La contestation des décisions d’assemblée générale constitue le contentieux le plus fréquent du droit de la copropriété, et sa recevabilité dépend d’un délai préfix d’une rigueur particulière. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis soumet en effet les actions en contestation des décisions des assemblées générales, à peine de déchéance, à l’introduction dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965). Or la jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a précisé les trois questions que ce texte laissait ouvertes : le point de départ exact du délai, ses causes d’interruption, et l’identité des titulaires de l’action. L’arrêt de principe du 16 avril 2026, rendu par la formation de section (Civ3, 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B), a consacré une solution d’une clarté sans équivoque : la date de première présentation de la lettre recommandée, indépendamment de son retrait effectif, déclenche le délai de deux mois. Cette solution doit être articulée avec la réforme du 22 décembre 2025, qui a substitué à la notification par lettre recommandée papier un régime de notification électronique dont l’application soulève des difficultés nouvelles.
En conséquence, l’analyse de ce délai préfix suppose d’abord d’en déterminer le point de départ avec précision, puis d’en étudier les mécanismes de sauvegarde, interruption du délai et qualité pour agir, que la jurisprudence récente a considérablement affinés.
I. La détermination du point de départ du délai de contestation
Le délai de deux mois ne court qu’à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, notification dont la régularité commande la validité de l’ensemble du dispositif. La jurisprudence Civ3 a précisé tant l’acte qui déclenche le délai que la date exacte à laquelle celui-ci commence à courir.
A. La notification du procès-verbal d’assemblée générale, acte déclencheur du délai
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes, notification réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale (article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que ce délai court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants, et que cette notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
La notification individuelle constitue donc la pierre angulaire du dispositif : c’est elle qui met le copropriétaire en mesure de connaître les décisions adoptées et de faire courir le délai de réflexion. A cet égard, la troisième chambre civile a rappelé que la notification du procès-verbal par lettre recommandée avec demande d’avis de réception fait courir le délai pour agir, quand bien même elle ne parviendrait pas effectivement à son destinataire, dès lors que l’article 670-1 du code de procédure civile, qui invite les parties à procéder par voie de signification, ne concerne que la seule notification des décisions de justice (Civ3, 29 juin 2023, n° 21-21.708, FS-B). La règle est donc sans concession : la lettre recommandée, une fois présentée, réalise la notification qui constitue le point de départ du délai, sans que le destinataire puisse en neutraliser l’effet en s’abstenant de retirer le pli.
Le contenu de la notification n’est pas moins décisif que son existence. L’article 18 du décret du 17 mars 1967 exige en effet que la notification mentionne les résultats du vote et reproduise le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi, afin que le copropriétaire soit informé de manière complète de la portée du délai qui lui est opposé (article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967). Les juridictions du fond ont appliqué cette exigence avec une particulière attention : le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux a ainsi admis qu’une notification effectuée par lettre recommandée électronique, transmise par le syndic le 18 novembre 2024, faisait courir la forclusion à compter du lendemain de cette transmission, peu important la date à laquelle les copropriétaires en avaient pris connaissance (TJ Bordeaux, 1er décembre 2025, n° 25/00399). En revanche, une remise en main propre du procès-verbal à l’issue de l’assemblée générale, hors le cadre des formalités légales, ne saurait valoir notification régulière au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (TJ Tulle, 9 décembre 2025, n° 24/00530).
La qualité d’opposant ou de défaillant est, en outre, une condition de la recevabilité de l’action, que la jurisprudence applique strictement. Le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution ne dispose pas de la qualité pour agir contre elle, même lorsqu’il invoque l’inobservation de formalités substantielles relatives à la tenue de l’assemblée générale ; la qualité d’opposant s’apprécie par le vote émis lors de l’assemblée, et non par le grief ultérieurement allégué (TJ Paris, 29 mai 2026, n° 25/15423, cité par le juge de la mise en état). Des lors, le contentieux de la recevabilité se concentre sur la double vérification du respect du délai et de la qualité pour agir, deux conditions cumulatives que les juges du fond examinent de manière rigoureuse.
B. La première présentation de la lettre recommandée, point de départ indépendant de la réception effective
L’article 64, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa version antérieure à celle issue du décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, disposait que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et que le délai qu’elles font courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version applicable jusqu’au 25 décembre 2025). La Cour de cassation a donné à cette disposition sa pleine mesure dans l’arrêt du 16 avril 2026, qui a tranché la question du pli retiré après sa première présentation.
En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale, après avoir retiré la lettre de notification du procès-verbal postérieurement à sa première présentation ; il soutenait que le délai ne pouvait courir qu’à compter de la réception effective du pli. La troisième chambre civile, par un attendu de principe, a jugé que « la loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » (Civ3, 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B). La solution est donc uniforme : la date de première présentation constitue le point de départ unique du délai, que le pli soit retiré le jour même, plusieurs jours après, ou jamais retiré.
Cette interprétation littérale a été confortée par le contrôle de conventionnalité que la Cour a exercé au regard de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui garantit le droit d’accès à un tribunal (article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme). Les dispositions critiquées ont été jugées conformes à la Convention : « si ces dispositions ont pour effet de restreindre le délai pour agir ouvert au copropriétaire lorsque la lettre recommandée ne lui est pas remise dès sa première présentation, elles résultent de textes clairs et leurs conséquences sont prévisibles » (Civ3, 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B). La Cour a notamment relevé que le copropriétaire, qui dispose d’un délai de quinze jours pour retirer la lettre recommandée, conserve un délai pour agir en justice suffisant, une fois le retrait de la lettre effectué, et que les dispositions critiquées poursuivent un but légitime de sécurité juridique dans la gestion des immeubles soumis au statut de la copropriété et dans la mise à exécution des décisions collectives.
Or cette jurisprudence de conventionalité s’inscrit dans le prolongement de celle du 29 juin 2023, laquelle avait déjà écarté l’atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal : l’objectif légitime de sécuriser le fonctionnement des copropriétés, en évitant qu’un copropriétaire puisse, en s’abstenant de retirer un courrier recommandé, empêcher le délai de recours de courir et fragiliser l’exécution des décisions d’assemblée générale, justifie la règle de la première présentation (Civ3, 29 juin 2023, n° 21-21.708, FS-B). La constance de la jurisprudence Civ3 sur ce terrain, entre 2023 et 2026, révèle une volonté délibérée de sécuriser la vie des copropriétés en fixant un point de départ certain, objectif et indépendant du comportement du destinataire.
II. La préservation du droit d’agir dans l’enceinte de la forclusion
Si le délai de deux mois est d’une rigueur préfixe, la jurisprudence a néanmoins aménagé des mécanismes de sauvegarde du droit d’agir, tenant d’une part à l’interruption du délai par les demandes tendant aux mêmes fins, d’autre part à la possibilité d’emprunter des fondements alternatifs lorsqu’est en cause la responsabilité du syndic ou du syndicat.
A. L’interruption du délai par la demande tendant aux mêmes fins
L’article 2241 du code civil dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (article 2241 du code civil). La Cour de cassation a fait application de ce texte au délai de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en retenant une conception extensive de l’effet interruptif fondée sur la notion de prétentions tendant aux mêmes fins, au sens de l’article 565 du code de procédure civile (article 565 du code de procédure civile).
Par un arrêt de principe du 4 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande principale initiale en annulation de cette assemblée générale en son entier, de sorte que, la première étant virtuellement comprise dans la seconde, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier (Civ3, 4 juillet 2024, n° 22-24.060 et n° 23-10.573, FS-B). Le copropriétaire qui a assigné dans le délai en annulation de l’assemblée en son entier peut donc, même après l’expiration du délai, présenter des demandes subsidiaires en annulation de résolutions déterminées : celles-ci étaient virtuellement comprises dans la demande principale, qui a interrompu la forclusion.
Cette solution avait été préparée par l’arrêt du 21 septembre 2023, qui avait censuré, pour défaut de base légale, la décision d’une cour d’appel ayant déclaré irrecevables des demandes en annulation de résolutions sans rechercher si la demande initiale en annulation de l’assemblée générale en son entier avait été formée dans le délai (Civ3, 21 septembre 2023, n° 22-16.090). Or la demande principale, lorsqu’elle est elle-même recevable, couvre les demandes subsidiaires qui lui sont connexes ; la vérification du point de départ du délai commande donc l’ensemble de l’édifice.
Par ailleurs, la portée de l’interruption a été précisée dans l’ordre de l’appel. Par un arrêt du 16 octobre 2025, la Cour a jugé que si la demande en annulation de plusieurs résolutions tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, elle n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond, en application de l’article 910-4 du code de procédure civile, qui prescrit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, la présentation de l’ensemble des prétentions sur le fond dès les premières conclusions (article 910-4 du code de procédure civile ; Civ3, 16 octobre 2025, n° 24-10.606, FS-B). Des lors, le copropriétaire appelant qui n’a sollicité, dans ses premières conclusions, que l’annulation de l’assemblée générale en son entier, puis restreint ses prétentions à l’annulation de certaines résolutions dans des conclusions ultérieures, se heurte à l’irrecevabilité : la demande subsidiaire, bien que tendant aux mêmes fins, doit avoir été présentée dès le premier jeu de conclusions.
Par ailleurs, la distinction entre prescription et forclusion éclaire la nature véritable du délai de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. L’alinéa 1er du même article soumet les actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, soit un délai de cinq ans (article 42, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Or le délai de deux mois de l’alinéa 2 n’est pas une prescription mais une forclusion, ce qui emporte une double conséquence : il n’est susceptible ni d’interruption par une reconnaissance de droit, ni de suspension pour cause de report du point de départ, et le juge peut le relever d’office. La cour d’appel de Montpellier a rappelé cette distinction en jugeant que la forclusion de l’article 42, alinéa 2, s’apprécie à la date de l’introduction de l’action, indépendamment du délai de prescription de l’action en responsabilité (CA Montpellier, 16 janvier 2025, n° 24/01323). Des lors, la seule voie de sauvegarde du copropriétaire réside dans l’effet interruptif de la demande tendant aux mêmes fins, dont l’arrêt du 4 juillet 2024 a précisé les conditions d’application.
B. La qualité pour agir et l’articulation des actions alternatives
La recevabilité de l’action en contestation suppose, en outre, que le demandeur justifie de la qualité d’opposant ou de défaillant. L’arrêt du 29 février 2024 a illustré les limites de ce dispositif : le copropriétaire qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute (Civ3, 29 février 2024, n° 22-24.558, FS-B). La Cour a expressément jugé que le quitus donné par l’assemblée générale était sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis du copropriétaire ayant voté son adoption : la déchéance du droit de contester la résolution ne prive pas le copropriétaire du droit d’agir en réparation d’un préjudice personnel.
Or cette articulation entre l’action en annulation et l’action en responsabilité dessine une architecture complète du contentieux de la copropriété. Le copropriétaire qui a voté favorablement, et qui se trouve privé de la qualité pour agir en annulation, conserve la possibilité d’engager la responsabilité du syndic ou du syndicat sur le fondement délictuel, dès lors qu’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires. La rigueur du délai préfix se trouve ainsi contrebalancée par la pluralité des voies de droit ouvertes, sans que la forclusion de l’article 42 puisse être contournée par un détour de procédure.
Enfin, le régime de la notification a connu une mutation profonde avec le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, qui a réécrit l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à compter du 25 décembre 2025. Dans sa rédaction nouvelle, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié (article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, version en vigueur depuis le 25 décembre 2025). Le texte prévoit désormais que le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.
A cet égard, la transposition de la jurisprudence de la première présentation au régime électronique soulève des questions d’application que les juridictions devront résoudre : la date de transmission de l’avis électronique par le prestataire, qui constitue le point de départ légal du délai, devra être confrontée aux circonstances dans lesquelles le copropriétaire a eu connaissance de cet avis, et la question de la présomption de notification en cas de non-consultation de l’avis électronique appelle une solution qui ne pourra ignorer les enseignements de l’arrêt du 16 avril 2026. La cohérence du dispositif, fondé sur la certitude du point de départ et l’indépendance à l’égard du comportement du destinataire, constitue le fil conducteur que la jurisprudence Civ3 a constamment suivi depuis 2023.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a élevé le délai de contestation des décisions d’assemblée générale au rang d’un mécanisme d’une précision quasi mathématique : le délai de deux mois court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, quel que soit le sort réservé au pli par son destinataire, conformément à l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et à l’arrêt de principe du 16 avril 2026 (Civ3, 16 avril 2026, n° 24-18.842, FS-B). Cette solution, dont la conformité à l’article 6, § 1, de la Convention européenne des droits de l’homme a été confirmée, garantit la sécurité juridique des délibérations tout en préservant le droit d’accès au juge.
En conséquence, le copropriétaire qui entend contester les décisions adoptées doit agir avec une célérité scrupuleuse, en vérifiant la date de première présentation de la lettre de notification et en présentant, dès son assignation, l’intégralité de ses prétentions, principales et subsidiaires, l’interruption du délai ne profitant qu’aux demandes tendant aux mêmes fins et présentées dans les formes requises. Les copropriétaires qui ont voté favorablement conservent, quant à eux, la voie de l’action en responsabilité délictuelle lorsque la faute du syndic leur a causé un préjudice personnel. La réforme de la notification électronique, entrée en vigueur le 25 décembre 2025, invite enfin à la vigilance sur le point de départ des délais à compter de la transmission de l’avis électronique, qui se substituera progressivement à la lettre recommandée papier dans la vie quotidienne des syndicats de copropriétaires.
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