Le droit de préemption du locataire d’habitation constitue l’une des protections les plus significatives que la loi du 6 juillet 1989 accorde à l’occupant d’un logement mis en vente par son propriétaire. Institué initialement par la loi du 31 décembre 1975 puis renforcé par la loi du 6 juillet 1989, ce mécanisme confère au locataire une priorité d’achat sur le logement qu’il occupe lorsque le bailleur décide de le vendre libre d’occupation. La mise en œuvre concrète de ce droit donne lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont les décisions récentes ont enrichi et précisé les contours du régime juridique applicable.
L’article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et qu’il vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Le texte prévoit également un droit de préemption subsidiaire lorsque le bailleur décide ultérieurement de vendre à des conditions plus avantageuses. Derrière l’apparente simplicité de ce dispositif, la jurisprudence a progressivement dégagé un corps de règles qui en conditionnent l’effectivité, qu’il s’agisse du formalisme du congé, du contenu des mentions obligatoires ou des sanctions applicables en cas de méconnaissance du droit du locataire.
L’actualité jurisprudentielle la plus récente, avec notamment un arrêt de la troisième chambre civile du 2 juillet 2026, confirme la vigilance de la Cour de cassation sur l’effectivité de ce droit. L’examen de la jurisprudence de la troisième chambre civile entre 2020 et 2026 révèle ainsi une double dynamique. D’une part, un renforcement continu du formalisme protecteur qui encadre la délivrance du congé pour vendre. D’autre part, une construction prétorienne des sanctions, tant sur le terrain de la nullité que sur celui des restitutions indemnitaires.
I. Le formalisme du congé pour vendre, instrument de protection du droit de préemption
La validité du congé pour vendre est subordonnée au respect d’un formalisme strict, dont la Cour de cassation assure un contrôle rigoureux. Ce formalisme porte à la fois sur la capacité du bailleur à délivrer valablement le congé et sur le contenu même de l’offre de vente adressée au locataire.
A. L’exigence d’un consentement unanime en cas d’indivision
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 marque une contribution décisive à la détermination des conditions dans lesquelles un congé pour vendre peut être valablement délivré par des indivisaires. La Cour de cassation y affirme, au visa des articles 815-3 du code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du code de procédure civile, que « le congé pour vendre doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires et que le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.188).
Par cette décision, la troisième chambre civile censure l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait refusé de prononcer la nullité du congé pour vendre délivré au locataire, au motif que le défaut d’accord d’un indivisaire n’aurait constitué qu’une irrégularité de forme, dont l’annulation exigeait la preuve d’un grief. La Cour de cassation qualifie au contraire ce défaut de pouvoir d’irrégularité de fond, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un préjudice. La solution est cohérente avec le mécanisme de l’article 815-3 du code civil, qui dispose que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition » (art. 815-3 C. civ.). Le congé pour vendre valant offre de vente, il constitue un acte de disposition qui requiert l’unanimité des indivisaires. La cour d’appel avait tenté de contourner cette exigence en invoquant la notion d’inopposabilité, réservée aux rapports entre indivisaires. La Cour de cassation écarte cette analyse : le locataire, destinataire de l’offre de vente, peut se prévaloir de la nullité de l’acte qui ne lui a pas été délivré au nom de tous les propriétaires indivis.
En qualifiant le défaut de pouvoir d’irrégularité de fond, la troisième chambre civile inscrit sa décision dans le cadre de l’article 117 du code de procédure civile, qui énumère limitativement les irrégularités de fond et précise que ces exceptions de procédure « peuvent être proposées en tout état de cause » et doivent être relevées d’office lorsqu’elles sont d’ordre public. Par ailleurs, la solution s’articule avec le principe selon lequel « le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Or, un acte de disposition accompli sans le consentement unanime des indivisaires ne peut valablement constituer une offre de vente opposable au locataire. L’arrêt du 2 juillet 2026 consolide ainsi une jurisprudence attentive à la qualité du consentement du bailleur, qui rejoint la protection déjà conférée par la loi du 6 juillet 1989 quant au contenu de l’offre.
B. Les mentions substantielles de l’offre de vente
L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 impose que le congé mentionne, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé de manière constante que ces mentions doivent être suffisamment explicites pour permettre au locataire d’apprécier la portée de l’offre et d’exercer son droit de préemption en connaissance de cause.
L’arrêt du 25 janvier 2024 illustre cette exigence de précision. La Cour de cassation y approuve les juges du fond d’avoir souverainement retenu que « l’omission du garage dans le congé n’était pas de nature à induire la locataire en erreur sur la consistance du bien vendu, dès lors que ce local était inclus dans le bâtiment d’habitation donné à bail » et que « l’absence de mention dans l’offre de vente de la parcelle de terrain entourant le bâtiment et du chemin d’accès en copropriété n’avait pas causé grief à la locataire qui n’avait jamais manifesté son intention de se porter acquéreur du logement loué » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-16.662). Cette décision révèle une approche pragmatique de la Cour de cassation : le défaut de précision n’entraîne pas automatiquement la nullité du congé ; encore faut-il qu’il ait causé un grief au locataire, c’est-à-dire qu’il ait pu l’induire en erreur sur ses droits.
La question du prix constitue un autre foyer contentieux important. Le congé doit mentionner le prix de vente projeté, mais la jurisprudence admet que ce prix puisse être « à débattre », dès lors que l’indication figure dans l’offre et que le locataire peut utilement négocier. L’arrêt du 10 septembre 2020 a validé un congé mentionnant un prix assorti de cette précision, en relevant que « le prix et les conditions de la vente inscrits au congé doivent simplement être ceux projetés par le vendeur, rien n’empêchant le prix et les conditions de vente d’être négociés avec le locataire ultérieurement au congé » (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-18.962). En revanche, la fixation d’un prix manifestement excessif, dans le but de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption, est susceptible d’entraîner la nullité du congé. L’arrêt du 13 avril 2022, qui censure une cour d’appel pour défaut de réponse aux conclusions des locataires sur ce point, rappelle que les juges du fond doivent examiner sérieusement l’argument tiré du caractère dissuasif du prix (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-11.526).
La commission de l’agent immobilier constitue également un enjeu récurrent du contentieux. Par l’arrêt du 1er mars 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé un principe important : « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’appuie sur l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, consacre le principe selon lequel le droit de préemption du locataire est exclusif de tout rôle d’intermédiation de l’agent immobilier : la vente intervient en vertu d’une prérogative légale et non d’une mise en relation commerciale. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur la question de la commission incluse dans le prix de vente, en considérant que cette mention erronée n’était pas de nature à faire grief au locataire dès lors que « la détermination du prix de vente réel demeurant aisée » (Cass. 3e civ., 6 mai 2021, n° 20-12.958). L’arrêt de 2023 affine la solution en cantonnant le droit à commission au seul cas où l’agent a effectivement mis en relation le vendeur et un acquéreur tiers.
II. Les sanctions du non-respect du droit de préemption
Le droit de préemption ne serait qu’une déclaration d’intention sans un système de sanctions efficace. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement élaboré un régime sanctionnateur qui combine la nullité des actes irréguliers et la réparation des préjudices subis par le locataire évincé.
A. La nullité de la vente pour défaut de notification du prix révisé
L’article 15-II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme de droit de préemption subsidiaire : lorsque le propriétaire, après un refus de l’offre initiale, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire pendant un mois.
La portée de cette protection a été rigoureusement rappelée par l’arrêt du 11 mai 2022, qui censure une cour d’appel pour avoir refusé de prononcer la nullité de la vente consentie à un tiers acquéreur. En l’espèce, la locataire avait reçu une offre de vente au prix de 85 000 euros, puis le bien avait été vendu à un tiers au prix de 65 000 euros, sans qu’aucune nouvelle notification ne lui ait été adressée. La Cour de cassation juge que la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » en refusant la nullité, alors même qu’une baisse de prix de 20 000 euros constituait manifestement une condition plus avantageuse pour l’acquéreur (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-15.659).
Ce droit de préemption subsidiaire est particulièrement protecteur car il permet au locataire, qui avait initialement refusé l’offre de vente, de revenir sur sa décision si les conditions de la vente à un tiers lui sont plus favorables. La jurisprudence a précisé que l’obligation de notification pèse sur le notaire lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, ce qui instaure une garantie d’effectivité du dispositif. La sanction de la nullité de la vente est l’une des plus sévères du droit des baux d’habitation, ce qui témoigne de l’importance que le législateur et le juge attachent au respect du droit de préemption du locataire. L’arrêt du 30 juin 2021 a, par ailleurs, rappelé que l’objet du litige est délimité par les prétentions des parties et que le juge ne peut, de sa propre initiative, étendre son office à la validation d’offres qui ne lui sont pas soumises (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-16.274).
L’arrêt du 1er mars 2023 complète ce dispositif en précisant les conséquences financières de l’exercice du droit de préemption subsidiaire. Le locataire qui exerce ce droit ne peut se voir imposer le paiement de la commission de l’agent immobilier qui avait été mandaté par le bailleur pour trouver un acquéreur tiers. La Cour affirme ainsi que l’exercice du droit de préemption est « exclusif d’un quelconque rôle d’intermédiation de l’agent ». Cette solution conforte l’attractivité du droit de préemption en neutralisant les surcoûts qui pourraient dissuader le locataire d’exercer sa priorité d’achat.
B. Les restitutions et l’indemnisation du locataire évincé
Au-delà de la nullité des actes irréguliers, la jurisprudence de la troisième chambre civile a également dégagé des conséquences indemnitaires au profit du locataire dont le droit de préemption a été méconnu. La difficulté tient à l’articulation entre la responsabilité contractuelle du bailleur et la responsabilité délictuelle des tiers, qu’il s’agisse de l’acquéreur ou de l’agent immobilier intervenu à la vente.
L’arrêt du 25 janvier 2024 rappelle que les demandes d’indemnisation du locataire formées contre les bailleurs pour des troubles de jouissance trouvent leur origine dans les rapports contractuels. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait retenu que « la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle s’applique dans les relations entre cocontractants ». En conséquence, le locataire ne peut cumuler les deux fondements pour obtenir réparation d’un même préjudice. Cette solution, classique en droit des obligations, trouve une application particulière dans le contentieux du congé pour vendre, où la frontière entre l’inexécution contractuelle du bailleur et les agissements délictuels des tiers est parfois difficile à tracer.
S’agissant du préjudice indemnisable, la privation d’une chance d’acquérir le bien constitue un chef de préjudice régulièrement invoqué. La Cour de cassation contrôle la motivation des juges du fond sur la réalité de la volonté d’acquérir du locataire. Lorsque le locataire n’a jamais manifesté son intention d’acheter, les juridictions du fond écartent logiquement l’indemnisation. En revanche, lorsque le congé est entaché d’une irrégularité telle qu’elle a pu empêcher le locataire d’exercer utilement son droit, la responsabilité du bailleur peut être engagée. Par ailleurs, la violation du droit de préemption peut également fonder une action en responsabilité délictuelle contre le notaire qui aurait manqué à son obligation de notifier les nouvelles conditions de vente, ou contre l’agent immobilier qui aurait perçu une commission indue.
L’arrêt du 4 mars 2021 a également apporté une précision utile sur les conséquences de l’éviction du locataire en dehors du champ du droit de préemption de la loi du 6 juillet 1989. La Cour y juge que « le propriétaire qui ne s’est pas porté fort de la bonne exécution du bail par l’acquéreur de l’immeuble et qui lève l’option offerte au bailleur d’un droit de préemption ne doit aucune indemnité d’éviction à son sous-locataire autorisé par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25.148). Cette décision rappelle que les régimes de protection des occupants sont distincts et que le droit de préemption du locataire principal ne se confond pas avec les droits du sous-locataire.
L’évolution de la jurisprudence révèle ainsi une construction prétorienne cohérente qui, sans bouleverser les équilibres légaux, en renforce l’effectivité par un contrôle accru du formalisme du congé et par une articulation plus fine des sanctions civiles. La troisième chambre civile de la Cour de cassation s’attache à préserver l’équilibre entre la protection du logement du locataire et le droit de propriété du bailleur, conformément aux objectifs poursuivis par le législateur depuis la loi du 31 décembre 1975.
Conclusion
Le panorama de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2020 et 2026 confirme la vitalité du contentieux du droit de préemption du locataire d’habitation. Les décisions rendues au cours de cette période illustrent une double préoccupation. D’une part, la Cour de cassation consolide les exigences formelles qui conditionnent la validité du congé pour vendre, en exigeant notamment le consentement unanime des indivisaires et la précision des mentions de l’offre de vente. D’autre part, elle renforce l’effectivité des sanctions, en rappelant avec fermeté l’obligation de notification du prix révisé à peine de nullité de la vente et en protégeant le locataire contre les surcoûts indus tels que la commission d’agence.
L’arrêt du 2 juillet 2026, par sa qualification en irrégularité de fond du défaut d’unanimité des indivisaires, illustre la continuité de cette construction jurisprudentielle. La protection du locataire ne se limite pas aux mentions du congé mais s’étend à la capacité même du bailleur à délivrer valablement l’offre de vente. Les praticiens du droit immobilier, avocats, notaires et agents immobiliers, doivent intégrer ces exigences dans leur pratique quotidienne, sous peine d’exposer leurs actes à des nullités lourdes de conséquences. Les enjeux financiers sont considérables, qu’il s’agisse du prix du bien, des commissions d’agence ou des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente.
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