La vente immobilière mobilise, autour de l’acquéreur comme du vendeur, une pluralité de professionnels dont l’intervention est censée sécuriser l’opération. L’agent immobilier négocie et rédige le compromis. Le notaire authentifie l’acte et en garantit l’efficacité. Le promoteur conçoit et réalise le programme. Le diagnostiqueur établit les constats techniques obligatoires préalables à la vente. Chacun de ces intervenants est tenu, à des degrés variables et sur des fondements distincts, d’une obligation d’information et de conseil dont la jurisprudence de la troisième chambre civile et des juridictions du fond ne cesse de préciser les contours, d’enrichir le contenu et d’en étendre les bénéficiaires. L’étude des décisions rendues entre 2023 et 2026 révèle une intensification remarquable de cette exigence, qui se manifeste par un double mouvement : le glissement de l’obligation passive d’information vers un devoir actif de vérification, et l’extension de la créance d’information à toutes les parties à l’acte, y compris celles qui n’ont pas mandaté le professionnel. Cette évolution, qui s’adosse aux articles 1240 et 1112-1 du code civil ainsi qu’à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les activités des agents immobiliers, intéresse directement la pratique des professionnels de l’immobilier et des avocats qui les conseillent ou engagent leur responsabilité. L’examen de la jurisprudence récente permet de mesurer l’ampleur de cette évolution et d’en tirer les conséquences pratiques pour les acteurs du secteur.
I. Le devoir d’information et de conseil de l’intermédiaire immobilier
A. Le contenu de l’obligation : de l’information passive à la vérification active
Le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier ne se limite plus à la simple transmission des informations dont il dispose. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des cours d’appel lui impose désormais une obligation de se renseigner activement sur les caractéristiques du bien qu’il propose à la vente. Ce glissement du paradigme passif au paradigme actif constitue l’apport le plus significatif de la période 2023-2026. Le tribunal judiciaire de Nantes, dans un jugement du 19 mars 2026, a rappelé que « l’agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil, afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention », ajoutant que « cette obligation de conseil implique notamment la vérification du caractère constructible du terrain à vendre » (TJ Nantes, 19 mars 2026, n° 22/01897). Le tribunal précise que « toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle ».
La cour d’appel de Montpellier, le 28 mai 2026, a franchi un pas supplémentaire en énonçant que « l’agent immobilier est tenu non seulement d’une obligation d’information mais également d’une obligation de se renseigner activement sur les caractéristiques du bien », précisant qu’« il engage en conséquence sa responsabilité s’il s’abstient de vérifier une information accessible, techniquement identifiable par un professionnel et déterminante pour l’acquéreur » (CA Montpellier, 28 mai 2026, n° 22/00711). En l’espèce, l’agent immobilier n’avait pas recherché l’existence d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat alors que des indices objectifs – l’existence de logements loués, la réalisation de travaux d’amélioration subventionnés – auraient dû l’alerter dès la prise de mandat. La cour a relevé que « la recherche de l’existence d’une convention relevait de diligences normales pour un professionnel de l’immobilier et ne nécessitait de sa part aucune compétence particulière », ajoutant que « l’éventuelle connaissance des vendeurs des conséquences fiscales attachées à la vente de leur bien invoquée par l’agent immobilier ne déchargeait pas ce dernier de son obligation de renseignement et d’information de ses clients ». Cette motivation est décisive : elle signifie que l’obligation de l’agent ne s’efface pas devant la compétence ou la connaissance éventuelle de son propre client.
Par un arrêt du 7 mai 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a quant à elle rappelé, sur le fondement des articles 1200 et 1240 du code civil, que « le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin). L’arrêt consacre la possibilité pour l’agent immobilier d’obtenir réparation de son préjudice auprès de l’acquéreur dont le comportement frauduleux lui a fait perdre sa commission, par application combinée de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. La Cour a relevé que les acquéreurs avaient signé, à l’insu de l’agent immobilier, une promesse de vente comportant une clause par laquelle ils s’engageaient à « prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’ils auraient contactées pour la présentation de ce bien ». Cette clause, jointe à l’absence de mention de l’entremise de l’agent dans l’acte authentique, traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits du professionnel, caractérisant ainsi la faute délictuelle de l’acquéreur.
L’obligation de conseil s’apprécie in concreto, en fonction des circonstances de l’espèce et de la qualité des parties. La cour d’appel de Bordeaux, le 7 avril 2025, a ainsi jugé que « l’agent immobilier, intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, et ce même à l’égard de l’autre partie » (CA Bordeaux, 7 avril 2025, n° 23/01743). Le professionnel ne peut donc se contenter des seules informations fournies par son mandant, ni se retrancher derrière l’absence de compétence technique particulière dans un domaine qui relève pourtant de ses diligences normales.
B. L’étendue de l’obligation : un devoir envers toutes les parties à l’acte
La jurisprudence récente confirme que l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier ne se limite pas à son mandant. Elle s’étend à l’acquéreur, même lorsque celui-ci n’a pas conclu de contrat avec l’agence. La cour d’appel de Rennes, le 16 décembre 2025, a rappelé avec une netteté particulière que « l’agent immobilier comme le notaire sont tenus à l’égard des parties et notamment à l’égard de l’acquéreur lorsqu’ils concourent à la réalisation d’une vente à une obligation d’information et de conseil, le premier sur le fondement contractuel et le second sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle, ce afin de permettre aux contractants de s’engager en parfaite connaissance de cause » (CA Rennes, 16 décembre 2025, n° 24/06932).
Dans cette affaire, qui concernait l’acquisition d’un appartement dans une copropriété en cours de fusion et de réhabilitation, les acquéreurs avaient été informés, dès avant la signature du compromis de vente, des projets de travaux et de la restructuration à venir. L’agent immobilier leur avait transmis la convocation à l’assemblée générale, l’ordre du jour et les quarante-deux pages du projet de règlement de copropriété et d’état descriptif de division. La cour a jugé que ces diligences satisfaisaient pleinement à l’obligation d’information, dès lors que les acquéreurs disposaient de tous les éléments utiles pour comprendre la situation de la copropriété et appréhender l’importance des travaux projetés. Cette décision illustre un principe essentiel : l’obligation de conseil n’est pas une garantie de résultat mais une obligation de moyens, qui s’apprécie à l’aune des informations effectivement transmises et des circonstances particulières de l’espèce. Elle fixe également, par symétrie, le standard de la preuve libératoire : le professionnel qui a mis son client en mesure de s’engager en connaissance de cause a satisfait à son devoir, sans que l’on puisse lui reprocher de ne pas avoir anticipé une intention dont il n’a pas été informé.
Le tribunal judiciaire de Metz, le 26 mars 2026, a retenu la responsabilité solidaire de l’agent immobilier et du notaire pour avoir manqué à leur devoir d’information sur le caractère incomplet d’un diagnostic amiante (TJ Metz, 26 mars 2026, n° 24/00592). Le tribunal a jugé que « l’agent immobilier, rédacteur de l’offre d’achat, a manqué à son obligation d’information et de conseil » en n’alertant pas le candidat acquéreur sur les exactes conséquences susceptibles de découler de l’absence d’un diagnostic complet. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui impose au professionnel de ne pas se borner à transmettre mécaniquement des documents, mais d’en expliciter la portée concrète pour le consentement des parties. Le professionnel n’est pas un simple transmetteur de pièces ; il est un décodeur de l’information technique au service de la décision éclairée de son client.
La cour d’appel de Douai, le 20 novembre 2025, a résumé l’état du droit en énonçant que « l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information tant à l’égard de son mandant qu’à l’égard du tiers contractant et se doit de délivrer des conseils adaptés afin de permettre un choix éclairé », ajoutant que « la responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée en raison du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération immobilière dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles » (CA Douai, 20 novembre 2025, n° 23/01130). La portée de cette obligation est donc double : elle couvre aussi bien le vendeur, mandant direct, que l’acquéreur, tiers au contrat de mandat mais partie à l’acte de vente auquel l’agent prête son concours. La cour d’appel de Metz, le 2 décembre 2025, a également rappelé que « l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’information, y compris à l’égard de l’acquéreur », et qu’« il appartient à l’agent immobilier, qui a visité l’immeuble et connaît son état, de vérifier la consistance du bien » (CA Metz, 2 décembre 2025, n° 20/00273).
II. L’obligation de conseil du notaire instrumentaire
A. La vérification de la situation juridique du bien vendu
Le notaire instrumentaire est tenu, en sa qualité d’officier public ministériel, d’une obligation de conseil renforcée qui se distingue de celle de l’agent immobilier tant par son fondement que par son intensité. Alors que l’agent répond sur le terrain contractuel à l’égard de son mandant, le notaire engage sa responsabilité quasi délictuelle envers toutes les parties. Le tribunal judiciaire de Nantes, dans le jugement précité du 19 mars 2026, a rappelé que « le notaire instrumentaire engage sa responsabilité civile extra contractuelle pour les actes qu’il rédige, étant redevable d’un devoir d’information et de conseil et d’une obligation d’efficacité de ses actes », précisant qu’« il doit notamment vérifier la situation de l’immeuble vendu » (TJ Nantes, 19 mars 2026, n° 22/01897).
Cette obligation de vérification trouve néanmoins ses limites dans ce que le notaire peut raisonnablement connaître au jour de l’acte. Dans l’affaire nantaise, le notaire n’a pas vu sa responsabilité engagée dès lors qu’il avait annexé à l’acte de vente le certificat d’urbanisme révélant le classement des parcelles en zone non constructible, et qu’il n’était pas établi que les acquéreurs lui aient fait part de leur projet de construction comme condition déterminante de leur consentement. De même, dans l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 16 décembre 2025, le notaire a été mis hors de cause au motif que l’acte authentique comportait les mentions nécessaires sur l’état de la copropriété, le projet de fusion en cours et les résolutions votées en assemblée générale, et qu’il y avait annexé le procès-verbal de cette assemblée ainsi que le projet d’état descriptif de division (CA Rennes, 16 décembre 2025, n° 24/06932). La cour a notamment relevé que le nouveau règlement de copropriété stipulait « en termes clairs que le grenier litigieux est inhabitable » et que l’acquéreur, qui avait participé à l’assemblée générale et voté les résolutions, ne pouvait sérieusement prétendre en ignorer la teneur. Ces décisions tracent une ligne de partage utile : le notaire n’est pas un assureur tous risques de l’opération, mais il doit mettre les parties en mesure d’apprécier la portée de leurs engagements.
En revanche, le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il omet de porter à la connaissance des parties une information déterminante qu’il détenait ou pouvait détenir par l’exercice normal de sa profession. Le tribunal judiciaire de Paris, le 8 juillet 2026, a rappelé que le notaire « engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil » (TJ Paris, 8 juillet 2026, n° 22/06215). Dans cette espèce, le tribunal a examiné la responsabilité du notaire au regard des critères d’habitabilité du logement prévus par le règlement sanitaire départemental et a vérifié si le notaire avait satisfait à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte en alertant les acquéreurs sur les risques d’inopposabilité des autorisations administratives attachées au bien.
B. Le conseil sur les conséquences fiscales et patrimoniales de l’acte
L’obligation de conseil du notaire ne se limite pas à la validité juridique de l’acte qu’il instrumente. Elle s’étend aux conséquences fiscales et patrimoniales de l’opération, lorsque celles-ci sont suffisamment prévisibles pour un professionnel normalement diligent. La cour d’appel de Montpellier, le 28 mai 2026, a retenu la responsabilité du notaire pour avoir omis d’attirer l’attention des vendeurs sur les conséquences fiscales de la vente avant l’expiration des engagements souscrits auprès de l’Agence nationale de l’habitat, alors même que « le notaire avait connaissance du conventionnement visé en page 25 de son acte qui reprend les obligations mises à la charge du propriétaire de l’immeuble en vertu de celui-ci mais sans qu’il soit porté mention des conséquences fiscales pour le vendeur en cas de vente du bien avant l’expiration des périodes d’engagement » (CA Montpellier, 28 mai 2026, n° 22/00711). Le notaire ne peut se contenter de reproduire les clauses des conventions dont il a connaissance sans en tirer les conséquences en termes d’information des parties.
La cour d’appel de Grenoble, le 7 octobre 2025, a également rappelé l’étendue du devoir de conseil des professionnels de l’immobilier en jugeant que « l’agent immobilier en charge d’un mandat de gestion locative est tenu d’un devoir de conseil envers son mandataire, quelle que soit la compétence de ce dernier », et qu’« il revient à l’agent immobilier d’établir qu’il a satisfait à son devoir de conseil et de renseignement » (CA Grenoble, 7 octobre 2025, n° 24/00780). Cette dernière précision est d’une importance pratique considérable : elle consacre un véritable renversement de la charge de la preuve dans le contentieux de l’obligation de conseil. C’est au professionnel, et non au client, de démontrer qu’il a satisfait à ses obligations. Cette règle probatoire, qui irrigue l’ensemble du contentieux de la responsabilité des professionnels de l’immobilier, constitue une arme redoutable pour le justiciable et une contrainte forte pour le praticien, qui doit conserver la trace écrite de ses diligences.
Le fondement textuel de l’obligation d’information précontractuelle se trouve également dans l’article 1112-1 du code civil, aux termes duquel « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Si ce texte régit d’abord les relations entre les parties au contrat, il imprègne aussi le standard de comportement attendu du professionnel qui, par son intervention, se trouve en situation de détenir ou de pouvoir obtenir des informations déterminantes pour le consentement des parties. Le texte ajoute que « les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir » et que « le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants », ce qui lui confère une portée qui dépasse la simple réparation indemnitaire pour atteindre le sort même du contrat.
Par ailleurs, la jurisprudence récente rappelle avec constance que le préjudice résultant d’un manquement à l’obligation de conseil s’analyse, dans la plupart des hypothèses, en une perte de chance et non en un préjudice certain. La cour d’appel de Montpellier, dans l’arrêt précité du 28 mai 2026, a évalué la perte de chance des vendeurs de ne pas régulariser la vente et d’éviter un redressement fiscal à 20 % du préjudice allégué, considérant que « le préjudice des vendeurs ne peut s’analyser que dans la perte de chance de ne pas régulariser la vente », et que « le préjudice tiré d’une perte de chance ne peut être indemnisé à 100 % » (CA Montpellier, 28 mai 2026, n° 22/00711). La cour a en l’espèce comparé l’avantage fiscal perdu avec l’avantage financier retiré de la vente – l’immeuble ayant été revendu 510 000 euros après avoir été acquis 117 385 euros – pour conclure que la probabilité que les vendeurs renoncent à une opération aussi avantageuse en connaissance de cause était faible, ce qui réduisait d’autant l’indemnisation.
La cour d’appel de Poitiers, le 11 mars 2025, a également fait application du devoir d’information précontractuelle en retenant, sur le fondement des articles 1104 et 1112-1 du code civil, que le vendeur qui connaît l’existence de désordres affectant l’immeuble doit en informer l’acquéreur, et que « la rapidité de la conclusion de la vente établit que l’acquéreur faisait confiance à son vendeur », ce qui renforce l’obligation d’information de ce dernier (CA Poitiers, 11 mars 2025, n° 23/00830). Si cette décision concerne directement le vendeur, elle éclaire aussi, par ricochet, l’étendue du devoir de conseil des professionnels qui l’assistent : lorsque le vendeur profane s’en remet à l’agent immobilier ou au notaire pour la conduite de la transaction, ces derniers ne peuvent ignorer les informations que leur mandant possède et doit révéler.
Conclusion
La période 2023-2026 marque une consolidation remarquable de l’obligation de conseil des professionnels de l’immobilier. L’agent immobilier, le notaire, mais aussi le syndic et le diagnostiqueur sont désormais tenus, au-delà d’une simple transmission d’informations, d’une obligation active de vérification et d’alerte dont l’intensité s’apprécie à l’aune des compétences que l’on peut attendre d’un professionnel normalement diligent. Le fondement de cette obligation, qu’il soit contractuel pour l’agent immobilier ou quasi délictuel pour le notaire, conduit dans les deux cas à une créance d’information au bénéfice de toutes les parties à l’acte, mandant comme tiers. La charge de la preuve pèse sur le professionnel, qui doit démontrer avoir satisfait à ses obligations par la production d’écrits contemporains de l’opération. L’indemnisation du préjudice, quant à elle, s’opère le plus souvent sur le terrain de la perte de chance, dont l’évaluation, soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, invite les praticiens à une rigueur accrue dans la traçabilité de leurs diligences. Cet édifice jurisprudentiel, dont la cohérence se renforce d’année en année, fait du devoir de conseil la pierre angulaire de la sécurité juridique des transactions immobilières.
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