I. Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé : un mécanisme d’exception au plafonnement légal
A. Le principe du plafonnement et la consécration jurisprudentielle de ses exceptions
Le loyer du bail commercial renouvelé obéit, en principe, à une règle de plafonnement énoncée à l’article L. 145-34 du code de commerce. À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’excède pas neuf ans, ne peut dépasser la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Cette règle protège le locataire contre l’érosion de sa capacité contributive, en cantonnant la progression du loyer à la seule évolution indiciaire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a récemment précisé les contours de ce mécanisme, en particulier lorsqu’il se combine avec la tacite prolongation du bail. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour de cassation a rappelé que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la société locataire d’un local commercial avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, alors que le bail, renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, s’était tacitement prolongé.
La haute juridiction a jugé que le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant « le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative. Or, aux termes de l’article L. 145-34 du code de commerce, les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Cet arrêt éclaire la date de prise d’effet du bail renouvelé, laquelle commande le calcul de la durée du bail expiré et, partant, l’application ou l’éviction de la règle du plafonnement. La solution retenue présente un intérêt pratique considérable pour les bailleurs dont les locaux sont occupés depuis plus d’une décennie, dès lors que le dépassement du seuil de douze années ouvre, sans autre condition, le droit à la fixation du loyer selon la valeur locative. En conséquence, la tacite prolongation, souvent perçue comme une simple continuité du contrat, peut constituer le levier d’un ajustement significatif du prix du bail.
Le plafonnement connaît par ailleurs des exceptions textuelles qui ont été précisées par la jurisprudence. La modification notable des éléments de la valeur locative, la clause du contrat relative à la durée du bail et le dépassement du seuil de douze ans constituent les trois voies d’éviction de la règle. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce en tempère toutefois les effets en disposant que, lorsqu’une modification notable est caractérisée ou que les parties ont écarté le plafonnement par une clause relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce plafonnement annuel de la progression, qualifié de lissage, étale dans le temps l’incidence du déplafonnement et préserve la progressivité de l’ajustement du prix. La troisième chambre civile a également admis, à la faveur d’une lecture combinée des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, que la minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine, laquelle peut consister en un loyer anormalement bas, pouvait fonder un déplafonnement, sous réserve de la démonstration de circonstances particulières ayant eu une incidence sur cette fixation initiale. Cette question fut soulevée à l’appui du pourvoi rejeté par un arrêt du 16 mars 2023, qui confirme l’ouverture de cette voie sans pour autant la consacrer de manière générale (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713).
B. La charge de la preuve et le périmètre temporel de la modification notable
Le déplafonnement constitue une exception au principe du plafonnement. Il appartient dès lors à celui qui s’en prévaut, en pratique le bailleur, d’en rapporter la preuve. La troisième chambre civile l’a rappelé avec netteté en énonçant qu’« il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515). L’appréciation du caractère notable de la modification relève, quant à elle, du pouvoir souverain des juges du fond, ce qui confère aux juridictions d’appel une latitude certaine dans la pesée des éléments soumis à leur examen.
La jurisprudence délimite également le périmètre temporel au sein duquel la modification doit être constatée. Par un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait retenu une évolution des facteurs locaux de commercialité « tant sur la période de 1988-2017 que sur la période de 2006 à 2017 », alors que seule l’évolution intervenue au cours du bail à renouveler pouvait être prise en compte (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). La modification doit être survenue entre la date de prise d’effet du bail expiré et la date d’effet du nouveau bail, à l’exclusion de tout élément antérieur à la première de ces dates.
La même exigence probatoire s’applique lorsque la modification invoquée porte sur les facteurs locaux de commercialité. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juillet 2024, les bailleurs d’un fonds de restaurant-bar-brasserie soutenaient qu’une autorisation municipale d’occupation du domaine public, délivrée en 2005 pour une terrasse de 93 m², constituait une modification notable de ces facteurs. La cour d’appel avait retenu, sur le fondement d’une attestation d’une ancienne serveuse, que l’établissement bénéficiait antérieurement au bail expiré d’une large terrasse se prolongeant jusqu’aux marches d’une église, de sorte que la preuve d’une extension notable n’était pas rapportée. La Cour de cassation a validé ce raisonnement, tout en admettant qu’une telle autorisation municipale « contribuait au développement de l’activité commerciale » et pouvait donc modifier les facteurs locaux de commercialité (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515).
Par ailleurs, l’appréciation de l’incidence des facteurs locaux de commercialité doit être globale. La bailleresse d’un local à usage de pharmacie s’était vu opposer, par la cour d’appel de Paris, un examen isolé de chacune des modifications invoquées. Elle soutenait, à l’appui de son pourvoi, que « leur incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur doit être appréciée dans leur ensemble ». La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confortant ainsi la liberté d’appréciation des juges du fond dans la méthode d’examen des éléments de commercialité (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514). Des lors, le bailleur qui invoque une pluralité de modifications doit démontrer, par un faisceau d’indices concordants, que l’ensemble de celles-ci a affecté la valeur locative de son local.
II. Les facteurs de la valeur locative au cœur du contentieux du déplafonnement
A. La modification notable des facteurs locaux de commercialité et l’exigence d’une incidence sur l’activité
Les facteurs locaux de commercialité figurent au 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce parmi les éléments de détermination de la valeur locative. L’article R. 145-6 du même code précise qu’ils dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement, ainsi que des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
La troisième chambre civile a récemment clarifié la nature de l’incidence exigée pour que la modification des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement. Par un arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025, elle a énoncé qu’« il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B).
Cette solution revêt une portée considérable pour la pratique des baux commerciaux. Elle écarte la condition d’une incidence effective et réelle sur le commerce exploité, c’est-à-dire la démonstration d’un retentissement concret sur l’activité du preneur, et se contente d’une potentialité d’incidence favorable. La seule circonstance que la modification des facteurs locaux de commercialité soit de nature à profiter à l’activité exercée dans les locaux suffit dès lors à écarter le plafonnement. Cette interprétation, conforme à la lettre de l’article L. 145-34 du code de commerce, allège substantiellement la charge probatoire du bailleur, qui n’a plus à établir le retentissement économique effectif de l’évolution du quartier sur les résultats de son locataire.
La même logique avait présidé à l’arrêt du 25 janvier 2024, aux termes duquel « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). Dans cette espèce, l’évolution démographique, la progression de la fréquentation touristique liée à l’ouverture d’un établissement et les flux de véhicules engendrés aux alentours de la commune constituaient des éléments de nature à caractériser une telle modification, à condition qu’ils aient produit leurs effets au cours du bail expiré.
En conséquence, le contentieux du déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité se concentre désormais sur deux questions : la démonstration du caractère notable de la modification, laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond, et la délimitation de la période de référence, strictement bornée au cours du bail expiré. La jurisprudence récente illustre la diversité des situations susceptibles d’être invoquées, de l’autorisation municipale d’extension d’une terrasse sur le domaine public à la transformation d’un quartier par l’implantation d’équipements attractifs. A cet égard, la charge de la preuve demeure sur le bailleur, qui devra produire des éléments objectifs et datés, comparables dans le temps, pour établir l’évolution des facteurs de commercialité.
Le déplafonnement n’est pas cantonné à l’occasion du renouvellement du bail. L’article L. 145-38 du code de commerce organise, pour la révision triennale, un mécanisme voisin : la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. La condition posée par ce texte est plus rigoureuse que celle du déplafonnement au renouvellement, puisqu’elle exige une modification matérielle des facteurs et non une simple évolution notable, de même qu’un seuil de variation de la valeur locative de plus de 10 %. Cette gradation révèle l’intention du législateur de réserver le déplafonnement en cours de bail aux seules hypothèses d’une transformation tangible du quartier, quand le renouvellement constitue le moment privilégié de l’adaptation du prix aux conditions du marché. La jurisprudence de la troisième chambre civile n’a d’ailleurs pas eu l’occasion de faire application de cette disposition dans la période récente, l’essentiel du contentieux se concentrant sur le déplafonnement à l’occasion du renouvellement.
B. La modification des obligations respectives des parties et l’émergence des charges légales nouvelles
Les obligations respectives des parties constituent le 3° des éléments de détermination de la valeur locative énumérés à l’article L. 145-33 du code de commerce. L’article R. 145-8 du même code précise que « les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer ». Cette disposition offre au bailleur la faculté d’invoquer, à l’appui d’une demande de déplafonnement, la création d’obligations légales nouvelles génératrices de charges à son égard.
La troisième chambre civile a fait application de ce mécanisme dans un arrêt publié au Bulletin du 23 janvier 2025. Une locataire de locaux situés dans un immeuble en copropriété contestait le déplafonnement opéré par la cour d’appel de Pau, laquelle avait tenu compte de l’évolution des primes d’assurance responsabilité civile du propriétaire non occupant, devenues obligatoires en 2014 en application de l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, désormais codifié à l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B).
La haute juridiction a précisément souligné que l’obligation de s’assurer contre les risques de responsabilité civile du copropriétaire non occupant constituait une charge légale nouvelle imposée aux bailleurs depuis 2014, « peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, FS-B). Les juges du fond avaient souverainement estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, à raison de leurs obligations légales, lesquelles avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties. Cette solution consacre le déplafonnement fondé sur les nouvelles charges légales pesant sur le bailleur, dans le prolongement direct de l’article R. 145-8 du code de commerce.
Cette jurisprudence présente un intérêt majeur dans un contexte de durcissement des obligations des bailleurs, qu’il s’agisse des obligations d’assurance, des obligations d’information ou des obligations environnementales. Le bailleur dont les charges légales se sont alourdies au cours du bail expiré peut désormais invoquer cette évolution pour solliciter la fixation du loyer renouvelé selon la valeur locative. La démonstration d’une modification notable suppose néanmoins une appréciation quantitative, à l’instar de la baisse du revenu locatif de 27,97 % retenue dans l’arrêt du 23 janvier 2025, qui permet de mesurer l’ampleur de l’aggravation de la charge pesant sur le bailleur.
La question des conventions dérogatoires au plafonnement mérite également l’attention. Les parties peuvent en effet stipuler qu’à l’occasion du renouvellement, le loyer sera fixé selon la valeur locative, écartant ainsi la règle du plafonnement. Un arrêt du 9 juillet 2026 a précisé le sort procédural des clauses organisant la fixation du prix par un tiers estimateur. La société bailleresse, liée par une clause stipulant qu’en cas de renouvellement le loyer serait fixé à la valeur locative de marché évaluée par un expert désigné, à défaut d’accord, par le président du tribunal de commerce statuant en référé, soutenait que l’ordonnance de désignation de l’expert était insusceptible d’appel. La Cour de cassation a jugé qu’« aucun texte ne disposant que l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 22-24.254). Cette solution confirme que les clauses d’éviction du plafonnement, si elles demeurent efficaces sur le fond, n’échappent pas aux voies de recours de droit commun lorsque leur mise en œuvre donne lieu à un contentieux.
La détermination de la valeur locative, lorsqu’elle est retenue, demeure encadrée par l’article R. 145-8 du code de commerce, lequel réserve le sort des améliorations apportées aux lieux par le preneur. En application de ce texte, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Cette règle opère une neutralisation des investissements du preneur dans le calcul de la valeur locative, de sorte que le déplafonnement ne saurait profiter au bailleur des travaux réalisés par le locataire à ses seuls frais. Elle se combine avec le dernier alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce applicable à la révision triennale, aux termes duquel il n’est jamais tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. La symétrie de ces deux dispositions garantit la neutralité du déplafonnement au regard de la valeur ajoutée apportée par le locataire aux lieux loués.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime du déplafonnement à la fois stabilisé et dynamique. La règle du plafonnement du loyer renouvelé demeure le principe, mais ses exceptions font l’objet d’une lecture pragmatique, favorable au bailleur : allègement de la condition d’incidence des facteurs locaux de commercialité, consécration des charges légales nouvelles, et clarification des effets de la tacite prolongation au-delà de douze années. Le locataire conserve néanmoins des protections effectives, la charge de la preuve de la modification notable pesant sur le bailleur et l’appréciation de celle-ci demeurant soumise au contrôle des juges du fond. La pratique des baux commerciaux devra intégrer ces évolutions, tant dans la rédaction des clauses relatives au prix que dans l’anticipation des contentieux de fixation du loyer renouvelé, dont l’enjeu économique demeure considérable pour les deux parties. Le conseil d’un avocat en bail commercial à Paris permet d’évaluer, dès la notification de la demande de renouvellement, l’opportunité et les chances d’une demande de déplafonnement, au regard des éléments de la valeur locative et de la jurisprudence la plus récente.
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