I. La clause d’habitation bourgeoise et la destination de l’immeuble : les ressorts conventionnels de l’interdiction de la location de meublés de tourisme
A. La clause d’habitation bourgeoise, expression de la destination de l’immeuble
La liberté du copropriétaire dans la jouissance de son lot n’est jamais absolue, car elle se déploie dans le cadre tracé par le règlement de copropriété. L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le même texte précise que le règlement conventionnel de copropriété détermine « la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-14.303).
La clause d’habitation bourgeoise constitue l’instrument privilégié par lequel les copropriétaires entendent préserver le caractère résidentiel de leur immeuble. Cette clause, dont la rédaction varie d’un règlement à l’autre, réserve les lots à un usage d’habitation et prohibe, selon sa version exclusive, l’exercice de toute activité commerciale, artisanale ou libérale. La troisième chambre civile a rappelé la portée de cette stipulation dans un arrêt du 2 octobre 2025, en approuvant la cour d’appel d’avoir retenu que le règlement prévoyait « que les nouveaux appartements ne soient occupés que bourgeoisement » (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n° 24-15.745).
Or, la détermination de la destination de l’immeuble conditionne directement la licéité de la location de meublés de tourisme. La jurisprudence de la chambre des référés et des juridictions du fond illustre la rigueur avec laquelle les juges contrôlent la conformité de l’activité de courte durée à la destination définie par les actes. Le tribunal judiciaire de Grenoble a ainsi retenu, dans un jugement du 11 juin 2026, que l’exploitation d’un lot « excède l’usage normal d’habitation prévue au règlement de copropriété et contrevient à la destination bourgeoise de l’immeuble » lorsque le loueur organise une rotation répétée de locataires par l’intermédiaire d’une plateforme et d’un accès autonome par boîte à clés (TJ Grenoble, 11 juin 2026, n° 25/04575).
En conséquence, la lecture du règlement de copropriété s’impose comme le premier réflexe de tout acquéreur ou propriétaire envisageant la mise en location touristique de son lot. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, assortie d’une prohibition générale des activités commerciales, ferme en principe la voie de la location saisonnière, sous réserve des qualifications jurisprudentielles examinées ci-après. A cet égard, la pratique notariale recommande d’annexer systématiquement le règlement de copropriété aux actes de vente, afin de permettre à l’acquéreur de mesurer l’étendue de ses prérogatives.
La détermination de la destination de l’immeuble ne relève, toutefois, ni d’une appréciation purement littérale ni d’une qualification uniforme. Les juridictions du fond examinent l’ensemble des stipulations du règlement, les caractéristiques physiques de l’immeuble et la situation effective de l’activité litigieuse, afin de vérifier si la location de courte durée méconnaît la destination bourgeoise. Les tribunaux de proximité, dont la jurisprudence a été enrichie par les décisions rendues à Nice et à Grenoble en 2025 et 2026, apprécient ainsi la réalité des prestations offertes à la clientèle, la fréquence des rotations locatives et les modalités d’accès au logement, autant d’indices susceptibles de révéler une exploitation excédant l’usage normal d’habitation (TJ Nice, 20 janvier 2026, n° 24/00848).
B. La qualification de la location meublée de courte durée : la distinction entre activité civile et activité commerciale
La seule présence d’une clause d’habitation bourgeoise ne suffit pas à interdire la location de meublés de tourisme, car la nature de l’activité exercée détermine sa conformité à la destination de l’immeuble. La jurisprudence a progressivement distingué la location meublée de courte durée dépourvue de prestations para-hôtelières, qualifiée d’activité civile, de celle assortie de services caractérisant une activité commerciale. Le tribunal judiciaire de Nice a rappelé dans un jugement du 3 juillet 2025 « qu’une activité de location meublée de courte durée, qui n’est accompagnée d’aucune prestation de service accessoire ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, n’est pas de nature commerciale » (TJ Nice, 3 juillet 2025, n° 24/00539).
La notion de meublé de tourisme est, pour sa part, définie par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, selon lequel « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Cette définition légale, qui articule la courte durée et l’absence de domiciliation de la clientèle, sert de référence à l’ensemble des mécanismes de régulation, qu’ils relèvent du droit de la copropriété ou du droit public local.
Le régime des résidences de tourisme, envisagé par les articles D. 321-1 et D. 321-2 du code du tourisme, obéit à une logique distincte dont la troisième chambre civile a précisé les contours. L’article D. 321-1 dispose que « la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière » (article D. 321-1 du code du tourisme). Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait interdit à des copropriétaires toute location saisonnière sans le concours de l’exploitant unique, alors que le règlement de copropriété réservait cette exigence aux seuls lots relevant de la résidence de tourisme. La haute juridiction a jugé que « la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce règlement de copropriété et qui n’a pas constaté que les conditions de jouissance des lots de M. et Mme [W] portaient atteinte à la destination de résidence de tourisme de l’immeuble, a violé les textes et le principe susvisés » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-14.303).
Par ailleurs, la destination de résidence de tourisme ne fait pas obstacle à toute initiative individuelle des copropriétaires, dès lors qu’elle ne porte pas atteinte à l’exploitation existante. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu, s’agissant de propriétaires ayant récupéré trente-six pour cent des lots, qu’ils « ne pouvaient se regrouper pour exercer une activité concurrente et parasitaire portant atteinte à l’exploitation de la résidence de tourisme déjà existante » (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-18.769). En revanche, la gestion d’un lot par son propriétaire, hors du cadre de la résidence, reste licite lorsqu’elle respecte la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes.
Des lors, la frontière entre activité autorisée et activité prohibée demeure largement tributaire de la rédaction du règlement et des prestations effectivement offertes à la clientèle. Le syndicat des copropriétaires dispose, en tout état de cause, d’une qualité à agir étendue pour la défense de ses droits, y compris lorsque les lots sont loués à un exploitant unique. La troisième chambre civile a jugé que « ni l’exigence d’un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l’insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en a, d’une clause « subrogeant » l’exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n’ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d’obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l’immeuble » (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-19.544, publié au Bulletin).
II. Le pouvoir de modification du règlement de copropriété : l’article 26 d de la loi du 10 juillet 1965 et sa validation par le Conseil constitutionnel
A. Le nouveau pouvoir de l’assemblée générale : conditions et portée de la modification du règlement
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a profondément modifié l’équilibre du droit de la copropriété (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). Elle a inséré au sein de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 un d) qui soumet à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix « la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Ce pouvoir de modification ne peut être exercé que dans des conditions strictement cumulatives. Le texte exige, d’une part, que « la modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale » (article 26 d de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Il impose, d’autre part, que l’interdiction ne vise que les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant la résidence principale de leur propriétaire, la notion de résidence principale s’appréciant au regard de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La loi du 19 novembre 2024 a également créé l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel « les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme » (article 8-1-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 9-2 de la même loi institue, pour sa part, une obligation d’information du syndic, dès lors que « lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic » (article 9-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Le nouveau pouvoir conféré à l’assemblée générale ne saurait, en revanche, autoriser toute atteinte aux droits des copropriétaires. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 maintient expressément que « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété » (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La coexistence de ces dispositions dessine un régime nuancé, dans lequel la majorité qualifiée ne supplante le principe d’unanimité que pour les seules hypothèses visées au d), c’est-à-dire l’interdiction générale de la location de meublés de tourisme dans les lots ne constituant pas une résidence principale.
En pratique, la mise en œuvre de ce dispositif suppose une analyse rigoureuse du règlement de copropriété, de la destination de l’immeuble et de la rédaction de la clause adoptée. L’assemblée générale doit veiller à la validité formelle de la résolution, à sa conformité aux conditions légales et à l’information préalable des copropriétaires, sous peine de voir la délibération contestée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Or, la frontière entre une interdiction conforme et une restriction excédant les prévisions légales demeure délicate à tracer, comme en témoigne la transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité intervenue en 2025.
Les assemblées générales se heurtent, en outre, à la diversité des situations concrètes : immeubles dotés d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive, règlements muets sur la location touristique, copropriétés mixtes comportant des lots commerciaux, ou encore ensembles exploités sous le régime de la résidence de tourisme. La loi du 19 novembre 2024 n’a pas entendu uniformiser ces situations, mais les a dotées d’outils gradués : l’obligation de mention explicite prévue à l’article 8-1-1 pour les règlements à venir, l’information du syndic instituée à l’article 9-2, et le pouvoir de modification reconnu à l’assemblée générale à l’article 26 d. Le cabinet accompagne ainsi tant les syndicats des copropriétaires que les propriétaires dans la rédaction de ces clauses, la contestation des délibérations et la sécurisation des opérations de location de courte durée (contentieux des assemblées générales de copropriété).
B. La validation par le Conseil constitutionnel et les garanties subsistantes des copropriétaires
La constitutionnalité du dispositif de l’article 26 d de la loi du 10 juillet 1965 a été soumise au Conseil constitutionnel par la troisième chambre civile, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité. Dans son arrêt du 18 décembre 2025, la Cour de cassation a relevé que la disposition contestée, « en ce qu’elle permet à l’assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d’un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d’exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d’entreprendre » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030). La haute juridiction a également estimé que la disposition « est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d’user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété » (Civ. 3e, 18 décembre 2025, n° 25-40.030).
Par décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 « conformes à la Constitution » (Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026). Le Conseil a jugé que les dispositions contestées, « qui se bornent à définir la règle de majorité applicable à la modification du règlement de copropriété concernant l’interdiction de la location de certains lots en meublés de tourisme, n’ont ni pour objet ni pour effet de modifier les règles de fond, prévues par la loi, régissant le droit d’usage et de jouissance des parties privatives » (Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026).
Le raisonnement du Conseil constitutionnel repose sur une articulation de plusieurs garanties propres à préserver les droits des copropriétaires. D’une part, « l’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble » (Conseil constitutionnel, décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026), ce qui maintient un contrôle juridictionnel effectif. D’autre part, la disposition ne peut concerner que les copropriétés dont le règlement prohibe déjà les activités commerciales, et ne vise que les lots ne constituant pas la résidence principale de leur propriétaire, à l’exclusion de toute autre modalité locative.
En conséquence, la validation constitutionnelle consolide le dispositif sans l’ériger en mécanisme d’interdiction générale. Le législateur a, au demeurant, complété ce cadre par les décrets n° 2026-196 et n° 2026-197 du 19 mars 2026, qui organisent la plateforme nationale de déclaration des meublés de tourisme et le contrôle des données d’activité par les communes (décret n° 2026-196 du 19 mars 2026). Ces textes, pris pour l’application de l’article 43 de la loi n° 2024-449 du 21 mai 2024, parachèvent l’architecture réglementaire de la régulation des meublés de tourisme.
Les copropriétaires conservent, enfin, des voies de droit substantielles pour préserver leurs intérêts. Le copropriétaire dont le lot est visé par une interdiction peut contester la délibération de l’assemblée générale devant le juge, en démontrant que l’interdiction n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble ou qu’elle excède les prévisions de l’article 26 d. Les juridictions du fond exercent en la matière un contrôle concret, comme l’illustre la jurisprudence relative aux troubles de voisinage, la troisième chambre civile rappelant que tout occupant, quel que soit son titre, est recevable à agir pour obtenir réparation du trouble anormal de voisinage (Civ. 3e, 20 novembre 2025, n° 24-16.342).
Par ailleurs, la question de la location de meublés de tourisme ne se réduit pas au droit de la copropriété, dès lors qu’elle croise le droit des changements d’usage régi par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt publié au Bulletin du 15 février 2023, que la mise en location répétée de courte durée d’un local à usage d’habitation suppose le respect des règles relatives au changement d’usage, lesquelles se cumulent avec les exigences du règlement de copropriété (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 22-10.187, publié au Bulletin). Ce cumul de régimes, qui associe la police des changements d’usage, les règles de la copropriété et les sanctions administratives prévues par le code du tourisme, confère au contentieux des meublés de tourisme une technicité particulière, dont l’appréhension globale conditionne la réussite des actions engagées par les syndicats comme par les copropriétaires (contentieux de la location Airbnb et des meublés de tourisme).
Conclusion
La régulation de la location de meublés de tourisme en copropriété s’est considérablement densifiée au cours des trois dernières années, sous l’effet conjugué de la jurisprudence de la troisième chambre civile et de l’intervention du législateur. La clause d’habitation bourgeoise demeure le socle conventionnel des restrictions, mais sa portée est désormais encadrée par la distinction entre activité civile et activité commerciale, affinée par les juridictions du fond et consacrée par la Cour de cassation dans ses arrêts des 27 mars, 22 mai et 16 octobre 2025. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a, pour sa part, transféré à l’assemblée générale, statuant aux deux tiers, le pouvoir d’insérer dans le règlement une interdiction de location en meublés de tourisme des lots autres que les résidences principales, sous réserve que le règlement prohibe déjà les activités commerciales. La décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 a validé ce mécanisme, en le subordonnant au contrôle du juge et à la justification par la destination de l’immeuble.
Le régime issu de ces évolutions se caractérise ainsi par un équilibre subtil entre la protection de la tranquillité des copropriétés, la préservation du droit de propriété et la liberté d’entreprendre. Les propriétaires souhaitant exploiter leur bien en meublé de tourisme doivent désormais vérifier, préalablement à toute mise en location, la rédaction du règlement de copropriété, l’existence d’une clause d’habitation bourgeoise et l’éventuelle interdiction adoptée sur le fondement de l’article 26 d. Les syndicats, de leur côté, disposent d’outils précis pour faire respecter la destination de l’immeuble, sous le contrôle vigilant du juge, garant ultime de l’équilibre entre les intérêts collectifs et les droits individuels des copropriétaires (droit de la copropriété).
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