Le dépôt de garantie occupe une place singulière dans l’économie du bail commercial. Versé par le preneur à la conclusion du contrat pour garantir l’exécution de ses obligations locatives, il ne produit aucun intérêt au profit de son débiteur et ne se confond ni avec un loyer d’avance ni avec une clause pénale. Sa restitution, longtemps abandonnée à la liberté contractuelle, a fait l’objet d’une intervention législative décisive : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce pour encadrer le montant des sommes exigées, le délai de leur restitution et leur sort en cas de mutation des locaux. Or la troisième chambre civile avait, dans l’intervalle, construit un corps de règles prétoriennes dont la portée se mesure à l’aune de ce nouveau texte.
La période estivale qui s’ouvre offre un calendrier précis : les dispositions relatives à la remise des clés et aux mutations intervenant après le 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation de la loi, produiront leurs premiers effets dans quelques jours. À cet égard, la confrontation de la jurisprudence récente et du droit nouveau éclaire les conditions dans lesquelles le locataire commercial recouvre la somme versée à titre de garantie (I), puis les limites que le bailleur peut légitimement opposer à cette restitution (II).
I. Le régime de la restitution du dépôt de garantie : une obligation désormais encadrée par la loi
Le statut des baux commerciaux demeurait, avant la loi du 26 mai 2026, silencieux sur le sort de la garantie versée en début de bail. La jurisprudence a suppléé ce silence en dégageant des principes stables, que le législateur a pour partie consacrés. La détermination du débiteur de l’obligation de restitution constitue le premier de ces principes (A), avant que le délai légal de trois mois ne vienne ordonner la chronologie de la restitution (B).
A. La détermination du débiteur de l’obligation de restitution et la transmission en cas de mutation
La restitution du dépôt de garantie constitue une obligation de nature contractuelle qui pèse, par principe, sur le bailleur qui a reçu les fonds. Dans un arrêt du 4 mars 2021, la troisième chambre civile a élevé cette règle au rang de solution de principe en jugeant que « en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de vente de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.099). L’acquisition de l’immeuble par un tiers ne transfère donc pas, en l’absence de stipulation contraire, la charge de restituer la garantie, quand bien même le bail devient opposable à l’acquéreur en application de l’article 1743 du code civil.
Cette solution reposait sur une conception rigoureuse de la transmission des obligations : la dette de restitution, personnelle au bailleur originaire, ne suit pas le sort du bail. Elle créait toutefois une asymétrie redoutable pour le preneur, contraint de se retourner contre un bailleur qui n’était parfois plus propriétaire, voire contre un cédant insolvable. La loi du 26 mai 2026 a entendu y remédier en insérant dans l’article L. 145-40 du code de commerce une règle de transmission : « en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». La même disposition précise que la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties de toute nature et impose au cédant de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Or, cette règle nouvelle bouleverse le paysage dessiné par la jurisprudence antérieure. Le preneur dont l’immeuble a été vendu pourra désormais se prévaloir directement du nouveau propriétaire, sans avoir à poursuivre le cédant qui a conservé les fonds. Dès lors, la portée pratique de l’arrêt du 4 mars 2021 se trouve singulièrement réduite pour les mutations intervenant après le 26 août 2026, date d’entrée en vigueur de la disposition. La solution prétorienne conserve néanmoins un intérêt certain pour les opérations antérieures, dont le contentieux continuera de s’ordonner autour du principe de l’intransmissibilité.
Le régime de la restitution s’apprécie également au regard des hypothèses d’anéantissement du bail. Lorsque le contrat est annulé, la restitution des sommes versées constitue la conséquence de l’effacement rétroactif de la convention. La Cour de cassation a, dans un arrêt de section du 3 novembre 2021, rappelé que le locataire dont le bail est annulé pour erreur sur les qualités substantielles du local doit recouvrer le dépôt de garantie versé, sans être tenu, en contrepartie, au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors qu’il n’a pas bénéficié de la jouissance des lieux conformes à leur destination contractuelle (Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, n° 20-16.334). L’annulation du bail pour un motif étranger au comportement du preneur emporte ainsi restitution de la garantie et exonération de toute indemnité d’occupation.
Par ailleurs, la voie procédurale empruntée par le preneur pour réclamer son dû ne saurait se heurter à des fins de non-recevoir injustifiées. La troisième chambre civile a jugé que la demande en restitution du dépôt de garantie, formée pour la première fois en appel, est recevable lorsqu’elle constitue une demande reconventionnelle se rattachant aux prétentions originaires par un lien suffisant, au sens de l’article 567 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 24 sept. 2020, n° 19-17.872). En conséquence, la seule circonstance que la demande soit nouvelle en appel ne la rend pas irrecevable si elle se rattache au litige par un lien de connexité établi.
B. Le délai légal de restitution : la consécration d’un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois
Avant la réforme, aucun texte ne fixait le délai dans lequel le bailleur devait restituer le dépôt de garantie. Les parties déterminaient librement cette échéance dans le contrat, et la jurisprudence se bornait à exiger une restitution spontanée dans un délai raisonnable à compter de la remise des clés. La cour d’appel de Paris a rappelé cette exigence dans un arrêt du 3 avril 2025, en retenant que le remboursement « doit être spontané et doit s’effectuer dans un délai raisonnable » (CA Paris, 3 avr. 2025, n° 21/15834). Le juge du fond appréciait souverainement ce délai au regard des stipulations du bail et des circonstances de l’espèce, au prix d’une insécurité juridique que le législateur a entendu dissiper.
L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Le point de départ du délai est ainsi nettement arrêté : il se situe à la remise des clés, formalité qui matérialise la libération effective des locaux. La remise au mandataire du bailleur produit les mêmes effets que la remise au bailleur lui-même, ce qui évite au preneur les débats sur la personne habilitée à recevoir les clés.
Le choix du législateur de retenir un « délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois » dessine une norme à double détente. En deçà de trois mois, le juge apprécie le caractère raisonnable du délai effectivement pratiqué, au regard notamment des opérations d’arrêté des comptes et de comparaison des états des lieux. Au-delà de trois mois, la restitution est ipso facto tardive, sans qu’il soit besoin de démontrer un défaut de diligence particulier. En ce sens, le texte opère une sécurisation du preneur, qui connaît un plafond certain, tout en conservant aux parties une marge d’appréciation sur le délai effectivement raisonnable.
La même disposition prévoit, pour les garanties de toute nature autres que le dépôt de garantie, un délai distinct de six mois : le bailleur qui a reçu un cautionnement, une garantie à première demande ou des biens en garantie dispose de six mois pour les restituer, en procédant aux mainlevées et en restituant les documents afférents. La distinction entre le dépôt de garantie, restitué dans les trois mois, et les garanties personnelles ou réelles, libérées dans les six mois, témoigne de la volonté du législateur d’ordonner la fin du bail autour de deux échéances précises.
Enfin, l’encadrement nouveau ne se conçoit pas sans une sanction effective des clauses contraires. L’article L. 145-15 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, répute non écrites les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41, au nombre desquelles figurent les règles relatives au dépôt de garantie. Une stipulation prolongeant le délai de restitution au-delà de trois mois ou écartant la transmission de l’obligation en cas de mutation serait ainsi privée d’effet, le régime légal s’imposant à la volonté des parties.
II. Les retenues sur le dépôt de garantie et la sanction de la rétention injustifiée
Le dépôt de garantie n’a pas vocation à être restitué dans son intégralité lorsque le preneur laisse subsister des sommes dues ou des dégradations à la sortie des lieux. L’article L. 145-40 du code de commerce autorise la déduction des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. L’appréciation de ces retenues mobilise un droit de la preuve exigeant (A), dont la violation expose le bailleur à des sanctions pécuniaires (B).
A. Les sommes déductibles et la charge de la preuve des dégradations
Le principe de la déduction est ancien : le bailleur peut imputer sur le dépôt les loyers et charges impayés ainsi que le coût des réparations locatives mises à la charge du preneur. L’article 1732 du code civil fonde cette dernière catégorie en disposant que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». La troisième chambre civile a appliqué cette règle au bail commercial avec constance, jugeant que le locataire répond des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-18.331).
La portée de ce principe se mesure à l’aune de l’état des lieux. Lorsqu’un état des lieux a été établi entre les parties, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, conformément à l’article 1730 du code civil, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du même code présume que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. La cour d’appel de Paris a fait une application rigoureuse de ces textes en écartant la demande du bailleur qui ne produisait ni état des lieux d’entrée ni état des lieux de sortie pour établir des travaux non autorisés imputés au preneur (CA Paris, 3 avr. 2025, n° 21/15834).
La charge de la preuve des dégradations pèse, en définitive, sur le bailleur qui entend opérer une retenue. La Cour de cassation a ainsi rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, en validant le recours à un constat d’huissier établi avant la remise des clés lorsque le preneur avait été invité, en vain, à visiter les lieux (Cass. 3e civ., 13 oct. 2021, n° 20-14.206). Or le défaut d’analyse des éléments de preuve produits par le bailleur constitue un défaut de réponse aux conclusions, sanctionné par la cassation : la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande au titre de la remise en état sans examiner l’état des lieux d’entrée, les bons de livraison et le rapport de constat versés aux débats, ni répondre aux conclusions sur l’inoccupation des locaux entre le départ et le constat (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358).
La preuve des dégradations étant rapportée, le préjudice du bailleur s’apprécie avec souplesse. Dans un arrêt de section du 27 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations commet un manquement contractuel dont le préjudice peut comprendre « le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298). Le bailleur qui n’a pas fait exécuter les travaux n’est donc pas privé du droit d’obtenir le coût de leur réalisation, à condition toutefois de démontrer l’existence même d’un préjudice : la vente des locaux trois mois après leur restitution, sans travaux et sans dépréciation prouvée du prix, fait échec à la demande d’indemnisation.
Les clauses du bail peuvent, par ailleurs, aménager le régime des dégradations. La Cour de cassation a admis que le preneur commercial, à moins que le bail n’en dispose autrement, répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance, en censurant une cour d’appel qui avait écarté la demande du bailleur au seul motif que celui-ci n’avait pas déclaré le sinistre à son assureur, alors que le bail obligeait le preneur à rendre les lieux en bon état de réparations locatives (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-10.100). La clause de restitution en bon état déplace ainsi la charge du risque sur le preneur, sans que l’assurance du bailleur ne vienne la neutraliser.
B. La responsabilité du bailleur en cas de rétention injustifiée et le régime de la prescription
La rétention injustifiée du dépôt de garantie constitue un manquement contractuel dont le bailleur répond. La cour d’appel de Paris l’a expressément jugé dans l’affaire où le bailleur avait conservé, six mois après la restitution des locaux, un dépôt de 10 685 euros sans émettre la moindre réserve sur l’état des lieux : « le seul manquement contractuel au cas d’espèce résulte de la rétention injustifiée de sa part du montant du dépôt de garantie, ce qui engage sa responsabilité » (CA Paris, 3 avr. 2025, n° 21/15834). La bailleresse a été condamnée à restituer le dépôt, à verser les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2019 et à indemniser le locataire de son préjudice à hauteur de 4 000 euros.
Le fondement de cette responsabilité réside dans l’article 1231-1 du code civil, aux termes duquel le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1344-1 du même code précise que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Le preneur lésé dispose ainsi d’un triple levier : la restitution du principal, les intérêts à compter de la mise en demeure et des dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice financier né de la privation des fonds.
Le montant des dommages et intérêts demeure toutefois subordonné à la preuve d’un préjudice. La solution de l’arrêt du 27 juin 2024, qui exige du bailleur la preuve d’un préjudice pour obtenir réparation des dégradations, trouve son pendant au profit du preneur : le juge évalue souverainement l’atteinte résultant de la rétention, sans que le simple retard dans la restitution suffise à établir un préjudice distinct des intérêts moratoires. En conséquence, le preneur qui entend obtenir des dommages et intérêts substantiels devra caractériser la gêne financière, les frais de trésorerie ou le préjudice commercial découlant de la privation prolongée de sa garantie.
La question de la prescription de l’action en restitution mérite, par ailleurs, une attention particulière. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans un arrêt du 9 mars 2023, que l’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée stipulée au bail, qui n’a pas son fondement dans les dispositions légales applicables aux baux commerciaux mais dans la clause de dédit insérée au contrat, est soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce et non à la prescription biennale (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). Dès lors, l’action en restitution du dépôt de garantie, qui trouve sa source dans le contrat et non dans les prérogatives statutaires, relève selon cette logique de la prescription quinquennale de droit commun, ce qui ménage au preneur un délai d’action substantiel après la fin du bail.
La réforme du 26 mai 2026 n’a pas remis en cause ces règles de prescription. Elle a, en revanche, modifié l’économie générale de la garantie en plafonnant les sommes exigibles : les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 du code de commerce ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, et il en va de même de la valeur des biens, titres et engagements de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du contrat. Le dépôt de garantie excédant ce plafond, stipulé dans un bail conclu ou renouvelé après le 28 mai 2026, serait frappé de la sanction du réputé non écrit en application de l’article L. 145-15 du code de commerce, l’excédent devant alors être restitué au preneur.
Conclusion
La restitution du dépôt de garantie du bail commercial connaît, depuis la loi du 26 mai 2026, un régime enfin ordonné : plafonnement des sommes exigées à la conclusion, délai de restitution ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, transmission de l’obligation au nouveau bailleur en cas de mutation et libération des garanties dans un délai de six mois. Ces règles s’articulent avec une jurisprudence de la troisième chambre civile qui a, par anticipation, posé les jalons du droit de la preuve applicable aux retenues : le preneur répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, mais le bailleur qui retient la garantie doit justifier les sommes déduites et subit, à défaut, les conséquences de sa rétention injustifiée.
L’entrée en vigueur des dispositions relatives aux remises de clés et aux mutations postérieures au 26 août 2026 confère à ce corpus une actualité immédiate. Les bailleurs qui n’ont pas encore adapté leurs baux devront réviser les stipulations relatives à la garantie, tandis que les preneurs sortants disposeront d’un cadre procédural plus prévisible pour recouvrer leur dû. À cet égard, l’articulation entre le délai de trois mois, la charge de la preuve des dégradations et la prescription applicable à l’action en restitution dessine un contentieux de la fin du bail où la rigueur probatoire commande l’issue du litige.
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