I. Le congé triennal et le départ à la retraite : les voies unilatérales de rupture du bail commercial à la discrétion du preneur
A. La faculté de résiliation triennale consacrée par l’article L.145-4 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime protecteur dont la stabilité temporelle constitue l’un des piliers essentiels. La durée du contrat de location ne peut, par principe, être inférieure à neuf années, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du même code. Cette durée impérative confère au preneur une sécurité juridique indispensable à l’amortissement de ses investissements et à la pérennité de son exploitation commerciale. Toutefois, le législateur a assorti ce principe d’un tempérament significatif en faveur du preneur, en lui reconnaissant la faculté de se délier unilatéralement de son engagement à l’expiration de chaque période triennale, moyennant le respect d’un préavis de six mois notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Ce droit de résiliation périodique, dérogatoire au droit commun du louage de choses régi par les articles 1736 et 1737 du code civil, constitue une prérogative exorbitante du droit commun qui singularise le statut des baux commerciaux parmi les contrats de location. Il permet au preneur de s’adapter aux évolutions de son activité économique sans être prisonnier d’un engagement de neuf années. En contrepartie de cette protection renforcée, le bailleur ne dispose de la même faculté que dans les hypothèses limitativement énumérées par le texte, notamment pour construire, reconstruire, surélever, réaffecter ou démolir l’immeuble dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain. Par ailleurs, la faculté de résiliation triennale ne s’applique pas aux baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ni aux baux portant sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, des locaux à usage exclusif de bureaux ou des locaux de stockage, pour lesquels les parties peuvent convenir de stipulations contraires.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été conduite à préciser le domaine d’application de cette faculté triennale dans un arrêt du 7 septembre 2023 publié au Bulletin, dont la portée doctrinale mérite une attention particulière. Dans cette espèce, des bailleurs avaient consenti à une société exploitante de résidence de tourisme un bail renouvelé d’une durée de onze années. La locataire ayant donné congé pour la deuxième échéance triennale, les bailleurs contestaient la validité de ce congé en invoquant les dispositions de l’article L. 145-7-1 du code de commerce, lequel dispose que « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ». La Cour de cassation, après avoir rappelé que ce texte est d’ordre public et applicable aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur, a néanmoins jugé qu’il n’est pas applicable aux baux renouvelés, lesquels demeurent soumis au seul article L. 145-12 du même code (Cass. 3ᵉ civ., 7 sept. 2023, nᵒ 21-14.279, Publié au Bulletin).
Cette solution se fonde sur une analyse rigoureuse des travaux parlementaires ayant présidé à l’adoption de la loi nᵒ 2009-888 du 22 juillet 2009, dont il résulte que l’objectif poursuivi par le législateur était d’assurer la pérennité de l’exploitation des résidences de tourisme classées pendant une période initiale minimale de neuf années. Dès lors que le bail a été renouvelé, cette période initiale est révolue et l’impératif de stabilité qui la justifiait cesse de produire ses effets. Le preneur retrouve ainsi, au cours du bail renouvelé, la plénitude de sa faculté triennale de résiliation. Cet arrêt illustre la méthode d’interprétation téléologique à laquelle se livre la Haute juridiction pour délimiter le champ d’application des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, en conciliant la protection du preneur avec l’objectif sectoriel poursuivi par le législateur dans le domaine particulier des résidences de tourisme.
En conséquence, le preneur à bail commercial dispose, au cours de chaque période triennale tant du bail initial que du bail renouvelé — sous la seule réserve des hypothèses visées à l’article L. 145-7-1 pour le bail initial des résidences de tourisme — d’une faculté discrétionnaire de résiliation unilatérale qui constitue l’un des attributs les plus remarquables de la propriété commerciale. Aucun motif n’est exigé de sa part, et le bailleur ne saurait s’opposer à l’exercice de cette prérogative légale dès lors que les conditions de forme et de délai sont respectées.
B. Le congé pour départ à la retraite et l’hypothèse du décès du preneur : les résiliations de plein droit
Au-delà de la faculté triennale, l’article L. 145-4 du code de commerce prévoit une seconde hypothèse de résiliation unilatérale au bénéfice du preneur, tenant à sa situation personnelle. Le quatrième alinéa de ce texte dispose en effet que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié, ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social, a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du même article, soit au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Cette disposition, introduite par la loi nᵒ 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, traduit la prise en considération par le législateur de la dimension personnelle du lien contractuel unissant le bailleur au preneur, singulièrement lorsque ce dernier est une personne physique dont l’activité professionnelle constitue le support économique exclusif. Elle permet au commerçant ou à l’artisan qui cesse son activité du fait de son départ à la retraite de ne pas demeurer indéfiniment tenu par un engagement locatif devenu sans objet, et ce sans avoir à attendre l’échéance triennale suivante. La même faculté est reconnue aux ayants droit du preneur en cas de décès, qui peuvent ainsi mettre fin au bail sans être contraints d’assumer la continuation d’une exploitation commerciale qu’ils n’ont pas vocation à poursuivre.
Par ailleurs, le texte étend expressément ce dispositif à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée et au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. Cette extension, qui prend acte de la réalité économique de l’exploitation des petits commerces par l’intermédiaire de structures sociétaires, évite que le départ à la retraite de la personne physique qui incarne l’activité ne laisse subsister une coquille vide tenue par un bail dont l’exploitation effective n’est plus assurée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 7 mai 2025, que le preneur qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite à taux plein peut valablement donner congé avant même la liquidation effective de ses droits, dès lors que sa demande est caractérisée (Cass. 3ᵉ civ., 7 mai 2025, nᵒ 23-15.142, Publié au Bulletin). Cette précision, qui s’inscrit dans une lecture libérale du texte, facilite l’exercice de la faculté de résiliation en anticipant le moment où le preneur peut se prévaloir de son départ à la retraite sans attendre la décision de liquidation de l’organisme social compétent.
Or, il convient de souligner que ces hypothèses de résiliation de plein droit, comme la faculté triennale, s’exercent sans que le bailleur puisse s’y opposer ni prétendre à une quelconque indemnité. Elles constituent des prérogatives propres au preneur, qui participent de l’équilibre général du statut des baux commerciaux en tempérant la rigueur de la durée impérative par des facultés de sortie anticipée adaptées aux circonstances personnelles ou économiques du locataire commercial.
II. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur : une voie contentieuse soumise à des conditions exigeantes
A. Le manquement du bailleur à l’obligation continue de délivrance, fondement cardinal de la résiliation judiciaire
Si la faculté triennale et le congé pour départ à la retraite constituent des voies unilatérales de rupture à la discrétion du preneur, celui-ci dispose également, comme tout contractant, de la faculté de solliciter en justice la résiliation du bail aux torts du bailleur lorsque ce dernier manque gravement à ses obligations. En matière de bail commercial, l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail, occupe une place centrale dans le contentieux de la résiliation. La troisième chambre civile a, au cours des trois dernières années, considérablement renforcé la portée de cette obligation en lui conférant un caractère continu dont les implications procédurales sont d’une importance pratique considérable.
L’arrêt rendu le 10 juillet 2025 par la troisième chambre civile constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux de la résiliation. Dans cette espèce, une société locataire reprochait au bailleur d’avoir amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, et d’avoir empêché l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour où la locataire avait eu connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en énonçant un attendu de principe dont la clarté mérite d’être citée intégralement : « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3ᵉ civ., 10 juill. 2025, nᵒ 23-20.491, Publié au Bulletin).
Par cet arrêt, la Cour de cassation consacre le principe selon lequel la prescription de l’action en résiliation du bail fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement. En d’autres termes, tant que la réduction de l’assiette du bail persiste, le locataire demeure recevable à agir en résiliation, quel que soit le temps écoulé depuis le fait générateur du manquement. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 5 mars 2026 ayant reconnu la nature continue de l’obligation de délivrance (Cass. 3ᵉ civ., 5 mars 2026, nᵒ 24-19.292, Publié au Bulletin), confère au preneur une garantie juridictionnelle permanente qui le prémunit contre l’écoulement du temps lorsque le manquement du bailleur perdure.
Dans le même ordre d’idées, l’arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire a également retenu l’attention de la doctrine. La Cour de cassation y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3ᵉ civ., 5 mars 2026, nᵒ 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette décision, prise au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce, consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme légal de la clause résolutoire et impose au juge du fond un examen substantiel du bien-fondé de la défense du preneur.
Par ailleurs, la récente réforme introduite par la loi nᵒ 2026-403 du 26 mai 2026 est venue renforcer l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire. Le nouvel alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition, qui articule le pouvoir modérateur du juge avec une appréciation concrète de la solvabilité du preneur, s’inscrit dans une logique de responsabilisation du locataire tout en préservant la possibilité d’une suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire lorsque les conditions en sont réunies.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de rappeler, le 29 janvier 2026, l’exigence de rigueur dans l’administration de la preuve du manquement du bailleur. Dans cette affaire, une locataire invoquait un trouble de jouissance causé par les agissements d’un autre locataire du même bailleur, en produisant des photographies et un courrier de sa sous-locataire. La cour d’appel de Rennes, dont l’arrêt est confirmé, avait souverainement estimé que ces éléments étaient insuffisants à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, en relevant notamment que la société tierce était déjà présente avant l’entrée dans les lieux de la locataire et que les constats d’huissier de justice produits montraient des locaux libres de tout obstacle (Cass. 3ᵉ civ., 29 janv. 2026, nᵒ 24-12.185). Cet arrêt illustre la nécessité, pour le preneur qui entend obtenir la résiliation du bail aux torts du bailleur, de rapporter une preuve objective et circonstanciée du manquement allégué, l’appréciation des éléments de preuve relevant du pouvoir souverain des juges du fond.
A cet égard, l’article 1219 du code civil, qui permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, constitue le fondement textuel de l’exception d’inexécution que le preneur peut invoquer pour suspendre le paiement de ses loyers en cas de manquement grave du bailleur. Toutefois, cette suspension du paiement n’est légitime que si le manquement du bailleur présente un caractère de gravité suffisante, apprécié in concreto par le juge du fond. La Cour de cassation exerce sur cette appréciation un contrôle de motivation, censurant les décisions qui ne caractérisent pas suffisamment l’existence ou la gravité du manquement.
B. Les obstacles procéduraux à la résiliation judiciaire : prescription, charge de la preuve et conséquences financières
L’exercice de l’action en résiliation judiciaire du bail commercial aux torts du bailleur se heurte à plusieurs obstacles procéduraux que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a contribué à préciser, sans pour autant en réduire la portée contraignante. Le premier de ces obstacles réside dans le régime de la prescription applicable à l’action.
En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Cette prescription quinquennale, issue de la réforme du 17 juin 2008, s’applique à l’action en résiliation du bail commercial fondée sur un manquement du bailleur. Toutefois, la Cour de cassation a considérablement atténué la rigueur de ce délai en consacrant, dans l’arrêt du 10 juillet 2025 précité, le principe selon lequel le point de départ du délai de prescription est reporté tant que le manquement du bailleur persiste. Cette solution, qui s’articule avec la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance, aboutit à neutraliser pratiquement la prescription lorsque le manquement présente un caractère permanent ou continu.
Dès lors, le preneur qui subit une réduction de l’assiette du bail, une impossibilité d’accéder aux lieux loués ou une impropriété des locaux à leur destination commerciale demeure recevable à agir en résiliation aussi longtemps que ces désordres n’ont pas été résorbés par le bailleur. Cette construction jurisprudentielle, qui constitue l’un des apports les plus significatifs de la période récente en droit des baux commerciaux, renforce sensiblement la position contentieuse du preneur et incite le bailleur à remédier sans délai aux manquements qui lui sont imputés.
Un second écueil procédural réside dans la charge de la preuve du manquement du bailleur. Si le caractère continu de l’obligation de délivrance allège la contrainte temporelle qui pèse sur le preneur, il ne le dispense nullement d’établir la réalité et la gravité du manquement qu’il invoque. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme en témoigne l’arrêt du 29 janvier 2026 par lequel elle a approuvé les juges du fond d’avoir écarté l’existence d’un trouble de jouissance en relevant que les photographies produites n’étaient pas datées, que la présence de l’autre locataire était antérieure à l’entrée dans les lieux du preneur et qu’un constat d’huissier de justice établissait la vacuité des accès aux locaux loués.
Par ailleurs, le preneur qui sollicite la résiliation judiciaire du bail doit être attentif aux conséquences financières de la rupture. La résiliation prononcée aux torts du bailleur n’exonère pas, par elle-même, le preneur du paiement des loyers échus jusqu’à la date de la résiliation, ni des indemnités d’occupation dues jusqu’à la restitution effective des lieux. La Cour de cassation rappelle avec constance que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’occupation des lieux et ne constitue pas une clause pénale susceptible de modération par le juge. En conséquence, le preneur qui entend solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur doit, parallèlement à son action en résiliation, se ménager la preuve du préjudice que lui cause le manquement du bailleur, aux fins d’obtenir, le cas échéant, une indemnisation qui compensera les loyers ou indemnités d’occupation dont il demeure redevable.
Enfin, il y a lieu de rappeler que la résiliation amiable du bail commercial, qui procède d’un accord des parties, obéit aux règles de droit commun de la résiliation conventionnelle. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 20 juin 2024, que la résiliation amiable met fin au bail à la date convenue entre les parties et fait naître, à compter de cette date, une obligation de restitution des lieux à la charge du preneur, sans que le bailleur puisse se prévaloir d’une clause pénale stipulée pour le cas de résiliation du bail lorsque la rupture est intervenue d’un commun accord (Cass. 3ᵉ civ., 20 juin 2024, nᵒ 23-10.559). Cette solution, qui distingue la résiliation amiable de la résiliation fautive, s’inscrit dans le principe de la force obligatoire des conventions et préserve l’équilibre contractuel lorsque les parties s’accordent pour mettre fin au bail avant son terme.
Conclusion
Au terme de cette analyse, il apparaît que la période jurisprudentielle 2023-2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considérablement enrichi et précisé le régime de la résiliation du bail commercial à l’initiative du preneur. La faculté triennale de résiliation, consacrée par l’article L. 145-4 du code de commerce, demeure la voie privilégiée de sortie anticipée du bail, sous réserve des exceptions limitativement énumérées par le législateur. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur, quant à elle, a été renforcée par la consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance, qui a pour effet de reporter le point de départ de la prescription quinquennale aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste. Cette construction juridictionnelle, qui s’articule avec la reconnaissance de l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire, témoigne de la volonté de la Haute juridiction de rééquilibrer le contentieux de la résiliation en faveur d’une protection effective du preneur. Dès lors, le preneur à bail commercial dispose aujourd’hui d’un arsenal juridique substantiel pour se délier d’un contrat dont l’exécution est compromise par le comportement fautif du bailleur, sans que la prescription ne constitue un obstacle dirimant lorsque le manquement perdurait au jour de la demande en justice. La réforme du 26 mai 2026, en renforçant l’office du juge dans le contentieux de la clause résolutoire, complète ce dispositif et confère au preneur les garanties procédurales nécessaires à la défense de ses intérêts légitimes.
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