Le 26 janvier 2026, par une ordonnance de référé rendue sous le numéro RG 25/07532, le tribunal judiciaire de Paris autorisait une propriétaire à pénétrer dans son appartement loué depuis près de vingt ans, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, afin d’y faire installer une ventilation mécanique contrôlée. La locataire, qui occupait les lieux depuis 2006, s’opposait systématiquement à l’accès des ouvriers, estimant que les travaux projetés étaient insuffisants au regard des désordres qu’elle imputait au logement. Cette décision, relayée par la presse généraliste, illustre avec une netteté particulière l’office du juge des référés dans la résolution du conflit qui oppose, d’un côté, l’obligation du locataire de laisser l’accès aux lieux pour l’exécution des travaux nécessaires et, de l’autre, la protection de l’inviolabilité du domicile. La présente analyse se propose d’examiner les fondements juridiques de cette ingérence judiciaire autorisée dans le logement loué, en les replaçant dans le cadre plus large des obligations réciproques du bailleur et du locataire telles que la troisième chambre civile de la Cour de cassation les a précisées au cours des dernières années.
I. Le refus d’accès du locataire, un trouble manifestement illicite objet du référé
A. L’obligation légale pour le locataire de permettre l’accès aux lieux loués
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs énumère, en son alinéa e), les obligations mises à la charge du locataire en matière d’accès au logement. Il dispose que le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués et de travaux d’amélioration de la performance énergétique. La notification des travaux, remise en main propre ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, doit préciser leur nature et les modalités de leur exécution (article 7, e), loi du 6 juillet 1989, Legifrance). Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Ce droit d’accès, qui tempère le principe d’inviolabilité du domicile posé par l’article 9 du code de procédure civile, est la contrepartie nécessaire de l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur aux termes de l’article 6 de la même loi. La formulation de l’alinéa e), qui emploie l’indicatif présent et non le conditionnel, ne laisse place à aucune ambiguïté sur le caractère impératif de cette obligation.
En cas de refus persistant du locataire, le bailleur dispose de plusieurs voies de droit graduées. Il peut d’abord lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, éventuellement suivie d’une sommation délivrée par un commissaire de justice, comme ce fut le cas dans l’affaire parisienne. Si ces démarches demeurent infructueuses, la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835, alinéa premier, du code de procédure civile constitue la voie la plus efficace. Ce texte permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse (article 835, alinéa 1er, code de procédure civile, Legifrance). C’est précisément sur ce fondement que la propriétaire a obtenu gain de cause devant le tribunal judiciaire de Paris le 26 janvier 2026. L’ordonnance lui accordait un délai de quinze jours pour s’exécuter volontairement, passé lequel le bailleur serait autorisé à recourir à un serrurier ou aux forces de l’ordre. Ce mécanisme, qui combine injonction de faire et autorisation d’exécution forcée, confère à la décision du juge des référés une effectivité immédiate que n’offre pas une action au fond.
La loi du 6 juillet 1989 n’a toutefois pas prévu de sanction spécifique au manquement du locataire à son obligation de permettre l’accès. Le bailleur qui se heurte à un refus de sa locataire ou de son locataire ne peut donc pas, de sa propre autorité, forcer la serrure ou pénétrer dans les lieux sans y être autorisé par une décision de justice. Un tel comportement l’exposerait à des poursuites pénales pour violation de domicile, infraction prévue et réprimée par l’article 226-4 du code pénal. La voie judiciaire du référé trouble manifestement illicite constitue dès lors l’unique recours effectif pour le bailleur dont le locataire fait obstruction.
B. La qualification de trouble manifestement illicite du refus injustifié d’accès
La notion de trouble manifestement illicite, qui échappe à toute définition légale, a été précisée par la jurisprudence comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, soit directement, soit indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans une espèce où un locataire invoquait le trouble que lui causait l’obstruction d’une voie de desserte par un voisin, que le juge des référés peut toujours prescrire les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, sans que la contestation sur le fond du droit ne fasse obstacle à son intervention (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-19.970, publié au Bulletin). Elle y a jugé que le locataire, bien que dépourvu de qualité pour agir en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, pouvait néanmoins agir en référé pour réclamer le rétablissement dudit passage, dès lors que l’atteinte à ce droit était susceptible de constituer un trouble manifestement illicite. Cette solution, qui étend la recevabilité de l’action en référé au-delà des titulaires formels du droit substantiel, traduit la vocation du référé à protéger les situations de fait contre les violations évidentes de la règle de droit. Elle consacre une dissociation remarquable entre la titularité du droit substantiel et la qualité pour agir en cessation du trouble, qui profite tant au locataire qu’au bailleur selon les circonstances.
Dans l’affaire parisienne du 26 janvier 2026, le tribunal a considéré que le refus systématique et prolongé de la locataire de laisser les ouvriers accéder au logement, malgré une sommation délivrée par un commissaire de justice, constituait un trouble manifestement illicite. La locataire faisait valoir que l’installation d’une simple ventilation mécanique contrôlée était insuffisante pour remédier aux désordres d’humidité et de moisissures constatés par les services d’hygiène de la ville de Paris et qu’elle exigeait, en conséquence, des travaux d’ampleur assortis d’un relogement. Le tribunal a toutefois estimé que ce désaccord sur l’étendue des travaux à réaliser, qui relevait de l’appréciation du juge du fond, ne constituait pas un motif sérieux de nature à justifier le refus d’accès opposé par la locataire. Le caractère manifeste de l’illicéité du trouble résidait précisément dans l’absence de motif légitime à ce refus, qui faisait obstacle à l’exécution de travaux rendus nécessaires par une mise en demeure administrative. En cela, l’ordonnance parisienne applique de manière orthodoxe la grille de lecture du référé trouble manifestement illicite : le juge constate la violation évidente d’une obligation légale, écarte les contestations qui ne sont pas de nature à faire obstacle à sa compétence, et prescrit les mesures propres à faire cesser le trouble.
II. L’impératif d’entretien du bailleur, fondement de l’ingérence judiciaire dans le logement loué
A. L’obligation continue de délivrance d’un logement décent, source de l’urgence à agir
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat (article 6, loi du 6 juillet 1989, Legifrance). Cette obligation, qui est d’ordre public, a été qualifiée d’obligation continue par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2026 rendu en formation de section. La troisième chambre civile y a énoncé que l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail et qu’il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin). Cette décision, qui porte sur la recevabilité de l’action en exécution forcée et sur le point de départ du délai de prescription, consacre également, en creux, l’impératif qui pèse sur le bailleur de faire cesser sans délai toute situation d’indécence.
Or, dans l’espèce soumise au tribunal judiciaire de Paris, le bailleur se trouvait précisément dans une situation où son obligation de délivrance d’un logement décent était compromise par le refus du locataire de lui donner accès. Les services d’hygiène de la ville de Paris, après une visite des lieux en 2024, avaient mis la propriétaire en demeure de remédier aux problèmes d’humidité et de moisissures liés à une ventilation insuffisante. Cette injonction administrative rendait l’exécution des travaux d’autant plus urgente que le bailleur encourait, en cas d’inaction, les sanctions prévues par le code de la construction et de l’habitation en matière de lutte contre l’habitat indigne. La circonstance que le refus du locataire fût à l’origine de l’impossibilité d’exécuter les travaux ne dispensait pas le bailleur de son obligation de résultat, car la Cour de cassation juge de manière constante que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905).
Par ailleurs, le même jour, la troisième chambre civile a jugé, dans une affaire distincte, que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Cette décision, qui a prononcé la cassation d’un arrêt de la cour d’appel de Paris ayant validé un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité, rappelle que le bailleur ne saurait tirer argument de sa propre défaillance pour évincer le locataire. Elle souligne, a contrario, que la voie normale pour le bailleur confronté à l’indécence du logement qu’il loue est d’y remédier dans le cadre du contrat en cours, ce qui suppose, précisément, qu’il puisse accéder aux lieux. L’articulation de ces deux arrêts du 4 juin 2026 dessine un équilibre remarquable : le locataire ne peut être expulsé au motif de travaux que le bailleur aurait dû réaliser depuis l’origine, mais le bailleur doit pouvoir accéder au logement pour exécuter ces mêmes travaux. Le refus du locataire de permettre cet accès devient, dans cette configuration, le principal obstacle à la mise en œuvre des obligations du bailleur.
B. L’articulation entre le droit à la jouissance paisible et l’exécution des travaux nécessaires
L’article 6, b), de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à assurer au locataire la jouissance paisible du logement et à le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. L’article 1719 du code civil, dont les dispositions sont supplétives de volonté, impose également au bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La Cour de cassation, interprétant ces textes, a jugé que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 22-10.013). Elle a, dans la même décision, censuré un arrêt de cour d’appel qui avait rejeté les demandes de la locataire au motif que la bailleresse avait accompli toutes les diligences nécessaires pour qu’il soit remédié aux infiltrations, sans constater que ces diligences avaient effectivement permis d’y remédier ni caractériser un cas de force majeure. La Cour a ainsi rappelé que l’obligation du bailleur est une obligation de résultat et que les diligences accomplies ne suffisent pas à l’exonérer. Ce rappel est d’un intérêt pratique considérable pour le contentieux locatif : il signifie que le bailleur ne peut se contenter de démontrer qu’il a tenté de faire exécuter les travaux, il doit établir que les travaux ont été réalisés et que les désordres ont cessé.
L’article 1724 du code civil, auquel renvoie expressément l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989, encadre les conditions dans lesquelles des travaux peuvent être entrepris en cours de bail. Il prévoit que si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le preneur aura été privé. Il dispose également que si les réparations sont de nature à rendre l’usage du logement impossible ou dangereux, le preneur pourra faire résilier le bail. Ces dispositions, qui visent à concilier l’exécution des travaux et la protection du locataire, supposent que le locataire laisse l’accès aux ouvriers. La jurisprudence récente de la Cour de cassation confirme que les diligences du bailleur auprès du syndicat des copropriétaires, lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes, ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dans un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a ainsi rappelé que les diligences par le bailleur accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de résultat, qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 25-10.905, citant Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié). L’arrêt du 19 juin 2025 auquel il est fait référence, publié au Bulletin, constitue désormais la décision de principe sur l’articulation entre l’obligation du bailleur et les prérogatives du syndicat des copropriétaires.
L’office du juge des référés se déploie ainsi au point de rencontre de deux obligations également impératives. D’un côté, l’obligation du bailleur d’entretenir le logement, qui résulte tant de la loi du 6 juillet 1989 que du code civil et qui ne supporte, en dehors de la force majeure, aucune cause d’exonération. De l’autre, l’obligation du locataire de permettre l’accès pour les travaux nécessaires, que la loi du 6 juillet 1989 a expressément inscrite à l’article 7, e). L’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026 illustre la manière dont le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, peut dénouer cette tension au bénéfice de l’exécution des travaux, lorsqu’il constate que le refus du locataire n’est fondé sur aucun motif légitime et sérieux. La décision, en autorisant le recours à un serrurier et à la force publique à l’expiration d’un délai de quinze jours, assortit la condamnation d’une mesure d’exécution effective qui garantit l’effectivité de la décision de justice. En cela, elle rappelle que le droit du locataire à la jouissance paisible du logement n’est pas un droit absolu et qu’il cède devant l’obligation, également impérative, du bailleur d’entretenir le logement et d’en garantir la décence.
En conséquence, le dispositif de l’ordonnance parisienne, qui ménage un ultime délai au locataire pour s’exécuter volontairement avant que le bailleur ne soit autorisé à passer outre son refus, réalise une conciliation équilibrée entre la protection du domicile et la nécessité de préserver la salubrité du logement. Il s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse de faire du droit du locataire à la jouissance paisible du logement un droit de veto opposable à l’exécution des travaux que le bailleur est légalement tenu d’accomplir. L’ensemble de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile, de l’arrêt du 16 mars 2023 à ceux du 4 juin 2026, conforte la solution retenue par le juge des référés parisiens : l’obligation de délivrance d’un logement décent prime sur le refus injustifié du locataire, et le juge dispose, par la voie du référé, des pouvoirs nécessaires pour en assurer l’effectivité.
Conclusion
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026, en qualifiant de trouble manifestement illicite le refus persistant et non motivé d’une locataire de laisser les ouvriers accéder au logement pour y installer une ventilation mécanique contrôlée, rappelle que le droit du locataire à la jouissance paisible du logement ne saurait faire obstacle à l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état des lieux loués. La solution s’adosse à un cadre juridique consolidé, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment précisé les contours : l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue et exigible pendant toute la durée du bail ; l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible ne cesse qu’en cas de force majeure, sans que les diligences accomplies ne suffisent à l’exonérer ; le congé fondé sur la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité ne constitue pas un motif légitime et sérieux lorsque le bailleur avait connaissance de l’indécence du logement dès l’origine. Dans ce contexte, la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, complétée d’une demande d’autorisation de recourir à un serrurier et à la force publique, demeure la voie la plus efficace pour le bailleur confronté à l’obstruction injustifiée du locataire. Elle permet de faire cesser le trouble manifestement illicite que constitue ce refus, tout en préservant les droits du locataire à contester, devant le juge du fond, l’étendue des travaux à réaliser.
Il convient d’ajouter que, s’agissant de l’exécution provisoire, l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile, ce qui signifie que le bailleur n’a pas à attendre l’issue d’un éventuel appel pour faire exécuter la décision. La locataire conserve néanmoins la faculté de saisir le juge du fond, notamment sur le fondement de l’article 1724 du code civil, pour faire trancher la question de l’étendue des travaux et de l’éventuel droit à une diminution de loyer ou à un relogement. L’articulation entre le référé et le fond est ici exemplaire : le juge des référés garantit l’accès immédiat aux lieux pour l’exécution des travaux ordonnés par l’autorité administrative, cependant que le juge du fond demeure compétent pour statuer sur les prétentions indemnitaires et sur la consistance des travaux à réaliser. La Cour de cassation a d’ailleurs jugé, le 19 juin 2025, que lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, les diligences par le bailleur accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 16 mars 2023, confirme que l’obligation du bailleur est une obligation de résultat dont seule la force majeure peut l’exonérer.
En pratique, le bailleur confronté au refus injustifié de son locataire doit donc constituer un dossier solide avant de saisir le juge des référés. Il lui appartient de justifier de la nécessité des travaux, de leur conformité aux prescriptions légales et réglementaires, de la notification préalable au locataire dans les formes requises par l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989, et de l’échec des démarches amiables. La production d’une mise en demeure administrative, comme c’était le cas dans l’espèce parisienne, renforce considérablement la démonstration de l’urgence et du caractère manifestement illicite du refus. Le juge disposera alors de l’ensemble des éléments lui permettant de qualifier le trouble et d’ordonner les mesures propres à le faire cesser, dans le respect des droits respectifs du bailleur et du locataire.
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