I. L’affirmation de l’exception d’inexécution comme mécanisme autonome de défense du preneur
A. Une exception d’inexécution affranchie de toute mise en demeure préalable
Le droit commun des contrats consacre, aux articles 1219 et 1220 du Code civil, le droit pour une partie de refuser ou de suspendre l’exécution de son obligation lorsque son cocontractant n’exécute pas la sienne, à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave. Ce mécanisme de justice privée, qui puise ses racines dans la théorie de la cause aujourd’hui disparue, trouve dans les baux une application singulière, le preneur pouvant opposer au bailleur le défaut d’exécution de ses obligations de délivrance et d’entretien pour neutraliser l’obligation de paiement du loyer.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin) constitue sur ce point une décision de principe dont la portée théorique et pratique mérite d’être soulignée. Au visa des articles 1184 alinéa 1er du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, la Cour affirme, en des termes dépourvus d’ambiguïté, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La Cour censure ainsi l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France qui, pour condamner la locataire au paiement des loyers, avait exigé la preuve d’une mise en demeure préalablement adressée au bailleur.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une construction prétorienne qui tend à renforcer la protection du preneur confronté à un local impropre à sa destination. L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, définie à l’article 1719 du Code civil, lui impose de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. À cette obligation du bailleur répond celle du preneur, énoncée à l’article 1728 du Code civil, de payer le prix du bail aux termes convenus. La troisième chambre civile déduit de la combinaison de ces textes que le caractère impropre des locaux à leur destination contractuelle autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers sans formalité préalable. Par conséquent, la Cour consacre une conception de l’exception d’inexécution comme mécanisme opérant de plein droit dès la survenance du manquement du bailleur, sans que le preneur ait à démontrer avoir vainement sollicité l’exécution.
B. Un office du juge substantiellement renforcé face au commandement visant la clause résolutoire
L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin) prolonge et amplifie la portée de la solution dégagée en septembre 2025 en l’articulant avec le régime spécifique de la clause résolutoire des baux commerciaux régi par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Dans cette espèce, une locataire à bail commercial s’était vu signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis avait quitté les lieux à la suite d’une ordonnance de référé constatant l’acquisition de cette clause, ordonnance ultérieurement infirmée. Assignée par la bailleresse en constatation de la résiliation de plein droit du bail et en paiement, la locataire invoquait une exception d’inexécution en raison des désordres affectant les locaux loués, qui les rendaient impropres à leur destination tant commerciale que d’habitation.
La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette défense au motif que « la résolution ayant pour effet de mettre fin au contrat, et l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution » et que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse et énonce, dans un attendu qui fera date : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »
Cet attendu opère un véritable renversement de perspective. Alors que la pratique judiciaire tendait à considérer que le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement privait le preneur de toute défense au fond, la troisième chambre civile impose désormais au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En d’autres termes, l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense au fond autonome, dont l’examen préalable conditionne la régularité même de la mise en oeuvre de la clause résolutoire. La Cour prend soin de préciser que cette obligation s’impose « peu important » l’absence de demande de délais dans le mois du commandement, consacrant ainsi une dissociation nette entre les régimes juridiques de la suspension des effets de la clause résolutoire et de l’exception d’inexécution.
L’arrêt du 6 février 2025 (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin) conforte cette analyse en étendant le champ d’application de l’article L. 145-41 du Code de commerce au-delà du seul non-paiement des loyers. La Cour y juge « que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire », censurant la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait refusé d’examiner la demande de délais au motif que le commandement délivré visait une obligation de faire et non un défaut de paiement. Cette extension du pouvoir juridictionnel de suspension, combinée à la reconnaissance de l’autonomie de l’exception d’inexécution, dessine un cadre protecteur substantiellement renforcé pour le preneur.
L’arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473) complète ce dispositif en rappelant que le juge du fond, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour inexécution de la clause de destination du bail, doit vérifier que le manquement reproché au preneur est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Bien que cette décision appréhende la question sous l’angle des pouvoirs du juge face à une clause résolutoire pour manquement à une obligation de faire, elle consacre une exigence de proportionnalité qui innerve l’ensemble du contentieux des baux et fait écho à l’obligation, pour le juge, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation.
L’arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423) a par ailleurs rappelé que la clause pénale insérée dans le bail commercial, destinée à sanctionner le retard de paiement des loyers, ne saurait être mise en oeuvre de manière automatique sans que le juge n’exerce son contrôle sur le caractère excessif de la pénalité. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence sur l’office du juge en matière de clause résolutoire, confirme que la troisième chambre civile entend soumettre l’ensemble des clauses comminatoires du bail à un contrôle juridictionnel effectif, refusant tout automatisme contractuel qui méconnaîtrait les droits de la défense du preneur.
Par ailleurs, il importe de préciser que ce cadre juridique s’applique également mutatis mutandis aux baux d’habitation, la troisième chambre civile ayant rappelé dans un arrêt du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135) que l’exception d’inexécution peut être invoquée par le locataire d’un bail d’habitation, la Cour approuvant la cour d’appel d’avoir vérifié que les désordres affectant les locaux ne les rendaient pas inhabitables avant de rejeter le moyen. Cette décision confirme ainsi que l’exception d’inexécution suppose, même dans le cadre protecteur du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, que le manquement du bailleur rende les lieux impropres à leur destination.
II. Les conditions de fond et l’articulation de l’exception d’inexécution avec les règles spéciales des baux
A. L’exigence d’une inexécution suffisamment grave du bailleur
L’exception d’inexécution n’est pas un blanc-seing consenti au preneur pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers à la première difficulté rencontrée. Les articles 1219 et 1220 du Code civil subordonnent expressément l’exercice du droit de ne pas exécuter à la condition que l’inexécution de l’autre partie soit « suffisamment grave ». S’agissant du bail, cette condition se traduit par l’exigence que les locaux soient, en raison du manquement du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. La troisième chambre civile a précisé ce critère dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, en visant le « jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » comme point de départ du droit de suspendre le paiement des loyers.
À cet égard, l’arrêt du 28 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 28 nov. 2024, n° 23-18.135) fournit une illustration précieuse du seuil de gravité requis. Dans cette espèce, les locataires d’une maison d’habitation invoquaient l’exception d’inexécution en se fondant sur un rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne qui concluait à l’indécence du logement en raison de problèmes d’étanchéité, d’humidité, de moisissures et de non-conformité de l’installation électrique. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, approuvée par la Cour de cassation, avait « retenu qu’il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres ». La Cour de cassation valide ce raisonnement en relevant que la cour d’appel « en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers ».
Cette décision enseigne que l’indécence du logement au sens de la loi du 6 juillet 1989 ne se confond pas avec l’inhabitabilité requise pour fonder une exception d’inexécution. L’indécence sanctionne un manquement du bailleur à une obligation de conformité normative, tandis que l’exception d’inexécution suppose une impossibilité effective d’user de la chose conformément à sa destination contractuelle. En d’autres termes, le preneur ne peut suspendre le paiement des loyers que si le manquement du bailleur est d’une gravité telle qu’il prive le contrat de sa substance même. Cette distinction s’avère déterminante, car elle circonscrit le domaine de l’exception d’inexécution aux hypothèses où le local est objectivement impropre à l’usage convenu.
La portée de cette exigence de gravité a été réitérée avec force par la troisième chambre civile dans un arrêt du 22 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 22 janv. 2026, n° 24-12.207), rendu en matière d’investissement locatif avec défiscalisation. La Cour y rappelle le principe dégagé par l’arrêt de section du 26 octobre 2022 (Cass. 3e civ., 26 oct. 2022, n° 21-19.898, Publié au Bulletin) selon lequel « la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat ». Si cette solution concerne la prescription de l’action en responsabilité, elle n’en traduit pas moins une conception exigeante du seuil de gravité du manquement requis pour fonder une action du contractant lésé.
De même, l’arrêt du 21 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 21 nov. 2024, n° 23-10.180) a rappelé, en matière de réticence dolosive dans la vente immobilière, que le dol exige un caractère intentionnel du défaut d’information, censurant l’arrêt qui avait qualifié de dolosive une omission sans établir l’intention du vendeur de tromper l’acquéreur. Cette exigence de rigueur dans la caractérisation du manquement contractuel, transposable mutatis mutandis à l’exception d’inexécution, confirme que le juge doit opérer un contrôle approfondi des conditions de fond avant d’admettre une défense de cette nature.
La charge de la preuve de la gravité du manquement incombe au preneur qui invoque l’exception d’inexécution. Dès lors, le locataire qui entend suspendre le paiement des loyers doit démontrer, par tous moyens, que les locaux sont objectivement impropres à l’usage auquel ils sont destinés. Le constat d’huissier, le rapport d’expertise amiable ou judiciaire, les courriers de mise en demeure restés sans effet, les attestations de tiers et les photographies datées constituent autant d’éléments de preuve que les juridictions du fond apprécient souverainement. À cet égard, la troisième chambre civile a rappelé dans l’arrêt du 5 juin 2025 (Cass. 3e civ., 5 juin 2025, n° 23-20.449) que la prescription de l’action en responsabilité ne court qu’à compter du jour où la victime a eu une connaissance effective des faits lui permettant d’agir, ce qui suppose une appréciation concrète de la situation factuelle et non une présomption abstraite de connaissance. Ce principe d’appréciation in concreto des éléments de preuve guide également l’office du juge appelé à se prononcer sur une exception d’inexécution.
B. La coexistence de l’exception d’inexécution avec les pouvoirs juridictionnels de régulation du contrat
L’un des apports majeurs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans la clarification de l’articulation entre l’exception d’inexécution, mécanisme de justice privée, et les pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire. L’arrêt du 5 mars 2026 opère une dissociation explicite entre ces deux institutions, énonçant que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution marque une rupture avec une certaine pratique judiciaire qui subordonnait toute contestation de la clause résolutoire à une saisine dans le délai d’un mois.
Or, il convient de mesurer la portée de cette dissociation. L’article L. 145-41 du Code de commerce permet au juge, en accordant des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Ce pouvoir juridictionnel, qui constitue une exception à l’automaticité de la clause résolutoire, s’exerce dans le cadre d’une procédure initiée par le preneur. L’exception d’inexécution, quant à elle, relève d’une logique distincte : elle ne vise pas à obtenir des délais de paiement ou la suspension de la clause résolutoire, mais à contester le principe même de l’obligation de payer en opposant l’inexécution préalable du bailleur. Dans cette seconde hypothèse, le preneur ne sollicite pas une mesure de faveur du juge mais se prévaut d’un droit substantiel tenant à l’interdépendance des obligations contractuelles.
Cette dualité de régimes emporte des conséquences procédurales significatives. En présence d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le preneur qui entend contester l’obligation de payer elle-même, sur le fondement de l’exception d’inexécution, n’est pas tenu de respecter le délai d’un mois pour saisir le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. Il peut soulever ce moyen de défense au fond à tout moment de la procédure, y compris en cours d’instance engagée par le bailleur en constatation de l’acquisition de la clause. La Cour de cassation l’affirme expressément dans l’arrêt du 5 mars 2026, en jugeant que le juge doit examiner ce moyen « peu important » l’absence de demande de délais dans le mois du commandement.
Cette solution, qui renforce substantiellement les droits de la défense du preneur, doit néanmoins être combinée avec la jurisprudence du 6 février 2025 (précitée) qui étend le pouvoir de suspension de la clause résolutoire à tous les manquements du locataire, et non aux seuls impayés de loyers. Il en résulte un système à double détente : d’une part, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour contester au fond l’obligation de payer, indépendamment de tout délai procédural ; d’autre part, s’il n’entend pas contester le principe de la dette mais souhaite obtenir des délais pour s’en acquitter, il peut solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du Code de commerce, quel que soit le manquement qui lui est reproché.
Il serait toutefois erroné de considérer que l’exception d’inexécution constitue une voie de contournement systématique de la clause résolutoire. La Cour de cassation veille, par un contrôle rigoureux des conditions de fond, à prévenir les détournements de ce mécanisme. L’arrêt du 28 novembre 2024 en témoigne, qui refuse l’exception d’inexécution au locataire dont le logement, bien qu’indécent, n’était pas inhabitables. De même, le caractère temporaire de l’exception d’inexécution a été rappelé par la troisième chambre civile : le preneur ne peut opposer l’exception que pour la période pendant laquelle les locaux sont effectivement impropres à leur destination, l’obligation de paiement reprenant dès la cessation du manquement du bailleur.
Par ailleurs, la jurisprudence du 5 décembre 2024 (Cass. 3e civ., 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin), bien que rendue en matière de restitutions consécutives à l’annulation d’une vente pour dol, illustre la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile quant aux effets de l’anéantissement du contrat sur les obligations des parties. La Cour y juge que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part », rappelant que les restitutions réciproques obéissent à une logique objective distincte de la responsabilité civile. Cette solution, qui s’inscrit dans la même veine que les arrêts relatifs à l’exception d’inexécution, témoigne de la volonté de la Cour d’articuler de manière cohérente les différents mécanismes du droit des obligations dans le contentieux immobilier.
À cet égard, la jurisprudence du 8 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-23.861) a précisé les contours de la réparation du préjudice consécutif à l’annulation d’une vente immobilière, en rappelant que le vendeur « ne peut, en conséquence de l’annulation de la vente, être condamné qu’à la restitution des sommes qu’il a personnellement perçues et à des dommages-intérêts de nature à réparer les préjudices causés par sa faute ». Cette distinction entre restitutions et dommages-intérêts, qui irrigue la jurisprudence de la troisième chambre civile, offre une grille d’analyse transposable au contentieux des baux : l’exception d’inexécution n’anéantit pas le contrat mais suspend temporairement l’obligation de paiement du preneur, ce qui distingue ce mécanisme d’une résolution ou d’une résiliation du bail.
En conséquence, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile consolide l’exception d’inexécution comme un instrument de défense efficace du preneur confronté à un bailleur défaillant, tout en préservant l’équilibre contractuel par un contrôle exigeant des conditions de sa mise en oeuvre. Les praticiens du droit immobilier gagneront à intégrer cette construction prétorienne dans leur stratégie contentieuse, qu’ils interviennent en demande ou en défense, tant les conséquences procédurales et substantielles de ces arrêts modifient les rapports de force dans le contentieux des baux.
Conclusion
La troisième chambre civile, par une série d’arrêts remarqués rendus entre 2024 et 2026, a substantiellement renforcé la portée de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux. L’affranchissement de toute mise en demeure préalable, l’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de cette exception même en présence d’un commandement visant la clause résolutoire, et l’extension des pouvoirs de suspension de cette clause à tous les manquements du preneur, constituent les trois piliers d’une construction prétorienne qui consolide la position du preneur tout en exigeant de lui la démonstration d’une inexécution d’une gravité suffisante. Cette évolution, qui puise aux sources du droit commun des contrats tout en respectant la spécificité du statut des baux, illustre la capacité de la Cour de cassation à faire évoluer sa jurisprudence dans le sens d’une meilleure protection de la partie faible au contrat, sans pour autant méconnaître les prérogatives légitimes du bailleur. Les praticiens du droit immobilier doivent désormais intégrer ces solutions dans leur analyse des litiges locatifs, qu’ils conseillent le preneur ou le bailleur, tant la maîtrise de ce mécanisme conditionne l’issue de nombreux contentieux.
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