La codification du trouble anormal de voisinage par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 a inscrit dans le Code civil un régime que la Cour de cassation avait patiemment élaboré depuis plusieurs décennies. L’article 1253 du Code civil dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Ce texte consacre ainsi une responsabilité objective, détachée de toute faute, dont la mise en œuvre suscite un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. À cet égard, les arrêts rendus entre 2020 et 2026 éclairent les contours de cette responsabilité, tant du point de vue des conditions de mise en jeu que des sanctions encourues. L’analyse de cette jurisprudence en droit immobilier révèle un double mouvement : l’affermissement des conditions d’engagement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage (I) et la diversification des sanctions et de la réparation (II).
I. Les conditions d’engagement de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage
La responsabilité pour trouble anormal de voisinage repose sur deux piliers complémentaires. En premier lieu, la recevabilité de l’action suppose que le demandeur justifie d’un intérêt légitime à agir, indépendamment de la preuve du bien-fondé de ses prétentions. En second lieu, le caractère anormal du trouble doit être établi selon une appréciation souveraine des juges du fond, encadrée par les directives de la Cour de cassation relatives au contexte environnant.
A. L’intérêt à agir et la qualité du demandeur : une conception extensive
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment affermi une conception large de l’intérêt à agir en matière de trouble anormal de voisinage. Par un arrêt du 18 juin 2026, la Haute juridiction a cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait déclaré irrecevables les demandes d’une société civile immobilière au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme. La troisième chambre civile a jugé que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778). Cette solution dissipe toute confusion entre la recevabilité et le fond de l’action.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a étendu le cercle des personnes habilitées à agir sur ce fondement en reconnaissant la qualité à agir du conjoint occupant un immeuble appartenant à son époux. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, elle a censuré la cour d’appel de Montpellier qui avait déclaré irrecevables les demandes d’une épouse au motif que « sa seule cohabitation avec son mari propriétaire de la maison ne suffit pas à lui donner qualité propre à agir ». La Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, « qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342). Cette décision confirme que le droit d’agir n’est pas réservé au seul propriétaire mais s’étend à tout occupant effectif du fonds troublé.
Ces deux arrêts rappellent que « l’action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-11.778, reprenant Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié). Des lors, l’article 1253 du Code civil codifie cette solution en énumérant expressément les personnes susceptibles d’être tenues pour responsables, élargissant le cercle des débiteurs au-delà du seul propriétaire pour y inclure le locataire, l’occupant sans titre et le maître d’ouvrage.
En ce qui concerne la prescription de l’action, la troisième chambre civile a retenu, dans un arrêt du 16 janvier 2020, que « l’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle soumise à une prescription de dix ans en application de l’article 2270-1, ancien, du code civil, réduite à cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 » (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352). Cette qualification emporte des conséquences pratiques considérables : le délai de prescription court à compter de la stabilisation des désordres et non de la date d’achèvement des travaux à l’origine du trouble. En conséquence, l’action engagée au-delà de ce délai quinquennal est irrecevable, quand bien même les nuisances persisteraient.
B. L’appréciation du caractère anormal du trouble : le rôle du contexte environnant
La caractérisation du trouble anormal suppose une appréciation in concreto de la part des juges du fond, appréciation que la Cour de cassation contrôle au titre de la base légale. Un arrêt du 27 mars 2025 illustre cette exigence de contextualisation. La cour d’appel de Montpellier avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant de la limitation de la vue causée par la construction d’un mur pignon, au motif que « la distance entre les deux bâtiments était à l’origine de 7,58 mètres » et qu’elle « a été réduite à 4 mètres par la construction du mur pignon ». La troisième chambre civile a censuré cette décision pour défaut de base légale, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076).
Cet arrêt pose une règle méthodologique essentielle : la réduction d’un avantage dont jouissait antérieurement le voisin ne suffit pas, à elle seule, à caractériser le trouble anormal. Les juges du fond doivent intégrer dans leur appréciation le degré d’urbanisation du secteur, la densité du bâti et les usages locaux. Or, en zone urbaine dense, la proximité des constructions constitue un inconvénient inhérent au cadre de vie, de sorte que le seuil de tolérance est plus élevé qu’en milieu rural. À cet égard, l’appréciation du trouble anormal se distingue nettement d’un simple constat de gêne ou de désagrément.
La prise en compte du contexte environnant se manifeste également lorsque le trouble allégué provient d’une activité rurale. La troisième chambre civile a ainsi approuvé, dans un arrêt du 21 mai 2026, la qualification de trouble anormal retenue par une cour d’appel qui avait constaté que les « tintements continus » de clochettes portées par des moutons « ne constituaient pas des sons caractéristiques du milieu rural de la Nièvre » et que d’autres exploitants voisins avaient fait le choix de ne pas utiliser de clochettes, les chiens de protection suffisant à assurer la sécurité du cheptel. La Cour de cassation a approuvé cette analyse en retenant que « la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, en a souverainement déduit que la présence de clochettes sur certains animaux constituait un trouble anormal de voisinage et partant manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-10.569).
Cette décision est remarquable en ce qu’elle démontre que le caractère « rural » d’un environnement n’immunise pas automatiquement l’auteur du trouble. Le juge doit vérifier si la nuisance dépasse ce qui est habituellement toléré dans la localité considérée, y compris en comparant le comportement de l’auteur du trouble à celui des autres exploitants du voisinage. Par ailleurs, le second alinéa de l’article 1253 du Code civil prévoit une exonération au bénéfice des activités existant antérieurement à l’installation de la victime, sous réserve que ces activités « soient conformes aux lois et aux règlements et se soient poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ». Cette exception de pré-occupation, qui codifie l’ancien article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, interdit au nouvel arrivant de se plaindre de nuisances préexistantes à son installation, à condition toutefois que l’activité en cause soit demeurée inchangée.
En matière de troubles de jouissance locative, la distinction entre le trouble anormal de voisinage et les autres fondements de responsabilité revêt une importance pratique considérable. Alors que la responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire repose sur le manquement à l’obligation de jouissance paisible, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité autonome qui peut être mise en jeu indépendamment de tout lien contractuel. La troisième chambre civile a ainsi jugé que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est distincte de l’action en garantie des vices et de l’action en responsabilité décennale, chacune obéissant à un régime de prescription propre (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352).
II. Les sanctions du trouble anormal de voisinage : entre réparation et cessation
Lorsque le trouble anormal de voisinage est caractérisé, la victime dispose de deux voies complémentaires. La première tend à obtenir la cessation du trouble par des mesures d’exécution en nature, pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage litigieux. La seconde vise la réparation pécuniaire du préjudice subi, laquelle obéit au principe de réparation intégrale. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile précise les conditions de mise en œuvre de chacune de ces sanctions.
A. La cessation du trouble : du référé à la démolition
Le juge des référés constitue un recours privilégié pour obtenir des mesures conservatoires destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite. La troisième chambre civile a cependant posé des limites à la notion de trouble manifestement illicite dans un arrêt du 27 février 2025. La cour d’appel de Nîmes avait rejeté les demandes d’une propriétaire dont le fonds subissait la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, au motif qu’il n’était « démontré ni que celui-ci est manifestement illicite ni qu’il affecte la jouissance du bien immobilier ». La troisième chambre civile a censuré cette décision au visa de l’article 835, alinéa premier, du code de procédure civile, en jugeant que « la chute de pierres provenant de l’éboulis d’un mur privatif situé sur un fonds contigu, en ce qu’elle porte atteinte au droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite pour le propriétaire du fonds la subissant » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-22.284).
Cet arrêt opère une distinction importante entre le trouble manifestement illicite, qui peut être constaté en référé et justifie des mesures conservatoires immédiates, et le trouble anormal de voisinage stricto sensu, qui suppose une appréciation du seuil de tolérance et relève du juge du fond. En l’espèce, la Cour de cassation a considéré que l’atteinte matérielle au droit de propriété — la chute de pierres sur le fonds voisin — constituait par nature un trouble manifestement illicite, sans qu’il soit nécessaire de procéder à l’analyse du dépassement des inconvénients normaux de voisinage. Des lors, le juge des référés était compétent pour ordonner des mesures de remise en état.
En matière de mesures au fond, la question de la démolition de l’ouvrage à l’origine du trouble se pose avec une acuité particulière lorsque la construction a été réalisée en conformité avec un permis de construire. L’arrêt de la troisième chambre civile du 9 octobre 2025 apporte un éclairage décisif sur l’articulation entre la sanction du trouble de voisinage et le droit de l’urbanisme. En l’espèce, la cour d’appel de Rouen avait ordonné la démolition d’une maison d’habitation au motif que le remblaiement réalisé en méconnaissance du permis de construire avait été la condition nécessaire de l’édification de l’habitation. La troisième chambre civile a censuré cette décision à un double titre. En premier lieu, elle a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir analysé le rapport d’expertise qui concluait à la conformité de la construction au permis de construire. En second lieu, et de manière plus significative, elle a jugé que la disposition de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme « ne saurait être interprétée comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ». En conséquence, dès lors que le juge administratif avait enjoint à la commune de délivrer un permis modificatif, la démolition ne pouvait être ordonnée (Cass. 3e civ., 9 octobre 2025, n° 23-18.806).
Cette solution consacre le principe de proportionnalité dans le choix de la sanction du trouble de voisinage lié à une construction. Le juge civil ne peut ordonner la mesure la plus radicale — la démolition — lorsqu’une mesure moins attentatoire au droit de propriété de l’auteur du trouble — la mise en conformité — est envisageable et acceptée par ce dernier. Cette exigence de proportionnalité s’applique également en matière d’expertise de bâtiment, le recours à l’expert judiciaire permettant d’identifier les mesures techniques alternatives à la démolition.
La combinaison du trouble de voisinage et du droit de la copropriété soulève des difficultés spécifiques. En copropriété, les nuisances sonores provenant des parties communes ou d’un lot voisin constituent un contentieux récurrent. La troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 14 septembre 2017, qu’une cour d’appel avait privé sa décision de base légale en rejetant les demandes d’une copropriétaire relatives aux nuisances sonores provenant de l’ascenseur « sans répondre aux conclusions qui soutenaient que les désordres persistaient après la réalisation de certains travaux préconisés » par un premier expert et « sans examiner les conclusions de la nouvelle expertise démontrant que les nuisances persistantes du fonctionnement de l’ascenseur excédaient les normes admissibles et pouvaient être réduites par l’exécution de certains travaux » (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21.373). Cet arrêt rappelle l’obligation pour les juges du fond d’examiner l’ensemble des éléments de preuve produits, et notamment les rapports d’expertise contradictoires, lorsqu’ils statuent sur la persistance d’un trouble de voisinage en copropriété.
B. La réparation du préjudice : principes et modalités de l’indemnisation
La réparation du trouble anormal de voisinage obéit au principe fondamental de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé la portée de ce principe dans un arrêt du 30 juin 2016 qui illustre la question du préjudice de jouissance persistant. En l’espèce, des acquéreurs d’un appartement subissaient des nuisances sonores provenant du logement voisin en raison de défectuosités d’isolation phonique. Ayant déménagé pour ne plus supporter ces nuisances, ils avaient sollicité la réparation de leur préjudice pour la période postérieure à leur départ. La cour d’appel de Paris avait limité l’indemnisation à la période d’occupation effective, au motif que la vente avait été résolue. La Cour de cassation a censuré cette analyse en relevant que la cour d’appel « avait relevé que s’ils avaient déménagé c’était pour ne plus avoir à supporter le bruit provenant de l’appartement de leurs voisins dont les défectuosités d’isolation phonique rendaient leur logement impropre à sa destination, ce qui caractérisait la persistance d’un trouble indemnisable après leur départ qui n’avait pas disparu antérieurement à la résolution de la vente » (Cass. 2e civ., 30 juin 2016, n° 15-10.507).
Cette décision pose un principe important : le préjudice résultant d’un trouble anormal de voisinage ne disparaît pas du seul fait que la victime a quitté les lieux pour se soustraire aux nuisances. Le trouble persiste tant qu’il n’a pas été matériellement supprimé, et le départ de la victime ne constitue qu’une mesure de protection individuelle qui ne saurait exonérer l’auteur du trouble de sa responsabilité. En conséquence, la victime peut obtenir réparation du préjudice de jouissance subi pendant toute la période comprise entre le début des nuisances et la cessation effective du trouble, y compris après son déménagement.
En ce qui concerne les modalités de fixation des dommages-intérêts, la troisième chambre civile a approuvé, dans un arrêt du 2 octobre 2025, la décision d’une cour d’appel qui avait fixé le point de départ des intérêts moratoires à une date antérieure à sa décision, en tenant compte de la longueur de la procédure. La Cour de cassation a considéré que la cour d’appel, en relevant « la longueur de la procédure », « a ainsi fait ressortir qu’elle allouait des dommages-intérêts complémentaires » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, n° 24-17.451). Cette solution reconnaît implicitement que le préjudice subi par la victime d’un trouble de voisinage s’aggrave avec le temps lorsque la procédure judiciaire se prolonge, ce qui justifie une indemnisation complémentaire tenant compte de la durée de la privation de jouissance.
La question de la réparation du préjudice en matière de droit de la construction revêt une dimension particulière lorsque le trouble de voisinage résulte de travaux réalisés par un constructeur. La troisième chambre civile a rappelé que « l’action de l’article 1792-4-3 du code civil, réservée au maître de l’ouvrage, n’est pas ouverte aux tiers à l’opération de construction agissant sur le fondement d’un trouble du voisinage » (Cass. 3e civ., 16 janvier 2020, n° 16-24.352). Cette distinction entre le régime de la responsabilité décennale et celui du trouble de voisinage a des incidences directes sur la prescription applicable : le voisin qui subit des nuisances résultant d’un chantier ne peut se prévaloir de la prescription décennale propre à l’action du maître de l’ouvrage et doit agir dans le délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du Code civil.
En matière de copropriété, la réparation du trouble de voisinage peut prendre la forme de travaux ordonnés à la charge du syndicat des copropriétaires ou du copropriétaire auteur du trouble. La troisième chambre civile a censuré un arrêt qui rejetait les demandes de travaux sans examiner les conclusions d’une expertise démontrant la persistance de nuisances sonores et la possibilité de les réduire par des travaux techniques (Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-21.373). Par ailleurs, le rôle de l’expertise judiciaire est déterminant dans l’évaluation tant de la réalité du trouble que des mesures propres à y remédier. L’expert doit notamment vérifier si les nuisances excèdent les normes acoustiques réglementaires et identifier les travaux de nature à rétablir un niveau de confort acceptable.
En outre, l’arrêt du 27 mars 2025 relatif à la perte d’ensoleillement rappelle que le préjudice résultant d’un trouble anormal de voisinage peut inclure la dépréciation de la valeur immobilière du bien touché. La cour d’appel de Montpellier avait condamné les auteurs du trouble à verser des sommes comprises entre 16 100 et 19 480 euros au titre de cette dépréciation (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-21.076). Si cet arrêt a été cassé pour défaut de base légale, la troisième chambre civile n’a pas remis en cause le principe même de l’indemnisation de la dépréciation immobilière, confirmant que ce chef de préjudice fait partie intégrante de la réparation due à la victime d’un trouble anormal de voisinage.
Conclusion
L’entrée en vigueur de l’article 1253 du Code civil marque une étape décisive dans l’évolution du régime du trouble anormal de voisinage. En codifiant la responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble, le législateur a conféré une assise textuelle à une construction jurisprudentielle séculaire, sans en modifier substantiellement la portée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation poursuit son œuvre de précision des contours de cette responsabilité, en affinant les conditions de l’intérêt à agir, en imposant aux juges du fond une appréciation contextualisée du caractère anormal du trouble et en encadrant le choix des sanctions selon un principe de proportionnalité. Des lors, le praticien confronté à un contentieux de voisinage doit intégrer ces exigences jurisprudentielles dans sa stratégie contentieuse, en veillant à documenter avec précision le contexte environnant du trouble allégué, à respecter le délai de prescription quinquennale et à anticiper les mesures de réparation susceptibles d’être ordonnées par le juge, qu’il s’agisse de dommages-intérêts, de travaux correctifs ou, dans les cas les plus graves, de la démolition de l’ouvrage litigieux.
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