La situation du bailleur dont le logement, situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, se trouve affecté de désordres trouvant leur origine dans les parties communes soulève une difficulté juridique récurrente. Le locataire, confronté à des infiltrations en toiture, à une humidité persistante liée à un défaut d’étanchéité de la façade ou à une ventilation insuffisante imputable aux gaines techniques communes, se retourne naturellement contre son bailleur. Celui-ci, pris entre l’obligation légale de délivrer un logement décent et l’inertie éventuelle du syndicat des copropriétaires, est tenté de se retrancher derrière le fait que les désordres ne relèvent pas de sa sphère d’intervention directe. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions rendues entre 2021 et 2026, fermement écarté cette tentation. L’analyse de cette jurisprudence révèle une construction cohérente, qui ne laisse au bailleur d’autre voie que l’action diligente auprès des organes de la copropriété, sous peine d’engager sa responsabilité à l’égard du preneur.
I. L’obligation de délivrance du bailleur confrontée aux désordres affectant les parties communes
A. Une obligation de résultat d’ordre public insusceptible d’aménagement conventionnel
Le fondement de l’obligation pesant sur le bailleur procède de la combinaison des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Aux termes du premier, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (article 1719 du code civil). Le second précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié à plusieurs reprises et notamment par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017, définit les caractéristiques du logement décent : une protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, une étanchéité à l’air suffisante, une ventilation adéquate, ou encore une installation de chauffage conforme aux normes.
Or, cette obligation est d’ordre public. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt du 4 mars 2021 par lequel elle a approuvé une cour d’appel d’avoir condamné un bailleur à installer un appareil de chauffage, nonobstant la clause du bail prévoyant la livraison d’un logement sans chauffage en contrepartie d’un loyer réduit (Civ. 3e, 4 mars 2021, n° 20-13.500). La troisième chambre civile a également jugé, par un arrêt du 27 juin 2024, que « seul un événement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent pendant la durée du contrat de bail » (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226). Cette qualification emporte une conséquence déterminante : le bailleur ne peut s’exonérer en invoquant l’absence de faute de sa part, ni en démontrant qu’il a accompli des diligences raisonnables. La seule force majeure, ou le comportement du locataire présentant les caractéristiques de la force majeure, est susceptible de l’affranchir de sa responsabilité.
La jurisprudence des juges du fond confirme cette lecture. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi considéré, dans une décision du 16 mars 2025, que le fait que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble ne présente pas les caractéristiques de la force majeure, dans la mesure où le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, n’est pas étranger aux décisions du syndicat des copropriétaires de réaliser ou non des travaux et que, pour cette raison, ces décisions ne sont pas imprévisibles (TJ Paris, 16 mars 2025, n° 25/06965). Par ailleurs, caractérisant plus avant la nature de l’obligation, la cour d’appel de Versailles a qualifié l’obligation de délivrance de logement décent d’obligation de résultat (CA Versailles, 19 avril 2022, n° 21/00543).
B. La neutralisation de l’argument tiré de l’origine des désordres dans les parties communes
L’apport le plus significatif de la jurisprudence récente réside dans l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 septembre 2021. La Cour y énonce un principe dont la portée pratique est considérable :
« Il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété » (Civ. 3e, 9 septembre 2021, n° 20-12.347).
Cette formulation, par sa généralité, constitue un énoncé de principe destiné à régir l’ensemble des hypothèses dans lesquelles un bailleur prétend s’exonérer de sa responsabilité en invoquant l’origine des désordres dans les parties communes. En l’espèce, la Cour censurait le moyen par lequel la bailleresse soutenait que les désordres affectant la salle d’eau du locataire provenaient d’un dégât des eaux survenu dans les parties communes, dont elle n’était pas responsable, et qu’il appartenait au locataire d’actionner son assurance ou celle de l’immeuble. La cour d’appel avait retenu que la bailleresse ne produisait aucun élément justifiant qu’elle était intervenue auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres. La Cour de cassation approuve cette motivation, ajoutant qu’elle « a ainsi, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ».
L’arrêt du 27 juin 2024, déjà évoqué, renforce cette solution en précisant que la seule cause d’exonération admissible est la force majeure. En l’espèce, la cour d’appel d’Amiens avait débouté la locataire de ses demandes d’indemnisation au motif que des travaux avaient été entrepris par les bailleurs, que la locataire les avait dissuadés de les poursuivre, et qu’elle était pour partie responsable de l’humidité par ses agissements. La Cour de cassation casse cette décision, jugeant ces motifs inopérants dès lors qu’ils ne caractérisent pas un événement de force majeure (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-15.226, précité).
Par ailleurs, le code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi du 9 avril 2024, définit à l’article L. 173-1-1 un niveau de performance minimal des logements, dont le non-respect aux échéances fixées emporte l’indécence du logement. Cette articulation entre les normes techniques du code de la construction et les obligations civiles du bailleur d’habitation renforce le caractère objectif de l’obligation de délivrance : le bailleur ne peut se prévaloir de sa bonne foi ou de son ignorance des normes applicables pour échapper à sa responsabilité.
La Cour de cassation a réaffirmé avec constance que l’obligation de délivrance est continue et se renouvelle à chaque instant du bail. Elle a ainsi jugé, dans un arrêt du 14 novembre 2024, que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Civ. 3e, 14 novembre 2024, n° 23-12.650). Cette décision écarte définitivement l’argument selon lequel le locataire, ayant accepté le logement en l’état lors de son entrée dans les lieux, serait forclos à se plaindre ultérieurement de son indécence. La même solution avait été retenue par un arrêt du 13 avril 2022 (Civ. 3e, 13 avril 2022, n° 21-13.431), dans lequel la Cour reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance pendant toute la durée du bail, indépendamment de l’état des lieux initial.
En conséquence, l’origine des désordres dans les parties communes n’est pas, en elle-même, une cause d’exonération. Le bailleur ne peut se borner à informer le syndic de l’existence des désordres, ni à orienter son locataire vers l’assureur de la copropriété. Il lui incombe d’agir avec diligence, en faisant usage de l’ensemble des voies de droit que lui confère sa double qualité de bailleur et de copropriétaire.
II. Les voies de droit ouvertes au bailleur pour satisfaire à son obligation de délivrance
A. L’inscription des travaux à l’ordre du jour des assemblées générales
La première voie de droit, et la plus immédiate, consiste pour le bailleur à solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires d’une résolution portant sur la réalisation des travaux nécessaires en parties communes. L’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ouvre cette faculté à tout copropriétaire, qui peut notifier au syndic les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour. Le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, dispose donc d’un levier procédural direct pour faire avancer la réalisation des travaux commandés par son obligation de délivrance.
Le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 7 juillet 2025, a ainsi enjoint à un bailleur de « porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les travaux à réaliser en parties communes aux fins d’isolation de la toiture » pour faire sortir le logement de la catégorie énergétique G (TJ Paris, 7 juillet 2025, n° 25/05108). Cette injonction illustre la manière dont le juge du fond articule l’obligation de délivrance du bailleur avec les prérogatives que lui confère le statut de la copropriété. Le bailleur ne saurait donc se contenter d’échanges informels avec le syndic ; il doit actionner les mécanismes formels de la gouvernance de la copropriété.
Le tribunal judiciaire de Lille a, pour sa part, retenu la responsabilité d’un bailleur qui s’était contenté de courriels à destination du syndic pour la réalisation de travaux d’étanchéité en toiture. Le juge a considéré que ces diligences étaient insuffisantes pour mettre fin au trouble de jouissance du locataire et a reproché au bailleur de n’avoir pas procédé à une mise en demeure du syndicat des copropriétaires, de ne pas avoir sollicité la convocation d’une assemblée générale pour y faire inscrire la réalisation des travaux, et de ne pas avoir agi en justice pour faire constater la carence du syndic (TJ Lille, 31 mars 2025, n° 23/11329).
À cet égard, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 2 avril 2026, que les obligations du bailleur sont « continues » et « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avril 2026, n° 24-22.181). La Cour ajoutait, dans son arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin).
Des lors, le bailleur ne peut opposer au locataire la lenteur du processus décisionnel de la copropriété pour justifier l’inertie prolongée dans la résolution des désordres. Si le calendrier des assemblées générales ne permet pas une inscription rapide des travaux à l’ordre du jour, il lui appartient de solliciter la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, ou, à défaut, de saisir le juge des référés pour obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de convoquer l’assemblée.
B. L’action en justice contre le syndicat des copropriétaires défaillant
Lorsque les démarches amiables et l’inscription des travaux à l’ordre du jour d’une assemblée générale demeurent sans effet, le bailleur doit franchir un degré supplémentaire dans l’échelle des diligences requises : il lui incombe d’agir en justice contre le syndicat des copropriétaires. Cette obligation, déduite de l’arrêt du 9 septembre 2021, n’est pas expressément formulée par la Cour de cassation en termes d’action contentieuse, mais elle résulte implicitement de l’exigence d’accomplir « toutes les diligences nécessaires ». Or, lorsqu’un syndicat des copropriétaires refuse de voter les travaux nécessaires, ou lorsque le syndic s’abstient de les faire exécuter, la voie judiciaire devient la seule diligence utile.
Le bailleur dispose à cette fin de plusieurs fondements juridiques. Il peut, en premier lieu, solliciter en référé la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le syndicat des copropriétaires est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Il peut également, en second lieu, engager une action au fond contre le syndicat pour faire reconnaître sa carence fautive et obtenir la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires, sur le fondement de l’article 14 de la même loi, qui dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Le bailleur peut aussi, en sa qualité de copropriétaire, agir en responsabilité contre le syndic lui-même pour manquement à son obligation de conseil et de diligence dans l’exécution des décisions d’assemblée générale, sur le fondement de l’article 1992 du code civil relatif au mandat. La jurisprudence reconnaît au syndic une obligation de moyens renforcée dans la mise en œuvre des travaux votés par l’assemblée générale.
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil, qui dispose que le bailleur « est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » (article 1721 du code civil), trouve à s’appliquer même lorsque le vice trouve sa source dans un élément structurel de l’immeuble relevant des parties communes. La circonstance que le bailleur ne puisse remédier seul au vice ne le dispense pas de la garantie due au preneur, dès lors qu’il dispose, en sa qualité de copropriétaire, de voies de droit pour contraindre le syndicat à agir.
La troisième chambre civile a, dans l’arrêt précité du 4 juin 2026, articulé le régime de la prescription avec l’obligation continue de délivrance. En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Mais la Cour précise que le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, et obtenir réparation des conséquences dommageables sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Cette construction préserve l’effectivité de l’obligation de délivrance tout en respectant la sécurité juridique attachée au régime de la prescription extinctive.
En définitive, le bailleur pris dans l’étau de la copropriété ne saurait invoquer sa qualité de copropriétaire minoritaire ou l’inertie des organes de gestion pour se soustraire à son obligation de délivrance. La jurisprudence de la troisième chambre civile lui impose une attitude active : notification au syndic, demande d’inscription à l’ordre du jour, et, en cas d’échec, saisine du juge. Toute défaillance dans cette chaîne de diligences est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard du locataire.
Conclusion
Le bailleur dispose, en complément des voies internes à la copropriété, de la possibilité d’agir directement contre le syndic sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’article 1992 du code civil, applicable au contrat de mandat qui lie le syndic au syndicat des copropriétaires, impose au mandataire de répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion. Un syndic qui s’abstient de mettre en œuvre les travaux votés par l’assemblée générale, ou qui ne convoque pas celle-ci pour permettre le vote des travaux nécessaires, engage sa responsabilité à l’égard du syndicat et, indirectement, à l’égard des copropriétaires. L’action en responsabilité contre le syndic peut être exercée par le syndicat lui-même, mais également, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, par tout copropriétaire agissant à titre individuel pour la défense de ses droits propres.
En définitive, le bailleur pris dans l’étau de la copropriété ne saurait invoquer sa qualité de copropriétaire minoritaire ou l’inertie des organes de gestion pour se soustraire à son obligation de délivrance. La jurisprudence de la troisième chambre civile lui impose une attitude active : notification au syndic, demande d’inscription à l’ordre du jour, et, en cas d’échec, saisine du juge. Toute défaillance dans cette chaîne de diligences est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard du locataire.
Conclusion
La construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile, telle qu’elle se dégage des décisions rendues entre 2021 et 2026, dessine un régime de responsabilité du bailleur en copropriété qui ne tolère aucune zone grise. L’obligation de délivrance, d’ordre public et de résultat, est une obligation continue qui ne s’éteint pas avec la remise des clés mais se renouvelle à chaque instant du bail. L’origine des désordres dans les parties communes de l’immeuble n’exonère pas le bailleur, qui doit déployer l’ensemble des diligences procédurales que lui confère sa double qualité de partie au contrat de bail et de copropriétaire. La Cour de cassation a, par touches successives, refermé toutes les portes de sortie : ni l’absence de faute, ni la connaissance des lieux par le locataire, ni le renvoi à l’assureur, ni l’inertie du syndic ne constituent des causes d’exonération. Seule la force majeure, strictement entendue, peut affranchir le bailleur de sa responsabilité. Cette rigueur jurisprudentielle, loin de constituer une sévérité excessive, reflète la place centrale qu’occupe le droit au logement décent dans l’ordonnancement juridique contemporain. Pour tout bailleur confronté à des désordres dont l’origine se situe dans les parties communes, la voie est étroite mais balisée : elle passe par l’usage résolu des prérogatives que lui confère le statut de la copropriété, sous le contrôle du juge et sous la menace d’une condamnation à réparer le préjudice de jouissance du locataire.
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