I. La constitution de la copropriété confrontée aux irrégularités formelles de l’état descriptif de division
A. Le plan annexé à l’état descriptif de division, instrument de délimitation des droits fonciers soumis à un formalisme protecteur
L’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’« un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance » (Légifrance, art. 8 loi 10 juillet 1965). L’état descriptif de division constitue ainsi un document essentiel de l’organisation de la copropriété, puisqu’il procède à la délimitation matérielle des lots et à la répartition des droits fonciers entre les différents copropriétaires. Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions déterminantes sur les conséquences des irrégularités susceptibles d’affecter cet instrument juridique fondamental.
Par un arrêt du 19 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige dans lequel des acquéreurs d’un lot de copropriété contestaient la validité du règlement de copropriété au motif que le plan annexé à l’état descriptif de division n’avait pas été établi par un géomètre-expert (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-13.829, Publié au Bulletin). En l’espèce, un notaire avait reçu, le 17 août 2007, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’un ensemble immobilier composé de deux chalets, chacun constituant un lot comprenant un jardin privatif, avec une voie d’accès commune. Les acquéreurs du second chalet soutenaient que le plan annexé à l’état descriptif de division, établi par le gérant de la SCI venderesse qui ne possédait pas la qualité de géomètre-expert, était irrégulier et devait entraîner la nullité du règlement de copropriété tout entier.
La Cour de cassation rejette cette argumentation par un attendu de principe dont la portée dépasse largement les circonstances de l’espèce. La Haute juridiction énonce en effet que, selon les articles 1, 1° et 2° de la loi n° 46-942 du 7 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts, « seuls les géomètres-experts inscrits à leur ordre peuvent réaliser les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers » et qu’à ce titre, « ils lèvent et dressent, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière ». A cet égard, un copropriétaire peut effectivement se prévaloir de l’absence d’intervention d’un géomètre-expert pour contester la délimitation des droits fonciers résultant d’un tel plan.
Cependant, et c’est là l’apport essentiel de la décision, « l’irrégularité des conditions d’élaboration d’un tel plan est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété, qu’il revient au juge d’apprécier au regard des conditions légales de constitution de la copropriété ». En conséquence, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que le plan litigieux, bien qu’irrégulièrement établi, pouvait néanmoins servir d’élément de preuve des limites de la copropriété, dès lors qu’il les définissait clairement. Cette solution, qui distingue soigneusement la validité du règlement de copropriété de l’opposabilité du plan de division, consolide la sécurité juridique des ensembles immobiliers constitués en copropriété tout en préservant les droits des copropriétaires de contester les délimitations foncières qui leur seraient préjudiciables.
Par ailleurs, la Cour rappelle, dans le prolongement de sa jurisprudence antérieure, qu’« il revient au juge, saisi d’une contestation quant à l’existence d’une copropriété, de constater l’existence de parties communes », visant expressément les précédents du 8 septembre 2010 (Civ. 3e, n° 09-15.554, Bull. 2010, III, n° 152) et du 26 mars 2020 (Civ. 3e, n° 18-16.117, publié). Cette référence explicite à une jurisprudence constante témoigne de la permanence du pouvoir d’appréciation du juge en la matière et de la prééminence des critères légaux de qualification de la copropriété sur les considérations formelles relatives à l’établissement des documents techniques.
B. L’indifférence de la violation des règles d’urbanisme sur la soumission au statut impératif de la copropriété
L’arrêt du 19 mars 2026 consacre également une autre règle d’une importance pratique considérable pour les opérateurs de l’immobilier et les praticiens du droit de la copropriété. Les demandeurs au pourvoi faisaient grief à l’arrêt d’appel de n’avoir pas tiré les conséquences de la méconnaissance, par la SCI venderesse, des dispositions du permis de construire lors de la constitution de la copropriété. Ils invoquaient une violation des règles impératives du code de l’urbanisme, notamment de l’article L. 421-3 dans sa rédaction alors applicable, pour contester la soumission même de l’immeuble au statut de la copropriété.
La troisième chambre civile balaye cette argumentation par une motivation d’une remarquable concision : « Dès lors qu’un immeuble répond aux critères posés par l’article 1er, d’ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé. » Cette solution s’inscrit dans le sillage du principe, désormais bien établi, de l’autonomie du droit de la copropriété par rapport au droit de l’urbanisme, deux corps de règles poursuivant des finalités distinctes. L’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, qui gouverne impérativement la répartition des droits et obligations entre copropriétaires, ne saurait être tenu en échec par les irrégularités administratives commises par le constructeur ou le lotisseur.
En d’autres termes, la violation d’une règle d’urbanisme par le pétitionnaire d’un permis de construire n’affecte ni la qualification juridique de l’immeuble en copropriété, ni la soumission de celui-ci au statut légal impératif qui en découle. Cette position est parfaitement cohérente avec la finalité protectrice de la loi du 10 juillet 1965, qui vise à garantir aux copropriétaires un cadre juridique stable et prévisible, indépendamment des aléas administratifs ayant pu entourer la construction ou la division de l’immeuble. En conséquence, les acquéreurs ne sauraient se prévaloir de l’illicéité du permis de construire pour échapper aux contraintes du statut de la copropriété, ni pour obtenir la substitution d’un régime de pleine propriété à celui de la copropriété, comme ils le sollicitaient en l’espèce.
Cette solution trouve un écho dans un autre arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 septembre 2024, à propos de la qualification de ventes d’immeubles à rénover (Civ. 3e, 19 septembre 2024, n° 22-14.810). Dans cette affaire, où des acquéreurs avaient acquis des lots dans un programme de restauration immobilière en secteur sauvegardé, la Cour de cassation a rappelé que le contrat de vente d’immeuble à rénover, défini par l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation (Légifrance, art. L. 262-1 CCH), suppose que le vendeur s’engage à réaliser directement ou indirectement des travaux et perçoive de l’acquéreur des sommes avant la livraison de ceux-ci. La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel pour n’avoir pas caractérisé la fictivité ou la confusion des patrimoines entre les différentes sociétés intervenues dans le montage, rappelant avec force le principe d’autonomie de la personne morale consacré par l’article 1842 du code civil.
En conséquence, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime de la copropriété dans lequel la validité substantielle de l’organisation collective, fondée sur la réunion objective des critères légaux, prime sur les irrégularités formelles ayant pu entacher les actes constitutifs. Par ailleurs, cette approche traduit une préoccupation constante de la Haute juridiction : préserver la stabilité des ensembles immobiliers constitués en copropriété, dont la remise en cause rétroactive engendrerait des conséquences juridiques et financières disproportionnées pour l’ensemble des copropriétaires, tout en offrant aux acquéreurs lésés des voies de droit alternatives, principalement indemnitaires, fondées sur la responsabilité civile des professionnels intervenus à l’acte. A cet égard, l’office du juge, qu’il s’agisse de constater l’existence de parties communes ou d’apprécier la validité du règlement de copropriété au regard des seules conditions légales, constitue le pivot de cet équilibre entre sécurité juridique collective et protection individuelle des droits réels.
II. Les responsabilités professionnelles et la détermination contentieuse des parties communes à l’aune de l’état descriptif de division
A. La responsabilité du notaire et des professionnels face aux irrégularités de l’état descriptif de division
La question de la responsabilité des professionnels intervenant dans la constitution et la commercialisation des lots de copropriété se pose avec une acuité particulière lorsque l’état descriptif de division comporte des irrégularités. L’arrêt du 19 mars 2026 apporte, sur ce point également, des éclairages déterminants quant à l’articulation entre la faute du notaire et le préjudice subi par les acquéreurs.
En l’espèce, les acquéreurs recherchaient la responsabilité du notaire instrumentaire pour ne pas les avoir alertés sur les discordances entre les plans initiaux annexés au permis de construire et celui annexé au règlement de copropriété, qui matérialisait une voie d’accès à un emplacement différent de celui prévu dans le projet initial. La cour d’appel de Lyon avait retenu que le notaire avait effectivement manqué à son devoir d’alerte, mais que cette faute n’était pas à l’origine des préjudices allégués par les acquéreurs, dans la mesure où ces derniers avaient donné leur consentement à l’achat après avoir pris connaissance du plan litigieux, qui leur avait été communiqué lors de la signature du compromis de vente.
La Cour de cassation approuve cette analyse et rejette le pourvoi sur ce point, jugeant que « la faute du notaire n’était pas à l’origine des préjudices allégués par M. et Mme [B], résultant de la méconnaissance de droits en pleine propriété qu’ils prétendaient tirer des plans annexés au permis de construire, lesquels n’étaient pas entrés dans le champ contractuel ». Cette solution rappelle opportunément que le notaire, tenu à une obligation de conseil renforcée, doit éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours, mais que l’étendue de cette obligation est circonscrite par le champ contractuel défini par les parties elles-mêmes. Le notaire n’est pas tenu de garantir à l’acquéreur des droits que les documents contractuels ne lui confèrent pas.
L’arrêt du 19 septembre 2024, déjà évoqué, précise les contours de cette obligation de conseil dans le contexte particulier des montages immobiliers complexes. Les acquéreurs reprochaient au notaire de ne pas avoir requalifié l’opération de vente en vente d’immeuble à rénover, ce qui les aurait fait bénéficier des garanties légales attachées à ce type de contrat. La Cour rejette ce grief au motif que les acquéreurs « restaient libres de réaliser eux-mêmes ou de faire réaliser les travaux envisagés et ne rapportaient pas la preuve qu’un quelconque marché de travaux fût signé chez le notaire », ce dont il résultait que celui-ci « ne disposait pas d’informations lui permettant de suspecter le paiement par les premiers des travaux de restauration au vendeur devant les réaliser ». La responsabilité du notaire ne saurait donc être engagée lorsqu’il n’est pas en mesure, au vu des éléments portés à sa connaissance, de déceler la véritable nature juridique de l’opération.
L’arrêt du 19 mars 2026 aborde également la question de la responsabilité personnelle du dirigeant de la société civile immobilière, en l’occurrence le gérant qui avait lui-même établi le plan annexé à l’état descriptif de division sans posséder la qualité de géomètre-expert. Conformément à l’article 1850 du code civil, aux termes duquel « chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion » (Légifrance, art. 1850 Code civil), la responsabilité personnelle du dirigeant ne peut être engagée à l’égard des tiers que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que, si le gérant avait effectivement commis une faute en établissant le plan sans y être habilité, cette faute n’était pas à l’origine d’un préjudice pour les acquéreurs, qui avaient acquis un lot correspondant précisément à ce plan et à l’état descriptif de division. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la jurisprudence apprécie le lien de causalité entre la faute du dirigeant et le préjudice invoqué par les tiers, empêchant que la seule constatation d’une irrégularité formelle ne suffise à fonder une condamnation indemnitaire.
B. La détermination contentieuse des parties communes et privatives comme enjeu central du contentieux de la copropriété
La qualification des parties communes et privatives constitue un enjeu majeur du droit de la copropriété, dont dépendent tant la répartition des charges que la détermination de la responsabilité en cas de dommage. L’arrêt du 4 septembre 2025 rendu par la troisième chambre civile fournit une illustration saisissante de ces enjeux, dans une hypothèse où la nature d’une falaise, partie commune ou privative, conditionnait l’imputation de la responsabilité d’un effondrement survenu en février 2011 (Civ. 3e, 4 septembre 2025, n° 24-10.318).
En l’espèce, un éboulement de falaise avait emporté une partie du jardin d’un lot de copropriété situé au sein d’un lotissement soumis au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires contestait sa responsabilité en soutenant que la partie de la falaise effondrée constituait une partie privative, relevant du fonds des propriétaires du lot sinistré. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait au contraire retenu la responsabilité du syndicat, en considérant que les copropriétaires avaient exprimé l’intention d’inclure toute la falaise dans les parties communes et que l’effondrement trouvait sa cause dans une partie commune.
La Cour de cassation approuve cette solution en formulant un attendu de principe d’une portée générale : « La nature de partie commune ou de partie privative est fixée par le règlement de copropriété, complété par l’état descriptif de division, et ne peut être modifiée du seul fait de l’évolution de la configuration matérielle des lieux. » Cette règle, qui puise son fondement dans les articles 2, 3, 8 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que dans l’article 71-1 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, consacre la prééminence de la volonté des copropriétaires, telle qu’exprimée dans les actes constitutifs de la copropriété, sur les évolutions factuelles postérieures du terrain. Le recul progressif d’une falaise sous l’effet de l’érosion ne saurait avoir pour effet de transférer la qualification juridique d’une partie commune en partie privative, ni réciproquement.
Cette décision comporte un second enseignement, relatif au droit des assurances, qui intéresse directement la pratique du contentieux de la copropriété. La Cour censure l’arrêt d’appel en ce qu’il avait refusé de condamner l’assureur de la copropriété à garantir le syndicat, au motif que les copropriétaires victimes du dommage n’auraient pas la qualité de tiers par rapport à la copropriété assurée. Rappelant le principe dégagé par la deuxième chambre civile le 15 mai 2008 (Civ. 2e, n° 06-22.171, Bull. 2008, II, n° 108), la troisième chambre civile énonce que « sauf disposition contractuelle contraire, dans un contrat d’assurance de responsabilité civile comportant plusieurs assurés, l’assuré victime d’un dommage causé par un autre assuré a la qualité de tiers lésé ». Cette solution, transposée au domaine de la copropriété, signifie que le copropriétaire dont les parties privatives subissent un dommage causé par une partie commune doit être considéré comme un tiers au sens de la police d’assurance souscrite par le syndicat, et peut donc bénéficier de la garantie, sauf clause expresse excluant cette hypothèse.
L’arrêt du 19 mars 2026 complète ce dispositif jurisprudentiel en rappelant, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (Légifrance, art. 14 loi 10 juillet 1965). L’articulation entre la responsabilité objective du syndicat et la couverture assurantielle constitue un équilibre délicat, que la Haute juridiction s’emploie à préserver par une interprétation favorable aux victimes de dommages.
Dès lors, le contentieux de la détermination des parties communes et privatives se révèle être le point nodal autour duquel s’articulent les principaux régimes de responsabilité applicables en copropriété. La qualification des espaces litigieux commande non seulement la répartition des charges d’entretien entre le syndicat et les copropriétaires, mais également la désignation du responsable en cas de sinistre, ainsi que la mobilisation des garanties d’assurance correspondantes. En conséquence, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété constituent des documents dont la précision rédactionnelle et la rigueur technique conditionnent directement la sécurité juridique des copropriétaires et la prévisibilité des solutions contentieuses. Or, la jurisprudence récente de la Cour de cassation fournit aux rédacteurs d’actes un cadre d’analyse renouvelé qui, sans remettre en cause la validité des copropriétés affectées d’irrégularités formelles, les incite à une vigilance accrue dans la désignation des professionnels habilités à intervenir, qu’il s’agisse des géomètres-experts pour l’établissement des plans de division ou des notaires pour la réception des actes constitutifs.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et tout particulièrement l’arrêt du 19 mars 2026 publié au Bulletin, opère une clarification bienvenue du régime des irrégularités affectant l’état descriptif de division. Elle établit une distinction nette entre, d’une part, l’opposabilité du plan de division aux copropriétaires, qui peut être contestée lorsque celui-ci n’a pas été établi par un géomètre-expert, et d’autre part, la validité même du règlement de copropriété, qui demeure soumise aux seules conditions légales de constitution de la copropriété. L’indifférence de la méconnaissance des règles d’urbanisme sur la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, tout comme la fixation intangible de la nature des parties communes et privatives par les actes constitutifs, participent d’une même logique de stabilisation des situations juridiques et de protection des droits des copropriétaires. Ces solutions, qui combinent rigueur technique et pragmatisme contentieux, fournissent aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse renouvelé pour appréhender les litiges relatifs à la constitution et au fonctionnement des copropriétés, tout en rappelant que la qualité rédactionnelle des actes constitutifs demeure, en toute hypothèse, la première des garanties pour la sécurité juridique des droits des copropriétaires.
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