La possession constitue, avec la propriété, l’un des piliers du droit des biens. Le code civil lui consacre un titre entier au sein du livre III, dont les dispositions irriguent l’ensemble du contentieux immobilier. Or, la pratique révèle une méconnaissance persistante des mécanismes de protection possessoire, alors même que la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé la portée et les limites par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, dont plusieurs furent publiés au Bulletin.
L’article 2278 du code civil pose le principe cardinal : « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace. » (C. civ., art. 2278). Cette protection, déconnectée du droit de propriété lui-même, constitue une originalité du système juridique français dont la jurisprudence récente a révélé toute la vigueur. Elle procède d’une idée simple : la paix publique commande que celui qui possède paisiblement ne soit pas troublé dans sa jouissance, quand bien même le trouble émanerait du véritable propriétaire. Ce dernier doit agir au pétitoire, devant le juge du fond, et ne saurait se faire justice à lui-même en troublant matériellement la possession d’autrui.
Parallèlement, la prescription acquisitive, définie par l’article 2258 du même code comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi » (C. civ., art. 2258), offre à la possession une fonction acquisitive dont la Cour de cassation a étendu le bénéfice aux personnes publiques par un arrêt remarqué du 4 janvier 2023.
Ces deux dimensions, protectrice et acquisitive, de la possession entretiennent des rapports étroits avec le droit de propriété qu’il convient d’analyser au regard de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile. Celle-ci a, dans plusieurs décisions remarquées, précisé les conditions dans lesquelles la possession peut fonder une protection immédiate contre les troubles qui l’affectent, d’une part, et constituer un mode d’acquisition de droits réels immobiliers, d’autre part. L’analyse de cette jurisprudence permet de mesurer l’intensité du contrôle exercé par la Haute juridiction sur le respect des règles protectrices de la possession.
I. La protection autonome de la possession contre les troubles qui l’affectent
A. Le principe de protection sans égard au fond du droit
L’article 2278 du code civil institue une protection de la possession indépendante de la titularité du droit sous-jacent. Cette autonomie du possessoire par rapport au pétitoire constitue l’un des traits caractéristiques du droit français des biens. L’alinéa second du même article étend cette protection au détenteur précaire, qui peut agir contre tout autre que celui de qui il tient ses droits.
Aux termes de l’article 2261 du même code, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire » (C. civ., art. 2261). Ces conditions, exigées pour la prescription acquisitive, ne conditionnent pas la protection possessoire elle-même, laquelle bénéficie à toute possession paisible, même dénuée de la durée requise pour prescrire. Il suffit que le possesseur établisse une possession actuelle et paisible pour être fondé à agir contre le trouble.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 10 octobre 2024, l’étanchéité fondamentale entre le possessoire et le pétitoire. Elle a en effet énoncé, au visa de l’article 1355 du code civil, que « la chose jugée au possessoire n’a pas autorité au pétitoire » (C. civ., art. 1355), de sorte qu’une décision rendue sur le fondement possessoire ne saurait lier le juge saisi ultérieurement d’une action en revendication de propriété (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-13.163).
Cette règle, qualifiée par la doctrine de règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire, interdit au demandeur de cumuler dans une même instance les deux actions et impose de vider préalablement le contentieux possessoire avant de pouvoir agir au pétitoire. Son fondement réside dans la nécessité de protéger la paix publique en ne permettant pas que la revendication du droit de propriété serve à justifier des atteintes matérielles à la possession d’autrui. En pratique, elle oblige le propriétaire troublé à saisir d’abord le juge des référés ou le tribunal judiciaire statuant au possessoire avant d’engager une action pétitoire en revendication.
En l’espèce, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi dirigé contre un arrêt de la cour d’appel de Caen du 24 janvier 2023 qui avait déclaré irrecevable l’action pétitoire de propriétaires après qu’un arrêt définitif du 30 octobre 2014 eut statué au possessoire sur la qualification de chemin d’exploitation. La Haute juridiction a retenu que, « revêtue de l’autorité de chose jugée, la qualification de la portion du chemin en litige n’était pas contestable, de sorte que l’action négatoire formée par M. et Mme [O] était, à ce titre, irrecevable » (Cass. 3e civ., 10 oct. 2024, n° 23-13.163).
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les conditions d’application de l’article 2278 du code civil en matière de servitudes continues et apparentes. Dans un arrêt du 23 novembre 2023, elle a jugé, au visa des articles 686, 688, alinéa 2, 689, alinéa 2, et 690 du code civil, « qu’une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’il n’y est pas matériellement contredit » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047). La Cour a censuré la cour d’appel de Rennes qui avait ajouté à la loi une condition relative à la régularité des ouvertures, rappelant ainsi que la protection possessoire de la servitude de vue ne dépend pas du caractère régulier ou irrégulier de l’ouverture.
Cette solution consacre le principe selon lequel la possession utile à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription trentenaire n’est pas subordonnée à la régularité administrative ou conventionnelle de l’ouverture. Dès lors qu’une ouverture donne sur le fonds d’autrui depuis plus de trente ans sans avoir été matériellement contredite, la servitude est acquise, indépendamment du point de savoir si le permis de construire ou le règlement de copropriété autorisait une telle ouverture.
B. La distinction du possessoire et du pétitoire dans le contentieux immobilier
La frontière entre protection possessoire et action pétitoire traverse l’ensemble du contentieux immobilier. Elle détermine non seulement la recevabilité des demandes mais aussi l’office du juge saisi. Le juge du possessoire ne connaît pas du fond du droit ; il se borne à constater l’existence d’une possession paisible et d’un trouble actuel ou imminent, puis ordonne les mesures propres à y mettre fin.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 janvier 2023, publié au Bulletin, illustre cette distinction dans un contexte particulièrement significatif. Une commune avait assigné des propriétaires en revendication de la propriété d’une parcelle sur le fondement de la prescription acquisitive trentenaire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré cette action irrecevable au motif que le code général de la propriété des personnes publiques énumérait de manière exhaustive et exclusive les modes d’acquisition des biens immobiliers par les personnes publiques.
La Cour de cassation a censuré cette décision, en énonçant que les articles 712 et 2258 du code civil « ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (Cass. 3e civ., 4 janv. 2023, n° 21-18.993, Publié au Bulletin).
Cet attendu de principe consacre la prescription acquisitive comme un mode d’acquisition de droit commun de la propriété immobilière, ouvert tant aux personnes privées qu’aux personnes publiques. Il s’inscrit dans une conception large de la possession comme fait juridique autonome, détaché des règles propres à la domanialité publique. La portée pratique de cette solution est considérable pour les collectivités territoriales qui occupent de longue date des parcelles sans disposer d’un titre régulier de propriété.
En conséquence, la protection possessoire et la prescription acquisitive forment un continuum dont l’efficacité repose sur la reconnaissance par le juge du fait possessoire comme source autonome de droits. La troisième chambre civile a rappelé avec constance que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, ce principe trouvant à s’appliquer tant au possessoire qu’au pétitoire (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047).
II. La possession comme mode d’acquisition de droits réels immobiliers
A. La prescription acquisitive trentenaire et décennale
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans selon l’article 2272 du code civil, lequel prévoit également que « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans » (C. civ., art. 2272). Cette dualité de délais distingue la prescription acquisitive ordinaire, fondée sur la seule possession trentenaire, de la prescription abrégée, qui exige en outre un juste titre et la bonne foi de l’acquéreur. La différence est essentielle : la prescription trentenaire opère indépendamment de toute considération de bonne foi ou de titre, tandis que la prescription décennale suppose la réunion cumulative d’un juste titre translatif de propriété et de la bonne foi de l’acquéreur au moment de l’acquisition.
La jurisprudence récente a apporté des précisions importantes sur l’articulation entre ces deux régimes. Dans l’arrêt précité du 23 novembre 2023, la Cour de cassation a rappelé que « les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans », conformément à l’article 690 du code civil. La cour d’appel de Rennes avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne prévoit pas en jugeant que la prescription acquisitive trentenaire ne jouait qu’au profit des ouvertures irrégulières, des ouvertures régulièrement pratiquées n’impliquant aucune servitude de vue sur le fonds voisin (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047).
Cet arrêt revêt une portée pratique considérable pour le contentieux des servitudes de vue en milieu urbain dense, où la régularité initiale d’une ouverture n’empêche nullement l’acquisition d’une servitude par prescription trentenaire lorsque l’ouverture, régulière ou non, a perduré plus de trente ans sans être matériellement contredite. La solution s’applique également aux jours et aux autres servitudes continues et apparentes, telles que les servitudes d’écoulement des eaux ou les servitudes de prospect.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans l’arrêt du 11 janvier 2024, publié au Bulletin, les conditions dans lesquelles le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut obtenir la nullité de la vente et sa substitution à l’acquéreur. En l’espèce, la SCEA, titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public en sa qualité de fermière, avait acquis des parcelles malgré l’existence d’un pacte de préférence consenti par le vendeur à un tiers. La Cour a jugé que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 21-24.580, Publié au Bulletin).
Cette solution hiérarchise les droits concurrents sur un même immeuble : le droit de préemption légal, fondé sur un intérêt général, prime le pacte de préférence conventionnel, dont le bénéficiaire ne peut triompher que par la preuve d’une fraude caractérisée. La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. Il s’agit d’une exigence probatoire élevée, qui restreint considérablement l’efficacité pratique du pacte de préférence face au droit de préemption légal.
B. L’intensité croissante du contrôle juridictionnel sur la protection de la possession
La troisième chambre civile a développé, au cours de la période récente, un contrôle renforcé sur les conditions dans lesquelles la possession peut être utilement invoquée. Ce contrôle s’exerce tant sur la qualification des faits possessoires que sur la motivation des décisions des juges du fond. La Cour ne se borne pas à vérifier l’absence de dénaturation ; elle contrôle la qualification juridique donnée aux faits par les juges du fond, notamment s’agissant des caractères de la possession.
L’arrêt du 15 février 2023, publié au Bulletin, illustre la rigueur de ce contrôle s’agissant de l’articulation entre droit de préemption et possession du bien. La Cour a jugé que l’article L. 642-18 du code de commerce, relatif à la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire, emportait que cette vente, faite d’autorité de justice, excluait l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial, les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code ne trouvant pas à s’appliquer (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-16.475, Publié au Bulletin).
Dans le prolongement de cette jurisprudence, l’arrêt du 18 janvier 2023 a rappelé que la clause de préférence doit porter sur un immeuble déterminé et non sur un ensemble immobilier indifférencié, la Cour exerçant sur ce point un contrôle de qualification juridique des faits (Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 22-10.333). Cette exigence de détermination de l’objet du pacte s’inscrit dans la droite ligne des principes généraux du droit des obligations, selon lesquels l’objet de l’obligation doit être déterminé ou déterminable.
L’arrêt du 7 mars 2024 a, quant à lui, précisé que la substitution du bénéficiaire d’un pacte de préférence à l’acquéreur suppose que le bénéficiaire ait manifesté sa volonté d’acquérir aux conditions de la vente projetée, la cour d’appel ayant souverainement retenu que les conditions n’étaient pas réunies en l’espèce (Cass. 3e civ., 7 mars 2024, n° 22-10.639).
Enfin, l’arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin, a étendu cette solution en jugeant que le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut obtenir la substitution à l’acquéreur que s’il rapporte la preuve, d’une part, de la connaissance par ce dernier de l’existence du pacte et, d’autre part, de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.496, Publié au Bulletin).
L’arrêt du 5 mars 2026 a précisé, dans le prolongement de cette jurisprudence, les conditions dans lesquelles le bénéficiaire d’un droit de préférence peut se prévaloir de la substitution en qualité d’acheteur, la Cour retenant que cette substitution suppose que le bénéficiaire établisse que l’acquéreur avait connaissance, lors de la vente, de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec constance que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage s’applique indépendamment de toute considération de possession ou de propriété, de sorte que l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci. La Cour a ainsi censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation de copropriétaires au motif qu’ils avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée, en jugeant que cette circonstance n’était pas de nature à conférer un caractère normal au trouble (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047). Cette solution consacre l’autonomie du trouble anormal de voisinage par rapport aux actions possessoires et pétitoires, le trouble de voisinage étant une action en responsabilité civile qui n’exige ni possession ni propriété de la part du demandeur.
L’arrêt du 17 octobre 2024 a complété cette construction en rappelant que la faculté de substitution stipulée dans une promesse de vente portant sur un immeuble, lorsqu’elle est consentie par un professionnel de l’immobilier, ne peut être mise en œuvre que dans le respect des conditions expressément convenues entre les parties (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 22-21.616).
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé avec constance que le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage s’applique indépendamment de toute considération de possession ou de propriété, de sorte que l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.047). Cette solution consacre l’autonomie du trouble anormal de voisinage par rapport aux actions possessoires et pétitoires, le trouble de voisinage étant une action en responsabilité civile qui n’exige ni possession ni propriété de la part du demandeur.
Conclusion
L’état du droit positif, tel qu’il ressort des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre le 4 janvier 2023 et le 2 avril 2026, révèle une double tendance. D’une part, la protection possessoire demeure fermement ancrée dans le principe d’autonomie du possessoire par rapport au pétitoire, la Cour rappelant avec constance que la chose jugée au possessoire n’a pas autorité au pétitoire et que la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de droit commun ouvert aux personnes publiques comme privées. D’autre part, la Cour exerce un contrôle approfondi sur les conditions dans lesquelles la possession peut fonder l’acquisition de droits réels immobiliers, qu’il s’agisse de la prescription trentenaire, des servitudes continues et apparentes ou de l’exercice des droits de préférence conventionnels.
Ces évolutions jurisprudentielles, pour la plupart publiées au Bulletin, offrent aux praticiens du droit immobilier un cadre d’analyse renouvelé, dont la portée pratique est considérable pour le traitement des litiges de voisinage, des actions en revendication et des contentieux relatifs aux droits de préférence. L’articulation entre la protection possessoire de l’article 2278 du code civil, la prescription acquisitive des articles 2258 et suivants et le contentieux des droits de préférence et de préemption constitue une grille de lecture désormais indispensable à toute analyse d’un litige immobilier dans lequel la possession est invoquée.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.