Le trouble anormal du voisinage constitue l’un des piliers du contentieux immobilier contemporain. Forgé par la jurisprudence sur le fondement de l’article 544 du Code civil, ce principe autonome permet d’engager la responsabilité du propriétaire ou de l’occupant d’un fonds dont l’usage excède, par son intensité, sa récurrence ou sa nature, les inconvénients que chacun est tenu de supporter dans les relations de proximité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé, au cours des trois dernières années, les conditions de mise en oeuvre, la qualité pour agir et les modalités d’appréciation de l’anormalité, dans un sens favorable à la protection des victimes.
Cette construction prétorienne, qui se passe de toute démonstration d’une faute, trouve son ancrage dans une aspiration ancienne à la conciliation des usages concurrents de la propriété. Elle mobilise des règles puisées dans le Code civil, notamment ses articles 544 et 1240, mais aussi des dispositions spéciales comme l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation, qui tempère le droit à réparation lorsque l’activité à l’origine du trouble préexistait à l’installation de la victime et s’exerce en conformité avec la réglementation. La jurisprudence récente, de 2023 à 2026, offre un panorama cohérent des lignes de force qui structurent aujourd’hui ce contentieux, qu’il s’agisse des nuisances sonores, de la prolifération végétale, de la privation de vue ou des risques d’effondrement.
I. Le fondement autonome du trouble anormal du voisinage
A. Une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute
Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage a été consacré par la Cour de cassation comme un régime de responsabilité objective. La troisième chambre civile le rappelle avec constance à travers une formule désormais stabilisée : l’action fondée sur ce principe est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Cette formulation, issue de l’arrêt du 16 mars 2022, a été reprise et précisée dans plusieurs décisions récentes, notamment celle du 18 juin 2026 (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778) et celle du 20 novembre 2025 (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342).
Or, cette autonomie du régime présente des conséquences pratiques considérables. La victime n’a pas à démontrer que l’auteur du trouble a commis une imprudence, une négligence ou une violation d’une norme préexistante. Il lui suffit d’établir que le trouble subi dépasse, dans les circonstances concrètes de l’espèce, le seuil de ce qui est normalement tolérable entre voisins. Ce régime dérogatoire au droit commun de la responsabilité civile, qui exige traditionnellement la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, simplifie singulièrement la tâche du demandeur et renforce l’effectivité de la protection des riverains. La Cour de cassation veille à ce que ce principe ne soit pas vidé de sa substance par des exigences procédurales excessives.
Dans l’arrêt du 18 juin 2026, elle censure ainsi une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action d’une société civile immobilière au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d’urbanisme, ni de l’acquisition d’une servitude de vue par usucapion. La Haute juridiction énonce que « l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès » (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 25-11.778). La distinction entre la recevabilité de l’action et son bien-fondé est ici rappelée avec force : le juge ne peut exiger du demandeur qu’il fasse la preuve, dès le stade de la recevabilité, de ce qui relève de l’examen au fond.
Par ailleurs, l’arrêt du 5 mars 2026 illustre une extension remarquable du domaine du trouble anormal du voisinage, en l’appliquant non pas à un dommage déjà survenu, mais à un risque de dommage. En l’espèce, le propriétaire d’un fonds supérieur sollicitait la condamnation du propriétaire du fonds inférieur à réaliser des travaux de consolidation d’un talus menaçant de s’effondrer. La Cour censure l’arrêt qui avait rejeté cette demande au motif qu’aucun dommage actuel n’était démontré. Elle reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.575). Cette décision s’inscrit dans une logique préventive qui permet au juge d’intervenir avant la réalisation concrète du préjudice, dès lors que le risque est suffisamment caractérisé et qu’il excède les inconvénients normaux de la mitoyenneté.
Le fondement légal de cette construction prétorienne réside dans la combinaison des articles 544 et 1240 du Code civil. L’article 544, qui définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (art. 544 C. civ.), pose la limite inhérente à l’exercice du droit de propriété : celui-ci ne saurait s’exercer au détriment des fonds voisins. L’article 1240, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 C. civ.), fournit le cadre général de la responsabilité civile extra-contractuelle. Mais le trouble anormal du voisinage s’en est affranchi pour devenir un principe autonome, qui ne requiert pas la preuve d’une faute et dont le régime s’est construit par sédimentation jurisprudentielle, décision après décision.
En conséquence, toute personne qui subit un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut agir sur ce fondement, sans avoir à identifier une faute dans le comportement de l’auteur du trouble. Il s’agit là d’une différence capitale avec l’action en responsabilité civile de droit commun, qui impose au demandeur de rapporter la triple preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien causal. Cette singularité fait du trouble anormal du voisinage un instrument contentieux particulièrement efficace, dont la portée pratique ne cesse de croître.
B. La qualité pour agir élargie au-delà du seul propriétaire
La jurisprudence récente a considérablement assoupli les conditions de recevabilité de l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage, en reconnaissant qualité pour agir à des personnes qui ne sont pas propriétaires du fonds affecté. L’arrêt du 20 novembre 2025 constitue une étape importante de cette évolution. Il juge que « l’épouse qui cohabite avec son époux a qualité à agir en indemnisation du trouble anormal de voisinage pour le préjudice que lui cause personnellement ce trouble, tout occupant, quel que soit le titre de son occupation, ayant qualité et intérêt à agir » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342).
Dès lors, la qualité de propriétaire n’est plus une condition sine qua non de l’action. L’occupant, fût-il hébergé à titre gratuit ou conjoint du propriétaire, peut se prévaloir du trouble qu’il subit personnellement. La Cour de cassation précise que ce droit découle directement de la nature de l’action : « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Il s’en déduit qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-16.342).
Cette extension de la qualité pour agir s’inscrit dans le prolongement logique de la nature extra-contractuelle de l’action. Le trouble anormal du voisinage ne protège pas le droit de propriété en tant que tel, mais bien la jouissance paisible du bien, dont peut se prévaloir quiconque l’occupe légitimement. Comme le rappelait déjà la Cour de cassation dans son arrêt du 7 décembre 2023, l’appréciation du trouble s’effectue in concreto, « en fonction notamment de la destination normale du fonds troublé » et de « la nature de l’environnement » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-22.137). Le trouble est personnel à celui qui le subit, et non attaché au seul titre de propriété.
En conséquence, la distinction entre le propriétaire, le locataire, l’occupant à titre gratuit ou le simple résident s’estompe devant l’unité du préjudice de jouissance. Le juge doit seulement vérifier que le demandeur subit personnellement le trouble allégué, sans exiger de lui la justification d’un titre d’occupation particulier. La personne morale, qu’il s’agisse d’une société civile immobilière propriétaire d’un immeuble locatif ou d’une exploitation agricole à responsabilité limitée, peut également agir ou se voir attraite en défense sur ce fondement, comme l’illustrent de nombreuses décisions récentes de la troisième chambre civile. Cette extension de la qualité pour agir confère au contentieux du trouble anormal du voisinage une plasticité qui en fait un instrument contentieux à la disposition d’un large éventail de justiciables, bien au-delà du seul propriétaire immobilier.
II. L’appréciation concrète de l’anormalité par le juge
A. La mesure in concreto du trouble : circonstances de temps et de lieu
L’anormalité du trouble ne se décrète pas dans l’abstrait. Elle s’apprécie concrètement, en fonction de la situation des fonds, de leur environnement, de la nature des nuisances et de leur intensité. La Cour de cassation l’a rappelé avec une particulière netteté dans l’arrêt du 7 décembre 2023, relatif à une exploitation agricole d’élevage bovin dont les nouveaux bâtiments avaient été édifiés à proximité immédiate d’habitations situées en zone urbaine d’un village. Après avoir constaté que la stabulation se situait entre vingt-et-un et quatre-vingt-seize mètres de vingt-deux habitations, que les permis de construire avaient été annulés par la juridiction administrative pour atteinte à la salubrité publique, et que les nuisances consistaient « en des odeurs nauséabondes, des bruits d’animaux, de machines, et aussi en la présence envahissante d’insectes », la Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu l’existence d’un trouble anormal (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-22.137).
La Cour a également écarté l’argument tiré de la loi du 29 janvier 2021 visant à protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises, aujourd’hui codifié à l’article L. 110-1 du Code de l’environnement. Elle juge que ces dispositions « n’ont ni pour objet ni pour effet d’exonérer les exploitants agricoles de la responsabilité qu’ils encourent lorsque les nuisances générées par leur exploitation excèdent, compte tenu de la situation des fonds, les inconvénients normaux du voisinage » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-22.137). La ruralité du lieu n’est donc pas un brevet d’immunité, et la protection du patrimoine sensoriel ne saurait primer sur le droit des riverains à ne pas subir des nuisances excessives.
La perte de vue constitue l’un des troubles les plus fréquemment invoqués et les plus sévèrement sanctionnés. L’arrêt du 14 mars 2024 en offre une illustration topique. Dans cette espèce, le propriétaire d’une villa bénéficiant d’une vue sur mer depuis 2009 avait vu celle-ci obstruée par l’édification d’un mur en parpaings de 2,30 mètres de hauteur, qui avait remplacé un ancien mur de pierres sèches ne dépassant pas un mètre. La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, avait constaté que l’ancien mur « préservait la vue sur mer dont disposait le fonds » et que le nouveau « obstruait désormais totalement la vue droite sur la baie ». La Cour retient que « l’exhaussement du mur causait à M. [P] un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, de sorte que sa démolition devait être ordonnée » (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 19-21.361).
À cet égard, la diversité des troubles susceptibles de caractériser une anormalité est remarquable. La prolifération végétale, lorsqu’elle envahit le fonds voisin, peut constituer un trouble anormal. L’arrêt du 6 juillet 2023 censure une cour d’appel qui avait écarté l’existence d’un trouble lié à des rhizomes de bambous, sans répondre aux conclusions des victimes qui produisaient « de nouvelles attestations relatives à la dégradation de dalles de jardin et un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 3 septembre 2020, décrivant la présence de pousses de bambous allant jusqu’à cinquante centimètres de hauteur » (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.301). La cassation est prononcée pour défaut de réponse aux conclusions, ce qui rappelle que l’office du juge lui impose d’examiner l’ensemble des éléments de preuve qui lui sont soumis avant de statuer sur l’anormalité du trouble.
De même, les nuisances sonores, lorsqu’elles excèdent les normes acoustiques applicables ou perturbent durablement la jouissance paisible des lieux, sont appréhendées avec rigueur. L’arrêt du 23 mai 2024, relatif aux nuisances générées par une hélisurface exploitée à Saint-Tropez, retient que les nuisances sonores liées aux mouvements d’hélicoptères, « dans un environnement calme et résidentiel, excédaient les inconvénients normaux de voisinage » (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 19-19.444). La Cour approuve également la réparation du préjudice de jouissance des sociétés propriétaires des villas voisines, en considérant qu’elles « devaient pouvoir jouir de leur bien dans les conditions attendues d’une maison avec terrasse et piscine dans un secteur calme et résidentiel ».
Les nuisances olfactives, les émanations de poussière, la privation d’ensoleillement, l’obstruction de fenêtres ou encore les infiltrations en provenance du fonds voisin relèvent toutes de ce contentieux. Le dénominateur commun est le dépassement du seuil de tolérance que la vie en société impose à chacun, seuil dont la détermination relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie la motivation et la base légale des décisions. Cette appréciation in concreto interdit toute approche dogmatique ou systématique : un même type de nuisance pourra être jugé anormal dans un environnement résidentiel et tolérable dans une zone d’activité, selon les circonstances propres à chaque espèce.
B. L’antériorité du trouble et la persistance du droit à réparation
L’antériorité de l’activité à l’origine du trouble ne constitue pas, en principe, une cause d’exonération pour son auteur. La Cour de cassation l’affirme sans ambiguïté dans l’arrêt du 23 novembre 2023 : « sauf disposition particulière, l’antériorité du trouble ne prive pas le voisin victime de son droit à réparation au titre de la persistance de celui-ci » (Civ. 3e, 23 nov. 2023, n° 22-11.047). En l’espèce, les acquéreurs d’un lot de copropriété se plaignaient de l’obturation par une construction nouvelle d’une fenêtre palière éclairant l’escalier commun. La cour d’appel les avait déboutés au motif qu’ils avaient acquis leur bien alors que la situation était déjà créée. La Cour de cassation censure ce raisonnement : le fait que le trouble préexiste à l’acquisition ne confère aucun caractère normal à une nuisance qui, par hypothèse, demeure anormale tant qu’elle perdure.
Cette règle, qui s’applique au droit commun du trouble anormal du voisinage, doit cependant être conciliée avec le tempérament législatif de l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte, introduit par la loi du 31 décembre 1976 et modifié à plusieurs reprises, prévoit que les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales, commerciales, touristiques, culturelles ou aéronautiques n’entraînent pas droit à réparation lorsque le permis de construire a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions législatives ou réglementaires autorisant ces activités. Mais cette exonération est subordonnée à une double condition cumulative : les activités doivent s’exercer en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires qui les autorisent, et elles doivent s’être poursuivies dans les mêmes conditions.
Dans l’arrêt du 23 mai 2024, la Cour de cassation rappelle que cette exonération est d’interprétation stricte. Elle relève que la cour d’appel a « à bon droit, déduit de ses constatations que Mmes [K] et [F] ne pouvaient pas s’en prévaloir », après avoir constaté que l’exploitation de l’hélisurface ne s’était pas poursuivie dans les mêmes conditions, les limites de mouvements autorisés ayant été dépassées de 108 à 117 % selon les semaines considérées, et que l’arrêté préfectoral du 2 avril 2015 avait été annulé par la juridiction administrative (Civ. 3e, 23 mai 2024, n° 19-19.444). L’antériorité n’exonère que si et seulement si l’activité est demeurée strictement conforme au cadre légal qui l’autorisait à l’origine.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, toujours dans le même arrêt, que les dispositions de l’article L. 110-1 du Code de l’environnement, issues de la loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises, « n’ont ni pour objet ni pour effet d’exonérer les exploitants agricoles de la responsabilité qu’ils encourent lorsque les nuisances générées par leur exploitation excèdent, compte tenu de la situation des fonds, les inconvénients normaux du voisinage ». La protection du patrimoine sensoriel ne saurait primer sur le droit des riverains à ne pas subir des nuisances excessives, et la ruralité n’est pas un blanc-seing pour les activités génératrices de troubles.
Dès lors, le contentieux du trouble anormal du voisinage apparaît comme un instrument de régulation des conflits d’usage du sol, dont la souplesse et l’adaptabilité en font un outil précieux pour le praticien. Le droit de propriété, pour absolu qu’il soit dans son principe, trouve sa limite dans l’égale liberté du voisin. La jurisprudence de la troisième chambre civile, de 2023 à 2026, en a renforcé l’efficacité en élargissant la qualité pour agir, en sanctionnant le risque avéré au même titre que le dommage consommé, et en refusant que l’antériorité de la nuisance ne devienne un brevet d’impunité. Pour le justiciable confronté à des nuisances de voisinage, la voie de l’action en trouble anormal, qui se passe de la preuve d’une faute, offre une perspective contentieuse dont la maîtrise technique incombe à son avocat en droit immobilier, seul à même d’articuler les constats matériels, les preuves testimoniales et les expertises judiciaires autour d’une démonstration rigoureuse de l’anormalité du trouble.
Conclusion
Le trouble anormal du voisinage demeure, en 2026, un principe jurisprudentiel dynamique, dont les contours continuent de se préciser sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La responsabilité de plein droit, la qualité pour agir étendue à tout occupant, l’appréciation concrète de l’anormalité et le rejet de l’antériorité comme cause d’exonération automatique constituent les quatre piliers de ce régime. Les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient avocats en droit de la construction ou conseils en contentieux immobilier, doivent intégrer ces évolutions dans leur pratique quotidienne. La technicité du sujet et la diversité des situations factuelles appellent une analyse rigoureuse, pièce par pièce, des nuisances alléguées et de leur contexte environnemental, seule à même de fonder une action en justice aux chances de succès sérieuses.
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