I. Le régime de l’obligation d’assurance et de justification du locataire

A. Le fondement légal et la portée de l’obligation

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énonce que le locataire est obligé, notamment, de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur », la « justification de cette assurance résult[ant] de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant » (article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’obligation ainsi édictée comporte donc un double volet, celui de la souscription d’une couverture contre les risques locatifs et celui de la production périodique d’un justificatif émanant de l’assureur, dont le défaut constitue un manquement distinct de celui résultant de l’absence d’assurance elle-même. La Cour de cassation a précisé à plusieurs reprises les conditions d’application de ce dispositif, en particulier s’agissant de son champ d’application. Or, le 20 janvier 2010, la troisième chambre civile a jugé, dans une espèce où la location d’une chambre meublée était soumise aux seules dispositions du code civil, que « l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre étant, sauf stipulation expresse contraire, facultative », le motif tiré du défaut de souscription d’une assurance ne pouvait fonder la résiliation du bail (Civ. 3e, 20 janvier 2010, n° 09-65.791, publié au Bulletin). En conséquence, l’exigence légale d’assurance et de justification ne pèse, en dehors des stipulations contractuelles expresses, que sur les locataires dont le contrat est régi par la loi du 6 juillet 1989, et non sur ceux dont la location relève du seul droit commun du louage, ce que rappelle l’article 1728 du code civil, lequel ne met à la charge du preneur que l’usage raisonnable de la chose et le paiement du prix (article 1728 du code civil). Cette distinction commande l’appréciation de nombreux litiges relatifs aux locations meublées de courte durée, dont les praticiens du bail d’habitation à Paris mesurent quotidiennement les enjeux.

La portée temporelle de l’obligation a, par ailleurs, été délimitée avec netteté. Le 31 mars 2016, la troisième chambre civile, statuant sur l’action récursoire d’un assureur subrogé dirigée contre l’agent immobilier chargé de la conclusion du bail, a retenu que la seule faute pouvant être reprochée à ce dernier « était de n’avoir pas exigé la remise d’une attestation d’assurance valable pour la période du 1er septembre 2003 au 1er septembre 2004 », le lien de causalité avec le sinistre survenu postérieurement à plusieurs renouvellements du bail n’étant pas établi (Civ. 3e, 31 mars 2016, n° 15-11.078). Cet arrêt illustre que la justification exigée à l’entrée dans les lieux ne vaut que pour la période qu’elle vise, la continuité de la couverture devant être vérifiée à chaque échéance, conformément au mécanisme de la demande annuelle du bailleur. A cet égard, l’obligation de justification n’est pas épuisée par la remise initiale de l’attestation, puisqu’elle s’étend à toute la durée du bail, ainsi que l’a souligné la Cour de cassation le 14 avril 2016 dans le cadre d’une résidence hôtelière louée à un gestionnaire, en relevant « que le preneur, qui était soumis à l’obligation d’être assuré contre les risques énoncés pendant toute la durée du bail, ne justifiait d’aucune assurance pour la période du 30 juin 2010 au 31 décembre 2010 » (Civ. 3e, 14 avril 2016, n° 15-12.025). Des lors, l’absence de justification pour une période déterminée du contrat suffit à caractériser le manquement du locataire, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’absence totale de toute couverture.

Le législateur a, par ailleurs, doté le bailleur d’un instrument alternatif à la mise en œuvre de la clause résolutoire, dont la méconnaissance modifie l’économie du dispositif. Aux termes du troisième alinéa de l’article 7, g), de la loi du 6 juillet 1989, « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci », la mise en demeure devant informer le locataire de cette volonté et « val[oir] renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance » (article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce mécanisme de l’assurance pour compte, introduit par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et précisé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, offre au bailleur une voie de sécurisation qui exclut toute résiliation, la prime étant alors récupérée par douzième à chaque échéance de loyer. Or, le choix ainsi offert au bailleur entre la sanction résolutoire et la souscription pour compte structure le régime de l’obligation d’assurance, le juge devant vérifier, le cas échéant, que la mise en demeure adressée au locataire n’a pas été détournée de sa fonction. Cette alternative explique que la jurisprudence relative à la clause résolutoire pour défaut d’assurance conserve un domaine propre, celui des locations où le bailleur n’a pas entendu recourir au mécanisme de substitution.

B. La preuve de la couverture et l’appréciation des justificatifs

La charge de la preuve de la souscription de l’assurance pèse sur le locataire, qui doit rapporter la preuve de l’existence d’une couverture effective pour la période visée par le commandement. Le 29 septembre 2015, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la clause résolutoire était acquise dès lors que la locataire « n’avait pas justifié dans le mois suivant la délivrance du commandement être assurée contre les risques locatifs », la production d’un simple appel de cotisations mentionnant qu’il ne valait « quittance que sous réserve d’encaissement » ne suffisant pas « à établir le paiement des cotisations et donc l’assurance pour la période considérée » (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-19.862). La solution consacre la valeur probatoire exclusive de l’attestation de l’assureur, seul document susceptible de démontrer l’existence effective de la couverture, les documents émanant du seul locataire ou ne valant quittance que sous réserve d’encaissement étant insuffisants. En conséquence, le juge du fond apprécie souverainement la valeur des pièces produites, sans être tenu de s’expliquer sur celles qu’il décide d’écarter.

La jurisprudence distingue toutefois avec soin le défaut de justification et l’absence d’assurance effective, l’acquisition de la clause résolutoire supposant que le manquement porte sur la période visée par le commandement. Le 27 avril 2017, la troisième chambre civile a ainsi jugé que, « bien que l’attestation d’assurance n’ait pas été produite dans le délai imparti par le commandement, la demande d’acquisition de la clause résolutoire devait être rejetée », dès lors qu’il résultait de l’attestation produite que le logement était « effectivement assuré par M. [S] au jour de la demande de M. [L] formulée par lettre recommandée du 14 mai 2007 et au jour de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 27 avril 2017, n° 15-28.869). Par cette décision, la Cour de cassation admet qu’une attestation remise tardivement puisse neutraliser la clause résolutoire lorsqu’elle établit que l’assurance était souscrite et effective au jour du commandement, la sanction visant alors le défaut de couverture et non la seule lenteur de la justification. Or, la même exigence de rattachement à la période visée par le commandement se retrouve dans la jurisprudence antérieure, la cour d’appel ayant été approuvée le 29 septembre 2015 d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard d’un locataire qui, « n’étant plus assuré depuis la suspension qu’il avait opérée en 2008, ne justifiait pas d’une assurance pour les locaux loués pendant la période visée au commandement » (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-16.085). Le critère retenu est donc celui de l’existence d’une couverture au jour du commandement, et non celui de la régularisation postérieure du locataire.

La rigueur du régime probatoire se double d’une réticence de la Cour de cassation à laisser le locataire invoquer les circonstances de la mise en œuvre de la clause. Dans la même décision du 29 septembre 2015, la troisième chambre civile a ainsi jugé que la cour d’appel « n’était pas tenue de s’expliquer sur les éléments de preuve qu’elle décidait d’écarter, ni de procéder à une recherche relative à la mauvaise foi des bailleurs dans la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance qui ne lui était pas demandée » (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-19.862). La solution écarte, en particulier, le moyen tiré de ce que le bailleur aurait instrumentalisé la clause résolutoire afin de recouvrer la jouissance du logement, le juge du fond n’étant pas tenu de rechercher d’office l’intention du bailleur lorsque celle-ci n’est pas expressément invoquée. A cet égard, la charge probatoire du locataire se trouve renforcée, puisque celui-ci doit démontrer non seulement l’existence de la couverture, mais encore la réunion des conditions de forme et de délai qui conditionnent l’usage de la clause par le bailleur. En conséquence, la production d’une attestation d’assurance établie pour une période étrangère à celle du commandement, la communication d’un simple courrier de son assureur ou encore l’invocation d’un accord verbal demeuré sans suite n’apportent pas la preuve exigée par l’article 7, g), de la loi du 6 juillet 1989.

II. La sanction du défaut de justification : la clause résolutoire et l’office du juge

A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire

Le législateur a encadré la sanction du défaut d’assurance en subordonnant l’effet de la clause résolutoire à la délivrance d’un commandement. Aux termes de l’article 7, g), de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », ce commandement devant « reproduire, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » (article 7, g), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce régime déroge au délai de six semaines applicable à la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, tel que le prévoit l’article 24 de la même loi, qui fixe par ailleurs les mentions obligatoires du commandement et les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La jurisprudence a fait application de ce dispositif avec rigueur, en rappelant que la justification postérieure au commandement ne pouvait remédier à la carence du locataire pendant le délai imparti. Le 23 juin 2009, la troisième chambre civile a ainsi approuvé les juges du fond d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire en relevant que « la société locataire n’ayant justifié de l’existence de son assurance et de l’acquit des primes que postérieurement au prononcé du jugement, la clause résolutoire était acquise » (Civ. 3e, 23 juin 2009, n° 08-13.890).

La délivrance du commandement par commissaire de justice obéit, en outre, à une exigence de précision qui protège le locataire contre toute surprise. L’acte doit reproduire les dispositions de l’article 7, g), de la loi du 6 juillet 1989 et viser expressément le manquement reproché, la clause résolutoire ne pouvant être acquise au titre d’une infraction qui n’aurait pas été portée à la connaissance du locataire dans le délai d’un mois. Le 29 septembre 2015, la Cour de cassation a validé la constatation de l’acquisition de la clause en écartant le moyen du locataire qui soutenait que le commandement ne l’invitait qu’à justifier de l’existence d’une assurance, sans l’inviter à justifier du paiement des primes, dès lors que les juges du fond ont retenu que l’appel de cotisations produit ne suffisait pas à établir le paiement des cotisations et donc l’assurance pour la période considérée (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-19.862). A cet égard, le contentieux de la résiliation du bail à Paris offre de nombreux exemples de commandements dont la rédaction approximative a fait échec à l’acquisition de la clause, la nullité encourue étant alors totale. Par ailleurs, lorsque le bailleur cumule dans un même acte la sommation de payer les loyers et celle de justifier de l’assurance, la caducité du commandement pour l’un des chefs laisse subsister l’autre, sous réserve que chacun d’eux réponde aux conditions propres qui lui sont applicables.

Le formalisme du commandement et de la clause résolutoire fait, par ailleurs, l’objet d’une exigence de vigilance particulière, la jurisprudence récente ayant sanctionné les stipulations contraires à l’ordre public. Le 6 novembre 2025, la troisième chambre civile, statuant en formation de section et publiant son arrêt au Bulletin, a jugé que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce », de sorte que la clause était, par application de l’article L. 145-15 du même code, « réputée non écrite en son entier » (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). A cet égard, la nullité encourue est celle de la clause dans son entier, et non la seule réduction du délai à sa durée légale, ce qui prive le bailleur de tout fondement résolutoire. En matière de bail d’habitation, le commandement doit reproduire les dispositions du deuxième alinéa de l’article 7, g), à peine de nullité, la sanction de cette irrégularité privant la clause de tout effet. La Cour de cassation a, en outre, rappelé que le manquement reproché au locataire devait être celui que le commandement a expressément visé, le bailleur ne pouvant invoquer un manquement qui ne lui avait pas été demandé de réparer dans le délai imparti, ainsi qu’il résulte de la solution retenue le 29 septembre 2015, qui n’a pas fait grief à la cour d’appel d’avoir écarté une recherche relative à la mise en œuvre de la clause pour un « défaut d’assurance qui ne lui était pas demandée » (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-19.862).

B. L’office du juge : constatation de la résiliation et limites du pouvoir d’appréciation

La spécificité du défaut d’assurance tient à l’absence de pouvoir de tempérance reconnu au juge. La jurisprudence constante de la troisième chambre civile retient, en effet, que la clause résolutoire, lorsque ses conditions sont réunies, doit être constatée sans que le juge puisse apprécier la gravité du manquement. Le 6 juin 1984, la Cour de cassation a jugé, au sujet d’une clause résolutoire stipulée dans un bail, que « la constatation de la matérialité d’une infraction aux obligations du locataire entraîne de plein droit la résolution, sans laisser aucun pouvoir d’appréciation aux juges du fond » (Civ. 3e, 6 juin 1984, n° 83-10.946, publié au Bulletin). En matière de défaut d’assurance, cette absence de pouvoir d’appréciation a été confirmée par la solution du 29 septembre 2015, qui précise que « la suspension de la clause résolutoire ne pouvant être ordonnée de ce chef » (Civ. 3e, 29 septembre 2015, n° 14-19.862). Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, constate alors la résiliation et ordonne l’expulsion du locataire, sans pouvoir accorder de délais de grâce ni suspendre les effets de la clause, à la différence du régime de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui autorise la suspension des effets de la clause résolutoire pour impayé locatif lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le versement du loyer courant (article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Cette rigueur n’exclut toutefois pas toute discussion sur le bien-fondé de la demande du bailleur, le juge conservant son office dans l’appréciation des faits qui conditionnent l’acquisition de la clause. La décision du 27 avril 2017 en offre l’illustration, la Cour de cassation ayant validé le refus de constater l’acquisition de la clause lorsque le logement était effectivement assuré au jour du commandement, l’attestation produite tardivement venant seulement révéler l’existence d’une couverture continue (Civ. 3e, 27 avril 2017, n° 15-28.869). De même, le locataire peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution lorsque celui-ci a manqué à son obligation de délivrance, la Cour de cassation ayant censuré, le 27 février 2020, l’arrêt d’appel qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l’exception d’inexécution » (Civ. 3e, 27 février 2020, n° 18-20.865). Des lors, si le juge ne dispose d’aucun pouvoir de modération en présence d’un manquement avéré, il conserve celui de vérifier que les conditions de mise en œuvre de la clause sont réunies, notamment que le locataire n’était pas effectivement assuré au jour du commandement et que le bailleur n’a pas, de son côté, fait obstacle à l’exécution de ses propres obligations.

Le sort de la clause résolutoire pour défaut d’assurance se distingue enfin, dans son régime contentieux, de celui de la clause résolutoire pour impayé locatif. En matière d’impayé, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 confère au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause, subordonné à la reprise du paiement du loyer courant et au règlement de la dette dans le délai accordé, tandis que le défaut d’assurance demeure soumis au régime rigoureux décrit précédemment (article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). A cet égard, le locataire dont le bail est menacé de résiliation pour défaut d’assurance peut utilement prévenir la sanction en régularisant sa situation avant l’expiration du délai d’un mois, la remise d’une attestation de l’assureur dans ce délai faisant obstacle à l’acquisition de la clause. Lorsque la résiliation est acquise, le bailleur peut poursuivre le recouvrement des loyers et de l’indemnité d’occupation à Paris, le locataire devenu occupant sans droit ni titre étant tenu d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La chronique du quotidien Le Monde du 3 août 2026, relatant la décision du tribunal judiciaire de Montpellier du 15 avril 2026, illustre cette articulation, la résiliation ayant été constatée dès l’expiration du délai d’un mois, sans que le juge puisse en tempérer les effets, contrairement à ce que permet le régime de l’impayé locatif. Cette jurisprudence constante, qui traverse plus de quarante années de la troisième chambre civile, demeure d’une application délicate, tant pour les bailleurs soucieux de sécuriser la rédaction de leurs commandements que pour les locataires confrontés à la rigueur de la sanction.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime rigoureux de l’obligation d’assurance du locataire, dont la sanction est distincte de celle de l’impayé locatif. L’exigence de justification par une attestation de l’assureur, appréciée au regard de la période visée par le commandement, place la charge de la preuve sur le locataire, tandis que l’absence de pouvoir d’appréciation du juge en présence d’un manquement avéré prive celui-ci de toute possibilité de tempérer la résiliation. La récente décision du 6 novembre 2025, qui prononce la nullité de la clause résolutoire stipulant un délai inférieur au délai légal, témoigne de la vigueur de ce contrôle dans les baux professionnels comme d’habitation (Civ. 3e, 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). L’actualité récente de la matière, illustrée par la chronique du quotidien Le Monde du 3 août 2026 consacrée au locataire qui refuse de prouver qu’il a assuré le logement, confirme l’importance pratique de ce contentieux pour les bailleurs comme pour les locataires. La sécurisation de la relation locative suppose, en définitive, une vigilance redoublée sur la rédaction de la clause résolutoire et sur la conservation des attestations d’assurance, dont la démonstration conditionne l’issue du litige.