Depuis le 1er août 2026, un bail signé après la remise en location d’un logement situé en zone tendue doit être examiné à la lumière du décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026. Le texte prolonge le dispositif d’encadrement de l’évolution de certains loyers et rend à nouveau décisive une question très concrète : quel était le dernier loyer réellement appliqué au précédent locataire, à quelle date a-t-il été révisé et le logement a-t-il fait l’objet de travaux justifiant une exception ? Le décret est consultable sur le Journal officiel de Légifrance et son article 2 dispose : « Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2026. »

Un propriétaire ne peut donc pas toujours repartir d’un montant librement choisi entre deux locataires. À l’inverse, le locataire ne peut pas déduire automatiquement de la seule présence du logement en zone tendue que tout nouveau loyer est illégal. La réponse dépend de la durée de vacance, de la dernière révision, de la classe énergétique, des travaux réalisés, d’une éventuelle sous-évaluation manifeste et, à Paris ou dans les communes concernées d’Île-de-France, du plafond de loyer de référence majoré. L’objectif de cet article est de permettre une première vérification chiffrée, de réunir les bonnes pièces et d’engager le recours approprié sans confondre relocation, renouvellement et encadrement du niveau des loyers.

I. Quel loyer peut être demandé lors d’une relocation en zone tendue après le 1er août 2026 ?

A. Le précédent loyer, l’IRL et la durée de vacance : comment calculer le plafond ?

La première opération consiste à qualifier juridiquement l’événement. Une relocation intervient lorsqu’un locataire quitte les lieux et qu’un nouveau contrat est conclu. Elle ne se confond pas avec le renouvellement du bail en cours avec le même locataire. Cette distinction est essentielle, car les pièces, les délais et les règles de justification ne sont pas identiques. Pour le renouvellement, le bailleur qui invoque une sous-évaluation doit suivre le régime de l’article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour une nouvelle location, la règle de départ se recherche dans le dernier loyer appliqué et dans le décret annuel pris pour les zones tendues.

Le cadre général se trouve à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article autorise un décret à limiter l’évolution des loyers dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. Le décret n° 2026-644 s’inscrit dans ce mécanisme. Il concerne les contrats conclus à compter du 1er août 2026 dans les situations définies par son texte et oblige à comparer le nouveau loyer avec la dernière somme demandée au précédent locataire, sous réserve des exceptions légalement prévues.

Le bailleur doit donc être en mesure de produire le précédent contrat, les dernières quittances ou relevés de paiement, la date de la dernière révision et, lorsque cela est nécessaire, la notification d’augmentation adressée à l’ancien locataire. Une annonce immobilière indiquant uniquement le nouveau prix ne suffit pas à démontrer que ce prix respecte la règle. Le locataire doit demander une comparaison documentée entre le loyer hors charges précédent et le loyer de base du nouveau bail. Les charges récupérables, le forfait de charges et le complément de loyer doivent être isolés, car les additionner au loyer nu fausse le calcul.

Pour une nouvelle location après une vacance relativement courte, l’article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, maintenu dans l’architecture de l’encadrement de l’évolution, pose une règle simple : le nouveau loyer ne doit pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Lorsque le loyer n’a pas été révisé au cours des douze mois précédant la signature, la révision permise par l’indice de référence des loyers peut être intégrée dans la limite de l’IRL applicable. Si une révision a déjà été appliquée dans ces douze mois, le bailleur ne peut pas ajouter une seconde révision pour la même période.

Le calcul pratique doit suivre trois dates :

• la date à laquelle l’ancien locataire a quitté les lieux ;
• la date de la dernière révision effectivement appliquée au précédent loyer ;
• la date de signature et de prise d’effet du nouveau bail.

Prenons un exemple. Le loyer hors charges était de 900 euros. Si aucune révision n’a été appliquée pendant les douze derniers mois et si l’IRL autorise une évolution de 1,5 %, le plafond issu de cette seule révision est de 913,50 euros. Le bailleur doit conserver le détail de l’indice utilisé et la période de référence. Si une révision conforme a déjà porté le loyer à 900 euros pendant cette période, le nouveau bail ne peut pas ajouter mécaniquement 1,5 % une seconde fois. Dans tous les cas, ce premier plafond ne dispense pas de contrôler l’encadrement du niveau des loyers lorsqu’il s’applique localement.

La durée de vacance constitue ensuite un élément de qualification. Un logement resté vide suffisamment longtemps peut relever d’un régime différent de celui d’une relocation immédiate, en particulier lorsque la vacance dépasse dix-huit mois. Cette situation ne transforme pourtant pas le bien en espace juridique sans limites. Le plafond de loyer de référence majoré, lorsqu’il est applicable, demeure à contrôler. La classe énergétique, l’existence de travaux et les dispositions spécifiques du décret doivent aussi être vérifiées. Le dossier doit comporter une preuve de la vacance : états des lieux de sortie et d’entrée, contrats d’énergie, relevés de gestion ou échanges avec l’agence. Une affirmation non datée ne permet pas de fixer le point de départ du délai.

Le propriétaire peut invoquer des travaux dans les hypothèses définies par l’article 4 du décret n° 2017-1198. Les travaux d’amélioration ou de mise en conformité doivent être identifiables, réellement réalisés et justifiés par des factures, procès-verbaux de réception, attestations d’entreprise et preuves de paiement. Le texte encadre l’augmentation en fonction du coût des travaux et de leur importance par rapport au dernier loyer. Une simple remise en peinture annoncée dans une annonce ne suffit pas à ouvrir une majoration illimitée. Les travaux doivent être distingués des réparations locatives, de l’entretien courant et des dépenses déjà récupérées par ailleurs.

Le raisonnement se fait en deux temps. D’abord, le bailleur démontre que les conditions de l’exception sont réunies. Ensuite, il applique la limite chiffrée prévue par le texte, avant de contrôler le plafond de niveau local. Cette double vérification évite une erreur fréquente : présenter une facture élevée comme un droit automatique à fixer n’importe quel loyer. Même lorsque le régime de l’évolution laisse une marge, le loyer de base peut rester supérieur au loyer de référence majoré applicable à l’adresse.

La sous-évaluation manifeste du précédent loyer est une autre exception. Elle suppose une comparaison sérieuse avec des logements comparables : secteur, époque de construction, surface, nombre de pièces, étage, ascenseur, état, équipements et prestations. Une moyenne générale des loyers de la ville ne suffit pas. Le bailleur doit expliquer pourquoi l’ancien montant était anormalement bas et pourquoi la hausse demandée reste dans la limite du texte. L’écart entre un logement familial situé près d’un transport et un studio d’un autre quartier ne peut pas être traité comme une comparaison homogène.

Le locataire doit demander les références et vérifier leur pertinence, mais ne doit pas confondre cette discussion avec le plafonnement du loyer de référence majoré. L’un porte sur l’évolution du précédent loyer entre deux contrats ; l’autre porte sur le niveau maximal autorisé dans certaines communes. Un nouveau bail peut respecter la hausse autorisée par le décret et dépasser le niveau local, ou respecter le niveau local tout en appliquant une hausse interdite par rapport au précédent loyer. Les deux tests doivent être menés séparément et le résultat le plus protecteur doit être retenu.

Question	Pièce à vérifier	Conséquence possible
Quel était le dernier loyer hors charges ?	Ancien bail, quittances, relevés	Base de comparaison du nouveau contrat
Quand la dernière révision a-t-elle été appliquée ?	Notification, quittance, clause IRL	Révision éventuelle, une seule fois sur la période pertinente
Le logement a-t-il été vacant et combien de temps ?	États des lieux, justificatifs de gestion	Règles différentes selon la durée de vacance
Des travaux justifient-ils une exception ?	Factures, réception, paiements, descriptif	Majoration plafonnée si les conditions sont réunies
Le niveau local est-il respecté ?	Adresse, loyer de référence majoré, bail	Réduction ou restitution possible selon le régime applicable

Le bail doit aussi être lu dans son ensemble. Une clause qui présente un loyer global sans distinguer le loyer de base, un complément ou des charges rend la vérification plus difficile et peut cacher une hausse sous une autre appellation. Le locataire doit demander le montant mensuel hors charges, le montant des charges, la périodicité de la révision, le montant du loyer de référence et, lorsque le bailleur l’invoque, la justification du complément de loyer. Le montant indiqué dans l’annonce, le mandat de gestion et le bail doit être cohérent.

B. Pourquoi un logement classé F ou G ne peut-il pas profiter des mêmes exceptions ?

La performance énergétique modifie fortement l’analyse en 2026. L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans le régime des zones tendues, que lorsqu’un logement classé F ou G fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le texte emploie précisément les mots : « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Cette interdiction doit être confrontée au DPE valable à la date du bail et à la situation concrète du logement.

La même logique se retrouve dans l’article 17-1, qui limite la révision annuelle et exclut la révision ou la majoration de loyer dans les logements classés F ou G dans les conditions prévues par le texte. Le bailleur ne peut donc pas contourner le gel en changeant simplement de locataire ou en qualifiant l’augmentation de « remise au prix du marché ». Le changement de locataire ne neutralise pas les restrictions attachées à la performance énergétique.

L’article 1-1 du décret n° 2017-1198 exclut également les logements de classe F ou G de certaines dispositions permettant de faire évoluer le loyer. La présence de travaux ne suffit donc pas, à elle seule, à faire disparaître la règle énergétique. Le propriétaire doit vérifier la classe retenue, la date d’établissement du DPE, son numéro d’identification et l’existence éventuelle d’un nouveau diagnostic après travaux. Un DPE annoncé comme « en cours » ne justifie pas une majoration déjà appliquée.

Cette règle énergétique doit être replacée dans le droit du logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent répondant à un niveau minimal de performance. Le calendrier de performance mentionné par le texte distingue les classes exigées selon les dates. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation définit, pour sa part, l’échelle de performance énergétique de A à G. Le locataire doit conserver le DPE remis avec le bail et vérifier qu’il correspond bien à l’adresse et aux caractéristiques du logement.

En 2026, un classement G pose en outre une difficulté de décence qui dépasse la seule question du montant du loyer. Le locataire peut demander la mise en conformité et, selon l’état du logement et les démarches engagées, saisir le juge afin d’obtenir les mesures adaptées. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise la saisine du juge lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence. Le juge peut prescrire les travaux et déterminer les conséquences sur le loyer dans les conditions du dossier. Cette action n’est pas une autorisation de cesser unilatéralement les paiements.

La bonne méthode consiste à réunir quatre éléments : le DPE complet, la date de signature, le dernier loyer et l’éventuelle justification de l’augmentation. Si le logement était classé F ou G et que le nouveau bail dépasse le dernier loyer, le locataire doit signaler précisément la contradiction au bailleur. Il peut demander la rectification du loyer et le remboursement des sommes versées en trop. La lettre doit joindre les pages utiles du DPE, le bail, les quittances et le calcul mois par mois.

Le propriétaire peut soutenir que les travaux ont amélioré la performance. Cet argument doit être vérifié par un diagnostic réellement établi après les travaux et par la date à laquelle la nouvelle classe est devenue opposable. Une facture de chaudière, d’isolation ou de fenêtres ne remplace pas automatiquement un DPE mis à jour. Tant que la classe F ou G demeure celle du logement au moment pertinent, les restrictions de loyer restent un point central de la contestation.

Le classement E appelle un examen différent. Il ne doit pas être assimilé mécaniquement au régime F ou G, mais il ne rend pas non plus toute hausse licite. Il faut revenir au précédent loyer, à l’IRL, à la vacance, aux travaux et au plafond de niveau. Le locataire peut donc contester une augmentation sur le terrain de l’évolution du loyer même si le logement n’est pas classé F ou G. La lettre de réclamation doit exposer le fondement utilisé, plutôt que de se limiter à l’étiquette énergétique.

II. Comment contester une hausse de loyer après la relocation et quelles preuves réunir ?

A. Quels documents produire et quelle méthode suivre avant la commission ?

Une contestation efficace commence par un dossier chronologique. Il faut créer un tableau avec, pour chaque mois, le loyer de base prévu, la somme réellement payée, la date de paiement, les charges et les éventuels compléments. Le tableau doit faire apparaître le montant qui aurait dû être payé selon le plafond retenu. Une différence de 75 euros par mois pendant huit mois représente 600 euros, avant même d’examiner les charges ou les intérêts éventuels. Un calcul transparent facilite la discussion et permet d’éviter une demande approximative.

Le premier dossier de pièces comprend :

• l’annonce et les échanges avec l’agence ou le bailleur ;
• le nouveau bail et ses annexes, notamment la clause de révision ;
• l’ancien bail ou, à défaut, les quittances et attestations permettant de retrouver le dernier loyer ;
• les états des lieux de sortie et d’entrée, avec les dates ;
• les quittances, relevés bancaires et avis d’échéance depuis la signature ;
• le DPE complet et les diagnostics remis au locataire ;
• les justificatifs de travaux invoqués par le bailleur ;
• le calcul de l’IRL et la preuve de la dernière révision ;
• le loyer de référence majoré applicable à l’adresse lorsque la commune est soumise à l’encadrement du niveau des loyers.

Le locataire doit demander par écrit les informations qui manquent. La demande peut porter sur le dernier loyer hors charges, la date de la dernière révision, la durée exacte de vacance, le détail des travaux et la justification d’une sous-évaluation. Il faut conserver la réponse, y compris lorsque le bailleur refuse de transmettre les pièces. Un refus ne prouve pas à lui seul l’illégalité de la hausse, mais il permet de démontrer que la discussion amiable n’a pas permis d’obtenir les éléments nécessaires.

La mise en demeure doit être précise. Elle rappelle l’adresse, la date du bail, le loyer de base, le dernier loyer connu, la règle invoquée et la somme demandée en restitution. Elle propose une régularisation dans un délai raisonnable et demande une réponse documentée. Il est préférable de distinguer trois demandes : rectification du loyer pour l’avenir, remboursement du trop-perçu déjà versé et transmission des documents justifiant l’exception. Le courrier doit être envoyé avec une preuve de réception et doublé, si nécessaire, par un courriel permettant de dater l’échange.

Il ne faut pas interrompre seul le paiement du loyer en pensant compenser la somme contestée. Une retenue unilatérale peut créer une dette locative, fragiliser le dossier et donner lieu à une procédure distincte. Tant qu’aucun accord écrit ou décision exécutoire n’a fixé un autre montant, le locataire doit se faire conseiller sur la manière de payer la somme non contestée et de préserver ses droits sur le surplus. Les quittances doivent être demandées, car elles permettent de prouver les paiements sans reconnaissance de la légalité de chaque composante.

La jurisprudence rappelle que la preuve des références et de la sous-évaluation ne se construit pas par une affirmation générale. Dans un arrêt du 17 décembre 2014, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, dans une affaire de fixation de loyer, qu’« il n’importe pas que les références de la bailleresse concernent des appartements lui appartenant, dès lors qu’elles sont représentatives des loyers habituellement pratiqués dans le voisinage immédiat ». Cet arrêt, Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 décembre 2014, n° 13-24.360, montre que le juge regarde la représentativité des références et leur proximité avec le logement concerné.

Dans un autre arrêt du 12 octobre 2011, la même chambre a rappelé : « il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué ». La référence exacte est Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 octobre 2011, n° 10-21.214. Cette solution concerne le contentieux de la sous-évaluation et doit être articulée avec le régime précis de la relocation, mais elle donne une ligne directrice utile : le bailleur qui demande à écarter le dernier loyer doit établir les faits qui autorisent cette exception.

Le locataire doit donc vérifier les références une par une. Pour chaque logement comparé, il faut relever l’adresse ou le secteur, la surface, le nombre de pièces, la période de construction, l’étage, l’ascenseur, l’état et les équipements. Une annonce ancienne, un bien meublé comparé à un logement vide ou un logement rénové de fond en comble comparé à un logement ordinaire ne présentent pas la même valeur probatoire. L’écart peut être expliqué, mais il ne doit pas être masqué.

Lorsque le désaccord persiste, la commission départementale de conciliation peut être saisie dans les cas prévus par les textes. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une démarche préalable de conciliation pour les litiges relevant de l’encadrement de l’évolution des loyers. Le dossier doit contenir le bail, le courrier de réclamation, les réponses reçues, le tableau de calcul et les pièces relatives au précédent loyer. La commission ne remplace pas le juge, mais elle peut favoriser un accord et clarifier les éléments techniques.

Pour un renouvellement, le locataire ne doit pas reprendre automatiquement la procédure de la relocation. L’article 17-2 prévoit notamment une proposition présentée plusieurs mois avant le terme et des références de loyers comparables en nombre suffisant. Un article déjà publié sur le loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail traite cette hypothèse séparée. Dans le présent contentieux, la question initiale reste celle de la nouvelle location et du dernier loyer appliqué.

B. Quels délais et quel recours à Paris et en Île-de-France ?

À Paris et en Île-de-France, il faut d’abord déterminer si la commune est seulement située en zone tendue ou si elle est également couverte par un dispositif local d’encadrement du niveau des loyers. Toute l’Île-de-France n’est pas soumise au même plafond. Le locataire doit rechercher le loyer de référence correspondant à l’adresse, à la période de construction, au nombre de pièces, au caractère vide ou meublé et à la date du bail. La page de Service-Public.fr sur l’encadrement des loyers en zone tendue rappelle les différentes situations de première location, de relocation et de renouvellement ; elle ne dispense pas de consulter le dispositif local lorsqu’il existe.

Le régime du niveau des loyers résulte notamment de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable. Le locataire qui découvre un dépassement doit conserver le bail et l’annonce, vérifier le montant officiel correspondant à l’adresse et demander par écrit la diminution du loyer. Le complément de loyer obéit à une analyse distincte : il doit être mentionné et justifié dans le bail, et le texte prévoit un délai spécifique pour le contester. Un complément ne doit pas servir à reconstituer une hausse interdite au titre du dernier loyer.

La question des délais dépend du fondement choisi. Pour l’encadrement de l’évolution, le courrier doit partir dès la découverte de l’anomalie, sans attendre une échéance annuelle. Pour le complément de loyer, le délai légal de contestation doit être respecté et le locataire doit saisir la commission puis, si nécessaire, le juge dans la séquence prévue par les textes. Pour une demande de mise en conformité liée à la décence, les pièces techniques et les échanges avec le bailleur doivent être conservés dès le premier signalement. Une consultation rapide permet de ne pas confondre le délai de la commission, le délai de contestation d’un complément et la prescription applicable aux restitutions.

À Paris, le locataire doit comparer le loyer de base du bail au loyer de référence majoré, puis comparer ce même loyer de base au dernier loyer payé par le précédent locataire. À Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers ou dans une autre commune francilienne concernée par un arrêté local, la méthode reste comparable mais les références et le territoire de l’observatoire peuvent varier. Une commune proche de Paris n’est pas nécessairement soumise au même arrêté. L’adresse exacte, et non la seule mention « région parisienne », commande la vérification.

La demande adressée au bailleur doit présenter les deux calculs dans des paragraphes séparés. Exemple : le dernier loyer était de 900 euros et l’évolution maximale autorisée conduit à 913,50 euros ; le loyer de référence majoré applicable à l’adresse est de 880 euros. Le locataire ne doit pas choisir un seul chiffre sans expliquer la coexistence des deux mécanismes. Le bailleur doit répondre sur le fondement juridique de la somme demandée. Si le loyer de référence majoré est inférieur au plafond issu du dernier loyer, le plafond local peut conduire à demander une réduction plus importante. Si le plafond local est supérieur au montant calculé à partir du précédent bail, l’interdiction d’évolution reste pertinente.

Le contentieux peut aussi comporter un volet de restitution. Le locataire doit distinguer les mensualités, la date de chaque paiement et la somme réellement réclamée. Les quittances, les relevés bancaires et les décomptes de l’agence permettent de calculer le trop-perçu. La demande doit préciser si elle porte sur le loyer hors charges, un complément, une révision IRL ou une combinaison de ces montants. Un chiffre global sans ventilation rend plus difficile la réponse du bailleur et le travail de la commission.

Le bailleur peut répondre que le locataire a signé le contrat et accepté le montant. La signature ne rend pas intangible une clause contraire à une règle impérative. Elle peut toutefois créer une difficulté probatoire sur les informations remises avant la signature et sur le délai de réaction. C’est pourquoi l’annonce, les courriels, le mandat de gestion et les pièces du précédent bail doivent être archivés. Le locataire doit répondre aux arguments précis, plutôt que d’opposer une formule générale sur la hausse des loyers.

L’actualité du décret du 20 juillet 2026 rend cette vérification particulièrement importante pour les baux prenant effet depuis le 1er août. Le texte n’autorise pas une baisse automatique de tous les loyers et ne supprime pas les exceptions. Il impose une lecture datée du contrat, des faits et du régime local. Le bailleur qui a appliqué une hausse doit être capable d’expliquer la base retenue ; le locataire qui la conteste doit identifier la règle précise, produire les pièces et chiffrer sa demande.

Conclusion

Après le 1er août 2026, une relocation en zone tendue doit être contrôlée à partir du dernier loyer appliqué au précédent locataire, de la dernière révision, de la durée de vacance, des travaux et de la performance énergétique. Le décret n° 2026-644 ne permet pas de traiter chaque nouveau bail comme une fixation entièrement libre. Les logements F ou G font l’objet de restrictions supplémentaires, et le plafond de loyer de référence majoré doit être ajouté au contrôle lorsqu’il existe à l’adresse concernée.

La démarche la plus solide tient en cinq étapes : obtenir l’ancien loyer, séparer loyer et charges, vérifier les dates et l’IRL, contrôler le DPE et les travaux, puis envoyer une demande écrite chiffrée. À Paris et en Île-de-France, le locataire doit déterminer le dispositif applicable à sa commune et respecter les délais propres à la contestation du complément ou à la saisine de la commission. Il ne doit pas suspendre seul le paiement du loyer. Le dossier doit être préparé pour permettre une régularisation amiable ou, si elle échoue, une demande devant le juge compétent.

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