La saisie immobilière demeure la voie d’exécution la plus redoutable pour le débiteur. Elle emporte la vente forcée de son logement, souvent sa résidence principale, sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible. Or cette exigibilité, dans le contentieux du crédit immobilier, procède presque toujours d’une déchéance du terme prononcée par le prêteur à la suite d’impayés. La Cour de cassation et les juridictions du fond soumettent désormais cette clause à un double contrôle dont les effets sur la procédure de saisie se révèlent considérables. D’un côté, le juge de l’exécution vérifie que la clause de déchéance du terme ne revêt pas un caractère abusif au sens du droit de la consommation et du droit de l’Union européenne. De l’autre, il exerce un contrôle de proportionnalité entre la mesure de saisie et le montant de la créance, au regard des droits fondamentaux garantis par la Convention européenne des droits de l’homme. L’actualité jurisprudentielle la plus récente illustre la montée en puissance de cet office, dont les conséquences pratiques pour les praticiens de la saisie immobilière méritent d’être précisément mesurées.
I. La déchéance du terme à l’épreuve du droit de la consommation
A. L’office du juge de l’exécution face aux clauses abusives
L’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution subordonne la saisie immobilière à l’existence d’une créance liquide et exigible. L’article R. 322-15 du même code impose au juge de l’exécution de vérifier, à l’audience d’orientation, que ces conditions sont réunies. Dans le contentieux du prêt immobilier, l’exigibilité résulte le plus souvent de la déchéance du terme, laquelle permet au prêteur de réclamer le capital restant dû sans attendre l’échéance normale du contrat. La validité de cette clause constitue donc un préalable à toute poursuite de saisie.
La première chambre civile de la Cour de cassation a posé le cadre de ce contrôle dans deux arrêts fondateurs du 22 mars 2023. Elle y juge que « la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement » (Civ. 1re, 22 mars 2023, n° 21-16.476 et 21-16.044). Elle a par la suite précisé, dans un arrêt du 29 mai 2024, qu’un délai de quinze jours laissé à l’emprunteur pour régulariser sa situation ne saurait être regardé comme un délai raisonnable (Civ. 1re, 29 mai 2024, n° 23-12.904).
Les juridictions du fond ont tiré les conséquences de cette jurisprudence en annulant systématiquement les clauses qui ne ménagent aucun préavis ou n’en ménagent qu’un d’une durée insuffisante. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 2 juillet 2026, a ainsi confirmé le caractère abusif d’une clause insérée dans un acte notarié de prêt immobilier. Elle relève que « la clause litigieuse ne prévoit aucun délai de préavis en faveur de Mme [Y], dont la qualité de consommateur n’est pas contestée par le créancier, lui permettant de régulariser sa dette et d’éviter ainsi la résiliation de plein droit », et que « le mécanisme prévu par le contrat est mis en œuvre de manière totalement discrétionnaire, sans mise en demeure préalable au prononcé de la déchéance anticipée du terme » (CA Aix-en-Provence, 2 juillet 2026, n° 26/01179).
Le tribunal judiciaire de Montluçon a, dans un jugement du 16 janvier 2026, procédé au même raisonnement à propos d’une clause qui laissait à la seule discrétion du prêteur le soin de prononcer la déchéance du terme après une mise en demeure de dix jours. Il retient que « le prononcé de la déchéance du terme est laissé à la seule discrétion du prêteur en cas de non-paiement des échéances, avec certes une mise en demeure préalable du débiteur mais sans toutefois que ne soit accordée à ce dernier la possibilité d’y remédier dans un délai raisonnable », et conclut au caractère abusif de la clause, laquelle doit être « réputée non écrite » (TJ Montluçon, 16 janvier 2026, n° 24/00088).
Par ailleurs, l’influence du droit de l’Union européenne s’est renforcée depuis l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne du 9 novembre 2023. La CJUE y juge que les dispositions de la directive 93/13/CEE s’opposent à une réglementation nationale qui ne tiendrait pas compte du caractère proportionné de la faculté laissée au professionnel d’exercer le droit qu’il tire de la clause de déchéance du terme, au regard de critères liés à l’importance du manquement du consommateur et à la possibilité que la mise en œuvre de cette clause conduise à la vente du logement familial du consommateur en dehors de tout processus judiciaire (CJUE, 9 novembre 2023, aff. C-598/21, V. c. SP). La cour d’appel d’Aix-en-Provence a expressément visé cette décision dans son arrêt du 2 juillet 2026 pour conforter son analyse du caractère abusif de la clause litigieuse.
B. Les conséquences procédurales de l’anéantissement de la clause
Lorsque la clause de déchéance du terme est jugée abusive et réputée non écrite, le titre exécutoire que constitue l’acte notarié de prêt n’est pas annulé pour autant. La jurisprudence constante rappelle que « le juge de l’exécution qui répute non écrite une clause abusive ne peut ni annuler le titre exécutoire ni le modifier » (TJ Montluçon, 16 janvier 2026, n° 24/00088). Le commandement de payer valant saisie immobilière demeure valable, mais seulement à concurrence des échéances échues et impayées à la date à laquelle la déchéance du terme a été prononcée.
Cette solution, désormais bien établie, a été rappelée par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 26 juin 2025 : « lorsque la clause anticipée est réputée non écrite le créancier poursuivant ne peut prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière » (CA Paris, 26 juin 2025, n° 24/20674, cité par le TJ Montluçon le 16 janvier 2026). L’enjeu est financièrement considérable. Dans l’espèce tranchée par le tribunal judiciaire de Montluçon, la créance de la banque, initialement fixée à 97 667,67 euros en capital restant dû, a été réduite à la somme de 2 402,65 euros correspondant aux seules échéances impayées. La procédure de saisie n’est pas anéantie, mais son fondement financier est radicalement transformé.
Le créancier poursuivant ne peut pas davantage prétendre aux échéances échues postérieurement à la notification de la déchéance du terme. Le tribunal judiciaire de Montluçon énonce à cet égard que « dès lors que la Caisse Régionale de Crédit Agricole de Centre France a notifié à Madame [J] la déchéance du terme en exécution d’une clause réputée non écrite, et que le commandement de payer valant saisie immobilière vise le capital restant dû consécutivement à la résiliation du contrat par le créancier poursuivant, ce dernier ne peut prétendre, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière fondée sur un titre notarié, aux échéances échues postérieurement à la déchéance du terme par lui notifiée, le caractère exigible de ces créances n’étant pas établi ». Le juge ajoute que cette prétention « est susceptible de remettre en cause l’effet dissuasif que l’article 6 §1 de la directive 93/13 attache au constat du caractère abusif des clauses contenues dans un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel ».
La Cour de cassation elle-même impose au juge du fond un examen rigoureux de la régularité de la déchéance du terme. Dans un arrêt du 11 décembre 2025, la deuxième chambre civile a cassé une décision de la cour d’appel de Rouen qui, pour ordonner la vente forcée, s’était bornée à constater que la déchéance du terme avait été prononcée conformément au contrat, sans examiner la validité de la mise en demeure préalable qui était dans les débats. La Cour énonce que la cour d’appel, « en se déterminant ainsi, sans examiner la validité de la mise en demeure ayant précédé le prononcé de la déchéance du terme, qui était dans les débats devant elle, n’a pas donné de base légale à sa décision » (Civ. 2e, 11 décembre 2025, n° 23-12.860).
Cet arrêt rappelle que le juge de l’exécution, saisi d’une contestation relative à la régularité de la déchéance du terme, doit examiner l’ensemble des éléments de la cause, y compris le contenu de la mise en demeure préalable, sans pouvoir s’en remettre au seul constat de la conformité formelle de la clause au contrat. L’office du juge ne saurait se limiter à un contrôle superficiel de l’exigibilité de la créance.
II. Le contrôle de proportionnalité, nouvel étage de protection du débiteur saisi
A. La proportionnalité issue de la Convention européenne des droits de l’homme
Au contrôle du caractère abusif des clauses s’ajoute un second étage de vérification, celui de la proportionnalité de la mesure de saisie elle-même. La jurisprudence s’est enrichie, depuis plusieurs années, d’un contrôle de conventionnalité fondé sur l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, qui protège le droit au respect des biens, et sur l’article 8 de la même Convention, qui garantit le droit au respect du domicile et de la vie privée. La Cour européenne des droits de l’homme juge de manière constante que la saisie immobilière constitue une ingérence dans le droit au respect des biens et s’analyse en une privation de propriété, laquelle doit poursuivre un but légitime et ménager un juste équilibre entre ce but et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu (CEDH, 6 décembre 2001, Tsironis c. Grèce, n° 44584/98 ; CEDH, 16 juillet 2009, Zehentner c. Autriche, n° 20082/02).
Cette exigence de proportionnalité se double d’une règle interne inscrite à l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance », mais que « l’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ». L’article L. 121-2 du même code confère au juge de l’exécution le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive.
Le tribunal judiciaire de Montluçon, dans son jugement du 16 janvier 2026, a fait application de ces principes en relevant d’office un moyen tiré de la disproportion de la mesure de saisie immobilière par rapport au montant de la créance. Il a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de s’expliquer sur ce point, après avoir réduit la créance de plus de 97 000 euros à 2 402,65 euros. Le juge motive cette décision en rappelant que la Cour de cassation a jugé, en matière d’astreinte, que le juge pouvait vérifier d’office le rapport de proportionnalité en mettant les parties en mesure de s’expliquer sur ce moyen (Civ. 2e, 9 novembre 2023, n° 22-15.810).
Ce contrôle de proportionnalité, qui s’exerce désormais d’office, constitue une évolution significative de l’office du juge de l’exécution. Il ne se borne plus à vérifier la régularité formelle de la procédure et l’exigibilité de la créance. Il contrôle également l’adéquation de la mesure d’exécution au but poursuivi, en mettant en balance la protection du droit de propriété du débiteur et le droit de créance du poursuivant. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de fondamentalisation du droit des procédures civiles d’exécution, dont les effets se font sentir bien au-delà du seul contentieux de la saisie immobilière.
B. L’articulation entre contrôle des clauses abusives et proportionnalité
L’articulation entre le contrôle du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et le contrôle de proportionnalité de la mesure de saisie n’est pas fortuite. Les deux contrôles se complètent et se renforcent mutuellement. Le premier, fondé sur le droit de la consommation et le droit de l’Union européenne, conduit à réduire le montant de la créance exigible en écartant le capital restant dû. Le second, fondé sur la Convention européenne des droits de l’homme, permet au juge de tirer les conséquences de cette réduction en écartant une mesure de saisie devenue disproportionnée par rapport à la créance résiduelle.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans l’arrêt du 2 juillet 2026 déjà cité, illustre une configuration différente mais tout aussi instructive. Dans cette espèce, la clause de déchéance du terme avait été déclarée abusive et réputée non écrite par le premier juge, lequel avait en conséquence débouté intégralement le créancier poursuivant. La cour d’appel a infirmé cette décision au motif que le créancier était en mesure de justifier, à hauteur d’appel, des échéances échues et impayées pour un montant de 135 784,33 euros, ce qui lui permettait de poursuivre la saisie sur ce fondement réduit. Elle a ordonné la vente forcée sans qu’aucun contrôle de proportionnalité ne soit exercé, la débitrice n’ayant pas comparu.
Cette décision montre que le contrôle du caractère abusif de la clause ne conduit pas nécessairement à l’anéantissement de la procédure de saisie, pourvu que le créancier puisse établir le montant des échéances impayées. La solution retenue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence illustre un équilibre délicat entre la sanction du professionnel qui a inséré une clause abusive dans le contrat et la préservation de son droit de créance sur les sommes effectivement dues. Le tribunal judiciaire de Toulouse, dans un jugement du 19 juin 2025, avait prononcé le caractère non écrit d’une clause résolutoire du terme insérée dans un contrat de prêt notarié et, en conséquence, déclaré irrégulier le prononcé de la déchéance du terme, en retenant que la banque « ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchéance du terme » (TJ Toulouse, 19 juin 2025, n° 24/00199). La procédure de saisie avait été déclarée caduque, ce qui montre l’étendue des conséquences que peut emporter la sanction du caractère abusif de la clause. Elle révèle également que le contrôle de proportionnalité suppose, pour être pleinement effectif, que le débiteur comparaisse et soulève les moyens appropriés, même si le juge conserve la faculté de les relever d’office. La combinaison des deux offices — vérification de la clause abusive et contrôle de proportionnalité — dessine un régime de protection du débiteur saisi qui, pour être perfectible, n’en constitue pas moins une avancée notable.
Les praticiens de la saisie immobilière doivent désormais intégrer ces exigences dans la rédaction des actes de prêt comme dans la conduite des procédures. La clause de déchéance du terme doit ménager un délai de préavis suffisant, dont la durée raisonnable s’apprécie in concreto mais ne saurait être inférieure à trente jours selon les standards qui se dégagent de la jurisprudence. Le commandement de payer valant saisie doit distinguer, dans le décompte des sommes réclamées, entre les échéances impayées et le capital restant dû, afin de préserver la validité de l’acte dans l’hypothèse où la clause de déchéance du terme serait ultérieurement déclarée non écrite. L’assignation à l’audience d’orientation doit anticiper le contrôle de proportionnalité en justifiant du caractère nécessaire et adapté de la mesure de saisie au regard du montant de la créance et de la situation personnelle du débiteur.
L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ». L’article 1225 précise que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution ». Ces dispositions, combinées à l’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats posée par l’article 1104 du code civil, forment le socle d’un droit commun de la déchéance du terme que le droit de la consommation est venu renforcer au bénéfice du débiteur emprunteur.
La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 10 avril 2025, a annulé le jugement d’orientation qui avait réputé non écrite la clause d’exigibilité anticipée d’un contrat de prêt, au motif que cette clause, en l’espèce, ne créait pas de déséquilibre significatif compte tenu de l’économie générale du contrat et de la possibilité offerte à l’emprunteur de rembourser par anticipation avec une indemnité limitée (CA Versailles, 10 avril 2025, n° 25/00202). Cette décision rappelle que l’appréciation du caractère abusif d’une clause doit se faire en considération de l’ensemble des stipulations contractuelles et non de la seule clause litigieuse, conformément à la méthode d’analyse globale prescrite par l’article L. 132-1 du code de la consommation dans sa version applicable aux contrats antérieurs à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016.
Conclusion
Le contentieux de la déchéance du terme dans la saisie immobilière illustre une mutation profonde de l’office du juge de l’exécution. Celui-ci n’est plus le simple vérificateur des conditions formelles de la saisie. Il est devenu le gardien effectif de l’équilibre contractuel et de la proportionnalité des mesures d’exécution. La convergence du droit de la consommation, du droit de l’Union européenne et de la Convention européenne des droits de l’homme a doté le juge d’instruments lui permettant de moduler, voire de neutraliser, les effets d’une déchéance du terme abusive. L’actualité jurisprudentielle la plus récente confirme que ces instruments sont désormais utilisés de manière systématique par les juridictions du fond, avec des conséquences financières qui peuvent être radicales pour le créancier poursuivant. La pratique notariale et bancaire devra nécessairement s’adapter à cette exigence renforcée de protection du consommateur emprunteur, en intégrant dans la rédaction des actes de prêt des clauses de déchéance du terme assorties de préavis d’une durée véritablement raisonnable et de mécanismes de régularisation effectifs. L’enjeu est de taille pour des milliers de ménages exposés chaque année à une procédure de saisie immobilière fondée sur une déchéance du terme dont la régularité n’avait, jusqu’à une époque récente, jamais été sérieusement contestée devant le juge de l’exécution. La vigilance des praticiens et la rigueur des rédacteurs d’actes constitueront désormais les premiers remparts contre l’anéantissement de la procédure au stade de l’audience d’orientation.
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