I. La construction d’un régime de protection du cessionnaire entre garantie légale et devoir d’information
A. La garantie des vices cachés appliquée à la cession de fonds de commerce : une présomption irréfragable au bénéfice de l’acquéreur
La cession d’un fonds de commerce est soumise au droit commun de la vente, ainsi qu’en dispose l’article 1641 du code civil, aux termes duquel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. La jurisprudence de la chambre commerciale applique ce mécanisme aux transmissions de fonds, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que les éléments incorporels ou les murs constituant le fonds aient été appréhendés séparément. Par ailleurs, l’article 1642 du code civil écarte la garantie pour les vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, ce qui confère à la qualification de l’apparence un rôle déterminant dans le sort du litige.
L’apport le plus remarquable de la période récente réside dans la consécration, par la chambre commerciale, du caractère irréfragable de la présomption de connaissance du vice pesant sur le vendeur professionnel. Dans son arrêt du 5 juillet 2023, la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article 1645 du code civil, qu’« il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence », cette présomption étant jugée compatible avec le procès équitable garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme (Cass. com., 5 juill. 2023, n° 22-11.621, Publié au Bulletin, disponible sur courdecassation.fr). La haute juridiction a rappelé que cette présomption, fondée sur le postulat que le vendeur professionnel connaît ou doit connaître les vices de la chose vendue, a pour objet de le contraindre à procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, et joue même lorsque l’acheteur est lui-même un professionnel. En conséquence, le cédant d’un fonds de commerce qui exerce la même activité que celle transmise ne peut utilement se prévaloir de son ignorance des désordres affectant les locaux ou l’exploitation.
Cette solution a été réaffirmée avec constance. Par un arrêt du 29 janvier 2025, la chambre commerciale a de nouveau rappelé, au visa de l’article 1645 du code civil, qu’« il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence », tout en précisant que l’acquéreur qui a eu connaissance des vices de la chose à l’issue de la vente ne peut toutefois être garanti par son propre vendeur des conséquences de l’usage qu’il en a fait (Cass. com., 29 janv. 2025, n° 23-17.954, disponible sur courdecassation.fr). La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les acquéreurs de fonds de commerce : le cédant professionnel répond de l’intégralité des dommages résultant du vice, sans pouvoir limiter sa réparation à la seule restitution du prix.
Les juridictions du fond ont appliqué ce cadre avec rigueur aux cessions de fonds de commerce. La cour d’appel de Rennes a ainsi rappelé, dans une affaire relative à la cession d’un fonds de discothèque, que « la garantie des vices cachés s’applique à la cession d’un fonds de commerce comme à toute autre vente », et qu’en application des articles 1645 et 1646 du code civil, « le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance des vices de la chose » et est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur (CA Rennes, 3e ch. com., 14 janv. 2025, n° 21/01566, disponible sur courdecassation.fr). En l’espèce, des défauts affectant le sol et l’installation électrique, dissimulés derrière un parquet stratifié et des faux plafonds, ont été jugés cachés et antérieurs à la vente, justifiant la résolution de la cession malgré l’existence d’un rapport de contrôle antérieur communiqué à l’acquéreur. Or, la seule communication d’un document de vérification ne suffit pas à rendre le vice apparent lorsqu’il demeure indécelable par un examen normal du local.
B. Le devoir d’information précontractuelle : un standard distinct, circonscrit par la chambre commerciale
À côté de la garantie des vices cachés, l’article 1112-1 du code civil impose à celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant (article 1112-1 du code civil). Ce texte, issu de la réforme du droit des contrats, a donné lieu à une interprétation nouvelle de la chambre commerciale, qui en a strictement borné le champ d’application. Dans un arrêt de principe du 14 mai 2025, publié au Bulletin, la haute juridiction a énoncé qu’« il résulte de l’article 1112-1 du code civil que le devoir d’information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie » (Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948, Publié au Bulletin, disponible sur courdecassation.fr). L’espèce concernait la cession de l’intégralité des parts d’une société exerçant une activité de restauration rapide dans un local pris à bail, l’acquéreur se plaignant de la dissimulation de l’impossibilité d’exercer cette activité dans le local loué.
La chambre commerciale a toutefois écarté le moyen en retenant qu’il n’était pas établi que la possibilité de faire de la friture constituait une condition déterminante du consentement de l’acquéreur. En conséquence, le devoir d’information ne saurait être invoqué à propos d’éléments dépourvus d’importance déterminante, quand bien même ils présenteraient un lien avec la qualité des parties. Ce bornage est essentiel pour les praticiens de la cession de fonds de commerce : il évite que l’acquéreur utilise le manquement à l’obligation d’information comme un moyen de remise en cause systématique d’une opération dont les paramètres essentiels lui étaient connus. Des lors, la charge de la preuve, organisée par le second alinéa de l’article 1112-1, demeure pleinement opérante : il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
La jurisprudence antérieure avait déjà esquissé cette délimitation. Par un arrêt du 26 février 2025, la chambre commerciale a rappelé la lettre même de l’article 1112-1, selon laquelle « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant » (Cass. com., 26 févr. 2025, n° 23-18.119, disponible sur courdecassation.fr). Dans cette affaire, relative à une lettre d’intention portant sur la cession d’une société pour un prix estimatif de 12,5 millions d’euros, la cour d’appel avait pu retenir l’absence de manquement dès lors que l’acquéreur, qui avait eu accès à l’ensemble des informations comptables relatives aux créances douteuses, avait été mis en mesure d’en apprécier la valeur. La mise en place d’une salle de données et la réalisation d’audits de due diligence, prévues dès la signature de la lettre d’intention, ont ainsi constitué des indices décisifs de l’absence de réticence.
La frontière entre le devoir d’information et l’obligation de se renseigner se précise donc. Par ailleurs, lorsque l’information litigieuse est accessible à l’acquéreur ou lorsqu’il a été mis en mesure de l’obtenir par des investigations raisonnables, le manquement n’est pas caractérisé. La cour d’appel de Grenoble a fait application de ce principe dans une affaire de cession de parts sociales d’une société détenant des immeubles en copropriété, en jugeant que l’acquéreur échouait à rapporter la preuve que la toiture était dégradée au jour de la vente et que le cédant en avait connaissance, de sorte que « le moyen tiré d’un manquement à son devoir précontractuel d’information ne peut prospérer » (CA Grenoble, ch. com., 27 mars 2025, n° 24/00081, disponible sur courdecassation.fr). Cette décision illustre l’exigence probatoire qui pèse sur le cessionnaire qui se prévaut du manquement, ainsi que l’articulation entre l’article 1112-1 et l’article 1137 du code civil, qui réprime la dissimulation intentionnelle d’une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137 du code civil).
II. L’efficacité des stipulations contractuelles : clauses d’exclusion, énonciations et réticence dolosive
A. Les clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés : une efficacité subordonnée à la connaissance du vice par le cédant
La pratique des cessions de fonds de commerce recourt fréquemment aux clauses d’exclusion de garantie ou aux stipulations selon lesquelles le fonds est cédé « en l’état où il se trouve actuellement ». La jurisprudence de la chambre commerciale et des cours d’appel en a strictement encadré l’efficacité. Le principe est que de telles clauses ne peuvent exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance ou qu’il ne pouvait ignorer, compte tenu de sa qualité professionnelle et de la durée d’exploitation du fonds dans les locaux litigieux. La cour d’appel de Bordeaux l’a énoncé dans une affaire de cession d’un fonds de restauration, en rappelant qu’« il est constant en droit de la vente de fonds de commerce que la clause d’exclusion de garantie ne peut avoir pour effet d’exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance ou qu’il ne pouvait ignorer compte tenu de sa qualité professionnelle et de la durée d’exploitation du fonds dans les locaux litigieux » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 18 févr. 2026, n° 25/01881, disponible sur courdecassation.fr).
Dans cette affaire, le cédant avait stipulé que le fonds était cédé « en l’état où il se trouve actuellement » avec exclusion de toute garantie, alors même que les locaux étaient infestés de termites et d’insectes xylophages ayant entraîné des désordres structurels importants, l’infestation étant dissimulée par les revêtements posés par le cédant, notamment un lino en PVC et un faux plafond masquant l’état réel des structures. La cour a considéré que l’obligation de garantir le cessionnaire contre les vices cachés affectant le fonds n’était pas sérieusement contestable, et a confirmé l’allocation d’une provision de 26 745,96 euros. Elle a également jugé que la communication du rapport Dekra de 2013, relatif aux installations électriques, ne saurait priver le cessionnaire du droit d’invoquer les vices cachés affectant la structure même de l’immeuble, dès lors qu’il s’agit de désordres distincts et que les déclarations contenues dans l’acte de cession affirmaient la conformité du bien aux normes. Or, cette motivation révèle que la clause d’exclusion ne produit effet qu’à l’égard des vices que le cédant ignorait légitimement.
La même logique préside à l’appréciation des clauses d’exonération de garantie, qui précisent que l’exonération ne s’applique pas si le vendeur connaissait les vices cachés affectant le bien. La cour d’appel de Bordeaux a retenu, dans une affaire de cession d’un fonds d’hôtel, que la clause relative à l’exonération de garantie du vendeur précisait « que cette exonération ne s’applique pas si le vendeur connaissait les vices cachés affectant le bien, ce qui est le cas en l’espèce » (CA Bordeaux, 4e ch. com., 19 mars 2025, n° 23/01994, disponible sur courdecassation.fr). La conjugaison de la qualité de professionnel du cédant et des mentions contractuelles affirmant la conformité des lieux constitue ainsi un faisceau d’indices déterminants pour écarter l’exonération.
En sens inverse, la cour d’appel de Rouen a refusé d’accueillir la demande de résolution d’un compromis de cession d’un fonds de boulangerie fondée sur la présence d’amiante en état dégradé, en retenant que le vice était apparent au sens de l’article 1642 du code civil. Elle a relevé que l’acquéreur avait reçu le rapport de diagnostic de 2011 établissant la présence d’amiante dans les dalles de sol, qu’il avait procédé à plusieurs visites des lieux, et qu’« en comparant les plans qui figurent dans les rapports », il était possible d’affirmer que les dalles de sol, dont il est certain qu’elles contiennent de l’amiante, présentaient un état dégradé, de sorte que les acquéreurs « ont connu ce vice dans son ampleur et ses conséquences » (CA Rouen, ch. civ. et com., 12 juin 2025, n° 24/02066, disponible sur courdecassation.fr). Cette décision rappelle la distinction essentielle entre le vice apparent, dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même, et le vice caché, seul susceptible d’engager la garantie du cédant.
B. La réticence dolosive et la garantie des énonciations : la sanction du silence et de l’inexactitude
L’acte de cession d’un fonds de commerce doit comporter des énonciations précises, relatives notamment au précédent vendeur, à l’état des privilèges et nantissements, au chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant la vente, aux résultats d’exploitation et au bail. L’ancien article L. 141-1 du code de commerce, qui imposait ces énonciations, a été abrogé par la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, mais le régime de la garantie demeure organisé par l’article L. 141-3 du code de commerce, aux termes duquel le vendeur est, nonobstant toute stipulation contraire, tenu de la garantie à raison de l’inexactitude de ses énonciations dans les conditions édictées par les articles 1644 et 1645 du code civil, tandis que l’article L. 141-4 du même code enferme l’action résultant de cette garantie dans un délai d’un an à compter de la prise de possession, et que l’article L. 141-2 impose au jour de la cession le visa d’un document présentant les chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice comptable et le mois précédant celui de la vente.
Au-delà de la garantie légale des énonciations, la réticence dolosive constitue un instrument complémentaire de protection du cessionnaire. La cour d’appel de Rennes en a fait une application remarquable dans une affaire de cession de titres conclue selon le mécanisme de la « locked box », par lequel le prix est fixé de manière forfaitaire et non révisable sur la base des comptes arrêtés à une date antérieure. Le cédant avait omis de révéler la perte du client principal de la société, représentant à elle seule 300 000 euros de chiffre d’affaires sur un total attendu de 765 869 euros, alors même que cette information était antérieure à la signature du protocole. La cour a jugé qu’« il se déduit de l’absence de mention de la perte du client dans le prévisionnel communiqué et de l’absence de possibilité pour la société cessionnaire d’avoir pu, de manière spontanée ou aisée, connaître cette information essentielle à son consentement, que la société a dissimulé intentionnellement ladite information », et a prononcé la nullité du protocole de cession (CA Rennes, 3e ch. com., 27 mai 2025, n° 24/03183, disponible sur courdecassation.fr).
Cette décision mérite d’être soulignée à plusieurs égards. En premier lieu, elle rappelle que « le choix du mécanisme de la « locked box » suppose que les parties aient toutes les informations nécessaires pour apprécier le prix des parts avant sa fixation puisque celui-ci ne peut plus être remis en cause postérieurement, la garantie d’actif et de passif, limitée dans ses montants, étant insuffisante à le rectifier ». En second lieu, elle précise que le cessionnaire ne saurait être pénalisé pour ne pas avoir recouru à un audit, « l’erreur provoquée antérieure demeurant excusable », et que l’aléa contractuel invoqué par le cédant était sans portée dès lors que « l’aléa n’existait plus avant la signature du protocole puisque ce client avait déjà été perdu ». En conséquence, le consentement du cessionnaire, vicié par la réticence dolosive, a entraîné l’annulation du protocole, le cédant étant condamné aux dépens et à verser 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La jurisprudence des cours d’appel confirme par ailleurs que la réticence dolosive se distingue du simple manquement au devoir d’information, en ce qu’elle exige la preuve de l’intention de tromper. La cour d’appel d’Orléans, saisie d’une demande en nullité d’une cession de fonds de pâtisserie fondée sur le dol, subsidiairement l’erreur et plus subsidiairement le vice caché, a ainsi rappelé que les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir d’une réticence dolosive que s’il était établi que les cédants avaient connaissance des désordres affectant le plancher de leur laboratoire et avaient intentionnellement omis de les révéler (CA Orléans, ch. com., 24 juill. 2025, n° 23/01559, disponible sur courdecassation.fr). De même, la cour d’appel de Rennes a jugé, dans une affaire de cession de contrôle, que la dissimulation d’informations sur l’état de santé de la société cédée ne pouvait être retenue lorsque l’acquéreur, salarié de la société pendant une période, avait pu au minimum se rendre compte de l’état du stock, aucune dissimulation n’étant rapportée à cet égard (CA Rennes, 3e ch. com., 6 janv. 2026, n° 25/01667, disponible sur courdecassation.fr).
La garantie des énonciations et la réticence dolosive s’articulent ainsi avec le droit commun de la vente pour former un ensemble cohérent de protection du cessionnaire d’un fonds de commerce. Or, la chambre commerciale veille à ce que ces instruments ne deviennent pas des moyens de remise en cause systématique des opérations librement négociées : le devoir d’information est strictement borné aux informations présentant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat, la clause d’exclusion de garantie conserve une utilité pour les vices ignorés du cédant, et la preuve de l’intention de tromper demeure exigée pour la réticence dolosive. A cet égard, la jurisprudence récente dessine un équilibre subtil entre la protection de l’acquéreur, réputé ne disposer ni des compétences techniques du cédant professionnel ni d’un accès complet aux informations de l’exploitation, et la sécurité juridique des transactions, que les professionnels de la cession de fonds de commerce doivent appréhender avec d’autant plus de soin que les sommes en jeu sont considérables.
En définitive, la période 2023-2026 témoigne d’une sophistication croissante du contentieux de la cession de fonds de commerce, que la chambre commerciale oriente vers une application combinée du droit commun de la vente, du droit des contrats et du droit spécial du fonds de commerce. Les praticiens conseilleront utilement le cédant sur la nécessité de procéder à une vérification minutieuse des locaux et de l’exploitation avant la vente, sur la rédaction d’énonciations exactes et complètes, et sur la portée exacte des clauses d’exclusion, dont l’efficacité demeure subordonnée à l’ignorance légitime du vice. Ils conseilleront symétriquement l’acquéreur sur la conduite d’investigations préalables, la conservation de la preuve des informations communiquées et la détermination des informations réellement déterminantes de son consentement. Des lors, la jurisprudence de la chambre commerciale, loin de remettre en cause la liberté contractuelle, en précise les limites au nom d’une exigence de loyauté que le mécanisme de la garantie des vices cachés et le devoir d’information précontractuelle concourent, chacun à sa manière, à faire respecter.
Conclusion
La jurisprudence de la chambre commerciale rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime de la cession de fonds de commerce désormais stabilisé, articulé autour de deux pôles. D’une part, la garantie des vices cachés, adossée à la présomption irréfragable de connaissance du vendeur professionnel consacrée par l’arrêt du 5 juillet 2023, offre à l’acquéreur une protection étendue, que les clauses d’exclusion ne peuvent neutraliser qu’à la condition que le cédant ait légitimement ignoré le vice. D’autre part, le devoir d’information précontractuelle, circonscrit par l’arrêt de principe du 14 mai 2025 aux informations présentant un lien direct et nécessaire avec le contrat et une importance déterminante pour le consentement, organise une répartition probatoire équilibrée entre les parties. La sanction de la réticence dolosive, illustrée par l’annulation d’un protocole de cession en 2025, rappelle enfin que la loyauté demeure le principe directeur de la négociation. Les opérateurs économiques et leurs conseils trouveront dans ce corpus jurisprudentiel un guide précieux pour sécuriser leurs opérations de cession de fonds de commerce, dans un contexte où la vigilance sur la qualité de l’information et l’état réel de l’exploitation conditionne directement la validité et la pérennité de la transaction.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.