I. Le régime légal de la déspécialisation : un équilibre entre liberté du preneur et protection du bailleur
A. La déspécialisation partielle par adjonction d’activités connexes ou complémentaires
Le statut des baux commerciaux, édicté par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur une protection particulière qui se manifeste notamment par la faculté de faire évoluer l’activité exercée dans les lieux loués. L’article L. 145-47 du code de commerce, pierre angulaire de la déspécialisation partielle, dispose que « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». Cette disposition institue un droit unilatéral au profit du preneur, dont l’exercice n’est subordonné qu’à une obligation d’information préalable du bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La notification adressée au propriétaire doit indiquer les activités dont l’exercice est envisagé et vaut mise en demeure de ce dernier de faire connaître, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473), a rappelé que la qualification de la destination contractuelle relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et qu’une modification de la clause de destination insérée dans le bail ne peut résulter d’un simple changement d’activité du preneur sans respect du formalisme légal.
Par ailleurs, l’article L. 145-47 prévoit que, lors de la première révision triennale suivant la notification, il peut être tenu compte des activités commerciales adjointes pour la fixation du loyer, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Cette disposition permet un rééquilibrage économique au profit du bailleur, compensant l’extension unilatérale d’activité consentie au preneur. La Cour de cassation a précisé le cadre de cette réévaluation, en rappelant que la modification de la valeur locative doit être directement imputable aux activités adjointes, et non à l’évolution générale du marché locatif (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
À cet égard, le formalisme imposé par l’article L. 145-47 constitue une garantie procédurale essentielle pour le bailleur, qui dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités projetées. Le silence gardé par le bailleur à l’expiration de ce délai emporte déchéance de son droit de contestation, de sorte que le preneur peut légitimement adjoindre les activités notifiées sans craindre une remise en cause ultérieure par le propriétaire.
Dès lors, la déspécialisation partielle constitue un mécanisme pragmatique qui permet au preneur d’adapter son activité aux évolutions du marché sans avoir à solliciter une autorisation préalable du bailleur, sous la seule réserve d’un contrôle juridictionnel a posteriori en cas de contestation. La connexité ou la complémentarité des activités s’apprécie au regard de l’évolution des usages commerciaux, ce qui confère au juge une marge d’appréciation significative pour adapter le droit à la réalité économique contemporaine.
B. La déspécialisation plénière : autorisation judiciaire et changement total d’activité
L’article L. 145-48 du code de commerce ouvre au preneur une faculté plus étendue : celle de solliciter l’autorisation d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail. Cette déspécialisation plénière est subordonnée à une double condition cumulative tenant, d’une part, à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, et d’autre part, à la compatibilité des activités projetées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.
Le législateur a toutefois instauré une restriction temporelle significative : le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance. Cette limitation traduit la volonté de préserver l’équilibre architectural et commercial des ensembles immobiliers conçus selon un programme déterminé.
La procédure applicable à la déspécialisation plénière est régie par l’article L. 145-49 du code de commerce, lequel impose un formalisme rigoureux. La demande adressée au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé et être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette demande doit également être dénoncée, dans la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, lesquels peuvent solliciter que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.
Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la demande pour notifier son refus, son acceptation ou les conditions auxquelles il subordonne son accord. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir acquiescé à la demande, cet acquiescement ne faisant toutefois pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. 145-50. La Cour de cassation a souligné que ce formalisme constitue une garantie substantielle pour le preneur, dont le non-respect par le bailleur entraîne des conséquences juridiques significatives, notamment l’impossibilité de s’opposer ultérieurement au changement d’activité sollicité (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963).
En conséquence, l’article L. 145-50 prévoit que le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence. Le bailleur peut également, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation la modification du prix du bail sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions relatives à la révision triennale des articles L. 145-37 à L. 145-39. La preuve du préjudice incombe intégralement au bailleur, ce qui constitue une protection significative pour le preneur désireux de faire évoluer son activité.
Par ailleurs, l’article L. 145-51 institue un régime spécifique pour le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Dans cette hypothèse, le preneur peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits son intention de céder son bail en précisant la nature des activités envisagées ainsi que le prix proposé, le bailleur disposant alors d’un délai de deux mois pour exercer une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur le respect de ces dispositions d’ordre public. Dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963), elle a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait admis la coexistence d’une cession de droit au bail et d’une sous-location sur les mêmes locaux, jugeant que « un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause ». Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction veille à la cohérence des opérations juridiques portant sur le bail commercial.
II. Le renforcement de l’ordre public protecteur par la loi du 26 mai 2026
A. L’intégration des articles L. 145-47 à L. 145-54 dans le périmètre des clauses réputées non écrites
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a profondément modifié l’équilibre du statut des baux commerciaux en étendant le domaine des clauses réputées non écrites. L’article 62 de cette loi a complété l’article L. 145-15 du code de commerce pour y inclure, aux côtés des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 et du premier alinéa de l’article L. 145-42, les articles L. 145-47 à L. 145-54 relatifs à la déspécialisation.
Avant cette réforme, l’article L. 145-15 disposait que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41. La loi du 26 mai 2026 a considérablement étendu cette liste en y ajoutant expressément les dispositions relatives à la déspécialisation, à la mensualisation du loyer (L. 145-32-1) et au premier alinéa de l’article L. 145-42. Cette extension législative confère désormais une protection renforcée à l’ensemble des mécanismes par lesquels le preneur peut faire évoluer son activité dans les lieux loués.
La Cour de cassation avait déjà consacré la nature impérative de ces dispositions. Dans un arrêt du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé qu’« une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». La juridiction ajoutait que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ».
Cette jurisprudence, rendue à propos de l’extension du champ de l’article L. 145-15 par la loi Pinel du 18 juin 2014 aux articles L. 145-37 à L. 145-41, préfigure le raisonnement que les juridictions appliqueront à l’extension opérée par la loi du 26 mai 2026 aux articles L. 145-47 à L. 145-54. Une clause du bail qui aurait pour effet de restreindre ou de neutraliser le droit du preneur à solliciter la déspécialisation partielle ou plénière serait désormais réputée non écrite, sans que le bailleur puisse se prévaloir de la date de conclusion du contrat pour échapper à cette sanction.
La sanction du réputé non écrit se distingue fondamentalement de la nullité en ce qu’elle est imprescriptible. Ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin), « sont réputés non écrits, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, quelle qu’en soit la forme, tous arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public gouvernant le bail commercial ». Cette imprescriptibilité constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui peut invoquer à tout moment le caractère non écrit d’une clause contraire aux dispositions protectrices du statut.
Par ailleurs, le juge qui répute non écrite une clause illicite doit, le cas échéant, procéder lui-même à la nouvelle répartition ou à la reconstitution des droits des parties. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-22.036, Publié au Bulletin), que « le juge, qui répute non écrite une clause de répartition des charges, est tenu, par l’effet de cette annulation, de procéder lui-même à une nouvelle répartition des obligations des parties ». Cet office actif du juge, qui ne peut se borner à anéantir la clause illicite sans en tirer les conséquences sur l’équilibre contractuel, témoigne de la dimension régulatrice de la sanction du réputé non écrit.
B. Les conséquences contentieuses de la violation du formalisme protecteur
Le non-respect par le bailleur du formalisme protecteur entourant la déspécialisation expose ce dernier à des sanctions dont la portée a été précisée par la jurisprudence récente. L’article L. 145-9 du code de commerce impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans.
La Cour de cassation a rappelé avec constance que le formalisme du congé constitue une garantie substantielle pour le preneur. Dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin), elle a jugé qu’un congé assorti de clauses et conditions différentes de celles du bail en cours s’analyse en un refus de renouvellement, ce qui ouvre droit au profit du preneur au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce. Cette solution protège le preneur contre les tentatives du bailleur de modifier unilatéralement les conditions contractuelles à l’occasion du renouvellement.
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a également réformé l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, en précisant que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
La question de la prescription constitue un enjeu contentieux majeur dans le cadre de la déspécialisation. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à une prescription biennale. Toutefois, la Cour de cassation a précisé que l’action tendant à faire déclarer une clause réputée non écrite est imprescriptible, dès lors qu’elle ne constitue pas une action en nullité mais une action visant à faire constater l’inexistence d’une stipulation contraire à l’ordre public. Cette distinction est cardinale, car elle permet au preneur de se prévaloir de la protection du statut sans être enfermé dans le délai de prescription de deux ans.
La Cour de cassation a également précisé le point de départ du délai de prescription biennale dans l’hypothèse d’une contestation relative à la déspécialisation. Dans l’arrêt précité du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767), la troisième chambre civile a rappelé que l’action en nullité d’une vente d’un local commercial, fondée sur la violation du droit de préférence du locataire, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 dès lors qu’elle trouve son fondement dans le statut des baux commerciaux.
En conséquence, la réforme issue de la loi du 26 mai 2026 consolide l’édifice protecteur du preneur en rendant indisponibles les dispositions relatives à la déspécialisation, que les parties ne peuvent écarter par convention. Toute clause ayant pour effet de limiter ou de supprimer le droit du preneur de solliciter l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires, ou de demander l’autorisation d’exercer une activité différente, serait désormais réputée non écrite, sans que le bailleur puisse invoquer la force obligatoire du contrat pour faire obstacle à cette sanction.
La Cour de cassation a par ailleurs étendu la protection du preneur en consacrant l’obligation continue de délivrance du bailleur. Dans un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483), la troisième chambre civile a jugé qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat », censurant ainsi l’arrêt d’une cour d’appel qui avait limité l’appréciation de l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail. Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin), renforce considérablement la position du preneur qui peut exiger du bailleur qu’il maintienne les locaux en état de servir à l’usage convenu pendant toute la durée du contrat.
Dès lors, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et le droit à la déspécialisation offre au preneur un cadre juridique particulièrement protecteur. Le preneur peut non seulement exiger du bailleur qu’il délivre un local conforme à la destination contractuelle pendant toute la durée du bail, mais il peut également, sous réserve du respect du formalisme légal, faire évoluer cette destination pour l’adapter aux nécessités économiques de son exploitation. La loi du 26 mai 2026 a ainsi renforcé la cohérence d’ensemble du statut des baux commerciaux en étendant la sanction du réputé non écrit aux dispositions relatives à la déspécialisation, consacrant par là même le caractère d’ordre public de la faculté pour le preneur de faire évoluer son activité.
Conclusion
Le régime de la déspécialisation du bail commercial constitue l’une des manifestations les plus significatives de la propriété commerciale du preneur. La loi du 26 mai 2026, en intégrant les articles L. 145-47 à L. 145-54 dans le périmètre des clauses réputées non écrites par l’article L. 145-15 du code de commerce, a franchi une étape décisive dans la consolidation de l’ordre public de protection du preneur. Cette extension législative, conjuguée à la jurisprudence rigoureuse de la troisième chambre civile de la Cour de cassation sur l’obligation continue de délivrance et sur le formalisme protecteur du congé, confère désormais au preneur un arsenal juridique renforcé pour adapter son activité aux mutations du commerce. La déspécialisation, qu’elle soit partielle ou plénière, s’impose ainsi comme un instrument essentiel de la résilience du fonds de commerce, dont les parties ne sauraient conventionnellement écarter les dispositions protectrices sans s’exposer à la sanction du réputé non écrit.
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