La distinction entre la perte matérielle et la perte juridique de la chose louée dans le bail commercial

I. La perte matérielle de la chose louée, fondement classique de la résiliation du bail commercial

A. L’économie générale de l’article 1722 du code civil : une option exclusive du preneur

L’article 1722 du code civil dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (Légifrance). Ce texte, inchangé depuis le code civil de 1804, constitue l’un des mécanismes les plus énergiques de résiliation du contrat de bail, puisqu’il opère de plein droit sans qu’une décision judiciaire ne soit nécessaire pour constater l’anéantissement du contrat lorsque la destruction est totale.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a très tôt précisé que l’option ouverte au preneur par l’article 1722 en cas de perte partielle lui est strictement personnelle. Par un arrêt du 1er février 1995, la Haute juridiction a jugé que le bailleur ne peut ni exiger la résiliation ni s’opposer au choix du preneur de maintenir le bail moyennant une diminution du loyer (Cass. 3e civ., 1er févr. 1995, n° 92-21.376). Cette exclusivité confère au preneur une position singulièrement protectrice dans l’économie du contrat de louage. Le bailleur, quant à lui, se trouve privé de toute initiative sur le sort du contrat, quand bien même la destruction partielle des lieux rendrait l’exploitation du bien structurellement déficitaire pour lui.

Cette architecture protectrice se comprend à la lumière de l’objet même du contrat de bail, qui est de conférer la jouissance d’un bien au preneur. Or, l’article 1719 du code civil impose au bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », trois obligations essentielles : « 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Légifrance). L’article 1720 du même code complète ce dispositif en précisant que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Légifrance).

Par conséquent, la résiliation de plein droit prévue par l’article 1722 apparaît comme une conséquence logique de l’impossibilité pour le bailleur d’exécuter l’obligation de délivrance qui constitue la contrepartie essentielle du paiement du loyer par le preneur. Lorsque la chose n’existe plus, la cause de l’obligation de payer le loyer disparaît. Cette articulation entre l’article 1722 et les articles 1719 et 1720 du code civil éclaire le fondement de ce mécanisme résolutoire : ce n’est pas la volonté des parties qui commande la résiliation, mais l’impossibilité matérielle d’exécuter la prestation caractéristique du contrat de bail. Le législateur, par cette disposition d’ordre supplétif, a entendu tirer les conséquences de l’anéantissement de l’objet du contrat sans imposer aux parties la charge d’une action en résolution judiciaire.

En matière de bail commercial, la durée du contrat, fixée par l’article L. 145-4 du code de commerce à un minimum de neuf années, confère à ce mécanisme une acuité particulière (Légifrance). La résiliation de plein droit met un terme à un contrat de longue durée sans que le bailleur ne puisse s’y opposer, ce qui peut avoir des conséquences économiques considérables pour ce dernier, notamment lorsque les loyers perçus constituaient une source de revenus importante. En outre, l’article 1722 exclut tout dédommagement, de sorte que le preneur n’est redevable d’aucune indemnité au bailleur, même si la résiliation intervient avant le terme contractuel.

B. La notion de cas fortuit : une condition d’application interprétée restrictivement

L’application de l’article 1722 du code civil suppose que la destruction de la chose louée procède d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un événement indépendant de la volonté des parties et ne pouvant être imputé à aucune d’entre elles. La jurisprudence assimile traditionnellement le cas fortuit à la force majeure, laquelle requiert la réunion de trois critères : l’extériorité, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité de l’événement. En d’autres termes, le sinistre qui affecte les locaux loués ne doit pas résulter d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, ni d’une faute du preneur dans l’usage de la chose.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 11 mars 2021, a fait application de ce principe à des intempéries exceptionnelles ayant causé des dégâts importants dans des locaux commerciaux situés en zone inondable. La cour a retenu que les précipitations en cause présentaient un caractère tout à fait exceptionnel, comme en témoignait l’arrêté de catastrophe naturelle pris par les autorités administratives. La destruction partielle des locaux autorisait donc le preneur à exercer l’option de l’article 1722 et à solliciter la résiliation du bail sans que le bailleur ne puisse lui opposer une quelconque demande d’indemnisation. Cette décision illustre le rôle probatoire de l’arrêté de catastrophe naturelle dans la caractérisation du cas fortuit (CA Aix-en-Provence, 11 mars 2021, RG n° 19/12376).

En revanche, le cas fortuit ne saurait être invoqué lorsque la destruction des lieux résulte d’un défaut d’entretien imputable au bailleur ou de la vétusté de l’immeuble. La jurisprudence a eu l’occasion de rappeler que la ruine d’un bâtiment par vétusté ne constitue pas un cas fortuit dès lors qu’un défaut d’entretien peut être reproché au bailleur. De même, lorsque l’impossibilité d’exploitation résulte de graves désordres consécutifs à des travaux entrepris par le bailleur lui-même, la Cour de cassation écarte l’application de l’article 1722, considérant que ces désordres ne procèdent pas d’un événement extérieur imprévisible mais d’une cause imputable à l’une des parties. Cette exigence de causalité entre le cas fortuit et la destruction de la chose protège le bailleur contre une résiliation abusive fondée sur des circonstances dont il serait responsable.

Par ailleurs, la jurisprudence distingue soigneusement la destruction totale de la destruction partielle. La perte totale est caractérisée non seulement par la disparition matérielle du bien, mais également par l’impossibilité définitive d’en user conformément à sa destination contractuelle. Ainsi, a été considérée comme perte totale l’interdiction administrative définitive d’exploiter un commerce résultant d’une disposition légale nouvelle, ou encore la destruction par incendie du bâtiment principal d’une exploitation lorsque les locaux subsistants ne permettaient plus l’exercice de l’activité prévue au bail. Dans ces hypothèses, la résiliation est automatique et ne requiert aucune manifestation de volonté du preneur, à la différence de la perte partielle qui ouvre seulement une option à ce dernier.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2026, a apporté une précision importante sur l’étendue de cette option en cas de perte partielle. La Haute juridiction a jugé que la résiliation du bail n’est pas automatique lorsque les locaux sont endommagés mais que les travaux de remise en état restent économiquement envisageables. En d’autres termes, le juge doit procéder à une analyse concrète de la situation : il doit examiner l’état du bien, le coût des travaux nécessaires à la restitution de la jouissance, et la possibilité effective pour le bailleur de les réaliser. Si les travaux sont possibles et que leur coût n’excède pas la valeur vénale des lieux ou la rentabilité locative attendue, le bail n’est pas résilié de plein droit et le preneur peut seulement solliciter une diminution du loyer ou, à défaut d’exécution par le bailleur, invoquer l’exception d’inexécution (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070).

II. La perte juridique de la chose louée : les frontières de l’article 1722 à l’épreuve de la jurisprudence contemporaine

A. L’exclusion des mesures administratives temporaires du domaine de la perte de la chose louée

La distinction entre la perte matérielle et la perte juridique de la chose louée a occupé une place centrale dans le contentieux des baux commerciaux pendant la crise sanitaire liée à la covid-19. La question était de savoir si les mesures administratives de fermeture imposées à certains établissements recevant du public pouvaient être assimilées à une destruction de la chose louée, fût-elle temporaire, au sens de l’article 1722 du code civil. Plusieurs juridictions du fond avaient initialement retenu cette qualification, considérant que l’interdiction d’exploiter équivalait à une impossibilité d’user de la chose conforme à sa destination.

La Cour de cassation a mis un terme à cette divergence par trois arrêts rendus le 30 juin 2022. La troisième chambre civile a jugé que les mesures de fermeture administrative, générales et temporaires, ne peuvent être assimilées à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. La Haute juridiction a considéré que l’interdiction administrative d’exploiter, si elle prive temporairement le preneur de la jouissance des lieux, n’affecte pas la matérialité du bien lui-même, qui demeure intact et susceptible d’être restitué à son usage contractuel une fois la mesure levée. La perte de la chose, au sens de l’article 1722, suppose en effet une atteinte physique à l’intégrité du bien, et non une simple restriction juridique temporaire à son usage (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190).

Cette solution, fermement ancrée dans la lettre de l’article 1722, procède d’une analyse rigoureuse de la notion de destruction. La disparition physique de la chose, ou à tout le moins l’impossibilité matérielle définitive de l’utiliser conformément à sa destination, constitue le critère exclusif de la résiliation de plein droit. Une mesure administrative provisoire, si contraignante soit-elle pour l’exploitation du fonds, ne saurait être assimilée à un anéantissement de l’objet du contrat. Le législateur de 1804 n’avait certes pas anticipé les conséquences d’une pandémie mondiale, mais la lettre du texte, confirmée par deux siècles d’interprétation jurisprudentielle, exclut que la notion de perte puisse être étendue à des hypothèses de privation temporaire de jouissance sans atteinte à l’intégrité matérielle des locaux.

Cette rigueur dans l’interprétation de l’article 1722 du code civil s’inscrit dans une tendance plus générale de la troisième chambre civile, qui refuse de faire produire à ce texte des effets que sa lettre ne commande pas. La Cour de cassation a ainsi rappelé, à de multiples reprises, que l’article 1722 ne saurait servir de fondement à une action en exonération du paiement des loyers lorsque le preneur est seulement privé de la jouissance d’une partie accessoire des lieux sans que l’exploitation du fonds ne soit compromise dans son ensemble. La perte doit être suffisamment caractérisée pour justifier la résiliation de plein droit ou la diminution du loyer, ce qui impose au preneur de rapporter la preuve d’une atteinte substantielle à la jouissance des locaux loués.

Cette jurisprudence présente un intérêt qui dépasse le contexte de la crise sanitaire. Elle rappelle que le régime de l’article 1722 constitue un mécanisme d’exception, dont les conditions d’application doivent être interprétées strictement. L’impossibilité d’exploitation résultant d’une décision administrative ne se confond pas avec la perte de la chose louée, laquelle suppose une atteinte irrémédiable au support physique de l’exploitation. Les preneurs confrontés à une impossibilité temporaire d’exploiter leur fonds doivent donc rechercher d’autres fondements juridiques pour solliciter une suspension ou une réduction de leur obligation de paiement du loyer.

B. L’alternative protectrice de l’exception d’inexécution face à l’impossibilité d’exploitation

Dès lors que l’article 1722 du code civil est inapplicable aux hypothèses d’impossibilité juridique d’exploitation, le preneur n’est pas pour autant dépourvu de tout moyen de défense. Les articles 1219 et 1220 du code civil, issus de la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, offrent des instruments de protection qui, sans entraîner la résiliation du contrat, permettent au preneur de suspendre l’exécution de son obligation de paiement du loyer lorsque le bailleur manque à ses propres obligations.

L’article 1219 du code civil dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (Légifrance). L’article 1220 du même code complète ce dispositif en permettant à une partie de « suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle », à charge pour elle de notifier cette suspension « dans les meilleurs délais » (Légifrance).

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, a consacré l’autonomie procédurale de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux commerciaux. La Haute juridiction a jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers à compter du jour où les locaux ne sont plus en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La Cour a précisé que cette exception peut être invoquée alors même que le preneur n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce. L’exception d’inexécution constitue ainsi un moyen de défense autonome, distinct de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).

Cette solution marque une avancée significative dans la protection du preneur. Elle signifie que le locataire confronté à une impossibilité d’exploitation imputable au bailleur peut opposer à ce dernier un refus légitime de paiement sans avoir à solliciter préalablement des délais judiciaires. L’exception d’inexécution opère alors comme un mécanisme de justice privée, permettant au preneur de rétablir unilatéralement l’équilibre contractuel rompu par la défaillance du bailleur. La Cour de cassation a ainsi entendu renforcer l’effectivité de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil.

L’articulation entre l’article 1722 et les articles 1219 et 1220 du code civil révèle une gradation dans les remèdes offerts au preneur. Lorsque l’impossibilité d’exploitation résulte d’un cas fortuit ayant entraîné une destruction matérielle, l’article 1722 trouve à s’appliquer dans toute sa rigueur : résiliation de plein droit ou diminution du loyer, sans dédommagement. En revanche, lorsque l’impossibilité d’exploitation est la conséquence d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles sans destruction matérielle du bien, le preneur peut recourir à l’exception d’inexécution, qui lui permet de suspendre le paiement des loyers sans rompre le contrat, préservant ainsi la possibilité d’une reprise de la relation contractuelle une fois le manquement du bailleur régularisé.

Par ailleurs, cette dualité de régimes invite à une réflexion plus large sur la cohérence du droit des baux commerciaux. Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne contient pas de disposition spécifique relative à la perte de la chose louée, de sorte que le droit commun du louage, et singulièrement l’article 1722 du code civil, continue de régir cette hypothèse. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui organise le régime de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, prévoit que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail » à charge de « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (Légifrance). Ce mécanisme protecteur du preneur, propre au statut des baux commerciaux, coexiste avec les dispositions du code civil sans que le législateur n’ait jugé utile de les coordonner expressément. La jurisprudence de la troisième chambre civile assure cette coordination en précisant les frontières respectives de ces deux corps de règles.

Ainsi, le droit des baux commerciaux se caractérise par une superposition de protections légales et prétoriennes qui, sans jamais se recouvrir parfaitement, offrent au preneur une palette de remèdes adaptés à la diversité des situations contentieuses. La perte matérielle de la chose louée relève de l’article 1722, dans des conditions d’application strictement encadrées par la jurisprudence. L’impossibilité juridique d’exploitation, quant à elle, ouvre la voie à l’exception d’inexécution des articles 1219 et 1220 du code civil, dont la troisième chambre civile a récemment consacré l’autonomie procédurale. Cette complémentarité des régimes témoigne de la vitalité d’une matière qui, deux siècles après la codification napoléonienne, continue de se renouveler au contact des réalités économiques et des évolutions de la pratique contractuelle.

En définitive, la distinction entre la perte matérielle et la perte juridique de la chose louée constitue l’une des clés de lecture les plus fécondes du contentieux contemporain des baux commerciaux. L’article 1722 du code civil demeure le fondement exclusif de la résiliation de plein droit en cas de destruction matérielle de la chose par cas fortuit, tandis que l’exception d’inexécution offre un tempérament procédural adapté aux hypothèses dans lesquelles le bailleur, sans que la chose ne soit détruite, manque à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par ses décisions récentes, a su préserver la cohérence de cet édifice juridique en maintenant une frontière nette entre ces deux hypothèses, au service de la sécurité juridique des opérateurs économiques et de leurs conseils.

Conclusion

L’étude de la perte de la chose louée dans le bail commercial met en évidence une summa divisio fondamentale entre, d’une part, la destruction matérielle de l’assiette du contrat, qui entraîne la résiliation de plein droit en vertu de l’article 1722 du code civil, et, d’autre part, l’impossibilité juridique d’exploitation qui, sans affecter l’intégrité physique des locaux, prive le preneur de la jouissance paisible à laquelle il peut légitimement prétendre. Dans cette seconde hypothèse, l’exception d’inexécution, consacrée par les articles 1219 et 1220 du code civil et renforcée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, offre au preneur un instrument de protection adapté, sans emporter les conséquences radicales de la résiliation de plein droit. La vitalité de cette distinction, constamment réaffirmée par la Cour de cassation, atteste de la capacité du droit commun du louage à régir des situations contemporaines que le législateur de 1804 ne pouvait anticiper, tout en laissant au juge le soin d’en préciser les contours à la lumière des circonstances particulières de chaque espèce.