Le droit français protège avec constance l’inviolabilité du domicile, y compris lorsque celui-ci est occupé à titre locatif. Cette protection, qui puise ses racines dans l’article 9 du Code civil et dans une jurisprudence constitutionnelle désormais bien établie, impose au bailleur de respecter l’intimité du logement qu’il donne à bail, sous peine d’engager sa responsabilité pénale pour violation de domicile. Or cette inviolabilité n’est pas absolue. Le bailleur demeure tenu, par la nature même du contrat de louage, d’une obligation de délivrance d’un logement décent et d’une obligation continue d’en assurer la jouissance paisible, conformément aux dispositions de l’article 1719 du Code civil. Ces obligations supposent, dans leur mise en œuvre pratique, que le bailleur puisse accéder au logement pour y réaliser ou y faire réaliser les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Une ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2026 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n° 25/07532), révélée par la presse spécialisée au début du mois d’août, éclaire d’un jour nouveau l’articulation entre le droit au respect du domicile du locataire et l’obligation d’entretien qui pèse sur le bailleur. Cette décision, qui qualifie de trouble manifestement illicite le refus persistant et injustifié du locataire de laisser l’accès aux lieux pour l’exécution de travaux, mérite une analyse approfondie que la présente contribution se propose de conduire.
I. La double obligation légale d’accès et d’entretien : un équilibre rompu par le refus du locataire
A. L’obligation continue du bailleur de délivrer un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible
Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Cette obligation, que la doctrine et la jurisprudence qualifient de continue, est exigible pendant toute la durée du contrat et ne cesse qu’en cas de force majeure. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté particulière dans un arrêt du 10 juillet 2025 promis à la plus large diffusion, en jugeant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). La Cour censure ainsi la cour d’appel qui avait retenu que le délai de prescription de l’action en résiliation fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible court à compter du jour de la connaissance du manquement, alors que ce manquement persistait.
Par ailleurs, l’obligation de jouissance paisible ne saurait être éludée par le bailleur au prétexte que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété. Dans un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait exonéré les bailleurs en retenant qu’il ne pouvait leur être reproché d’avoir tardé à apporter des réponses aux désordres dès lors qu’ils les avaient immédiatement portés à la connaissance du syndic, que des expertises amiables avaient été organisées et que des solutions techniques avaient été recherchées. La Cour énonce avec fermeté que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905). Cette solution, qui reprend et confirme une jurisprudence antérieure du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-18.853, publié), dessine un régime de responsabilité renforcée du bailleur, tenu d’une obligation de résultat dont il ne peut s’affranchir qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure.
En conséquence, lorsqu’un logement présente des désordres affectant sa décence ou son habitabilité, tels que des problèmes d’humidité et de moisissures liés à une ventilation insuffisante, le bailleur ne peut rester inactif. Il lui incombe de prendre, dans les meilleurs délais, les mesures nécessaires pour y remédier, sous peine de voir sa responsabilité contractuelle engagée. Cette obligation de faire suppose corrélativement que le locataire, de son côté, ne fasse pas obstacle à l’exécution des travaux. C’est précisément sur ce point que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs vient poser un cadre clair.
B. L’obligation corrélative du locataire de permettre l’accès pour les travaux nécessaires
Aux termes du e) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations de décence mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Le texte précise que les deux derniers alinéas de l’article 1724 du Code civil, qui régissent les réparations urgentes, sont applicables à ces travaux. Avant le début des travaux, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’économie générale de ce texte est celle d’un équilibre entre les prérogatives du bailleur, qui doit pouvoir entretenir et réparer son bien, et les droits du locataire, qui doit être informé et protégé contre les travaux abusifs ou vexatoires. Le juge peut d’ailleurs, sur demande du locataire, prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris si ceux-ci ou leurs conditions de réalisation présentent un caractère abusif ou vexatoire, ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou ont pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse. Cet encadrement procédural, protecteur du locataire, ne saurait toutefois être détourné de sa finalité pour faire obstacle à toute intervention du bailleur, même lorsque celle-ci est impérieusement commandée par la nécessité de remédier à des désordres affectant le logement.
La mise en demeure adressée par les services d’hygiène de la ville, enjoignant au propriétaire d’effectuer des travaux pour remédier à des problèmes d’humidité et de moisissures, constitue à cet égard un signal d’alerte que le bailleur ne peut ignorer. L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée, commandée par le bailleur en exécution de cette injonction administrative, relève sans conteste de la catégorie des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, au sens de l’article 7 précité. Le locataire ne saurait, dans ces conditions, opposer un refus systématique à l’accès des entreprises mandatées par le bailleur, même s’il estime que les travaux envisagés sont insuffisants pour répondre à l’ensemble des désordres qu’il dénonce. La question de l’ampleur des travaux à réaliser et celle d’un éventuel relogement relèvent du débat au fond, devant le juge du contrat, et non de l’appréciation unilatérale du locataire.
Le mécanisme dessiné par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 s’articule ainsi avec le régime de la responsabilité contractuelle de droit commun. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible, qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du Code civil, ne saurait être efficacement mise en œuvre si le locataire peut, par son seul refus, paralyser l’exécution des travaux nécessaires. Cette articulation, que l’ordonnance du 26 janvier 2026 illustre de manière éclairante, repose sur une logique de proportionnalité : le bailleur peut exiger l’accès pour des travaux nécessaires, mais il doit respecter les formes prescrites par la loi, et le locataire peut s’opposer à des travaux abusifs, mais il ne saurait opposer un veto de principe à toute intervention. Tel est, en définitive, le point d’équilibre que le législateur a entendu consacrer et que le juge des référés, dans l’exercice de son office, se borne à faire respecter.
II. La qualification de trouble manifestement illicite en cas de refus persistant et injustifié
A. Le référé comme instrument de résolution du conflit entre droit au domicile et obligation d’entretien
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La notion de trouble manifestement illicite, entendue comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle abondante dont il résulte que le juge des référés apprécie souverainement, au vu des éléments qui lui sont soumis, le caractère manifeste de l’illicéité alléguée.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 26 janvier 2026, la propriétaire d’un appartement parisien donné à bail depuis 2006 avait été mise en demeure, à la suite d’une visite des services d’hygiène de la ville en 2024, d’effectuer des travaux pour remédier aux problèmes d’humidité et de moisissures constatés sur place et liés à une ventilation insuffisante. Elle avait mandaté une entreprise pour installer une ventilation mécanique contrôlée, mais cette dernière s’était heurtée au refus systématique de la locataire, malgré une série de relances et une sommation délivrée par un commissaire de justice. La locataire estimait que l’installation d’une simple ventilation mécanique contrôlée serait insuffisante pour régler les multiples désordres qu’elle imputait à son logement et réclamait des travaux d’ampleur ainsi qu’un relogement durant le chantier. Le tribunal judiciaire, statuant en référé, a considéré que le refus prolongé de la locataire, dépourvu de motif sérieux, constituait un trouble manifestement illicite. Il a en conséquence accordé à la locataire un délai de quinze jours pour permettre l’accès à son logement, au-delà duquel le propriétaire serait autorisé à recourir à l’assistance d’un serrurier ou des forces de l’ordre (TJ Paris, ord. réf., 26 janv. 2026, RG n° 25/07532).
Cette qualification de trouble manifestement illicite n’est pas anodine. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui refuse de confondre la protection légitime du domicile avec un droit de veto opposable à toute intervention du bailleur. Le refus du locataire ne saurait prospérer que s’il repose sur un motif légitime et sérieux, tel que le caractère abusif ou vexatoire des travaux envisagés ou le non-respect de la procédure de notification préalable. En l’absence d’un tel motif, le refus persistant caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, y compris en autorisant le bailleur à pénétrer dans les lieux avec l’assistance d’un serrurier, mesure dont la proportionnalité est assurée par le délai de prévenance accordé au locataire et par la possibilité pour ce dernier de saisir le juge du fond pour faire trancher les questions de fond relatives à l’ampleur des travaux et à un éventuel droit à relogement.
B. La portée pratique et les enseignements de l’ordonnance du 26 janvier 2026
L’ordonnance du 26 janvier 2026 constitue un rappel utile de l’équilibre qui doit présider aux relations entre bailleur et locataire. Le droit au respect du domicile, fût-il consacré par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, ne saurait faire obstacle à l’exécution par le bailleur de ses obligations légales, spécialement lorsque celles-ci sont commandées par une injonction administrative destinée à préserver la salubrité du logement. La solution retenue par le tribunal judiciaire de Paris s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, par un arrêt du 16 mars 2023, avait déjà rappelé que l’obligation du bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement implique qu’il puisse accéder aux lieux pour y effectuer les travaux nécessaires (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 22-10.013).
Par ailleurs, la décision commentée ne porte que sur l’accès au logement pour l’exécution des travaux d’installation de la ventilation mécanique contrôlée. Les questions de fond relatives à l’ampleur des désordres affectant le logement, à la responsabilité du propriétaire ou de la copropriété dans leur survenance, à la nécessité d’un chantier élargi ou à un éventuel droit au relogement du locataire sont expressément réservées à l’appréciation du juge du fond. Cette distinction entre le référé, juge de l’évidence et de l’urgence, et le juge du fond, juge du contrat et de la responsabilité, est conforme à l’office traditionnel du juge des référés qui, selon la formule consacrée, ne tranche pas le principal mais se borne à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires. Le tribunal judiciaire de Paris ne s’est donc prononcé que sur l’illicéité manifeste du refus d’accès, sans préjuger des droits respectifs des parties quant à l’étendue des travaux à réaliser.
Sur le plan probatoire, l’ordonnance illustre l’importance, pour le bailleur confronté à un refus d’accès du locataire, de constituer un dossier rigoureux. La mise en demeure administrative, les relances adressées au locataire, le constat de carence de l’entreprise mandatée et la sommation délivrée par commissaire de justice sont autant d’éléments qui ont permis au juge des référés de caractériser le refus persistant et injustifié du locataire et de le qualifier de trouble manifestement illicite. À défaut d’un tel dossier, le bailleur s’exposerait au risque de voir sa demande rejetée, le juge des référés ne pouvant se fonder sur de simples allégations pour autoriser une atteinte à l’inviolabilité du domicile du locataire.
Enfin, sur le terrain de la procédure abusive, l’ordonnance du 26 janvier 2026 invite à la prudence. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a en effet rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. La seule multiplicité des procédures engagées et un esprit de vindicte reposant sur un raisonnement juridique infondé ne caractérisent pas, à eux seuls, la faute faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-18.571). Appliqué au contentieux locatif, ce principe signifie que le bailleur ne saurait obtenir, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts pour procédure abusive du seul fait que le locataire conteste, même avec constance, les mesures sollicitées. Il lui incombe de démontrer une faute distincte, caractérisée par une intention de nuire ou une légèreté blâmable, qui ne se confond pas avec l’exercice normal des voies de droit.
Cette réserve est d’autant plus importante que le contentieux locatif est, par nature, un contentieux de proximité dans lequel les parties, souvent non assistées d’un avocat lors des premières étapes de la procédure, peuvent être tentées d’invoquer de manière systématique une prétendue procédure abusive. La Cour de cassation, en censurant la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait condamné des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts et d’une amende civile au seul motif de la multiplicité des procédures engagées, rappelle que l’abus du droit d’agir en justice suppose la démonstration d’une faute, conformément à l’article 1240 du Code civil, et non la simple constatation d’un esprit de vindicte ou d’une argumentation juridique infondée. Cette exigence probatoire, protectrice du droit fondamental d’accès au juge, vaut pour l’ensemble du contentieux immobilier, qu’il oppose bailleur et locataire, copropriétaire et syndic, ou vendeur et acquéreur.
Dès lors, l’ordonnance du 26 janvier 2026, loin d’être un blanc-seing donné au bailleur pour forcer l’accès au logement loué, s’analyse comme un rappel de l’équilibre qui doit gouverner les rapports locatifs. Le locataire ne peut se prévaloir de l’inviolabilité de son domicile pour faire obstacle à l’exécution de travaux commandés par une obligation légale de décence et de salubrité ; le bailleur ne peut, de son côté, s’affranchir des garanties procédurales qui entourent l’accès au logement et doit, en cas de refus, saisir le juge plutôt que de se faire justice à lui-même. Entre l’impuissance du bailleur et l’intransigeance du locataire, la voie du référé, sous le contrôle du juge judiciaire, trace un chemin équilibré que l’ordonnance commentée illustre avec netteté.
Conclusion
L’ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2026 par le tribunal judiciaire de Paris apporte une contribution significative à la construction d’un équilibre entre les droits concurrents du bailleur et du locataire dans l’exécution du contrat de bail. En qualifiant de trouble manifestement illicite le refus persistant et injustifié du locataire de permettre l’accès à son logement pour la réalisation de travaux commandés par une injonction administrative, le juge des référés rappelle que l’inviolabilité du domicile ne saurait être érigée en droit absolu, opposable en toutes circonstances aux obligations légales qui pèsent sur le bailleur. La solution, conforme à la lettre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme à l’esprit de l’article 1719 du Code civil, offre aux praticiens une grille de lecture claire : notification préalable des travaux, relances et sommation en cas de refus, saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. Elle invite également les parties à la mesure, en rappelant d’une part que le débat sur l’ampleur des travaux relève du juge du fond, et d’autre part que la qualification de procédure abusive suppose la démonstration d’une faute distincte de l’exercice normal des voies de droit. Cet équilibre, sans cesse réaffirmé par la Cour de cassation, constitue le cadre dans lequel les professionnels du droit immobilier inscrivent leur action, qu’ils conseillent le bailleur soucieux d’entretenir son bien ou le locataire attaché à la protection de son domicile. La décision du 26 janvier 2026, en ce qu’elle rappelle avec fermeté que le refus d’accès injustifié peut être qualifié de trouble manifestement illicite et levé par l’intervention du juge, offre une réponse mesurée et opérationnelle à une difficulté pratique que rencontrent quotidiennement les praticiens du droit des baux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.