I. Le champ d’application du droit de préférence du locataire commercial
A. La condition tenant à la nature du local vendu et la notification valant offre de vente
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, confère au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque son bailleur envisage de vendre les murs qu’il occupe (article L. 145-46-1 du code de commerce). Le texte précise que le propriétaire en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, et que « cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer, l’offre non acceptée dans ce délai devenant caduque. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin (courdecassation.fr), l’économie complète du dispositif, en soulignant que la notification doit reproduire les quatre premiers alinéas du texte et que, lorsque le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente.
Le champ d’application personnel et matériel du droit de préférence a fait l’objet d’une précision majeure par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 61 a inséré au sein de l’article L. 145-46-1 des définitions légales du local à usage commercial et du local à usage artisanal (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Cette définition légale consacre la jurisprudence que la troisième chambre civile avait dégagée pour délimiter la notion de local à usage industriel, laquelle demeure exclue du droit de préférence. Or, dans son arrêt du 29 juin 2023, pourvoi n° 22-16.034, publié au Bulletin (courdecassation.fr), la Cour de cassation a jugé que « au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». En l’espèce, une société fabriquant des éléments de construction en béton ne pouvait se prévaloir du droit de préférence, son activité de négoce étant seulement accessoire. La solution était fondée sur les travaux parlementaires de la loi du 18 juin 2014, dont deux amendements avaient exclu les locaux industriels du champ du droit susvisé, et sur les critères dégagés par le juge administratif en matière fiscale.
La question de l’application du droit de préférence dans le temps a également été tranchée par un arrêt du 29 février 2024, pourvoi n° 22-24.381 (courdecassation.fr), rendu à propos d’une promesse synallagmatique de vente conclue le 7 novembre 2014, soit antérieurement au 18 décembre 2014, date à laquelle le droit de préférence est devenu applicable aux cessions conclues postérieurement. La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « à la date de la promesse synallagmatique de vente, antérieure au 18 décembre 2014, date à laquelle l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’était pas applicable, la locataire n’était titulaire d’aucun droit légal de préférence, l’erreur du notaire n’ayant pu lui ouvrir un tel droit ». La condition accomplie ayant un effet rétroactif au jour de l’engagement, la vente était définitivement conclue à la date de la promesse, et la notification effectuée par erreur par le notaire au visa de l’article L. 145-46-1 était privée de tout effet. En conséquence, le locataire qui prétend exercer un droit dont il n’est pas titulaire peut voir sa demande rejetée, et même, selon les circonstances, être exposé à une demande indemnitaire de l’acquéreur, la Cour de cassation ayant toutefois censuré la condamnation pour procédure abusive faute de caractérisation d’une faute.
B. Les exceptions légales au droit de préférence
Le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce énumère les hypothèses dans lesquelles le droit de préférence du locataire ne s’applique pas (article L. 145-46-1 du code de commerce). Ces exceptions concernent la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé le contour de plusieurs de ces exceptions au cours des trois dernières années. Par deux arrêts jumeaux du 19 juin 2025, pourvois n° 23-17.604 et n° 23-19.292, tous deux publiés au Bulletin (courdecassation.fr et courdecassation.fr), la Cour de cassation a jugé que « cette exception au droit de préférence, prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial », et qu’« il en résulte que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». Dans la première espèce, la vente d’un ensemble immobilier comprenant un local loué à usage de bars, discothèque et petite restauration ainsi qu’un terrain de stationnement accessoire a été jugée échapper au droit de préférence, la partie non bâtie ne constituant pas l’assiette du bail. Dans la seconde espèce, la vente par un copropriétaire de plusieurs lots dont certains seulement étaient donnés à bail commercial a conduit la Cour à retenir que la locataire ne bénéficiait pas du droit de préférence, celle-ci ayant constaté que « les locaux loués ne constituaient qu’une partie des lots objets de la vente ».
La notion de cession unique de locaux commerciaux distincts a été précisée par un arrêt du 6 novembre 2025, pourvoi n° 23-21.442, publié au Bulletin (courdecassation.fr). La Cour de cassation y a énoncé que « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ». Elle a toutefois rejeté le pourvoi de la locataire par un motif de pur droit substitué, dès lors que la vente n’avait pas porté seulement sur les lots donnés à bail mais également sur un lot non loué à la société demanderesse, de sorte que le local pris à bail ne constituait qu’une partie de l’immeuble vendu. Cet arrêt illustre la portée extensive que la jurisprudence confère à l’exception de cession globale, laquelle absorbe les situations où l’objet de la vente excède l’assiette du bail. Par ailleurs, l’exception familiale a reçu une interprétation restrictive dans un arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-11.525, publié au Bulletin (courdecassation.fr), dans lequel des bailleurs, pour échapper au droit de préférence, avaient consenti une promesse de vente au profit d’une société civile immobilière constituée entre le gérant de la SCI bailleresse et ses deux enfants. La Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés », de sorte que la locataire bénéficiait du droit de préférence et que la vente était devenue parfaite par son acceptation de l’offre notifiée par le notaire.
Enfin, le droit de préférence ne s’applique pas aux ventes faites d’autorité de justice. La troisième chambre civile l’a affirmé dans un arrêt du 30 novembre 2023, pourvoi n° 22-17.505, publié au Bulletin (courdecassation.fr), aux termes duquel « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice ». Une locataire ne pouvait dès lors se prévaloir d’un droit de préférence sur un local adjugé lors d’une saisie immobilière, quand bien même la commune avait ensuite exercé son droit de préemption urbain. La solution a été étendue aux ventes de gré à gré réalisées en liquidation judiciaire par un arrêt du 15 février 2023, pourvoi n° 21-16.475, publié au Bulletin (courdecassation.fr). La Cour de cassation y a jugé que, « il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » (article L. 642-18 du code de commerce), de sorte que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables ». Le locataire commercial se trouve ainsi privé de son droit de préférence dans toutes les ventes forcées, y compris celles autorisées par le juge-commissaire, l’ordonnance d’autorisation conférant à la cession le caractère d’une vente d’autorité de justice.
II. La sanction de la méconnaissance du droit de préférence et le régime de la rétractation de l’offre de vente
A. La nullité de la vente et la prescription biennale de l’action du locataire
La sanction de la violation du droit de préférence du locataire commercial a été fixée par un arrêt de principe du 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767, publié au Bulletin (courdecassation.fr), rendu à propos de la vente d’un immeuble loué à une société exploitant un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, vente conclue en 2017 sans purge préalable du droit de préférence. La Cour de cassation y a énoncé, d’une part, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité », et, d’autre part, que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». La nullité de la vente conclue avec le tiers est donc la sanction de la méconnaissance du droit de préférence, et non la réputation non écrite de l’acte que la locataire invoquait au visa de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui ne figure pas au nombre des textes visés par ce dernier article (article L. 145-15 du code de commerce). L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60 du code de commerce), et l’action en nullité fondée sur le droit de préférence s’exerce en vertu du statut des baux commerciaux, de sorte que la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil ne s’applique pas.
L’arrêt du 18 décembre 2025 revêt une importance pratique considérable, en ce qu’il soumet à un délai de deux ans une action qui, selon la locataire, aurait dû être soumise soit à la prescription quinquennale de droit commun, soit à l’imprescriptibilité des actions tendant à faire constater la réputation non écrite d’arrangements faisant échec aux dispositions d’ordre public. La locataire, qui avait assigné la venderesse et l’acquéreur le 9 juillet 2021 pour une vente conclue le 30 juin 2017, s’est vu opposer avec succès la fin de non-recevoir tirée de la prescription. A cet égard, la solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence constante qui reconnaît aux dispositions de l’article L. 145-46-1 un caractère d’ordre public, le caractère non écrit frappant les seuls arrangements conclus entre le bailleur et le preneur pour faire échec au droit de préférence, à l’exclusion de la vente consentie à un tiers. La nullité de la vente elle-même reste donc le remède du locataire, mais son action doit être engagée dans le délai biennal.
La qualité pour agir en nullité a été précisée par un arrêt du 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-12.495, rendu avec un pourvoi joint n° 23-12.520 (courdecassation.fr). Dans cette affaire, le propriétaire d’un bien comprenant un local à usage de bureaux donné à bail avait notifié au locataire une offre de vente au visa de l’article L. 145-46-1, que celui-ci avait acceptée, avant de consentir parallèlement une promesse de vente à un tiers, sous la condition de purge du droit de préférence. La cour d’appel ayant déclaré l’action de ce tiers irrecevable, faute de qualité pour contester l’existence du droit de préférence du locataire, la Cour de cassation a cassé l’arrêt au visa de l’article 31 du code de procédure civile, jugeant que « l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire ». L’acquéreur évincé par l’exercice du droit de préférence dispose donc d’un recours contre la vente conclue avec le locataire lorsqu’il conteste l’existence même de ce droit, la notification irrégulière ne pouvant avoir pour effet d’ouvrir un droit de préférence à celui qui n’en était pas titulaire.
Le régime du pacte de préférence conventionnel a, par ailleurs, été distingué du droit légal par un arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-18.372 (courdecassation.fr). Une locataire, dont le bail stipulait que le bailleur « devra choisir comme acquéreur le preneur ou toute personne qu’il se substituerait de préférence à tous les autres amateurs », soutenait que ce pacte conventionnel s’appliquait à la vente de la totalité du lot de copropriété dont son local ne constituait qu’une fraction, parallèlement au droit légal. La Cour de cassation a approuvé l’interprétation souveraine de la cour d’appel, qui avait retenu que « le droit de préférence conventionnel n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail, les deux locataires du lot n° 1 ne pouvant bénéficier concurremment d’un droit de préférence sur l’ensemble du lot de copropriété ». Le droit de préférence conventionnel, dont l’interprétation relève de la volonté des parties, ne s’étend donc pas au-delà de l’assiette du bail, et il ne saurait être cumulé avec le droit légal pour conférer au locataire un droit sur une assiette plus vaste que celle qu’il occupe. Des lors, la rédaction des clauses de préférence doit être d’une particulière précision si les parties entendent conférer au preneur un droit portant sur l’immeuble entier.
B. La rétractation de l’offre de vente par le bailleur : l’exclusion de l’exécution forcée
L’articulation du droit de préférence avec le droit commun des contrats a donné lieu, le 25 juin 2026, à un arrêt de cassation publié au Bulletin, pourvoi n° 25-10.765 (courdecassation.fr), qui constitue l’apport le plus récent de la troisième chambre civile en la matière. En l’espèce, des bailleurs, propriétaires indivis d’un local commercial loué depuis 2004 à une société spécialisée dans les beaux-arts, avaient fait notifier par leur notaire un projet de vente du local au visa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce. L’offre, qui désignait la locataire comme destinataire, avait été notifiée à la sous-locataire, filiale de la locataire exploitant le site. La sous-locataire avait accepté l’offre et sollicité un prêt pour financer le paiement du prix, puis les bailleurs avaient informé leur locataire que l’offre adressée à la sous-locataire était inopérante, avant que la locataire n’accepte elle-même l’offre et n’assigne les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel, considérant que les bailleurs ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce (article 1113 du code civil et article 1116 du code civil). Elle a d’abord rappelé que, selon le premier de ces textes, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager », et que, selon le second, « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Elle a ensuite énoncé, dans des motifs appelés à faire autorité, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». En statuant ainsi, la Cour a opéré une distinction structurante entre deux situations que la lettre de l’article L. 145-46-1 n’appréhende pas expressément : la vente conclue avec un tiers pendant le délai légal, qui est nulle car le bailleur reste lié par son offre, et la rétractation de l’offre non encore acceptée, motivée par la renonciation au projet de vente, qui fait seulement obstacle à la formation de la vente et n’ouvre droit qu’à réparation.
Cette solution consacre la primauté du droit commun de la formation du contrat sur le droit spécial du statut des baux commerciaux, en ce qui concerne le sort de l’offre de vente. La notification prévue par l’article L. 145-46-1 vaut offre de vente au profit du locataire, mais elle n’en demeure pas moins une offre au sens des articles 1113 et suivants du code civil, laquelle peut être rétractée avant son acceptation, sous la seule sanction de l’engagement de la responsabilité extracontractuelle de son auteur. Le bailleur qui renonce à vendre pendant le délai légal ne peut donc être contraint à l’exécution forcée de la vente, ni voir sa rétractation sanctionnée par la réalisation judiciaire de la vente, l’arrêt d’appel ne pouvant valoir acte authentique. En conséquence, le locataire qui a accepté l’offre puis s’est vu opposer la rétractation du bailleur ne dispose, pour obtenir réparation, que de la voie des dommages-intérêts, à charge pour lui de démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable, tel que la perte d’une chance sérieuse d’acquérir les murs ou des frais engagés en vue de l’acquisition. Cette solution, qui réduit la portée pratique du droit de préférence, incite les bailleurs à sécuriser leur calendrier de cession et les locataires à documenter leurs démarches d’acquisition.
La portée de l’arrêt du 25 juin 2026 doit toutefois être mesurée au regard des enseignements antérieurs. D’une part, la rétractation n’est admise que lorsqu’elle intervient avant l’acceptation de l’offre par le locataire : l’arrêt du 5 mars 2026, pourvoi n° 24-11.525 (courdecassation.fr), rappelle qu’une fois l’offre de vente notifiée par le notaire aux nouvelles conditions acceptée par le locataire dans le délai d’un mois, la vente est parfaite et le bailleur ne peut plus s’y soustraire, la bailleresse ayant été condamnée au constat de la vente et à sa publication. D’autre part, la rétractation ne peut être motivée que par la renonciation du bailleur à son projet de vendre : si le bailleur entend vendre à un tiers pendant le délai légal, la vente encourt la nullité, ainsi que l’a jugé l’arrêt du 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767 (courdecassation.fr). La frontière entre la renonciation légitime au projet de vente et la vente dissimulée à un tiers constitue dès lors l’enjeu contentieux de la période à venir, les juges du fond devant rechercher la réalité de la renonciation du bailleur, à la lumière notamment des actes préparatoires à la cession et des contacts avec les acquéreurs potentiels.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un droit de préférence du locataire commercial dont le domaine est étroitement circonscrit par la loi et par le juge, mais dont la sanction demeure vigoureuse. Le champ d’application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est borné par la nature des locaux, la définition légale du local commercial et artisanal introduite par la loi du 26 mai 2026 consacrant l’exclusion des locaux industriels et des entrepôts, et par un faisceau d’exceptions dont la jurisprudence a précisé le contour, qu’il s’agisse de la cession globale d’un immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial, de la cession unique de locaux distincts ou des ventes d’autorité de justice. La vente conclue en méconnaissance du droit de préférence encourt la nullité, dans le délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce, tandis que la rétractation de l’offre par le bailleur, lorsqu’elle est motivée par la renonciation à vendre, n’expose celui-ci qu’à une action en réparation, à l’exclusion de toute exécution forcée de la vente. Ces solutions, dont l’arrêt du 25 juin 2026, pourvoi n° 25-10.765, constitue l’expression la plus récente, invitent bailleurs et preneurs à une vigilance particulière dans la gestion de toute opération de cession de murs commerciaux, tant dans la conduite de la purge que dans la documentation des échanges. Le droit des baux commerciaux à Paris offre, à cet égard, un cadre d’analyse éprouvé pour sécuriser les opérations de transmission immobilière des locaux d’exploitation.
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