I. La clause d’agrément : un encadrement conventionnel du droit de céder le bail commercial
Le droit de céder le bail commercial constitue l’un des attributs essentiels de la propriété commerciale, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rappelé les contours à travers plusieurs décisions rendues entre 2023 et 2026, dans une matière que le cabinet accompagne au sein de sa page dédiée au bail commercial à Paris. L’article L. 145-16 du code de commerce dispose que « sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » (article L. 145-16 du code de commerce). Cette règle d’ordre public ne prohibe cependant pas toute stipulation restrictive, puisqu’elle laisse subsister la possibilité d’une clause d’agrément soumettant la cession à l’accord préalable du bailleur. Or, la jurisprudence récente a précisé à la fois les conditions de validité de ces clauses, leurs exigences formelles et les conséquences de leur méconnaissance, dessinant un équilibre dont les praticiens doivent mesurer toute la portée.
A. Le droit de céder le bail à l’acquéreur du fonds et les limites d’ordre public de l’encadrement conventionnel
Le principe posé par l’article 1717 du code civil, aux termes duquel « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite », se trouve renforcé dans l’ordre des baux commerciaux par les dispositions du statut protégeant la transmission du fonds (article 1717 du code civil). Le champ d’application de cette protection est lui-même délimité par l’article L. 145-1 du code de commerce, qui vise « les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat » (article L. 145-1 du code de commerce). La cession du droit au bail apparaît ainsi, dans son principe, comme un mécanisme reproductible propre à chaque mutation de fonds de commerce, dont la liberté doit être conciliée avec les prérogatives légitimes du bailleur.
La clause d’agrément constitue précisément l’instrument de cette conciliation, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 16 novembre 2023. Les juges du droit y ont énoncé que « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, courdecassation.fr). L’ordre public statutaire ne s’oppose donc pas à la stipulation d’une telle clause, pourvu que celle-ci ne dégénère pas en une interdiction déguisée de céder le bail. Le refus du bailleur ne saurait, en outre, être arbitraire, puisque le preneur dispose d’une voie judiciaire pour contraindre le bailleur à accepter une cession dont le refus serait injustifié.
La cour d’appel de Paris a récemment tiré toutes les conséquences de cette architecture normative dans un arrêt du 13 novembre 2025. Saisie d’un litige dans lequel le bailleur avait subordonné son agrément à la conclusion d’un nouveau bail assorti d’un loyer supérieur, la juridiction parisienne a jugé que « le fait pour le bailleur de conditionner son agrément à l’exigence de rédaction d’un nouveau bail assorti d’un loyer plus élevé, revenait à faire échec aux dispositions d’ordre public énoncées aussi bien à l’article L. 145-16 précité » (CA Paris, 13 nov. 2025, n° 22/12792, courdecassation.fr). Cette solution rappelle que l’agrément ne peut être instrumentalisé aux fins de réviser unilatéralement les conditions économiques du bail, la procédure de révision triennale du loyer constituant la voie exclusive de cette adaptation contractuelle.
Par ailleurs, la clause d’agrément doit être appréciée à l’aune de son objet véritable, qui est de garantir au bailleur le sérieux, la solvabilité et les compétences du cessionnaire. Or, la jurisprudence sanctionne les refus d’agrément fondés sur des motifs illégitimes, l’absence de motifs ou encore l’absence de réponse à la demande d’agrément. L’office du juge consiste dès lors à vérifier la réalité du motif invoqué par le bailleur, sans pour autant substituer son appréciation à celle de ce dernier lorsque la clause a été régulièrement mise en œuvre. En conséquence, la clause d’agrément constitue un mécanisme de protection contractuelle dont la licéité est subordonnée à sa finalité, la Cour de cassation n’admettant jamais que l’accord préalable du bailleur se transforme en un droit de veto discrétionnaire.
La délimitation du périmètre de la clause d’agrément appelle, en outre, une attention soutenue de la part des rédacteurs de bail. La stipulation peut, en effet, viser indifféremment la cession du droit au bail et la cession du fonds de commerce, ou ne soumettre à agrément que la première de ces opérations. La Cour de cassation a jugé que la clause imposant un acte authentique pour toute cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail, doit être respectée dans sa lettre comme dans son esprit, le bailleur « dûment appelé » devant être mis en mesure de participer à l’acte (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372, courdecassation.fr). La cession du fonds de commerce demeure, pour sa part, régie par le régime propre de l’article L. 141-1 du code de commerce, sans que l’obligation de publicité légale puisse suppléer les formalités conventionnelles d’agrément prévues au bail.
B. La validité des clauses de forme et la sanction de leur méconnaissance
Au-delà de la clause d’agrément stricto sensu, les parties au bail commercial peuvent stipuler des exigences formelles entourant la cession du droit au bail. La Cour de cassation a eu l’occasion de valider de telles stipulations dans un arrêt du 13 mars 2025, rendu à propos d’une clause qui imposait au locataire « d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372, courdecassation.fr). La formation restreinte a expressément écarté le moyen tiré de ce que cette stipulation conférerait au bailleur un pouvoir d’opposition contraire à l’article L. 145-16 du code de commerce, en retenant que la clause était valable et que sa méconnaissance emportait l’inopposabilité de la cession au bailleur.
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour la rédaction des baux commerciaux. Elle confirme que les parties peuvent librement organiser le formalisme de la cession, notamment en imposant l’intervention d’un officier public et la présence du bailleur à l’acte. La licéité de ces stipulations s’explique par leur finalité, qui est de garantir au bailleur une information complète sur la transmission du droit au bail et de prévenir les cessions occultes. Or, il résulte de la combinaison des articles 1216 et 1717 du code civil que la cession du bail, en tant que cession de contrat, ne produit d’effet à l’égard du bailleur que lorsque celui-ci est partie à l’acte, lorsque l’acte lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte, l’article 1216 du code civil disposant que « cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte » (article 1216 du code civil).
La sanction de la méconnaissance des clauses de forme ne se limite pas à l’inopposabilité de la cession au bailleur. Elle peut également conduire à la résiliation du bail aux torts du preneur lorsque la cession irrégulière révèle une faute d’une gravité suffisante. La Cour de cassation a ainsi rappelé, dans l’arrêt précité du 13 mars 2025, que le bailleur « pouvait légitimement ignorer la cession du droit au bail à la société [cessionnaire], de sorte que celle-ci n’avait pas qualité pour intervenir, en tant que nouveau preneur à bail à l’instance judiciaire en cours » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372, courdecassation.fr). La méconnaissance des formes convenues prive ainsi le cessionnaire de la qualité pour agir, en même temps qu’elle expose le cédant aux sanctions de l’inexécution contractuelle.
L’arrêt du 16 novembre 2023 précité illustre également la rigueur avec laquelle les juges du droit contrôlent l’étendue de l’autorisation judiciaire de cession. En l’espèce, une ordonnance de référé avait autorisé la cession du bail au profit de deux personnes physiques agissant en leur nom personnel, et la cour d’appel avait admis que la société constituée par ces personnes fût substituée à celles-ci dans le bénéfice de l’autorisation. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail à la société [substituée] alors que l’autorisation judiciaire était limitée à une cession au profit de [deux personnes] en leur nom personnel » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, courdecassation.fr). Des lors, toute substitution dans la personne du cessionnaire, postérieure à l’agrément, exige un nouvel accord du bailleur, la clause d’agrément étant d’interprétation stricte quant à la personne du bénéficiaire.
II. L’opposabilité de la cession au bailleur et l’étendue des garanties du cédant
La validité de la clause d’agrément et des clauses de forme ne constitue que le premier volet de l’encadrement de la cession du droit au bail. Une fois la cession intervenue, se posent en effet deux questions distinctes : celle de son opposabilité au bailleur, qui suppose la preuve de l’accord de ce dernier, et celle de l’étendue des garanties qui subsistent au profit du bailleur, notamment à l’égard du cédant. La jurisprudence des années 2025 a apporté sur ces deux questions des clarifications notables, qui renouvellent la compréhension du régime de la cession du bail commercial.
A. L’agrément tacite et la preuve de l’acceptation du bailleur
Lorsque la clause d’agrément ne prescrit aucune forme particulière pour l’expression de l’accord du bailleur, la preuve de l’agrément peut être rapportée par tout moyen, y compris par la démonstration d’une acceptation tacite. La cour d’appel de Paris a, dans son arrêt du 13 novembre 2025, posé le cadre d’analyse de cette preuve en énonçant que « à défaut d’accomplissement des formalités prévues par la clause d’agrément figurant au bail, le locataire peut établir la preuve de l’acceptation tacite du bailleur, de sorte que la cession d’un droit au bail sera opposable à ce dernier s’il a, non seulement eu connaissance de ladite cession, mais l’a également acceptée sans équivoque » (CA Paris, 13 nov. 2025, n° 22/12792, courdecassation.fr). Cette formulation cumule deux exigences : la connaissance de la cession et l’acceptation dépourvue d’équivoque.
La jurisprudence n’a cessé de préciser les éléments susceptibles de caractériser cette acceptation tacite. La simple connaissance de la cession, sans protestation, ne vaut pas acquiescement, ainsi que la cour d’appel de Paris l’a rappelé dans l’arrêt précité. En revanche, la participation du bailleur aux négociations relatives au nouveau loyer, les échanges entre son notaire et le conseil du cessionnaire, ou encore la discussion des conditions du bail renouvelé, constituent des indices convergents d’une acceptation non équivoque de la cession. Dans l’espèce tranchée le 13 novembre 2025, la cour d’appel a déduit l’agrément tacite de ce que le bailleur avait été informé plusieurs semaines à l’avance de l’identité de la cessionnaire, avait échangé sur les conditions du futur bail et s’était accordé sur un nouveau loyer de 650 euros par mois.
Cette solution doit être rapprochée de la règle relative à l’opposabilité de la cession de contrat énoncée à l’article 1216 du code civil, qui exige la notification de la cession au cédé ou la prise d’acte de celui-ci (article 1216 du code civil). Si la notification constitue le mécanisme de droit commun de l’opposabilité, la jurisprudence admet que le comportement du bailleur puisse suppléer l’absence de formalité, dès lors qu’il révèle une volonté certaine d’accepter la cession. La recherche de la volonté du bailleur s’opère ainsi au regard d’un faisceau d’indices, dont la valeur probatoire est appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à l’existence d’une base légale.
L’arrêt du 18 décembre 2025 offre une illustration complémentaire des effets de la cession du droit au bail sur les relations entre le bailleur et l’acquéreur de ce droit. Saisie d’un litige portant sur le recouvrement de loyers échus antérieurement à la cession, la Cour de cassation a rappelé que « la prescription d’une action en paiement de loyer court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible et ne peut être interrompue par des actes réalisés antérieurement à cette exigibilité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-13.876, courdecassation.fr). Cette décision souligne que la cession du droit au bail ne purge pas les arriérés antérieurs, dont le recouvrement demeure soumis aux règles de la prescription quinquennale, le cessionnaire n’étant pas tenu des dettes antérieures à son entrée dans les lieux sauf stipulation contraire.
B. La garantie du cédant et le sort des obligations locatives après la cession
La cession du droit au bail n’emporte pas, en principe, la libération du cédant à l’égard du bailleur, la jurisprudence estimant que le cédant demeure tenu des obligations nées antérieurement à la cession. Cette règle connaît toutefois d’importantes atténuations conventionnelles, les baux commerciaux stipulant fréquemment une garantie solidaire du cédant pour l’exécution des obligations du cessionnaire. La Cour de cassation a précisé l’étendue de cette garantie dans un arrêt de principe du 6 novembre 2025, rendu en formation de section, en jugeant que « le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.745 FS-B, courdecassation.fr).
La portée de cette solution est considérable pour les cédants ayant consenti une garantie solidaire lors de la cession de leur fonds de commerce. Lorsque le bailleur et le locataire cessionnaire concluent une transaction emportant renonciation au paiement des loyers antérieurs, le cédant garant peut se prévaloir de cette renonciation pour faire échec à la demande de paiement dirigée contre lui. La Cour de cassation a, en effet, censuré l’arrêt d’appel qui n’avait pas recherché si la bailleresse n’avait pas « consenti à la locataire un avantage dont la garante pouvait bénéficier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 24-10.745 FS-B, courdecassation.fr), consacrant ainsi l’application au bail commercial de la théorie de l’avantage partageable entre codébiteurs solidaires. Cette jurisprudence invite les bailleurs à une vigilance particulière dans la rédaction des transactions conclues avec le locataire cessionnaire, dont les termes pourraient être opposés par le cédant garant.
Par ailleurs, la cession du bail s’articule avec le régime de la clause résolutoire, dont l’article L. 145-41 du code de commerce encadre rigoureusement la mise en œuvre. Aux termes de ce texte, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (article L. 145-41 du code de commerce). La délivrance d’un commandement au cédant postérieurement à la cession irrégulière, ou au cessionnaire substitué sans agrément, obéit à ces règles, le bailleur devant veiller à viser la clause résolutoire dans le délai légal pour préserver ses droits. La méconnaissance des formes de la cession peut ainsi, combinée au jeu de la clause résolutoire, déboucher sur la perte du droit au bail, dont la valeur économique constitue pourtant l’essentiel de la propriété commerciale.
Enfin, la sous-location, mécanisme voisin de la cession, obéit à un régime distinct que l’article L. 145-31 du code de commerce encadre en disposant que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » (article L. 145-31 du code de commerce). La frontière entre cession et sous-location conditionne l’application de la clause d’agrément, la cession transférant la qualité de preneur tandis que la sous-location crée un rapport distinct entre le locataire principal et le sous-locataire. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile rappelle que cette frontière s’apprécie concrètement, au regard de la transmission effective de la jouissance des locaux et de l’exploitation du fonds, la qualification retenue commandant le régime d’autorisation applicable.
Les praticiens doivent également intégrer la dimension procédurale de ces litiges, la démonstration de l’agrément tacite reposant sur un faisceau d’indices dont la production obéit aux règles de la preuve civile. La conservation des correspondances, des courriels et des échanges entre conseils s’avère ainsi déterminante, comme l’illustre l’espèce tranchée par la cour d’appel de Paris le 13 novembre 2025, dans laquelle les messages du notaire du bailleur et du conseil du cessionnaire ont permis de rapporter la preuve de l’acceptation non équivoque de la cession (CA Paris, 13 nov. 2025, n° 22/12792, courdecassation.fr). A cet égard, la sécurisation de l’opération de cession commande la formalisation écrite de l’agrément, même lorsque la clause ne l’exige pas, afin d’éviter que la preuve de l’accord du bailleur ne devienne l’enjeu central d’un contentieux ultérieur. Les opérations de transmission du fonds de commerce, dont la cession du droit au bail constitue le corollaire, sont ainsi exposées dans la page dédiée à la cession du fonds de commerce, qui recense les principales précautions attachées à ces montages.
Conclusion
La jurisprudence des années 2023 à 2026 dessine un régime de la cession du droit au bail commercial dont l’équilibre repose sur la conciliation de l’ordre public statutaire et de la liberté contractuelle. Si l’article L. 145-16 du code de commerce prohibe les conventions tendant à interdire la cession du bail à l’acquéreur du fonds (article L. 145-16 du code de commerce), il n’en demeure pas moins loisible aux parties de subordonner la cession à l’agrément du bailleur, voire d’en organiser le formalisme par des clauses imposant un acte authentique et la présence du bailleur. La sanction de ces stipulations est d’une sévérité proportionnée à leur importance : l’inopposabilité de la cession au bailleur, la perte de la qualité pour agir du cessionnaire et, le cas échéant, la résiliation du bail pour faute grave. A cet égard, la clause d’agrément n’est pas une simple clause de style, et sa rédaction comme sa mise en œuvre doivent être conduites avec la rigueur que la Cour de cassation exige.
L’arrêt du 6 novembre 2025, qui permet au cédant garant de se prévaloir de la transaction conclue entre le bailleur et le cessionnaire (courdecassation.fr), illustre également la perméabilité croissante entre le droit des baux commerciaux et le droit commun des obligations, l’article 1216 du code civil gouvernant l’opposabilité de la cession de contrat (article 1216 du code civil). La garantie du cédant, la prescription des loyers antérieurs et le sort de la clause résolutoire composent ainsi un ensemble normatif dont la maîtrise conditionne la sécurité juridique des opérations de transmission de fonds de commerce. En conséquence, toute cession du droit au bail commercial doit être précédée d’une vérification minutieuse des stipulations du bail, des formalités exigées et des garanties souscrites, la jurisprudence récente démontrant que l’économie de ces précautions expose les parties à des sanctions dont le coût excède largement celui de la prévention.
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