Un logement acheté sur plan n’est pas livré, le chantier paraît abandonné, le promoteur traverse une procédure collective et la banque commence pourtant à prélever les mensualités du crédit. Cette situation, longtemps perçue comme exceptionnelle, est revenue au premier plan avec les difficultés de plusieurs programmes immobiliers. Une ordonnance rendue le 3 juillet 2026 par le tribunal judiciaire de Paris dans un dossier lié à Fiducim illustre très concrètement le problème : des acquéreurs d’une VEFA annoncée pour fin 2022 n’avaient toujours reçu ni appartement ni place de stationnement, alors que leur prêt était entré en amortissement.
La réponse utile tient en une distinction essentielle. L’emprunteur ne doit pas interrompre seul ses prélèvements : sans accord bancaire ou décision judiciaire, il s’expose aux intérêts de retard, à la déchéance du terme et à une inscription au fichier des incidents de remboursement. En revanche, il peut demander au tribunal de suspendre le prêt lorsque celui-ci finance la construction litigieuse et que la banque est appelée dans la procédure. En parallèle, il doit agir contre le garant d’achèvement, préserver ses droits dans la procédure collective et contrôler chaque appel de fonds. La suspension du crédit soulage la trésorerie ; elle ne livre pas le logement et ne remplace aucune de ces démarches.
I. Promoteur en faillite et logement non livré : peut-on suspendre le crédit immobilier ?
A. Peut-on arrêter de rembourser le prêt quand la VEFA n’est pas livrée ?
Non, pas de sa propre initiative. La faillite du promoteur, l’arrêt visible du chantier ou le dépassement de la date de livraison ne rendent pas automatiquement le prêt inexigible. Le contrat de crédit lie l’acquéreur à la banque, tandis que la VEFA le lie à la société venderesse. Même si les deux opérations participent au même projet économique, l’emprunteur ne peut pas simplement révoquer le mandat de prélèvement et considérer que la dette est gelée.
Un arrêt unilatéral peut déclencher des relances, des frais, une mise en demeure, puis une déchéance du terme rendant immédiatement exigible le capital restant dû. Il peut également compromettre une négociation avec la banque et fragiliser le dossier judiciaire. La première mesure consiste donc à écrire au prêteur, en recommandé, pour signaler l’absence de livraison, communiquer les preuves de l’arrêt du chantier, demander un report contractuel et annoncer, si nécessaire, une demande judiciaire. Tant qu’aucun écrit bancaire ou jugement ne suspend les échéances, les remboursements doivent normalement continuer.
Le mécanisme adapté figure à l’article L. 313-44 du Code de la consommation. Le texte en vigueur prévoit mot pour mot : « le tribunal peut, en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt ». Il ajoute que le prêteur doit être intervenu à l’instance ou avoir été mis en cause par une partie. Autrement dit, une lettre envoyée à la banque ne suffit pas à obtenir cette suspension légale : la banque doit être partie à la procédure et le juge doit statuer.
La VEFA entre dans ce dispositif parce qu’elle ne constitue pas seulement une vente instantanée. L’article 1601-3 du Code civil énonce : « Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. » La vente porte donc aussi sur une construction progressive. C’est cette dimension qui permet de rattacher le prêt destiné à la financer au régime de l’article L. 313-44.
Quatre éléments doivent être établis avec précision :
- l’offre de prêt et l’acte authentique identifient le programme ou indiquent que les fonds financent l’acquisition en VEFA ;
- un incident sérieux affecte l’exécution de la vente : échéance de livraison dépassée, abandon de chantier, procédure collective, défaillance financière ou refus persistant d’achever ;
- un véritable litige existe ou est engagé sur l’exécution du contrat principal ;
- la banque est formellement appelée devant le tribunal, et non seulement informée par courriel.
La preuve du premier point se trouve dans l’offre de crédit, le tableau des déblocages et l’acte notarié. Pour le deuxième, il faut réunir le contrat de réservation, l’acte de VEFA, les avenants, la date promise, les courriers de report, les photographies datées, les comptes rendus de chantier et l’annonce officielle d’une procédure collective. Pour le troisième, une demande en livraison, en résolution ou en exécution de la garantie d’achèvement doit être juridiquement articulée. Le quatrième impose de viser correctement la banque dans l’assignation.
L’actualité judiciaire apporte une réponse directe. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 3 juillet 2026, RG 26/03134, les acquéreurs avaient acheté deux lots du programme White Lane à Chartres. La décision constate que Fiducim avait annoncé un report au mois de janvier 2026, puis que les biens n’avaient été ni achevés ni livrés. Après avoir vérifié la destination VEFA du financement, l’existence du litige et la mise en cause de la banque, le juge a retenu exactement : « Cette suspension provisoire de l’exécution des contrats de prêt emporte la suspension du paiement des échéances en capital et en intérêts. »
Cette ordonnance ne signifie pas que toute difficulté suffit. Un simple retard de quelques semaines justifié par une cause contractuelle, sans action concernant le contrat principal, peut ne pas convaincre. À l’inverse, une date dépassée depuis plusieurs mois, des reports successifs, une société venderesse inactive, une garantie d’achèvement mobilisée ou une procédure collective fournissent un faisceau beaucoup plus solide. Le juge examine les faits du programme concerné ; il n’accorde pas une suspension abstraite sur la seule réputation du promoteur.
Il faut aussi distinguer la suspension spéciale de l’article L. 313-44 du délai de grâce général. L’article 1343-5 du Code civil autorise le juge, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier, à « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Ce mécanisme peut servir de demande subsidiaire, notamment si l’applicabilité du texte spécial est discutée. Il est toutefois limité à deux ans et répond à une logique de difficultés de paiement, tandis que l’article L. 313-44 vise l’accident affectant le contrat immobilier financé.
La démarche recommandée se déroule en trois temps. Premièrement, demander à la banque un moratoire écrit sans reconnaissance d’une quelconque faute de l’emprunteur. Deuxièmement, préparer l’action portant sur le contrat de VEFA : livraison, achèvement, garantie ou résolution selon l’état du programme. Troisièmement, appeler la banque dans cette instance et demander une mesure provisoire précisant son point de départ, sa durée, le sort des intérêts, des primes d’assurance, de la caution et du tableau d’amortissement.
La demande doit être chiffrée. Le juge doit connaître le capital débloqué, le capital restant dû, la mensualité, les intérêts intercalaires, les primes d’assurance, le loyer supporté parallèlement et les frais déjà causés par le retard. Un tableau mensuel est plus convaincant qu’une affirmation générale de détresse financière. Il montre aussi l’urgence : l’acquéreur paie parfois un loyer, une assurance, des intérêts et bientôt un amortissement complet pour un logement inexploitable.
B. Combien de temps dure la suspension et que devient le prêt immobilier ?
La suspension peut durer jusqu’à la solution du litige, mais son périmètre dépend du jugement. Il faut lire le dispositif, et pas seulement le motif selon lequel la demande est accueillie. Le juge peut fixer une date de départ, maintenir certaines charges, relier la fin de la suspension à une décision définitive ou à l’achèvement de l’immeuble et prévoir le report du terme du crédit.
L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 14 août 2025, RG 24/11317 concernait une acquisition en VEFA dont le chantier avait été abandonné avant le redressement puis la liquidation du vendeur. Le tribunal a suspendu les remboursements jusqu’à l’achèvement de l’ensemble immobilier et a écrit mot pour mot : « Rappelons que les intérêts ne courent pas pendant la durée de la suspension ». Il a aussi décidé que la période d’amortissement serait prolongée d’une durée équivalente, sans pénalité ni aggravation des obligations des emprunteurs.
Une autre solution est possible. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 3 avril 2026, RG 25/14534, le juge a suspendu capital et intérêts jusqu’à une décision définitive au fond, tout en maintenant les primes d’assurance. La motivation reprend exactement : « Cette suspension provisoire de l’exécution des contrats de prêt emporte la suspension du paiement des échéances en capital et en intérêts. » La suspension courait à compter de l’ordonnance, sans rétroactivité.
Ces décisions font ressortir six points pratiques.
- Le passé n’est pas automatiquement effacé. Les sommes déjà prélevées avant la date fixée restent régies par le contrat, sauf décision particulière ou demande au fond.
- Les intérêts doivent être expressément traités. Une ordonnance peut les suspendre, mais la demande doit être précise et le dispositif contrôlé.
- L’assurance emprunteur peut rester due. La conserver protège l’acquéreur en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité pendant le litige.
- La garantie de cautionnement du prêt doit être surveillée. Une prorogation peut être nécessaire si la durée du crédit est repoussée.
- La reprise ne doit pas provoquer un mur de mensualités. Il faut demander que l’amortissement reprenne là où il a été arrêté, avec report corrélatif du terme.
- La décision doit être signifiée et transmise au service compétent de la banque. Une ordonnance favorable non portée formellement à sa connaissance peut retarder l’arrêt des prélèvements.
La suspension n’annule donc pas le capital emprunté. Elle neutralise temporairement son exécution selon les modalités judiciaires. Si le programme est finalement achevé, les échéances reprennent. Si la vente est résolue, le sort du prêt et des fonds dépendra des demandes prononcées, des paiements reçus du garant et de l’articulation entre les contrats. Il faut éviter les formules simplistes telles que « la faillite annule le crédit » ou « la banque doit rembourser tout ce qui a été payé » : aucune de ces propositions n’est automatiquement vraie.
La banque peut soulever plusieurs objections : le prêt ne mentionnerait pas assez clairement la VEFA ; le retard ne constituerait pas encore un accident sérieux ; l’action au fond serait insuffisamment caractérisée ; la suspension demandée serait trop longue ; l’assurance ou la caution ne pourraient pas être prorogées. Ces objections se préparent avant l’assignation. Une attestation notariale reliant le prêt au prix de la VEFA, un décompte exact des déblocages et un état objectif du chantier réduisent les débats inutiles.
Il faut enfin surveiller les appels de fonds qui n’ont pas encore été débloqués. Suspendre les mensualités d’un capital déjà versé n’autorise pas la banque à débloquer aveuglément le solde au profit du vendeur. Tout nouvel appel doit correspondre au stade réel d’avancement et à l’interlocuteur juridiquement habilité. L’acquéreur doit demander à la banque de geler les déblocages contestés, au notaire de préciser le circuit des fonds et au garant de confirmer par écrit l’identité de celui qui peut recevoir le solde.
II. Promoteur immobilier en liquidation : quelles démarches contre le garant, la banque et le mandataire ?
A. Comment activer la garantie financière d’achèvement et sécuriser les appels de fonds ?
La suspension du prêt ne construit aucun mur et ne protège pas à elle seule les sommes déjà versées. L’acquéreur doit identifier immédiatement la garantie annexée à l’acte authentique. Dans une VEFA relevant du secteur protégé, le vendeur doit avoir souscrit une garantie d’achèvement ou une garantie de remboursement avant la vente.
L’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit exactement : « La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. » Ce texte donne à l’acquéreur une action propre. Il ne doit pas attendre passivement que le promoteur reconnaisse sa défaillance.
Le même article organise un levier essentiel : le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc doté des pouvoirs du maître de l’ouvrage afin de réaliser les travaux nécessaires. Lorsque la garantie est mise en œuvre, le garant devient seul fondé à exiger le solde du prix, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure collective. Cette règle évite que l’acquéreur paie deux fois ou adresse le solde à un interlocuteur qui n’a plus qualité pour l’encaisser.
Le contenu financier de la garantie est précisé par l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation. La garantie prend la forme d’une ouverture de crédit ou d’un cautionnement. Dans la seconde hypothèse, « la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ». La mission du garant porte donc sur les sommes nécessaires à l’achèvement, non sur une simple réponse administrative.
Une mise en demeure efficace au garant doit joindre :
- l’acte authentique et l’attestation complète de garantie ;
- le contrat de réservation et les plans annexés ;
- la date contractuelle de livraison et tous les avis de report ;
- les appels de fonds, preuves de paiement et décomptes bancaires ;
- des photographies datées et, si possible, un constat de commissaire de justice ;
- le jugement ouvrant le redressement ou la liquidation et les coordonnées des organes de la procédure ;
- une demande formelle de reconnaissance de la défaillance, de calendrier, de budget et de désignation d’un administrateur ad hoc ;
- une demande de confirmation écrite sur le destinataire de tout futur appel de fonds.
Il faut différencier trois scénarios. Si le garant choisit l’achèvement, l’objectif est de contrôler le calendrier, le financement, les entreprises de reprise, les assurances et la conformité du programme. Si la garantie porte sur le remboursement et que la vente est résolue, l’objectif devient la restitution des versements couverts. Si le garant conteste la défaillance ou demeure inactif, une action judiciaire peut demander l’exécution de la garantie, la communication des pièces et, selon l’urgence, une expertise ou une mesure provisoire.
La garantie ne prend pas fin sur une simple annonce de reprise. L’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « La garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble ». Cet achèvement doit être constaté par une personne désignée, un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art, puis donner lieu à une attestation. L’acquéreur peut donc demander cette attestation au lieu d’accepter une déclaration informelle selon laquelle le programme serait terminé.
Achèvement et livraison ne sont pas synonymes de conformité parfaite. Un immeuble peut être achevé au sens technique tout en présentant des réserves, des malfaçons ou des écarts au contrat. Lors de la livraison, l’acquéreur doit inspecter chaque pièce, les équipements, les surfaces accessibles, les annexes et les parties communes pertinentes. Les réserves doivent être précises : localisation, nature, photographie et conséquence. Écrire seulement « finitions à revoir » affaiblit la preuve.
Les appels de fonds méritent un contrôle séparé. Le principe de paiement progressif découle de l’article 1601-3 précité : le prix suit l’avancement réel. En présence d’un chantier arrêté, il faut confronter chaque appel au certificat d’avancement, aux photographies et au contrat. Un acquéreur ne doit ni payer mécaniquement, ni refuser sans fondement. Il demande les justificatifs, conteste par écrit l’étape non atteinte et place la banque en copie avant tout nouveau déblocage.
Le notaire conserve un rôle documentaire important. Il peut fournir une copie authentique de l’acte, des annexes, de l’attestation de garantie et des mentions relatives au financement. Il ne dirige toutefois ni le chantier ni la procédure collective. Son intervention ne remplace donc pas la mise en demeure du garant, la déclaration de créance ou l’action contre la banque.
Un collectif d’acquéreurs peut réduire les coûts de constat, d’expertise et d’analyse technique. Il ne faut cependant pas fondre toutes les situations dans une demande unique sans vérifier les actes. Les banques, montants débloqués, dates de livraison, usages du logement et garanties personnelles diffèrent. Une stratégie commune sur l’achèvement peut coexister avec des demandes individuelles sur la suspension de chaque prêt et les préjudices propres.
B. Faillite du promoteur : que déclarer, dans quel délai et quelles pièces préparer à Paris ou en Île-de-France ?
L’ouverture d’un redressement ou d’une liquidation change les interlocuteurs et les voies de recours. La première vérification porte sur le jugement publié au BODACC : identité exacte de la société venderesse, date du jugement, nature de la procédure, nom de l’administrateur et du mandataire judiciaire. Le nom commercial du groupe ne suffit pas. L’acte de VEFA peut avoir été signé par une société civile de construction-vente propre au programme ; c’est cette personne morale qu’il faut identifier.
L’article L. 622-24 du Code de commerce impose aux créanciers antérieurs d’adresser leur déclaration au mandataire judiciaire. Le texte précise mot pour mot : « La déclaration des créances doit être faite alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. » L’acquéreur ne doit donc pas attendre qu’un tribunal chiffre définitivement tous ses préjudices.
La déclaration peut comprendre, selon le dossier, les versements dont la restitution est demandée, les loyers supplémentaires, les intérêts intercalaires, les frais de relogement, de garde-meubles ou d’expertise, ainsi qu’une évaluation des pertes locatives. Chaque poste doit être expliqué et documenté. Pour les dommages encore évolutifs, il est prudent d’indiquer un montant provisionnel et de réserver l’actualisation, plutôt que de mentionner une somme globale sans calcul.
Le délai ordinaire est généralement de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC pour un créancier situé en France métropolitaine. La date exacte doit être vérifiée dans l’avis. Une déclaration tardive expose à la forclusion et impose une requête en relevé de forclusion, dont l’issue n’est pas certaine. Les acquéreurs doivent donc surveiller le BODACC dès les premiers signaux de défaillance, sans attendre une lettre du promoteur.
La procédure collective interdit aussi certaines actions isolées. L’article L. 622-21 du Code de commerce énonce : « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice » des créanciers concernés tendant au paiement d’une somme ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement. Cela ne supprime pas les droits de l’acquéreur, mais modifie leur exercice. Il faut déclarer la créance, appeler les organes de la procédure lorsque cela est requis et distinguer une demande de condamnation au paiement d’une demande portant sur l’exécution, la garantie ou la constatation d’un droit.
La liste de pièces à constituer immédiatement est la suivante :
- contrat de réservation, acte authentique de VEFA et annexes ;
- offre de prêt, avenants de préfinancement, tableau d’amortissement et assurance emprunteur ;
- attestation de garantie financière d’achèvement ou de remboursement ;
- appels de fonds, certificats d’avancement et relevés prouvant chaque versement ;
- calendrier contractuel, courriers de report et mises en demeure ;
- photographies, vidéos, constats et comptes rendus de chantier ;
- avis BODACC, jugement d’ouverture et coordonnées du mandataire ;
- bail du logement provisoire, quittances, factures et justificatifs des surcoûts ;
- échanges avec la banque, le notaire, le garant et les autres acquéreurs ;
- tableau chronologique indiquant, pour chaque date, le document et sa conséquence.
À Paris et en Île-de-France, le tribunal compétent dépend de la nature de chaque demande, du domicile des parties, du lieu de l’immeuble et des clauses applicables. Les ordonnances précitées montrent que le tribunal judiciaire de Paris peut traiter la suspension lorsqu’une banque y est mise en cause dans un contentieux VEFA. Cela ne signifie pas que tout acquéreur francilien doit automatiquement saisir Paris. Une erreur de compétence fait perdre du temps dans un dossier où les prélèvements continuent.
Le choix procédural dépend aussi de l’urgence. Le référé peut être adapté lorsque l’incident est suffisamment établi et qu’une mesure provisoire est recherchée. Si une instance au fond existe déjà, le juge de la mise en état peut être saisi d’une demande provisoire dans le cadre de ses pouvoirs. La demande doit viser la banque et être cohérente avec l’action principale contre le vendeur, le garant ou les organes de la procédure.
Dans un dossier francilien, les délais pratiques imposent de ne pas attendre la première échéance d’amortissement complète. Dès le premier report sérieux, l’acquéreur peut préparer le dossier bancaire. Dès l’annonce d’un arrêt de chantier ou d’une procédure collective, il peut faire constater l’état du site, écrire au garant et identifier le mandataire. Dès la publication BODACC, il calcule le délai de déclaration. Cette anticipation transforme une urgence subie en calendrier maîtrisé.
Il faut également préserver les assurances. L’assurance emprunteur n’est pas la garantie d’achèvement ; elle couvre généralement le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité ou l’incapacité selon le contrat. L’assurance dommages-ouvrage concerne certains désordres après réception. La GFA finance l’achèvement. Confondre ces trois protections conduit à adresser la demande au mauvais assureur et à perdre des semaines.
Les préjudices doivent être suivis mois par mois. Un tableau peut comporter cinq colonnes : loyer ou hébergement, intérêts et assurance du prêt, frais liés au chantier, perte locative éventuelle et justificatif. Chaque ligne doit renvoyer à une pièce numérotée. Une évaluation sérieuse facilite la déclaration de créance, la négociation avec le garant et l’action indemnitaire contre les responsables dont l’obligation peut encore être recherchée.
Enfin, l’acquéreur doit choisir entre deux objectifs qui ne se confondent pas : obtenir le logement ou sortir de l’opération. L’achèvement suppose d’activer la GFA, de contrôler la reprise et de conserver un financement adapté. La sortie suppose d’étudier la résolution de la vente, la garantie de remboursement, le sort du prêt, les restitutions et la solvabilité des défendeurs. Un changement d’objectif en cours de procédure est parfois possible, mais il peut modifier les demandes, le calendrier et les risques.
Conclusion
Quand un promoteur fait faillite et que le logement VEFA n’est pas livré, l’acquéreur ne doit ni continuer passivement à supporter toutes les charges, ni arrêter seul le crédit. Il doit construire trois dossiers parallèles : un dossier contre la banque pour obtenir la suspension judiciaire du prêt, un dossier contre le garant pour financer l’achèvement ou le remboursement prévu, et un dossier de procédure collective pour déclarer les créances dans les délais.
Les décisions parisiennes de 2025 et 2026 montrent qu’une suspension du capital et des intérêts est réellement possible lorsque le prêt désigne la VEFA, que l’absence de livraison est prouvée, qu’un litige principal existe et que la banque est mise en cause. La décision doit ensuite préciser le point de départ, la durée, les intérêts, l’assurance et la reprise de l’amortissement. Chaque situation reste liée aux clauses signées et à l’état réel du programme.
Pour replacer ces démarches dans l’ensemble des recours immobiliers, consultez notre page Avocat en droit immobilier à Paris. Le guide consacré à la mise en œuvre de la garantie financière d’achèvement complète l’analyse lorsque le débat porte d’abord sur la banque garante.
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