I. L’accession des travaux du preneur au bailleur : un principe civiliste aménagé par la clause d’accession
A. Le fondement civiliste de l’accession et sa transposition au bail commercial
Le sort des travaux réalisés par le preneur dans les locaux loués obéit, à défaut de stipulation particulière, aux règles civiles de l’accession. L’article 551 du code civil énonce que « tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies » (article 551 du code civil). L’article 555, alinéa premier, du même code précise que, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa quatrième, « soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever » (article 555 du code civil). La troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 12 septembre 2024, que ces dispositions, combinées à la règle de la confusion des droits locatifs et de propriété, conduisent à ce que le bailleur devienne propriétaire des constructions édifiées par le preneur à l’issue du bail, « sauf accord contraire des parties au bail, à l’issue de celui-ci par l’effet de l’article 555 précité » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 22-23.422).
Ce mécanisme civiliste se transpose intégralement au bail commercial, dans lequel le preneur procède fréquemment à des aménagements, des agencements et des améliorations dont la valeur peut excéder celle du fonds lui-même. Or, en l’absence de clause contraire, ces ouvrages s’incorporent à l’immeuble et profitent au bailleur sans aucune indemnité, le preneur ne disposant d’aucun droit à récompense au titre de ses investissements. La jurisprudence récente de la haute juridiction confirme la rigueur de ce principe, tout en relevant que son application peut être écartée par la volonté expresse des parties. A cet égard, l’arrêt rendu le 6 novembre 2025 dans les affaires jointes n° 23-11.581 et n° 23-11.823, concernant un bail commercial conclu en Polynésie française, retient que la clause d’accession insérée au bail « a pris effet à l’expiration dudit bail le 22 novembre 2007 », ce chef du dispositif ayant été expressément maintenu par la Cour de cassation au terme de sa cassation partielle (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-11.581 et n° 23-11.823).
Le régime de l’accession dans le bail commercial se distingue ainsi nettement de celui du bail emphytéotique, auquel il est souvent comparé dans la pratique des montages immobiliers. L’article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet que « l’emphytéote profite du droit d’accession pendant la durée de l’emphytéose » (article L. 451-10 du code rural et de la pêche maritime). Par un arrêt de section publié au Bulletin du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a déduit de ce texte que « l’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-20.480, FS-B). Des lors, le bail commercial inverse la logique de l’emphytéose : l’accession y joue au profit du bailleur, propriétaire du sol, et non au profit du preneur, ce qui justifie la vigilance des rédacteurs d’actes dans le choix du véhicule contractuel.
La mise en œuvre de l’accession suppose encore que les travaux aient été autorisés et qu’ils s’incorporent réellement au bien loué. La cour d’appel de Fort-de-France, dans un arrêt du 7 janvier 2025, a ainsi rappelé qu’une clause subordonnant les travaux et constructions à l’accord écrit du bailleur n’emporte pas, à elle seule, une clause d’accession au profit de ce dernier, les améliorations incorporées au terrain devant néanmoins être tenues pour acquises au propriétaire en application de l’article 551 du code civil, à l’exclusion des installations amovibles demeurant la propriété du preneur (CA Fort-de-France, 7 janv. 2025, n° 23/00304). Or, cette distinction entre les éléments incorporés et les éléments mobiles rejoint celle, classique, qui oppose les cloisons et rayonnages démontables aux constructions édifiées en dur, et commande directement la détermination de ce que le preneur peut enlever à son départ sans manquer à son obligation de remise en état.
B. La clause d’accession et la clause de remise en état : une alternative contractuelle encadrée par le juge
La clause d’accession, d’usage courant dans les baux commerciaux, reproduit et aménage les conséquences de l’article 555 du code civil en organisant le transfert de propriété des travaux du preneur au bailleur, à titre gratuit et à une date que la stipulation détermine. La jurisprudence des juridictions du fond illustre la diversité des rédactions et les enjeux de leur interprétation. Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par un jugement du 26 novembre 2024, a ainsi distingué, au sein d’une même clause intitulée « Accession », une clause d’accession proprement dite, jouant à la fin du bail, et une clause de nivellement, dont l’objet est de déterminer les obligations de la preneuse au moment de la restitution des locaux. Il en a conclu que « le bail commercial liant la S.A. GMF Vie et la MATMUT contient une clause d’accession différée en fin de bail et non pas en fin de jouissance », la bailleresse disposant en fin d’occupation d’une option entre le bénéfice de l’accession et la remise en état des lieux (TJ Paris, 26 nov. 2024, n° 21/05036).
La cour d’appel de Paris a développé une analyse convergente dans son arrêt du 2 mai 2024, en ce qui concerne une clause stipulant que « tous embellissements ou améliorations que le preneur pourra apporter aux lieux loués, avec l’accord de la bailleresse, profiteront à cette dernière en fin de bail, sans aucune indemnité de sa part et sans préjudice du droit qu’elle aura à exiger que les lieux soient remis en état aux frais du preneur dans l’état où ils se trouvaient lors de la prise de possession » (CA Paris, 2 mai 2024, n° 22/04678, pôle 5, chambre 3). La cour y a vu une option offerte au bailleur en fin de bail, entre la conservation des aménagements sans indemnité et la remise en état aux frais du preneur, tout en relevant que la stipulation pouvait réserver expressément au preneur la propriété de certaines installations intérieures, par dérogation au principe de l’accession. Elle a également précisé que le preneur ne pouvait se prévaloir de la faculté d’enlèvement que dans les limites de ce qui était contractuellement réservé, les cloisons mobiles ne couvrant pas l’ensemble des rayonnages édifiés pour les besoins de l’exploitation.
La question de la date d’effet de l’accession concentre l’essentiel des contentieux récents. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 29 avril 2026, a jugé qu’une clause prévoyant que les travaux ou améliorations du locataire seront « sans indemnité, incorporés immédiatement à l’immeuble, à l’exception des seuls appareils, et ce, sans préjudice du droit du propriétaire d’exiger en fin de bail, aux frais du preneur, l’enlèvement de ces installations et la remise des locaux en leur état primitif » emporte une accession immédiate, dépourvue de l’ambiguïté qui affecte les clauses ouvrant au bailleur une option en fin de jouissance (CA Rennes, 29 avr. 2026, n° 23/00748). La cour y rappelle, en revanche, qu’une clause d’accession en fin de bail associée à une clause de nivellement « peut en cela être affectée d’une ambiguïté », en ce qu’elle offre au bailleur une alternative entre l’incorporation des travaux et leur suppression, option qui ne peut utilement s’exercer en cas de renouvellement. Or, la qualification de l’accession, immédiate ou différée, conditionne l’incidence des travaux sur le loyer du bail renouvelé, au regard de l’article R. 145-8 du code de commerce, selon lequel les améliorations apportées aux lieux loués ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge (article R. 145-8 du code de commerce).
II. La vétusté et la charge des travaux : les limites prétoriennes de la restitution des lieux
A. L’exigence d’une stipulation expresse pour transférer la vétusté au preneur
Le contentieux de la restitution des locaux oppose régulièrement le bailleur, qui réclame la remise en état des lieux, et le preneur, qui invoque la vétusté des installations et des équipements. L’article 1730 du code civil dispose que, s’il a été fait un état des lieux, le preneur « doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730 du code civil). L’article 1755 du même code ajoute qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755 du code civil). La troisième chambre civile a consacré la portée de ces textes dans un arrêt du 30 novembre 2023, rendu à propos d’un bail commercial assorti d’une clause intitulée « améliorations » prévoyant que tous travaux réalisés par le locataire resteraient la propriété de la bailleresse, celle-ci ayant le droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du locataire. La Cour a énoncé qu’« il en résulte que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse », et a cassé l’arrêt qui avait fait application de la clause sans constater d’accord exprès mettant les dommages dus à la vétusté à la charge de la locataire (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 21-23.173).
Cette exigence d’une stipulation expresse et claire est réaffirmée dans les décisions les plus récentes. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt qui, après avoir constaté que le bail ne mettait pas à la charge de la locataire la réparation de la vétusté, avait retenu que « toutes les dégradations constatées lors de la restitution des locaux résultaient, compte tenu de la durée d’occupation, de celle-ci » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-22.351). La haute juridiction y valide également l’interprétation stricte de la clause de remise en état des locaux « tels qu’ils étaient à la signature du bail », la cour d’appel ayant pu, sans dénaturation, la limiter à la restitution des éléments et équipements fournis lors du bail d’origine. Par ailleurs, l’arrêt du 27 juin 2024 rendu dans le litige opposant la société Belmat à la société Pâtes Lanza précise la portée des clauses générales de transfert. Après avoir relevé que le bail stipulait que la locataire tiendrait les lieux en parfait état de réparation et d’entretien et aurait à sa charge toutes les réparations, quelle qu’en soit la cause, y compris celles définies par les articles 1754 et 606 du code civil, la Cour de cassation a jugé que « le locataire était tenu de supporter le coût des réparations liées à la vétusté pour la part résultant d’un défaut d’entretien », cassant l’arrêt qui avait mis l’ensemble des travaux liés à la vétusté normale à la charge de la bailleresse (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.042).
La même logique de clause claire et précise gouverne le transfert au preneur des réparations intéressant la structure et la solidité de l’immeuble, traditionnellement assimilées aux grosses réparations. La troisième chambre civile, dans ses arrêts du 16 mars 2023 rendus dans les litiges opposant les sociétés LMNJ et LMNJ 2 à la société Mercialys, a rappelé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur », de sorte qu’à défaut de clause expresse, les travaux portant sur la toiture d’un centre commercial demeurent à la charge du bailleur (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.106 ; n° 21-25.107). En conséquence, la jurisprudence impose aux bailleurs une rédaction explicite des clauses de transfert, qu’il s’agisse des grosses réparations, des travaux imposés par l’administration ou des conséquences de la vétusté, toute clause ambiguë s’interprétant au profit du preneur.
La question du transfert de la vétusté se double, dans la pratique, de celle de l’incidence des travaux sur le loyer du bail renouvelé, les deux mécanismes étant étroitement liés par le jeu de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui subordonne le déplafonnement à une modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité (article L. 145-34 du code de commerce). A cet égard, la cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt précité du 29 avril 2026, a exposé que les travaux réalisés par le preneur sans participation du bailleur ne peuvent constituer un motif de déplafonnement qu’au second renouvellement suivant leur réalisation, « à condition qu’ils aient fait accession au plus tard à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés » (CA Rennes, 29 avr. 2026, n° 23/00748). Le choix rédactionnel de l’accession immédiate ou différée se répercute donc directement sur la valeur locative du local, lorsque l’incorporation des améliorations a enrichi le bien dont le bailleur est demeuré propriétaire.
B. La preuve de l’état des lieux et l’articulation avec les obligations du bailleur
Le régime probatoire de la restitution des locaux complète le dispositif protecteur du preneur. L’article 1731 du code civil dispose que, « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du code civil). La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 2 mai 2024 précité, a fait application de cette présomption pour condamner le preneur à supporter le coût de démontage des rayonnages et de réfection des sols, tout en écartant la charge de la réfection d’une cage d’escalier dont les constatations de l’huissier « n’apparaissent pas aller au-delà d’une usure normale compte-tenu du temps d’occupation des lieux » (CA Paris, 2 mai 2024, n° 22/04678).
La charge de la preuve du bon état de la chose au moment de la restitution pèse sur le preneur, qui doit démontrer qu’il a restitué les lieux dans l’état où il les a reçus. La troisième chambre civile a rappelé cette règle dans son arrêt du 21 septembre 2023, aux termes duquel « il incombait à la locataire, tenue de rendre le terrain tel qu’elle l’avait reçu, d’établir que la clôture n’avait pas été retirée lorsqu’elle avait quitté les lieux », après avoir constaté que le bailleur était devenu propriétaire de cette clôture par accession à la fin du bail précédent (Cass. 3e civ., 21 sept. 2023, n° 22-17.436). Or, cet arrêt illustre l’articulation subtile entre l’accession et la remise en état : les améliorations acquises au bailleur par accession ne peuvent être détachées des lieux par le preneur qu’à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve, sous peine de se voir réclamer le coût de leur remise.
La symétrie de ce régime impose enfin de rappeler que la vétusté ne pèse pas indistinctement sur le preneur, dès lors que certaines obligations demeurent intrinsèquement à la charge du bailleur. L’article 1720 du code civil énonce que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du code civil). Par un arrêt de section publié au Bulletin du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a jugé, dans un litige opposant la société Besson chaussures à la société Financière internationale Monceau, que « le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués », peu important que les infiltrations trouvent leur source dans une toiture vétuste relevant des parties communes d’un immeuble en copropriété (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B). La Cour y précise, en outre, que les diligences accomplies par le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible, et que le préjudice de jouissance doit être intégralement indemnisé à compter du jour où le bailleur a été informé des désordres, en l’absence de force majeure caractérisée.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime cohérent, dans lequel la clause d’accession transfère les travaux du preneur au bailleur, tandis que la clause de remise en état et les stipulations relatives à la vétusté ne produisent leurs effets que si elles sont claires, précises et expresses. La distinction opérée entre l’accession, la nivellement et le transfert de la vétusté offre aux rédacteurs d’actes un mécanisme reproductible : sécuriser la date d’effet de l’accession, prévoir expressément la répartition de la vétusté et la part du défaut d’entretien, dresser des états des lieux contradictoires à l’entrée et à la sortie, et articuler la clause avec les obligations légales du bailleur, notamment son obligation continue de délivrance et d’entretien. Les praticiens du droit immobilier trouveront, dans l’actualité jurisprudentielle de 2023 à 2026, des repères précieux pour la négociation et la rédaction de ces stipulations, dont les enjeux financiers sont considérables à l’heure de la transition énergétique et de l’obsolescence accélérée des bâtiments commerciaux.
Conclusion
Le sort des travaux réalisés par le preneur dans le bail commercial se trouve au confluent du droit civil de l’accession, du droit spécial des baux commerciaux et du droit probatoire de la restitution. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, marquée par les arrêts des 16 mars 2023, 30 novembre 2023, 27 juin 2024, 19 juin 2025 et 18 décembre 2025, confirme que l’accession des améliorations au bailleur demeure le principe, mais que son aménagement conventionnel est strictement contrôlé. L’exigence d’une clause claire et précise pour transférer au preneur les grosses réparations et la vétusté, la distinction entre clause d’accession et clause de nivellement, et l’application de la présomption de l’article 1731 du code civil structurent un contentieux dans lequel la qualité rédactionnelle des conventions tient la première place. Des lors, bailleurs et preneurs ont tout intérêt à anticiper, dès la conclusion du bail, les questions de l’incorporation des travaux, de la remise en état et du partage de la vétusté, dont le règlement judiciaire s’avère à la fois long et incertain. Cette matière, essentiellement prétorienne, continuera sans doute de nourrir le débat doctrinal dans les années à venir, à mesure que la rénovation énergétique des locaux commerciaux amplifiera l’importance économique des investissements réalisés par les preneurs. Le cabinet Kohen Avocats, avocat en baux commerciaux à Paris, accompagne bailleurs et locataires dans la rédaction de leurs baux commerciaux, la négociation des clauses d’accession et de remise en état, ainsi que la conduite des contentieux relatifs à la restitution des locaux et au partage des charges et de la vétusté (avocat bail commercial Paris).
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