La fermeture administrative du local commercial et le sort du loyer : l’impossibilité d’exploiter, la perte de la chose louée et la force majeure dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2022-2026)

I. L’impossibilité d’exploiter le local commercial : les fondements d’exonération écartés par la troisième chambre civile

A. La fermeture administrative, étrangère à la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Cette disposition, inchangée depuis la promulgation du code civil en 1804, fonde le régime de la perte de la chose louée, dont la mise en œuvre suppose une atteinte matérielle au bien donné à bail, qu’elle soit totale ou partielle. Or la fermeture administrative d’un local commercial, prononcée par arrêté du maire ou du préfet, n’altère en rien la substance des murs loués, lesquels demeurent intacts et disponibles pour le preneur.

La ratio legis de l’article 1722 du code civil, demeurée constante depuis deux siècles, repose sur une considération simple : le preneur assume le risque de l’impossibilité d’usage lorsque celle-ci trouve sa source dans un événement fortuit affectant la chose elle-même, mais non lorsque l’obstacle tient aux conditions extérieures d’exercice de l’activité. La destruction matérielle de l’immeuble, l’incendie qui le consume, l’effondrement qui le rend inaccessible, voilà les hypothèses visées par le législateur de 1804. L’interdiction administrative de recevoir du public ne modifie ni la consistance, ni la destination, ni l’état des locaux loués : elle atteint exclusivement l’exploitation du fonds de commerce, laquelle relève de la sphère d’initiative et de risque du commerçant. C’est cette distinction cardinale entre l’impossibilité d’user de la chose — qui relève de l’article 1722 — et l’impossibilité d’exploiter l’activité — qui demeure étrangère à cette disposition — qu’a consacrée la troisième chambre civile.

La troisième chambre civile a tiré les conséquences de cette observation dans un arrêt du 23 novembre 2022, rendu sur pourvoi de la société Odalys résidences, laquelle avait interrompu le paiement des loyers de deux résidences de tourisme pendant la période de fermeture imposée par les mesures de lutte contre la propagation du virus covid-19. La Cour de cassation énonce que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-21.867, publié au Bulletin). En conséquence, l’obligation de payer le loyer échue pendant la période de fermeture n’est pas sérieusement contestable, et le juge des référés peut condamner le preneur au paiement d’une provision.

Cette solution s’inscrit dans une double logique, à la fois technique et économique. Sur le plan technique, la Cour de cassation distingue soigneusement l’atteinte à la chose louée — qui relève de la garantie du bailleur — et l’atteinte aux conditions d’exploitation, laquelle relève de la sphère de risque du preneur commerçant. L’obligation de délivrance du bailleur, prévue à l’article 1719 du code civil, ne garantit pas la rentabilité de l’activité exercée dans les lieux, mais seulement la mise à disposition d’un local conforme à sa destination contractuelle, en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. Or une mesure de police administrative qui n’interdit pas l’accès aux locaux mais seulement l’accueil du public n’affecte en rien cette conformité. Sur le plan économique, faire peser sur le bailleur le risque de l’interruption de l’activité du preneur reviendrait à transférer sur le propriétaire des murs l’aléa propre à l’entreprise locataire, en contradiction avec la répartition des risques inhérente au contrat de bail commercial. Cette analyse a été confortée par la série d’arrêts du 15 juin 2023.

Cette solution a été confirmée, le 15 juin 2023, par une série de six arrêts rendus à propos de résidences de tourisme dont les exploitants avaient suspendu le versement des loyers pendant les périodes d’interdiction d’accueil du public. La rigueur de la règle ainsi posée s’explique par la ratio legis de l’article 1722 du code civil, qui entend faire peser sur le preneur le risque de l’impossibilité d’usage lorsque celle-ci trouve sa source dans un événement casuel affectant la chose elle-même, et non dans les conditions d’exercice de l’activité. Or l’interdiction administrative de recevoir du public ne modifie ni la consistance, ni la destination, ni l’état des locaux loués : elle atteint exclusivement l’exploitation du fonds de commerce, laquelle relève de la sphère d’initiative et de risque du commerçant. Dans l’arrêt rendu sur le pourvoi de la société Réside études apparthôtels, la Cour de cassation rappelle que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.365). Elle censure dès lors la cour d’appel qui avait déduit du montant des provisions allouées au bailleur les loyers correspondant aux cinquante-six jours de fermeture administrative, au motif que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée.

Les arrêts rendus le même jour sur les pourvois n° 22-15.366 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.366) et n° 22-15.370 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.370), auxquels s’ajoutent les pourvois n° 22-15.367, 22-15.368 et 22-15.369, adoptent la même formulation et consacrent ainsi une règle de portée générale, affranchie des circonstances propres à chaque espèce. Par ailleurs, la fermeture administrative ne met pas davantage fin au bail par elle-même, ainsi qu’en témoigne l’arrêt rendu le 16 mars 2023 dans le litige opposant l’exploitante d’un hôtel frappé, depuis le 22 septembre 2011, par un arrêté de péril avec interdiction d’occupation et par un arrêté de fermeture au public : le contrat de bail a subsisté et le bailleur a pu délivrer un congé avec refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-26.007). Dès lors, l’exploitant dont l’activité est interrompue par une mesure de police administrative ne peut invoquer l’article 1722 du code civil pour se libérer de sa dette locative. Il lui appartient, le cas échéant, de contester la légalité de la mesure elle-même devant le juge administratif, dont la censure éventuelle peut ouvrir une voie indemnitaire, comme l’illustrent les litiges dans lesquels le propriétaire bailleur ou le preneur ont obtenu réparation du préjudice causé par un arrêté de fermeture illégal. Le Conseil d’État a ainsi jugé, le 15 octobre 2021, que la faute commise par un maire ayant illégalement prononcé la fermeture au public d’un établissement recevant du public engage la responsabilité de la commune à l’égard du propriétaire des locaux, dès lors que cette fermeture a été la cause directe de la résiliation du bail par le locataire et des pertes de loyers subséquentes (CE, 5e-6e ch. réunies, 15 oct. 2021, n° 436725, Sté 2AB). L’indemnisation du bailleur par la commune n’altère toutefois en rien l’obligation du preneur de payer le loyer tant que le bail n’a pas été judiciairement résilié.

B. La fermeture administrative, étrangère à la force majeure exonératoire du paiement du loyer

Le second fondement d’exonération invoqué par les preneurs fermés administrativement réside dans la force majeure, désormais définie par l’article 1218 du code civil, selon lequel « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». La fermeture administrative, qui procède d’une décision de l’autorité publique étrangère à la volonté des parties, remplit à première vue les conditions d’imprévisibilité et d’irrésistibilité exigées par ce texte.

La troisième chambre civile a cependant fermé cette voie dans un arrêt du 15 juin 2023, rendu sur le pourvoi de la société Appart’City, preneuse de deux appartements situés dans une résidence de tourisme dont elle avait cessé de payer les loyers pendant les premier et deuxième trimestres de l’année 2020. Après avoir rappelé les exigences de l’assemblée plénière du 14 avril 2006 (pourvoi n° 02-11.168), selon lesquelles l’irrésistibilité n’est pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou plus onéreuse, et la solution de la chambre commerciale du 16 septembre 2014 (pourvoi n° 13-20.306), la Cour de cassation énonce que « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-10.119, FS-B, publié au Bulletin).

Le fondement de cette règle, dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux, réside en une vérité élémentaire du droit des obligations : la dette de somme d’argent n’est jamais, par nature, inexécutable. La monnaie, bien fongible par excellence, ne périt pas ; le débiteur peut toujours s’en procurer, fût-ce par l’emprunt, la mobilisation de son épargne ou la cession d’actifs. L’événement de force majeure qui ruine l’exploitation du fonds de commerce ne supprime pas l’obligation de payer le loyer, il prive seulement le débiteur des ressources qui lui auraient permis de l’honorer. Or l’article 1218 du code civil exige que l’événement « empêche l’exécution de son obligation par le débiteur », et non qu’il la rende plus difficile ou plus onéreuse. Cette solution, constante depuis l’assemblée plénière du 14 avril 2006, avait déjà été rappelée par la chambre commerciale dans son arrêt du 16 septembre 2014, avant que la troisième chambre civile n’en fasse application en matière de baux.

Elle en déduit, de manière générale, que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020 ». Le paiement du loyer, en tant qu’obligation de somme d’argent, demeure exigible alors même que l’exploitation du fonds est devenue impossible, car l’événement invoqué n’empêche pas le preneur de se libérer d’une obligation qui ne requiert que la remise de deniers. Or cette règle dépasse le seul contexte sanitaire et vaut pour toute mesure de police administrative, qu’elle procède d’une interdiction d’ouverture au public, d’un arrêté de péril ou d’une mesure de fermeture prise pour des motifs de sécurité ou de salubrité.

En conséquence, le preneur qui cesse unilatéralement de payer les loyers pendant la durée de la fermeture s’expose au paiement des arriérés, majorés des intérêts au taux légal courant à compter de chaque échéance impayée, ainsi qu’au jeu de la clause résolutoire insérée au bail. À cet égard, le bailleur qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire doit préalablement délivrer un commandement de payer visant cette clause et reproduisant, à peine de nullité, le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Le preneur dispose alors d’un mois pour s’acquitter intégralement de sa dette locative ou, à défaut, saisir le juge des référés d’une demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, lequel permet au juge de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en suspendant corrélativement les effets de la clause résolutoire. Cette demande suppose toutefois, depuis la réforme issue de la loi du 26 mai 2026, que le preneur démontre sa capacité à régler la dette locative et justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2022 et 2023 a ainsi établi une véritable hiérarchie des régimes : seule la destruction matérielle de la chose louée déclenche le jeu de l’article 1722 du code civil, tandis que la fermeture administrative, qui laisse subsister le bien dans son intégrité, ne libère le preneur d’aucune de ses obligations contractuelles. A cet égard, la portée de la règle ne se limite pas aux seules mesures sanitaires : elle s’applique également aux arrêtés de péril, aux mesures de fermeture pour manquement aux règles de sécurité ou aux interdictions d’exploiter prononcées par les autorités de police administrative, dès lors que la chose louée n’est pas matériellement détruite.

II. Le maintien de l’obligation de payer le loyer : les protections et les voies de rééquilibrage du preneur

A. La protection légale contre les poursuites du bailleur et sa délimitation par la jurisprudence

La rigueur du droit commun a été tempérée, dans le contexte de la crise sanitaire, par des textes spéciaux instituant une protection temporaire des entreprises dont l’activité était affectée par une mesure de police administrative. L’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose ainsi que les personnes exerçant une activité économique affectée par une mesure de police prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique « ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ». Pendant cette période, le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires qu’avec l’autorisation du juge, et toute clause résolutoire fondée sur le non-paiement est réputée non écrite.

La troisième chambre civile a toutefois délimité strictement le champ de cette protection dans un arrêt du 6 juillet 2023, rendu dans le litige opposant l’exploitante de l’hôtel Rochambeau à sa bailleresse, laquelle avait pratiqué une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la locataire en garantie des loyers des deux premiers trimestres de l’année 2021. Relevant que la protection de l’article 14 ne couvre que les mesures de police administratives affectant directement l’ouverture au public des établissements concernés, la Cour de cassation énonce que « les mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, prises en application de dispositions autres que celles susvisées, quand bien même elles affecteraient l’activité économique des locataires, n’interdisent pas la mise en œuvre de mesures conservatoires par les bailleurs » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-22.052, FS-B, publié au Bulletin). Le couvre-feu et l’interdiction des déplacements interrégionaux, qui ne réglementaient pas les conditions d’accès et de présence du public dans l’hôtel, n’ouvraient donc pas droit à la protection.

La même exigence de délimitation commande l’application de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, qui interdisait, pour les loyers dont l’échéance de paiement intervenait entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la cessation de l’état d’urgence sanitaire, l’exécution de la clause résolutoire, de la clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance. Il résulte de la combinaison de ce texte avec l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 et le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 que le bénéfice de la protection est réservé aux personnes « susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité », sans qu’il soit exigé qu’elles en aient effectivement obtenu l’attribution, ainsi que le rappelle la Cour de cassation dans son arrêt du 15 juin 2023 rendu sur le pourvoi n° 21-23.902. Dans un arrêt du 15 juin 2023, la Cour de cassation précise que « l’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers et charges dont l’échéance de paiement intervient pendant la période protégée, prévue à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020, ne s’applique pas aux effets d’une clause résolutoire acquise antérieurement à la période protégée, dont la suspension était conditionnée au respect d’un échéancier fixé par le juge » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B, publié au Bulletin). A cet égard, la locataire qui ne s’était pas libérée dans les conditions fixées par le juge des référés, en raison du défaut de paiement de mensualités de l’échéancier arrêté avant la période protégée, ne pouvait se prévaloir de la protection légale.

Par ailleurs, la clause résolutoire du bail commercial obéit au régime protecteur de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Les juges saisis peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Or, dans sa rédaction nouvelle, ce texte subordonne l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».

En pratique, le preneur confronté à une fermeture administrative qui le prive de ses recettes d’exploitation doit agir avec la plus grande célérité. Dès la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire, il dispose du délai d’un mois pour saisir le juge des référés d’une demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce. La recevabilité de cette demande est désormais subordonnée, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026, à la justification de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le preneur doit donc impérativement recommencer à honorer les échéances en cours, même s’il sollicite des délais pour l’arriéré accumulé pendant la période de fermeture. À défaut, le juge constatera l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnera l’expulsion, sans pouvoir accorder de délais. Cette réforme, qui durcit les conditions d’accès aux délais de paiement, accroît la responsabilité du preneur dans la gestion de sa trésorerie et impose une anticipation rigoureuse des difficultés de paiement.

B. Les voies contractuelles et contentieuses : la clause de suspension du loyer et la demande de réduction

La jurisprudence accorde une place décisive aux stipulations contractuelles destinées à répartir le risque d’indisponibilité du local. Dans l’arrêt du 23 novembre 2022 précité, la Cour de cassation a validé l’interprétation retenue par la cour d’appel, selon laquelle « la clause de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible par le fait ou la faute du bailleur ou en raison d’un désordre ou d’une circonstance exceptionnelle affectant le bien loué et que la condition de suspension, clairement exigée, de couverture des loyers par les assureurs, n’était pas remplie » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2022, n° 21-21.867, publié au Bulletin). Les clauses de suspension des loyers sont donc d’interprétation stricte, et leur efficacité suppose que les circonstances prévues soient réunies, notamment la couverture des loyers par les garanties assurantielles stipulées.

Le contentieux de la fermeture administrative s’est pour l’essentiel déroulé devant le juge des référés, saisi par les bailleurs d’une demande de provision fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Or la jurisprudence examinée ci-dessus écarte précisément toute contestation sérieuse de l’obligation de payer le loyer pendant la période de fermeture, que celle-ci procède de la perte de la chose, de la force majeure ou de l’exception d’inexécution. En conséquence, le preneur qui a suspendu unilatéralement le paiement des loyers s’expose, à bref délai, à une condamnation provisionnelle de l’intégralité des sommes réclamées, comme l’illustrent les arrêts rendus le 15 juin 2023 dans les affaires Réside études apparthôtels et Odalys résidences.

La distinction entre le référé-provision et le juge du fond revêt ici une importance pratique considérable. Le juge des référés, juge de l’évidence, condamne au paiement d’une provision dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans avoir à examiner les moyens de défense que le preneur pourrait invoquer au fond, tels que l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou la demande de réduction du loyer fondée sur le trouble de jouissance. L’arrêt du 10 octobre 2024 illustre cette dichotomie procédurale : la Cour de cassation y rappelle que la cour d’appel, saisie d’une demande de dispense intégrale du paiement des loyers, n’avait pas à se prononcer sur une éventuelle réduction proportionnelle qui ne lui était pas demandée. Le preneur avisé doit donc formuler, dès la première instance et à titre subsidiaire, une demande de réduction de loyer, seule à même de prospérer lorsque la jouissance paisible des lieux a été compromise sans que l’activité ait été rendue totalement impossible.

La jurisprudence du 10 octobre 2024 a toutefois ménagé une voie de rééquilibrage au profit du preneur dont la jouissance des lieux a été troublée sans que l’exploitation ait été rendue totalement impossible. Dans l’arrêt rendu sur le pourvoi de Mme V., locataire d’un local commercial dont la façade et la couverture étaient dans un état de vétusté constaté par l’expert judiciaire, la Cour de cassation retient que la locataire, dont l’établissement était demeuré ouvert jusqu’au 9 avril 2020, « ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour manquement du bailleur à ses obligations d’entretien et de réparation », la cour d’appel n’étant « pas saisie d’une demande de réduction de loyer mais seulement d’une demande de dispense intégrale du paiement des loyers » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395). Cette décision établit une distinction essentielle entre la dispense intégrale, qui suppose une impossibilité totale d’exploiter imputable au bailleur, et la réduction proportionnelle du loyer, laquelle demeure ouverte lorsque la jouissance paisible des lieux a été compromise, en application des articles 1719 et 1720 du code civil.

Dès lors, le preneur confronté à une fermeture administrative dispose d’un éventail de voies dont la nature dépend de l’origine de la mesure. Lorsque la fermeture procède de l’état du local, imputable au bailleur, l’action en réduction du loyer et, le cas échéant, l’action en résiliation du bail à ses torts demeurent praticables. Lorsque la fermeture résulte d’une mesure générale de police administrative, étrangère à la chose louée et au comportement du bailleur, le loyer reste intégralement dû, et le preneur ne peut que se tourner vers les garanties contractuelles ou assurantielles prévues au bail, ou vers la contestation de la mesure elle-même devant le juge administratif. Dans tous les cas, la suspension unilatérale du paiement du loyer constitue, dans l’état actuel de la jurisprudence, une erreur stratégique lourde de conséquences, qui expose le preneur au jeu de la clause résolutoire et à une condamnation provisionnelle rapide.

La rédaction anticipée des clauses du bail constitue, dans ce contexte, un levier de protection essentiel. Une clause de suspension du loyer en cas de fermeture administrative doit préciser expressément les cas qu’elle couvre — et non se borner à une formule générale visant l’indisponibilité du bien —, les conditions de sa mise en œuvre, et l’articulation avec les garanties assurantielles. Le preneur doit également veiller à souscrire une assurance perte d’exploitation incluant le risque de fermeture administrative, ou à vérifier que sa police couvre effectivement ce risque, qui est fréquemment exclu des garanties standard. Enfin, le bailleur et le preneur peuvent insérer dans le bail une clause de rendez-vous, prévoyant une renégociation du loyer en cas de survenance d’un événement de force majeure affectant durablement l’exploitation, afin de prévenir le contentieux par une solution négociée. À cet égard, la place des garanties assurantielles mérite une attention particulière : l’arrêt du 23 novembre 2022 précité évoque ainsi, à propos des stipulations du bail, la garantie de perte de loyers souscrite par le syndic de l’immeuble et la garantie de perte d’exploitation du preneur, dont la mobilisation conditionnait précisément le jeu de la clause de suspension du loyer, ce qui révèle l’importance d’une articulation rigoureuse entre les stipulations du contrat et les polices souscrites par les parties.

Conclusion

La jurisprudence de la troisième chambre civile, des arrêts du 23 novembre 2022 et du 15 juin 2023 à la décision du 10 octobre 2024, a fixé un cadre cohérent applicable à la fermeture administrative du local commercial : la mesure de police, générale et temporaire, qui interdit l’exploitation sans altérer la chose louée, ne constitue ni une perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil, ni un cas de force majeure exonérant le preneur d’une obligation de somme d’argent au sens de l’article 1218 du même code. Le loyer demeure donc dû pendant toute la période de fermeture, sauf stipulation contractuelle contraire d’interprétation stricte, et les protections légales instituées par les textes de la crise sanitaire ont été cantonnées aux mesures de police affectant directement l’ouverture au public. La répartition conventionnelle du risque d’exploitation, par la rédaction de clauses de suspension subordonnées à la couverture assurantielle, et l’anticipation des situations d’indisponibilité constituent dès lors les instruments déterminants de la sécurisation des relations entre bailleur et preneur, dont la portée pratique commande un examen attentif des stipulations du bail et des garanties mobilisables ; les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent les parties dans l’analyse de ces mécanismes et dans la défense de leurs intérêts devant le juge des loyers commerciaux.

Cet article, publié par le cabinet Kohen Avocats, analyse la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation relative au sort du loyer en cas de fermeture administrative du local commercial. Il s’adresse aux bailleurs et aux preneurs désireux d’anticiper les conséquences d’une mesure de police administrative sur leurs relations contractuelles et d’identifier les voies de protection et de rééquilibrage à leur disposition.