I. La perte de la chose louée et la rigueur de la condition du cas fortuit
A. L’application restrictive de l’article 1722 du code civil à la destruction de la chose louée
L’effondrement d’un plafond, le passage d’un cyclone ou la démolition d’un immeuble placent le bail commercial dans une situation singulière que l’article 1722 du code civil organise depuis l’origine du droit de louage. Ce texte dispose que la chose louée détruite en totalité par cas fortuit emporte résiliation de plein droit du bail, tandis que la destruction partielle laisse au preneur le choix entre la diminution du prix ou la résiliation. Dans l’un et l’autre cas, aucune partie ne peut prétendre à un dédommagement. La troisième chambre civile, dont la jurisprudence s’est considérablement densifiée depuis 2023, subordonne l’application de ce mécanisme à la démonstration rigoureuse de deux conditions cumulatives. Or, la première de ces conditions tient à la caractérisation d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible.
La jurisprudence rappelle que le cas fortuit ne se présume pas et que sa preuve incombe à celui qui s’en prévaut. Par un arrêt du 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a ainsi jugé que « l’existence d’un vice caché ne peut être assimilé à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée et qu’un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur » (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-16.698, lien officiel). En l’espèce, des locaux à usage d’hôtel-restaurant avaient été fermés par arrêté municipal après l’apparition de fissures en façade, et la bailleresse invoquait la perte de la chose louée pour obtenir la résiliation partielle du bail. La cour d’appel de Caen avait retenu l’existence d’un cas fortuit en se fondant sur la conception structurelle d’époque inadaptée du bâtiment. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, dès lors que l’expert avait également relevé un défaut d’entretien des éléments structurels imputable à la bailleresse.
La deuxième condition tient à la réalité même de la destruction, laquelle se distingue du simple endommagement. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu à propos du cyclone Irma, lequel avait gravement endommagé une villa louée à bail commercial dans un lotissement exploité en hôtel de tourisme (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, lien officiel). La Cour de cassation y énonce qu’« il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte dès que sa totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine ». Les juges du fond avaient estimé que le phénomène météorologique, assimilable à un cas fortuit, excluait toute responsabilité de la bailleresse et dispensait celle-ci de réaliser les travaux de réparation. Cette analyse a été cassée : le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient en coût la valeur du bien.
La frontière entre la destruction et l’endommagement commande donc le sort du loyer. Lorsque la perte de la chose n’est pas établie, le bail se poursuit et les obligations du bailleur demeurent intégralement exigibles en application des articles 1719 et 1720 du code civil. Le premier impose au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; le second le contraint à y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives. A cet égard, l’arrêt du 4 juin 2026 précité retient que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé.
B. L’exclusion des mesures administratives et la portée de la perte partielle
Le contentieux né de la crise sanitaire a fourni à la troisième chambre civile l’occasion de délimiter avec précision le champ de l’article 1722 du code civil. Par une série de sept arrêts rendus le 15 juin 2023, la Cour de cassation a jugé que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.365, lien officiel). L’affaire concernait une résidence de tourisme dont la locataire avait suspendu le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020 en raison des fermetures administratives. Les bailleurs, assignés en paiement de provisions, avaient vu leurs demandes réduites à hauteur des cinquante-six jours de fermeture, au motif que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée.
Cette solution a été réaffirmée à l’identique par un arrêt du 7 mai 2025 rendu dans une affaire opposant une bailleresse à une école Montessori, qui avait cessé de payer ses loyers pendant la période de fermeture administrative du 14 mars au 11 mai 2020 (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097, lien officiel). La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait estimé que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée, faute d’avoir pu jouir de celle-ci conformément à sa destination, et en avait déduit l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement des loyers. La Cour de cassation a cassé cette décision : une interdiction administrative générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local, ne prive pas le preneur de la chose louée, de sorte que l’obligation de payer les loyers demeure. La perte de la chose louée suppose une atteinte matérielle au bien, et non la seule impossibilité temporaire d’en user.
La distinction opère également en matière de péril immobilier. Dans un arrêt du 9 janvier 2025, la troisième chambre civile a été confrontée à l’effondrement d’une falaise surplombant une maison donnée à bail, suivi d’un arrêté de péril imminent déclarant l’immeuble inhabitable (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-13.247, lien officiel). Le juge des référés avait prononcé la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que le juge des référés « a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit » : la seule existence d’un arrêté de péril ne démontrait pas que l’immeuble était devenu inhabitable de façon absolue et définitive, condition de la perte totale de la chose.
Des lors, la perte partielle elle-même ne saurait être retenue à la légère. Le preneur qui invoque l’article 1722 du code civil pour obtenir une diminution du prix doit rapporter la preuve d’une destruction partielle réelle, et non d’une simple gêne dans l’exploitation. En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une volonté constante de préserver l’équilibre contractuel du bail : l’exonération du loyer reste une exception, dont les conditions d’application sont strictement contrôlées par le juge de cassation. Les baux commerciaux, régis par les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, à commencer par l’article L. 145-1 qui en délimite le champ d’application, ne dérogent pas à ce principe.
II. La réparation du préjudice de jouissance et l’étendue de l’exonération
A. L’obligation de jouissance paisible du bailleur et l’inefficacité des clauses de non-recours
Lorsque la perte de la chose louée n’est pas caractérisée, le preneur peut se prévaloir des obligations générales du bailleur pour obtenir réparation des troubles de jouissance subis. L’article 1719, 3°, du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et cette obligation est d’ordre public contractuel en ce sens qu’aucune stipulation particulière n’est nécessaire à sa mise en œuvre. La jurisprudence récente en précise les contours, notamment lorsque le trouble provient d’un tiers ou d’un autre locataire du même immeuble. Par un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a rappelé que « le bailleur étant obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, il n’appartient pas au preneur de remédier à un trouble de jouissance » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-12.185, lien officiel).
En l’espèce, la locataire d’un local commercial de vente de matériel d’ameublement se plaignait de nuisances causées par un autre locataire de la même bailleresse : installation de poubelles, de vélos et d’un drapeau devant sa vitrine, présence de déchets, rampe d’accès et encart publicitaire masquant son enseigne. La cour d’appel de Rennes avait écarté le manquement de la bailleresse au motif que la locataire ne démontrait pas avoir entrepris de démarches auprès de la société voisine et que les photographies produites n’étaient pas datées. Le pourvoi soutenait qu’il appartenait au bailleur, et non au preneur, de remédier au trouble de jouissance. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en relevant que les juges du fond avaient souverainement apprécié les éléments de preuve : les constats d’huissier établissaient que les locaux étaient libres de tout obstacle, et les photographies non datées ne permettaient pas d’attribuer les troubles invoqués au locataire voisin. La solution n’en consacre pas moins le principe selon lequel la charge de la preuve du trouble de jouissance pèse sur le preneur, qui doit démontrer la réalité et l’imputabilité du trouble au bailleur.
La portée des clauses de non-recours et des clauses de renonciation constitue l’autre terrain d’affrontement entre bailleurs et preneurs. Par un arrêt publié au Bulletin du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974, lien officiel). La locataire de locaux à usage de bureaux, victime de nombreuses infiltrations d’eau, avait assigné sa bailleresse en indemnisation des préjudices nés d’un manquement à l’obligation de délivrance. Le bail contenait une clause par laquelle le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur « du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ».
La cour d’appel de Versailles avait déduit de cette clause que la locataire était privée de toute demande d’indemnisation fondée sur le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, y compris au titre de l’indemnisation du surcoût du loyer. La Cour de cassation a censuré cette analyse : une clause de non-recours qui n’a pas pour objet de transférer au preneur certains travaux d’entretien ou de réparation ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation, rappelée par l’arrêt, s’impose tout au long de l’exécution du bail. En conséquence, les bailleurs ne sauraient neutraliser par avance leur responsabilité en cas de désordres affectant l’immeuble loué : seules des stipulations ayant expressément pour objet le transfert de la charge des travaux pourraient, le cas échéant, produire effet. La solution revêt une importance pratique considérable pour les preneurs confrontés à des clauses de renonciation générales rédigées en termes larges.
B. La perte de loyers subie par le bailleur et les limites de l’exonération de l’auteur du trouble
Le sinistre immobilier peut également placer le bailleur lui-même en position de victime, lorsque l’effondrement d’un élément de l’immeuble le prive de la possibilité de louer son local. La question de la réparation de la perte de loyers se pose alors sur le terrain du trouble anormal de voisinage, dont le fondement prétorien est désormais adossé à l’article 1240 du code civil. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a apporté des précisions majeures sur les conditions de l’exonération de l’auteur du trouble lorsque la victime a contribué à son propre préjudice (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-10.225, lien officiel). La société Socipar, propriétaire d’un lot donné à bail commercial, avait vu son local rendu inexploitable après l’effondrement, en octobre 2010, d’une partie du plancher du lot supérieur appartenant à la succession d’un copropriétaire. Elle sollicitait l’indemnisation de son préjudice de jouissance, correspondant à la perte de loyers, pour la période courant du troisième trimestre 2019 au troisième trimestre 2023, soit la somme de 197 003,40 euros.
La cour d’appel de Paris avait rejeté cette demande en retenant que la société Socipar s’était opposée aux projets présentés par le syndic pour financer la reconstruction du plancher effondré, de sorte qu’elle était responsable de son préjudice de perte de loyer à partir du troisième trimestre 2019. La Cour de cassation a cassé cette décision en énonçant qu’« il résulte de ce principe que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ». En se déterminant ainsi, sans caractériser une faute de la société Socipar présentant les caractères de la force majeure ou à l’origine exclusive de son dommage, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. L’arrêt consacre donc le principe selon lequel le simple refus d’une solution de financement proposée en copropriété ne suffit pas à priver le bailleur victime de son droit à indemnisation.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence relative à la réparation intégrale du préjudice locatif. Le bailleur dont le local est rendu inexploitable par un sinistre imputable à un tiers, à un copropriétaire ou au syndicat des copropriétaires, peut prétendre à l’indemnisation de la perte de loyers subie, dès lors que le lien de causalité entre le trouble et le préjudice est établi. Or, l’exonération totale du responsable suppose la démonstration que la faute de la victime présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage, ce qui constitue une exception rigoureusement encadrée. A cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 protège les bailleurs contre les interprétations excessives fondées sur leur prétendue inertie dans le traitement d’un sinistre dont ils ne sont pas à l’origine.
Le cumul des régimes mérite d’être souligné. D’un côté, lorsque la chose louée est réellement détruite par cas fortuit, l’article 1722 du code civil emporte résiliation de plein droit du bail et exonération réciproque des parties, sans dédommagement. De l’autre, lorsque le bien demeure réparable, les obligations contractuelles du bailleur subsistent et le preneur peut opposer l’exception d’inexécution, suspendre le paiement des loyers ou obtenir des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. La troisième chambre civile a précisé, dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière le cas fortuit pour se dispenser d’effectuer les réparations qui relèvent de sa responsabilité.
La dimension procédurale du contentieux ne doit pas être négligée. Lorsque le sinistre résulte de travaux publics réalisés par une personne publique bailleresse, la répartition des compétences juridictionnelles obéit à des règles spécifiques. Par un arrêt publié au Bulletin du 14 mars 2024, la troisième chambre civile a jugé que « si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d’une action en indemnisation formée par le preneur d’un local donné à bail commercial par une personne publique, la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l’action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu’il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, lien officiel). L’affaire concernait la locataire d’une brasserie située au sein d’un ensemble immobilier abritant un théâtre municipal, qui se plaignait de travaux de rénovation réalisés dans un ouvrage voisin et de la pose de bâches publicitaires masquant ses façades. La cour d’appel de Paris, statuant sur l’exception d’incompétence soulevée par la Ville, avait retenu la compétence des juridictions judiciaires au motif que l’action était fondée sur la responsabilité contractuelle du bailleur. La Cour de cassation a cassé cette décision, faute pour les juges du fond d’avoir tranché au préalable la question de l’imputabilité du dommage à une faute du bailleur, dont dépendait la compétence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime cohérent du sinistre du local commercial, articulé autour de la distinction cardinale entre la perte de la chose louée et le simple trouble de jouissance. La perte de la chose, qui n’emporte exonération du loyer qu’au prix d’un cas fortuit rigoureusement caractérisé et d’une destruction réelle du bien, demeure une hypothèse d’exception. Les mesures administratives, fussent-elles générales et temporaires, ne s’y assimilent pas, pas plus que le défaut d’entretien imputable au bailleur ou le simple endommagement réparable. En conséquence, le preneur conserve, dans la plupart des situations de sinistre, le bénéfice des obligations essentielles du bailleur, lesquelles ne peuvent être neutralisées par des clauses de non-recours rédigées en termes généraux. La réparation du trouble de jouissance, qu’il soit subi par le preneur ou par le bailleur victime de la perte de ses loyers, obéit aux règles du droit commun, l’exonération totale de l’auteur du trouble étant subordonnée à la démonstration d’une force majeure ou d’une cause exclusive. Cette architecture jurisprudentielle, dont les arrêts du 5 mars 2026 et du 4 juin 2026 constituent les dernières pierres, offre aux parties un cadre prévisible, même si chaque dossier commande une analyse fine des conditions propres au sinistre en cause. Pour les preneurs et les bailleurs confrontés à ces situations, la sécurisation contractuelle des stipulations relatives aux travaux, à la jouissance et à la répartition des charges demeure un enjeu déterminant, à la lumière de la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation en matière de bail commercial.
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