L’obligation de délivrance d’un logement décent constitue l’une des pierres angulaires du statut protecteur du locataire. Consacrée par l’article 1719 du Code civil et précisée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, elle s’impose au bailleur avec une rigueur que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de renforcer. La difficulté prend une acuité particulière lorsque le logement est situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Le bailleur se trouve alors dans une situation singulière : tenu d’une obligation dont l’exécution dépend, pour partie, de l’action d’un tiers — le syndicat des copropriétaires — sur lequel il n’exerce qu’une influence indirecte. Cette configuration a donné lieu à un contentieux nourri, dans lequel les bailleurs ont tenté d’invoquer la défaillance de la copropriété comme cause d’exonération. La Cour de cassation a progressivement fermé cette voie, pour aboutir à une position d’une fermeté remarquable dans deux arrêts publiés au Bulletin du 4 juin 2026. L’analyse de cette jurisprudence récente révèle que le bailleur ne peut se retrancher ni derrière l’inertie du syndic, ni derrière l’état des parties communes, ni même derrière les diligences qu’il aurait accomplies sans succès. Seule la force majeure — dont la copropriété défaillante ne relève pas — est de nature à l’exonérer. La présente étude se propose d’examiner la construction prétorienne de cette obligation de résultat, puis d’analyser l’inefficacité systématique des causes d’exonération tirées de l’organisation collective de la copropriété.
I. Une obligation de résultat d’ordre public insusceptible d’aménagement conventionnel
A. La qualification d’obligation de résultat et ses conséquences probatoires
L’article 1719 du Code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (Legifrance). L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complète ce dispositif en imposant au bailleur de remettre un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Legifrance).
La troisième chambre civile a très tôt qualifié cette obligation d’obligation de résultat. Dans un arrêt du 16 mai 2024, elle énonce que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438, courdecassation.fr). Cette qualification emporte deux conséquences majeures. En premier lieu, le locataire n’a pas à démontrer une faute du bailleur : la seule constatation de l’indécence du logement suffit à caractériser le manquement. En second lieu, le bailleur ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure, d’une faute exclusive du locataire présentant les caractères de la force majeure, ou de la cause étrangère irrésistible et imprévisible.
Le même arrêt précise avec une netteté particulière que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent ». Il censure la cour d’appel qui avait retenu que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux et que les bailleurs avaient été diligents en procédant à des travaux, au motif que ces diligences ne sauraient constituer une cause d’exonération. Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé le 2 avril 2026 que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181, courdecassation.fr). En conséquence, le caractère continu de l’obligation interdit au bailleur de se prévaloir de la prescription triennale pour échapper à l’exécution forcée, tant que le manquement perdure. Seule l’action en réparation du préjudice de jouissance se heurte au délai de prescription de trois ans prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que l’a jugé la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
La Cour y affirme que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ». Cette distinction entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action indemnitaire, enfermée dans le délai triennal, constitue un apport doctrinal significatif de l’arrêt du 4 juin 2026.
B. L’impossibilité de déroger conventionnellement à l’obligation de décence
Le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance d’un logement décent interdit toute renonciation conventionnelle du locataire. L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, énonce que les dispositions du titre premier de cette loi sont d’ordre public. Il en résulte que toute clause du bail qui tendrait à limiter ou à exclure l’obligation de décence est réputée non écrite.
La Cour de cassation a tiré les conséquences de ce caractère d’ordre public dans un arrêt du 4 juin 2026, publié au Bulletin, qui constitue l’un des apports les plus remarquables de la jurisprudence récente. Elle y énonce que « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, courdecassation.fr). En l’espèce, une bailleresse avait donné à bail un studio dont la pièce principale mesurait 8,84 m², surface inférieure au seuil de 9 m² fixé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ayant connaissance de cette indécence lors de la conclusion du contrat, elle avait par la suite délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux de mise en conformité. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait validé ce congé, en rappelant que l’article 1719, 1°, du Code civil interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion lorsque les locaux sont impropres à l’usage d’habitation.
Cette solution s’articule avec l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui offre au locataire une voie spécifique : « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux ». L’arrêt du 4 juin 2026 ferme ainsi la porte à toute tentative du bailleur de contourner ce mécanisme protecteur par la voie du congé. Il incombe au bailleur de mettre le logement en conformité sans pouvoir se défaire du locataire à cette fin.
L’article 1720 du Code civil renforce encore ce dispositif en imposant au bailleur de « délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire, « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Legifrance). Cette obligation d’entretien, également continue, se combine avec l’obligation de délivrance pour créer un faisceau d’obligations pesant sur le bailleur tout au long de la relation contractuelle.
II. L’inefficacité des causes d’exonération tirées de la copropriété
A. L’inertie du syndicat des copropriétaires, cause inopérante d’exonération
La situation du bailleur dont le logement est situé en copropriété présente une difficulté structurelle. Les désordres affectant le logement trouvent fréquemment leur origine dans les parties communes de l’immeuble — toiture défaillante, façades dégradées, canalisations vétustes — dont l’entretien et la réparation relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires et non du seul bailleur. Ce dernier, simple copropriétaire, ne dispose que de sa voix à l’assemblée générale pour faire inscrire les travaux nécessaires à l’ordre du jour et obtenir un vote favorable. La tentation est grande, pour le bailleur assigné par son locataire, d’invoquer l’inertie du syndic ou le refus de l’assemblée générale comme cause d’exonération de sa propre obligation.
La Cour de cassation a constamment rejeté cet argument. Dans un arrêt du 16 mars 2023, elle censure une cour d’appel qui avait retenu que la bailleresse avait effectué toutes les démarches nécessaires auprès du syndic et du constructeur pour remédier aux infiltrations provenant des parties communes. La Cour énonce que la cour d’appel a statué « sans constater qu’il avait été remédié aux désordres et par des motifs impropres à caractériser un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d’entretien et de garantie de jouissance paisible » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013, courdecassation.fr). L’arrêt est d’une particulière sévérité : même les démarches accomplies auprès du syndic ne suffisent pas à exonérer le bailleur si les désordres persistent. L’obligation est de résultat, non de moyens.
Cette solution trouve un écho dans la jurisprudence antérieure. La Cour de cassation a déjà jugé que « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (même arrêt). La mention conjointe de l’obligation de jouissance paisible et de l’obligation d’entretien révèle que le juge de cassation appréhende ces deux obligations comme les deux faces d’un même devoir pesant sur le bailleur, sans considération pour la répartition des compétences entre le copropriétaire et le syndicat. Le bailleur qui laisse perdurer l’indécence ne saurait se prévaloir de la complexité de l’organisation collective pour différer l’exécution de son obligation : le locataire n’a pas à subir les lenteurs du processus décisionnel de la copropriété. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’applique même lorsque le bailleur est un organisme de logement social, comme en témoigne l’arrêt du 2 avril 2026 dans lequel l’office public de l’habitat de la métropole de Lyon s’est vu reprocher de n’avoir pas remédié à la perte de luminosité et de vue affectant les appartements loués.
L’arrêt du 22 juin 2022 apporte une illustration frappante de la rigueur de ce régime. Dans cette espèce, une locataire occupait un studio de 8,11 m² dont les dimensions étaient inférieures aux seuils du décret de 2002. La cour d’appel avait retenu que le logement n’était pas inhabitable et avait débouté la locataire de sa demande d’indemnisation. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 4 du Code civil, en rappelant que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il a constaté l’existence en son principe » (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-12.022, courdecassation.fr). La superficie inférieure au minimum légal suffit à caractériser l’indécence et ouvre droit à réparation, sans que le juge puisse s’y soustraire par une appréciation subjective de l’habitabilité.
B. Les diligences attendues du bailleur face à la défaillance de la copropriété
Si l’inertie du syndicat ne constitue pas une cause d’exonération, la jurisprudence dessine en creux les diligences que le bailleur doit accomplir pour tenter de s’exonérer, sans jamais y parvenir pleinement en l’absence de cessation effective du désordre. Ces diligences doivent être actives, documentées et, le cas échéant, contentieuses.
Il ressort de la jurisprudence que le bailleur ne peut se contenter de signaler les désordres au syndic. Il lui incombe d’entreprendre des démarches graduées et proportionnées à la gravité de l’atteinte. Il doit en premier lieu solliciter l’inscription des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. En cas de refus ou d’inertie de l’assemblée, il lui appartient de mettre en demeure le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires. Si cette mise en demeure reste infructueuse, le bailleur doit alors saisir le juge des référés pour faire constater la carence du syndicat et obtenir une injonction de faire sous astreinte. À défaut d’avoir accompli ces diligences, le bailleur ne peut invoquer la défaillance de la copropriété pour justifier l’indécence du logement.
La Cour de cassation a également précisé, dans son arrêt du 11 janvier 2023, publié au Bulletin, l’articulation entre les indemnisations pouvant être obtenues. Elle y rappelle que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-23.792, publié au Bulletin, courdecassation.fr). Dans le contexte de la copropriété, cela signifie que le bailleur ne saurait renvoyer le locataire à solliciter une indemnisation auprès du syndicat des copropriétaires, de son assureur ou de celui de la copropriété. L’obligation de délivrance pèse sur le seul bailleur, et c’est à lui qu’il incombe, le cas échéant, d’exercer un recours récursoire contre le syndicat ou les autres responsables.
Par ailleurs, la question de la surface habitable minimale continue de nourrir un contentieux important. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (Legifrance), modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, fixe à 9 mètres carrés la surface habitable minimale d’une pièce principale, ou 20 mètres cubes de volume habitable. La Cour de cassation veille avec une particulière rigueur au respect de ces seuils, sans admettre de tolérance. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 précité, le dépassement du seuil n’était que de 16 centimètres carrés (8,84 m² au lieu de 9 m²), ce qui n’a pas empêché la Cour de qualifier le logement d’indécent et d’interdire au bailleur d’en tirer les conséquences par la voie du congé.
Ces solutions traduisent une politique jurisprudentielle cohérente : le bailleur, fût-il un simple copropriétaire minoritaire, ne peut reporter sur le locataire les conséquences des dysfonctionnements de la copropriété. Il supporte, à l’égard de son locataire, un risque qu’il lui appartient d’anticiper et de gérer par les voies de droit que lui offre le statut de la copropriété. L’existence d’un lien contractuel direct entre le bailleur et le locataire crée une obligation propre, distincte de celle du syndicat à l’égard des copropriétaires, et cette obligation ne souffre d’aucune dilution dans l’organisation collective de l’immeuble.
Conclusion
Le contentieux de la décence du logement en copropriété révèle une tension structurelle entre le caractère absolu de l’obligation pesant sur le bailleur et les moyens limités dont celui-ci dispose pour obtenir du syndicat des copropriétaires les travaux nécessaires à l’exécution de cette obligation. La Cour de cassation a tranché cette tension en faveur du locataire, avec une constance qui ne s’est jamais démentie. L’obligation de délivrance d’un logement décent est de résultat, d’ordre public, continue pendant toute la durée du bail, et seule la force majeure peut en exonérer le bailleur. La copropriété défaillante ne constitue pas un cas de force majeure.
Les deux arrêts publiés au Bulletin le 4 juin 2026 parachèvent cette construction en interdisant au bailleur de donner congé pour réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence dont il avait connaissance, et en précisant le régime de prescription applicable aux actions du locataire : imprescriptibilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure, prescription triennale de l’action en réparation. Cette distinction clarifie le régime processuel de l’obligation de décence et renforce la position du locataire, qui dispose désormais d’une action en exécution forcée perpétuellement ouverte aussi longtemps que le logement demeure indécent.
Pour le praticien, ces solutions imposent une double vigilance. En amont, lors de l’acquisition d’un bien destiné à la location, il convient d’examiner avec soin l’état des parties communes, les procès-verbaux des assemblées générales récentes et l’existence éventuelle de procédures en cours contre le syndicat. La souscription d’une assurance protection juridique adaptée et la vérification de la solvabilité du syndicat des copropriétaires constituent également des précautions utiles. En aval, dès l’apparition de désordres affectant la décence du logement, le bailleur doit engager sans délai les démarches auprès du syndic, puis, en cas d’échec, les voies de droit contre le syndicat, sous peine de voir sa responsabilité engagée sans possibilité d’exonération. La constitution d’un dossier documentant chaque diligence accomplie — courriers recommandés, mises en demeure, requêtes en référé — revêt une importance déterminante pour la défense ultérieure du bailleur, même si ces diligences ne suffisent pas à l’exonérer tant que le désordre persiste.
La qualité de copropriétaire ne diminue en rien la rigueur de l’obligation de délivrance : elle en complique seulement l’exécution. Le bailleur avisé anticipera cette difficulté en s’impliquant activement dans la vie de la copropriété, en sollicitant un mandat de représentation lorsque sa présence aux assemblées générales est impossible et en surveillant l’état des parties communes avec la même attention que celui de son lot privatif. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en érigeant l’obligation de délivrance d’un logement décent en obligation de résultat continue et d’ordre public, a fait le choix d’une protection maximale du locataire. Ce choix, qui peut paraître sévère pour le bailleur, répond à un impératif de politique législative : garantir à tout occupant un logement digne, quelle que soit la complexité de l’organisation juridique de l’immeuble dans lequel il se trouve.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.