I. Un droit d’accès au logement loué ancré dans le régime légal du bail d’habitation
A. L’assise textuelle d’un accès dédié à l’entretien et aux travaux nécessaires
Le bailleur ne dispose d’aucun droit de pénétrer à sa guise dans le logement donné à bail, mais le droit commun du louage lui reconnaît un accès fonctionnel, subordonné à l’exécution de ses obligations les plus essentielles. L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière » de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, « d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ces obligations d’entretien et de réparation impliquent, par hypothèse, que le bailleur puisse accéder aux locaux loués, la jouissance paisible elle-même supposant que les désordres soient résorbés dans un délai raisonnable. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-16.682), que « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682).
L’article 7, e), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise la contrepartie de ces obligations en imposant au locataire de « permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 ». Le texte encadre strictement les modalités de cet accès, puisque le locataire doit être informé, avant le début des travaux, « par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Par ailleurs, « aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire », et si les travaux entrepris présentent « un caractère abusif ou vexatoire » ou si leur exécution a pour effet de « rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse », le juge peut en prescrire « l’interdiction ou l’interruption » à la demande du locataire.
Le code civil complète ce dispositif par l’article 1724, aux termes duquel, si la chose louée « a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée ». En conséquence, l’accès du bailleur ne constitue pas une tolérance gracieuse du preneur, mais la condition d’équilibre du contrat de louage, lequel repose sur la conservation de la chose en état de servir. A cet égard, l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989 rend d’ailleurs expressément applicables aux travaux « les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil », de sorte que le preneur qui a dû souffrir des réparations de plus de vingt et un jours peut prétendre à une diminution du prix du bail à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il a été privé.
Or la jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle que ces obligations pèsent sur le bailleur pendant toute la durée du bail, sans qu’aucune stipulation contractuelle ne puisse l’en affranchir. L’arrêt précité du 16 octobre 2025 (n° 24-16.682) censure ainsi la cour d’appel qui avait écarté les demandes indemnitaires des locataires au motif que le contrat de bail contenait des clauses relatives à la connaissance des lieux et aux réparations urgentes, en retenant que ces stipulations étaient inopérantes « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-16.682). L’accès aux lieux loués apparaît dès lors comme la conséquence logique d’un ordre public locatif qui place l’entretien et la décence du logement au premier rang des obligations du bailleur, et l’exercice de ce droit d’accès conditionne, en retour, la pleine exécution du contrat par le preneur.
B. La sanction du refus du locataire de laisser accéder le bailleur aux lieux loués
Le refus persistant du locataire de laisser accéder le bailleur aux fins de réaliser les travaux nécessaires constitue un manquement contractuel dont les effets sont désormais précisés par la jurisprudence de la troisième chambre civile. La Cour de cassation a, dans une décision du 16 mars 2023 (n° 21-25.592), approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la locataire « a refusé de laisser exécuter ces travaux, malgré des lettres de rappel du bailleur en date des 10 mars 2016, 17 avril 2016, 10 mai 2016 » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.592). La cour d’appel avait en effet constaté que le bailleur « n’a pas cherché à échapper à ses obligations et s’est toujours efforcé de faire réparer les désordres signalés par sa locataire », de sorte que la responsabilité de ce dernier ne pouvait être engagée à raison du trouble de jouissance né de la persistance des désordres. Cet arrêt consacre, au profit du bailleur diligent, une véritable force libératoire de la mise en demeure d’accéder aux lieux, dès lors qu’il est démontré que le refus du preneur a fait obstacle à l’exécution des travaux que le bailleur était tenu de réaliser.
Toutefois, le refus du locataire ne produit pas d’effet exonératoire absolu. Par un arrêt du 11 janvier 2024 (n° 22-15.848), la troisième chambre civile a jugé que « la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure, ou constitue la cause exclusive du dommage » (Civ. 3e, 11 janvier 2024, n° 22-15.848). En l’espèce, le locataire avait refusé, dès 2012, l’installation d’un déshumidificateur général dans le logement humide, puis avait refusé de quitter les lieux durant le temps nécessaire à la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire, en dépit des propositions de relogement faites par le bailleur. La Cour a néanmoins censuré la cour d’appel qui s’était fondée sur ce comportement pour rejeter l’intégralité des demandes indemnitaires du locataire, dès lors que les préjudices étaient nés dès la prise d’effet du bail, soit antérieurement au refus, et que celui-ci n’avait pas la nature d’une cause exclusive du dommage. Des lors, le refus d’accès n’opère comme cause d’exonération que lorsqu’il est la cause exclusive du préjudice, ce qui laisse subsister, en pratique, une responsabilité résiduelle du bailleur pour les désordres antérieurs au blocage.
La même exigence de proportionnalité gouverne l’exception d’inexécution que le locataire oppose au bailleur qui entend exécuter ses obligations. Dans un arrêt de principe du 6 juillet 2023 (n° 22-15.923), publié au Bulletin, la Cour a énoncé que « le non-respect de ses obligations par le bailleur ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués » (Civ. 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923). L’arrêt, rendu à propos d’une bailleresse qui avait laissé perdurer des infiltrations sans demander de travaux à la copropriété et refusait de laisser réaliser des travaux par celle-ci, souligne que le locataire ne peut retenir ses loyers qu’à la condition que le manquement du bailleur ait rendu les lieux impropres à leur destination. En conséquence, le blocage réciproque de l’accès aux lieux, qu’il émane du bailleur ou du locataire, doit être apprécié au regard de son incidence réelle sur la jouissance du logement, et non de manière abstraite.
Enfin, la jurisprudence du 27 juin 2024 (n° 23-15.226) rappelle qu’aucune diligence du bailleur, fût-elle relayée par des propositions réitérées de travaux, ne le dispense de son obligation de délivrance d’un logement décent. La Cour y a censuré la cour d’appel qui avait retenu, pour écarter les demandes de la locataire, que celle-ci avait dissuadé les bailleurs de poursuivre les travaux à partir de 2015, qu’elle ne leur avait adressé aucune réclamation ni mise en demeure et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité constatée, en relevant que ces motifs étaient inopérants « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). La mise en perspective de ces trois arrêts dessine ainsi un régime nuancé : le refus du locataire de laisser accéder aux lieux peut exonérer le bailleur de sa responsabilité, mais seulement lorsque ce refus est la cause exclusive des préjudices invoqués, tandis que la seule passivité du locataire face aux propositions de travaux ne saurait, à l’inverse, dispenser le bailleur de son obligation de décence.
II. Un droit d’accès canalisé par la protection du domicile et l’intervention du juge
A. L’interdiction de l’accès spontané au logement occupé
Si le bailleur dispose d’un droit d’accès fonctionnel, celui-ci ne l’autorise pas à pénétrer de sa propre autorité dans le logement occupé, dont la protection tient à la fois au droit civil du bail et au droit pénal. Le logement loué constitue en effet le domicile du locataire, au sens de l’article 226-4 du code pénal, qui punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet ». A cet égard, le bailleur qui userait d’un double des clés ou recourrait à un serrurier sans autorisation judiciaire s’exposerait à des poursuites, l’introduction dans le domicile ne devenant licite que dans les cas où la loi le permet, au nombre desquels figure l’exécution d’une décision de justice autorisant l’accès. La remise des clés au locataire transfère en effet la jouissance exclusive du logement, et le bailleur ne conserve qu’un droit de propriété dépouillé de la détention matérielle des lieux.
La jouissance paisible constitue la clé de voûte de cette protection, puisque la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 mars 2023 (n° 22-10.013), que « l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-10.013). En l’espèce, la Cour a censuré la cour d’appel qui avait déduit l’exonération de la bailleresse des diligences accomplies auprès du syndic de copropriété et du constructeur, ainsi que de la réalisation de travaux de peinture à trois reprises, « sans constater qu’il avait été remédié aux désordres » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-10.013). L’intrusion du bailleur, la rétention de ses clés ou la visite non annoncée constituent ainsi des manquements à l’obligation de jouissance paisible, susceptibles d’engager sa responsabilité, indépendamment de toute sanction pénale. La frontière est donc nette entre l’accès convenu, négocié et notifié dans le respect de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et l’accès imposé, qui doit obligatoirement passer par le juge.
Cette distinction explique que le bailleur ne puisse jamais se faire justice lui-même, quand bien même il serait fondé à exiger l’accès aux lieux pour réaliser les travaux. Le droit d’accès dont il dispose est un droit d’accès négocié, dont le contenu est fixé par la notification de travaux, et un droit d’accès judiciairement garanti, dont l’exercice forcé suppose une ordonnance de référé. En ce sens, la protection du domicile ne fait pas obstacle à l’exécution des obligations locatives, mais elle en conditionne l’exercice à une procédure contradictoire, ce qui préserve à la fois la liberté individuelle du locataire et l’efficacité des mécanismes d’entretien du logement. La jurisprudence de la troisième chambre civile confirme ainsi que la jouissance paisible n’est pas un simple principe programmatique, mais une règle de droit positif dont la méconnaissance est sanctionnée, et qui fait échec à toute forme d’appropriation privée du logement par son propriétaire.
B. Les voies de droit permettant au bailleur d’accéder au logement occupé
Le bailleur confronté à un refus d’accès dispose d’une voie de droit efficace : l’ordonnance de référé fondée sur le trouble manifestement illicite. Le tribunal judiciaire de Paris a, par une ordonnance du 26 janvier 2026 (RG n° 25/07532), autorisé une bailleresse à pénétrer dans le logement occupé, au besoin avec l’assistance d’un serrurier, après qu’une locataire eut refusé systématiquement l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée destinée à remédier aux désordres d’humidité et de moisissures signalés par les services d’hygiène de la ville (Le Figaro Immobilier, 3 août 2026). Les juges des référés ont retenu que le refus prolongé de la locataire, dépourvu de motif sérieux, caractérisait un trouble manifestement illicite, le locataire étant tenu, en application de la loi du 6 juillet 1989, « de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état du logement » (Me Quentin Lucas, commentaire de l’ordonnance). Un délai de quinze jours a été accordé à la locataire, au terme duquel la bailleresse était autorisée à recourir à un serrurier ou aux forces de l’ordre.
Cette décision, largement relayée par la presse généraliste au début du mois d’août 2026 (Le Figaro Immobilier, 3 août 2026), illustre l’équilibre retenu par la pratique judiciaire : la protection du domicile cède devant l’obligation légale de laisser exécuter les travaux, mais seulement sous le contrôle du juge et dans le respect de la notification préalable. En effet, la qualification de trouble manifestement illicite suppose que le bailleur démontre la réalité de ses diligences, matérialisées notamment par une sommation délivrée par commissaire de justice, et que le refus du locataire soit dépourvu de motif sérieux. Les questions relatives aux désordres eux-mêmes, à la responsabilité du bailleur ou à un éventuel relogement demeurent, quant à elles, réservées au juge du fond, le référé n’ayant pas pour objet de trancher le litige mais de faire cesser le trouble. En conséquence, la procédure de référé constitue, pour le bailleur, un instrument de déblocage de l’accès aux lieux, dont le recours doit être réservé aux situations où la notification de travaux et la sommation sont demeurées sans effet.
Les visites en vue de la vente du logement occupé obéissent à la même logique d’encadrement. Le locataire doit faciliter l’organisation des visites, dont l’entrave peut être sanctionnée, comme l’illustre un arrêt de la troisième chambre civile du 25 janvier 2024 (n° 22-16.662), dans lequel la Cour a relevé que « la présence dans les lieux de Mme [J] avait compliqué l’organisation des visites et entravé la réalisation de la promesse de vente du 4 juin 2020 » (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-16.662). En l’espèce, la locataire avait été condamnée à des dommages-intérêts en raison du trouble causé à la préparation de la vente, la Cour ayant validé cette condamnation tout en rappelant que la demande d’indemnisation de la locataire, fondée sur les troubles de jouissance nés des conditions de la vente, était irrecevable en raison de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle. Or la vente d’un logement occupé suppose un équilibre délicat entre le droit du locataire de demeurer dans les lieux et l’obligation, qui pèse sur lui, de ne pas faire obstacle à l’exercice du droit de propriété de son bailleur.
La jurisprudence rappelle, dans le même sens, que le vendeur et le notaire doivent informer l’acquéreur de la situation locative réelle du bien, dont la méconnaissance engage leur responsabilité. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 8 février 2023 (n° 21-17.408), que « le préjudice de jouissance allégué par les acquéreurs ne résultait pas de la conclusion du contrat mais de son exécution non conforme aux stipulations de l’acte de vente » (Civ. 3e, 8 février 2023, n° 21-17.408). En l’espèce, le lot vendu comme libre était en réalité occupé par une locataire, et la Cour a censuré la cour d’appel qui avait subordonné l’indemnisation du préjudice de jouissance des acquéreurs à la démonstration d’un vice du consentement, alors que le préjudice trouvait sa source dans l’exécution non conforme de la vente. A cet égard, la transparence sur l’occupation du bien et l’organisation raisonnable des visites apparaissent comme les deux faces d’une même exigence de loyauté, qui protège à la fois l’acquéreur, le locataire et le bailleur vendeur.
Conclusion
L’accès du bailleur au logement loué dessine ainsi un régime équilibré, dont les contours ont été précisés par la troisième chambre civile de 2023 à 2026. Le droit d’accès trouve son fondement dans les obligations d’entretien, de réparation et de délivrance d’un logement décent, et sa contrepartie dans l’obligation légale du locataire de permettre la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état des lieux loués. Or ce droit demeure strictement fonctionnel : il ne peut s’exercer que par la notification des travaux, dans le respect des horaires et des modalités définies par la loi, et l’accès imposé suppose une décision judiciaire, comme l’illustre l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026 autorisant l’accès au logement avec l’assistance d’un serrurier. Des lors, le bailleur qui se heurte à un refus doit privilégier la notification de travaux, la sommation puis, le cas échéant, le référé pour trouble manifestement illicite, tandis que le locataire ne peut se soustraire durablement à ses obligations sans s’exposer à la résiliation du bail ou à une action en responsabilité (droit des baux d’habitation). La jurisprudence récente confirme enfin que la jouissance paisible et la protection du domicile ne constituent pas des obstacles absolus à l’accès du bailleur, mais les conditions de son exercice, ce qui ménage un équilibre entre les intérêts légitimes du propriétaire et les droits du locataire (troubles de jouissance locative).
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