I. Les obligations du bailleur en matière de mise en conformité des locaux commerciaux : l’ancrage dans le droit commun du louage
A. Le fondement de l’obligation dans les articles 1719 et 1720 du code civil : une obligation de délivrance conforme
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, ne constitue pas un corps de règles entièrement autonome à l’égard du droit commun du louage. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Ces obligations, d’ordre public, ne sauraient être écartées par une stipulation contractuelle générale ou imprécise.
La question de la répartition du coût des travaux de mise en conformité des locaux commerciaux avec les normes de sécurité-incendie et d’accessibilité se trouve au carrefour de ces dispositions impératives et de la liberté contractuelle. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 19 mars 2026, la portée de l’obligation de délivrance du bailleur. Dans cette espèce, une SCI avait donné à bail commercial des locaux que la locataire avait quittés après avoir invoqué des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande en résiliation de la locataire, retenant qu’elle ne justifiait ni du défaut de délivrance conforme ni d’un préjudice en résultant. La troisième chambre civile casse cette décision au visa de l’article 1719 du code civil, rappelant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). La décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle le respect, par les juges du fond, de l’obligation de vérifier l’effectivité de la délivrance conforme.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 10 avril 2025, que l’obligation de délivrance ne se limite pas à la remise initiale des locaux mais s’étend à leur conformité aux normes de sécurité. Dans l’affaire soumise à la Cour, un incendie était survenu dans des locaux donnés à bail commercial, prenant naissance sur un panneau photovoltaïque défectueux. La cour d’appel avait écarté la responsabilité de la bailleresse en se fondant sur une clause du bail par laquelle le preneur s’engageait à se conformer à la réglementation le concernant, sans pouvoir exiger du bailleur aucune mise en état ni aucune réparation, y compris le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil. La Cour de cassation censure cette analyse en retenant que l’immeuble loué présentait dès sa construction des non-conformités au regard des règles de sécurité-incendie, que le plancher de la réserve n’était pas qualifié stable au feu et que l’établissement était dépourvu de dispositifs de protection adéquats (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). En conséquence, une clause exonératoire ne saurait dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme aux normes de sécurité applicables.
B. La distinction cardinale entre les grosses réparations de l’article 606 du code civil et les réparations locatives transférables au preneur
L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières » ainsi que « celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier », ajoutant que « toutes les autres réparations sont d’entretien ». Cette disposition, qui remonte à la codification napoléonienne de 1804, constitue la pierre angulaire de la répartition de la charge des travaux entre bailleur et preneur. Les grosses réparations incombent au bailleur, tandis que les réparations d’entretien, dites locatives, peuvent être mises à la charge du preneur par convention expresse.
La difficulté tient à ce que les travaux de mise en conformité avec les normes de sécurité-incendie ou d’accessibilité aux personnes handicapées ne s’insèrent pas toujours aisément dans cette classification binaire. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 18 février 2026, a eu à se prononcer sur l’imputabilité de travaux de mise en conformité de l’installation électrique d’un local commercial. La cour constate que le preneur invoquait une inexécution du bailleur et sollicitait la prise en charge de ces travaux. La cour d’appel, confirmant le jugement de première instance, retient que « la réfection de l’installation électrique ne saurait être considérée comme une grosse réparation au sens de l’article 606 précité, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une grosse réparation générale ou réinstallation de l’installation mais simplement une mise à niveau pour la conformité aux normes d’une installation qui fonctionne » (CA Rennes, 18 fév. 2026, n° 23/00725). La qualification de grosses réparations est donc réservée aux travaux affectant la structure et la solidité générale de l’immeuble, et ne s’étend pas à la simple mise aux normes d’une installation existante fonctionnelle.
Dès lors, le critère distinctif entre grosses réparations incombant au bailleur et réparations d’entretien susceptibles d’être transférées au preneur réside dans l’ampleur et la nature structurelle des travaux. Cette distinction, bien que classique en apparence, est d’une particulière acuité dans le contentieux de la mise aux normes de sécurité, où les intérêts économiques en jeu peuvent être considérables et où la frontière entre entretien et réparation structurelle se révèle souvent poreuse. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 30 avril 2026, rappelle à cet égard que « l’obligation de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont des obligations continues à la charge du bailleur pendant la durée du bail » (CA Aix-en-Provence, 30 avril 2026, n° 22/05675), ce qui interdit au bailleur de se retrancher derrière l’ancienneté du bail pour se décharger des travaux relevant de son obligation légale.
II. La validité conditionnée du transfert conventionnel des charges de mise en conformité et les remèdes du preneur
A. L’exigence d’une clause expresse, précise et non équivoque pour transférer au preneur les charges de mise en conformité
L’article R.145-35 du code de commerce interdit d’imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent de ces grosses réparations. Cette disposition, issue du décret du 3 novembre 2014, constitue une protection impérative du preneur contre le transfert occulte ou systématique de charges qui incombent par nature au bailleur. Elle n’interdit toutefois pas aux parties d’aménager conventionnellement la répartition des charges, pour autant que le transfert fasse l’objet d’une clause expresse, dépourvue d’ambiguïté.
La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 9 janvier 2025, illustre avec netteté cette exigence de précision. En l’espèce, un bail commercial comportait deux clauses contradictoires relatives aux grosses réparations : l’article 3 mettait les grosses réparations et les travaux de ravalement à la charge du preneur, tandis que l’article 7 dispensait le preneur de rembourser au bailleur le coût de ces mêmes travaux. La cour d’appel retient que « le bailleur peut, aux termes de conditions claires et précises, déroger au droit commun et transférer à la charge du preneur, tant les grosses réparations de l’article 606 du code civil que les réparations rendues nécessaires par la vétusté progressive des locaux, à la condition que ce transfert fasse l’objet de dispositions précises et expresses » (CA Lyon, 9 janv. 2025, n° 20/05000). La présence de stipulations contradictoires au sein du même contrat ne permet pas de caractériser l’existence d’une volonté claire et non équivoque des parties de transférer les grosses réparations au preneur.
La cour d’appel de Bordeaux, le 26 janvier 2026, adopte une approche convergente en rappelant que « l’obligation de délivrance en bon état est une obligation continue » et que, si le bailleur doit prendre en charge trois types de réparations, à savoir les réparations d’entretien au titre de l’article 605 du code civil, les grosses réparations de l’article 606 et les dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure, « les dispositions de l’article 1720 du code civil ne sont pas d’ordre public » et demeurent susceptibles d’aménagement conventionnel. La cour précise cependant que ces aménagements ne peuvent résulter que de « clauses claires et précises » (CA Bordeaux, 26 janv. 2026, n° 24/00707). À cet égard, une clause générale de prise en l’état, par laquelle le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation, ne saurait suffire à transférer valablement la charge des grosses réparations.
Le tribunal judiciaire de Draguignan, dans un jugement du 2 avril 2026, a eu à connaître d’un litige relatif au remplacement d’une centrale de sécurité incendie dans un hôtel exploité en bail commercial. Le tribunal retient que « la conformité aux normes de sécurité incendie est une condition de la poursuite de l’activité » et que ces travaux relèvent des obligations du bailleur en application des articles 1719 et suivants du code civil, « sauf clause expresse contraire du bail » (TJ Draguignan, 2 avril 2026, n° 22/04800). La solution confirme que les travaux de mise en conformité avec la réglementation de sécurité, lorsqu’ils affectent la structure ou les équipements essentiels de l’immeuble, incombent par défaut au bailleur, sauf stipulation contraire dûment caractérisée.
Cette jurisprudence dessine une hiérarchie des clauses de transfert des charges qui distingue entre, d’une part, les clauses générales de prise en l’état ou d’exonération du bailleur, inopérantes à transférer les grosses réparations, et, d’autre part, les clauses spécifiques, précises et non équivoques qui seules peuvent valablement opérer un tel transfert. La cour d’appel de Limoges, le 13 mars 2025, rappelle à cet égard la jurisprudence constante de la Cour de cassation selon laquelle « les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation contraire, à la charge du bailleur » (CA Limoges, 13 mars 2025, n° 24/00092), citant un précédent de la troisième chambre civile du 19 novembre 2003.
B. L’exception d’inexécution, remède prétorien du preneur face à la carence du bailleur
Lorsque le bailleur manque à son obligation de réaliser les travaux de mise en conformité qui lui incombent, le preneur dispose d’un instrument procédural redoutable : l’exception d’inexécution. L’article 1219 du code civil dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Ce mécanisme, qui puise ses racines dans le droit romain sous la dénomination d’exceptio non adimpleti contractus, permet au preneur de suspendre le paiement de ses loyers lorsque le bailleur ne remplit pas ses propres obligations.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré l’autonomie de ce mécanisme par un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, dont la portée doctrinale est considérable. Dans cette espèce, une SCI bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis l’avait assignée en constatation de la résiliation de plein droit. La locataire invoquait pour sa défense l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. La cour d’appel de Cayenne avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire, estimant que la locataire n’avait pas saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause dans le mois du commandement. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil, et L.145-41 du code de commerce, et énonce un attendu de principe : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette solution opère une double avancée pour le preneur. En premier lieu, elle dissocie l’exception d’inexécution du mécanisme procédural des délais de paiement de l’article L.145-41 du code de commerce : le preneur n’est pas tenu de saisir le juge dans le mois du commandement pour se prévaloir de l’exception d’inexécution, cette saisine n’étant requise que pour solliciter des délais de paiement. En second lieu, elle impose au juge du fond une obligation positive de vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée, sans pouvoir se retrancher derrière le constat automatique de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour de cassation rappelle à cet égard que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans une ordonnance de référé du 5 mai 2026, fait application de ces principes dans un litige où une bailleresse sollicitait la constatation de la clause résolutoire à l’encontre d’un restaurateur. Le tribunal relève que la bailleresse « était largement informée de l’impossibilité d’exercice au vu du protocole d’accord transactionnel qu’elle a signé, prévoyant des travaux à faire dans le local et de l’impossibilité d’exercer une activité de restauration qui en résultent » et retient l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire (TJ Toulouse, 5 mai 2026, n° 25/02158).
En outre, la troisième chambre civile a étendu la protection du preneur au-delà du seul mécanisme de l’exception d’inexécution. Dans un arrêt du 21 mai 2026, elle casse une décision de la cour d’appel de Toulouse qui avait rejeté les demandes de condamnation de la locataire à l’encontre de ses bailleurs, dans une espèce où la locataire avait subi plusieurs dégâts des eaux à compter de juillet 2014. La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de réponse à conclusions, rappelant implicitement que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre les troubles de jouissance trouvant leur origine dans l’immeuble (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et des juridictions du fond fait apparaître une double orientation qui innerve le contentieux des travaux de mise en conformité dans le bail commercial. D’une part, l’obligation de délivrance du bailleur, ancrée dans les articles 1719 et 1720 du code civil, est appréhendée comme une obligation continue dont l’exigibilité n’est pas épuisée par la remise initiale des locaux mais s’étend à toute la durée du contrat. D’autre part, la liberté contractuelle, pour être effectivement reconnue dans sa faculté de transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité, demeure subordonnée à l’existence de stipulations expresses, précises et dépourvues d’équivoque, à défaut desquelles le transfert est privé d’effet.
La consécration légale du caractère d’ordre public de l’article R.145-35 du code de commerce, combinée à la construction prétorienne qui érige l’exception d’inexécution en remède autonome du preneur, indépendant du formalisme procédural de la clause résolutoire, offre au locataire commercial des instruments contentieux substantiels pour contraindre le bailleur à exécuter les travaux de mise en conformité auxquels il est légalement tenu. Cette consolidation des droits du preneur ne doit cependant pas occulter la nécessité pour ce dernier de faire constater en justice, par la voie d’une expertise ou d’une assignation au fond, l’existence et l’ampleur des manquements allégués du bailleur, condition sine qua non du succès de l’exception d’inexécution. L’équilibre ainsi ménagé par la Haute juridiction entre la protection du preneur et la sécurité juridique des relations locatives témoigne de la vitalité du contentieux des baux commerciaux, dont les contours sont appelés à évoluer sous l’effet conjugué de la jurisprudence de la troisième chambre civile et des dispositions nouvelles introduites par la loi du 26 mai 2026.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.