une activité de réparation de véhicules non expressément autorisée par le bail. La cour d’appel avait retenu que la bailleresse n’avait pas renoncé, par son silence pendant plusieurs années, à se prévaloir de la clause de destination, dès lors que la renonciation exige des actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, courdecassation.fr). Or, la contestation d’un commandement fondé sur une clause résolutoire peut suspendre l’acquisition de la résiliation lorsqu’elle est sérieuse. A cet égard, la Cour a également admis, dans cette même affaire, le principe d’une clause d’intérêts de retard conventionnelle, stipulée au taux mensuel de un pour cent, sans qu’il soit nécessaire d’adresser une mise en demeure préalable.
B. L’acquisition de la clause résolutoire et ses limites en cas de procédure collective du preneur
Lorsque le commandement demeure infructueux pendant un mois, la clause résolutoire produit ses effets et le bail se trouve résilié de plein droit. Le bailleur peut alors poursuivre l’expulsion du preneur et le paiement des arriérés. La jurisprudence de la troisième chambre civile a toutefois enfermé ce mécanisme dans des limites procédurales strictes, particulièrement lorsqu’une procédure collective est ouverte à l’égard du locataire.
Par un arrêt de section du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, courdecassation.fr). La cour d’appel avait, en l’espèce, constaté l’acquisition des clauses résolutoires au seul motif que les causes des commandements n’avaient pas été réglées, alors que la liquidation judiciaire de la locataire était intervenue en cours d’instance d’appel. En statuant ainsi, elle avait méconnu la règle selon laquelle l’acquisition de la clause résolutoire antérieure à l’ouverture de la procédure doit être consacrée par une décision passée en force de chose jugée avant cette date.
Cette solution protège le preneur en difficulté en privant d’effet les commandements dont l’acquisition n’est pas encore judiciairement constatée à la date du jugement d’ouverture. Dès lors, le bailleur diligent doit, face à un preneur manifestement en cessation des paiements, rechercher la constatation rapide de la résiliation afin de sécuriser sa créance. A cet égard, la réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a renforcé le contrôle judiciaire en subordonnant la suspension des effets de la clause résolutoire, pour non-paiement des loyers, à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, ainsi que le prévoit l’article L. 145-41 du code de commerce.
Le preneur qui sollicite des délais de paiement doit ainsi démontrer sa capacité à apurer la dette dans les conditions fixées par le juge. La suspension des effets de la clause résolutoire, désormais conditionnée à la reprise du versement intégral du loyer courant, suppose une présentation rigoureuse de la situation financière du preneur. En conséquence, le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement la viabilité du plan de règlement proposé, à la lumière des éléments comptables produits. La jurisprudence antérieure admettait déjà que le paiement intégral des causes du commandement avant l’expiration du délai légal empêchait l’acquisition de la clause résolutoire, peu important que le paiement émane du preneur ou d’un tiers pour son compte. La réforme de 2026 n’a pas remis en cause cette solution, qui demeure un instrument essentiel de la sauvegarde du bail.
L’articulation entre la clause résolutoire et la procédure de référé mérite, en outre, une attention particulière. Le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire lorsque les conditions légales sont réunies, sans pouvoir en suspendre les effets en l’absence de demande présentée dans les formes de l’article 1343-5 du code civil. Or, la constatation de la résiliation en référé produit des effets immédiats, le preneur devenant redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation. Dès lors, la stratégie procédurale du bailleur doit distinguer la constatation rapide de la résiliation, qui protège sa créance, et la demande provisionnelle, qui sécurise son recouvrement.
La question de la charge de la preuve du paiement présente, par ailleurs, une importance pratique considérable dans le contentieux du recouvrement. Le preneur qui conteste le montant des arriérés doit établir les paiements qu’il prétend avoir effectués. Or, la jurisprudence admet que le paiement se prouve par tout moyen, conformément à l’article 1342-4 du code civil, ce qui inclut les relevés de compte, les quittances et les virements bancaires. L’absence de justification des sommes réclamées par le bailleur constitue, en revanche, un obstacle à la condamnation du preneur, ainsi que l’a rappelé l’arrêt précité du 4 juin 2026.
II. Le recouvrement des arriérés de loyers : la prescription quinquennale et l’imputation des paiements partiels
A. Le délai quinquennal de l’action en paiement et ses causes d’interruption
Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes, en vertu de l’article L. 110-4 du code de commerce. Le loyer commercial, qui constitue une obligation née à l’occasion du commerce, est donc soumis à ce délai quinquennal. Le bailleur ne peut ainsi obtenir le recouvrement des arriérés de loyer échus plus de cinq ans avant la date de sa demande en justice, sauf interruption de la prescription.
La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 25 avril 2024, le régime de cette prescription et de son interruption. Saisie d’une action en paiement d’arriérés de loyers intentée par le bailleur, la cour d’appel avait jugé que la prescription de cette action n’avait pu commencer à courir qu’à compter de l’arrêt qui avait rejeté l’action en nullité du bail, au motif que ce litige avait une incidence sur les loyers. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article L. 110-4 du code de commerce et de l’article 2241 du code civil, en jugeant que l’interruption de la prescription, qui ne profite qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif, ne peut s’étendre d’une action à une autre (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). En effet, l’action en nullité du bail intentée par la locataire était sans incidence sur la prescription de l’action en paiement des loyers, dès lors que les deux actions ne tendaient pas à un seul et même but.
Cette solution commande une vigilance particulière du bailleur, qui ne peut se reposer sur les actions antérieures relatives à la validité du bail pour interrompre la prescription de sa créance locative. Or, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, ainsi que le prévoit l’article 2241 du code civil. La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt également le délai, conformément à l’article 2240 du code civil. Le bailleur dispose ainsi de plusieurs instruments interruptifs, dont la mise en œuvre doit être documentée avec soin.
La même exigence de détermination du point de départ s’applique aux actions du bailleur relatives à l’exécution du bail. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 16 avril 2026, que l’action du bailleur tendant à la réalisation de travaux de mise en conformité, engagée plus de quatorze ans après la réception desdits travaux, était prescrite, dès lors que la bailleresse avait disposé des moyens de vérifier la réalité et la conformité des travaux réalisés par sa locataire (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-22.152, courdecassation.fr). Le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, en application de l’article 2224 du code civil.
La prescription quinquennale ne s’applique pas seulement à l’action en paiement des loyers, mais également aux actions accessoires relatives aux pénalités de retard et aux intérêts conventionnels. La créance d’intérêts suit le sort de la créance principale, chaque échéance d’intérêt étant soumise à son propre délai de prescription. A cet égard, le bailleur doit être vigilant : la simple inscription des sommes au compte du preneur ne constitue ni une reconnaissance interruptive au sens de l’article 2240 du code civil, ni un acte d’exécution permettant de faire courir un nouveau délai. Seuls des actes émanant du preneur, reconnaissant expressément le droit du bailleur, ou une demande en justice régulière, interrompent utilement la prescription.
La jurisprudence de la troisième chambre civile enseigne, en outre, que l’interruption de la prescription ne profite qu’à celui qui a réalisé l’acte interruptif. Un commandement de payer délivré par un bailleur non titulaire de la créance, ou une action en référé abandonnée, ne sauraient interrompre la prescription au profit du véritable créancier. En conséquence, la cession de créance locative ou le changement de bailleur imposent de renouveler les actes interruptifs au nom du nouveau titulaire du droit. Cette exigence d’identification du créancier, rappelée par l’arrêt du 25 avril 2024, conditionne l’efficacité du recouvrement et doit être anticipée lors de toute mutation du patrimoine immobilier.
B. L’imputation des paiements partiels du preneur et le sort des sommes versées
Le preneur en difficulté procède fréquemment à des règlements partiels qui soulèvent la délicate question de leur imputation entre les différentes échéances de loyers impayés. La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 12 février 2026, les règles applicables en la matière. En l’absence d’une manifestation de volonté du débiteur et en présence de plusieurs dettes de même nature, l’imputation doit se faire sur la dette la plus ancienne, conformément aux anciens articles 1253 et 1256 du code civil dans leur rédaction applicable au litige (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 22-23.221, courdecassation.fr).
En l’espèce, des locataires qui avaient cessé tout paiement pendant près de deux ans avaient ensuite versé mensuellement une somme de 425 euros, sans préciser l’échéance ainsi réglée. La cour d’appel a retenu que ces versements avaient régularisé les termes impayés antérieurs, le preneur ne prouvant pas avoir manifesté sa volonté d’imputer ses paiements sur l’échéance du mois courant. La Cour de cassation a validé ce raisonnement, soulignant que le simple constat de règlements partiels mensuels ne suffit pas à établir une volonté non équivoque d’imputation sur les échéances correspondantes. Cette solution, qui joue en faveur du bailleur, lui permet de voir les paiements partiels affectés aux dettes les plus anciennes, retardant d’autant la prescription des créances récentes.
La qualité pour agir en paiement des loyers soulève, par ailleurs, une question distincte lorsque le local a fait l’objet d’une sous-location ou d’une mutation. Dans l’arrêt du 25 avril 2024 précité, la Cour de cassation a jugé que la société qui, avant d’en devenir propriétaire, avait sous-loué les locaux à une société, avait qualité pour agir en paiement des sous-loyers, quand bien même la sous-location irrégulière serait inopposable au propriétaire (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). Les sous-loyers constituent en effet des fruits civils que le locataire principal peut réclamer tant qu’il conserve la jouissance paisible des lieux. Dès lors, la qualité pour agir en recouvrement doit être appréciée au regard du rapport locatif existant, et non de la seule propriété des murs.
Enfin, lorsque le bail a pris fin et que le preneur se maintient dans les lieux, l’indemnité d’occupation se substitue au loyer et obéit au même régime de prescription. La troisième chambre civile a été conduite, dans un arrêt du 5 mars 2026, à rappeler que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée pour la première fois en cause d’appel est une demande nouvelle, irrecevable en application de l’article 835 du code de procédure civile et des règles gouvernant l’effet dévolutif (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-23.489, courdecassation.fr). Cette décision souligne la rigueur procédurale qui entoure le recouvrement des créances locatives, tant dans son fondement que dans ses modalités d’exercice.
Le régime de l’indemnité d’occupation mérite, à cet égard, une attention particulière. L’indemnité d’occupation, qui compense la jouissance des lieux après l’extinction du bail, est due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des locaux. Or, son montant, librement fixé par le juge, est généralement égal au loyer augmenté des charges, afin de tenir compte de la précarité de l’occupation. La demande de provision sur cette indemnité peut être formée en référé, dès lors que son principe n’est pas sérieusement contestable. En conséquence, le bailleur qui a obtenu la constatation de la résiliation doit veiller à actualiser son décompte jusqu’à la restitution des clés, l’indemnité d’occupation se prescrivant au fur et à mesure de son échéance.
La question de la qualité pour agir, centrale dans le contentieux du recouvrement, doit enfin être appréciée à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Le bailleur, titulaire de la créance locative, a seul qualité pour réclamer les loyers et les charges ; le nu-propriétaire ne peut agir qu’avec le concours de l’usufruitier, sauf disposition contraire du bail. Par ailleurs, le locataire principal conserve qualité pour agir en paiement des sous-loyers à l’égard du sous-locataire, ainsi que l’a rappelé l’arrêt du 25 avril 2024, la sous-location produisant tous ses effets entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 22-23.291, courdecassation.fr). Dès lors, la détermination du créancier légitime conditionne la recevabilité de l’action et la validité des actes interruptifs de prescription.
Conclusion
Le recouvrement des loyers impayés dans le bail commercial s’inscrit dans un cadre juridique dont la troisième chambre civile a précisé les contours entre 2023 et 2026. Le commandement de payer, préalable obligatoire à l’acquisition de la clause résolutoire, suppose une créance certaine dans son existence et dans son montant, dont la preuve incombe au bailleur. La prescription quinquennale de l’action en paiement, fondée sur l’article L. 110-4 du code de commerce, ne peut être interrompue que par des actes spécifiques, la demande en justice ou la reconnaissance du droit du créancier, sans extension d’une action à l’autre. L’imputation des paiements partiels sur la dette la plus ancienne, en l’absence de volonté contraire du débiteur, complète ce dispositif au bénéfice du bailleur. Or, la réforme du 26 mai 2026, en renforçant le contrôle judiciaire de la clause résolutoire, invite les parties à sécuriser leurs relations locatives par une documentation rigoureuse des créances et des paiements. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, assistent bailleurs et preneurs dans la conduite de ces procédures de recouvrement, depuis la délivrance du commandement jusqu’à la fixation des arriérés et des indemnités d’occupation.
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