I. La dissociation des régimes procéduraux entre l’action en contestation et l’action en responsabilité
A. Le délai de déchéance de deux mois propre à la contestation des décisions d’assemblée générale
Le contentieux de la copropriété est régi par des délais procéduraux dont la rigueur conditionne la recevabilité même des demandes formées par les copropriétaires. L’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Le premier alinéa du même article précise que « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ». Ce texte institue un mécanisme de forclusion particulièrement bref, dont la finalité est d’assurer la stabilité des décisions collectives au sein de la copropriété et de prévenir l’insécurité juridique qui résulterait d’une remise en cause tardive des délibérations adoptées. La jurisprudence de la Cour de cassation en a déduit que ce délai de deux mois revêt un caractère impératif, en ce qu’il s’impose au juge comme aux parties, sans possibilité de suspension ou d’interruption conventionnelle. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile a ainsi rappelé que les actions en nullité de la convocation d’une assemblée générale sont également soumises à ce délai de déchéance, dès lors qu’elles tendent indirectement à remettre en cause la validité des résolutions adoptées (Civ. 3e, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231, Publié au Bulletin). La Cour y vise « les articles 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 7 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 », confirmant que l’irrégularité de la convocation ne fait pas échapper l’action au régime de la déchéance lorsque le grief invoqué se rattache à la contestation de la décision collective elle-même.
L’articulation entre ce délai spécial et le droit commun de la prescription a toutefois suscité des difficultés d’interprétation que la Cour de cassation s’est attachée à résoudre au cours des derniers mois. Le délai de déchéance de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 est en effet dérogatoire au regard de la prescription quinquennale de droit commun instituée par l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil), aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La coexistence de ces deux régimes au sein du même corpus normatif impose de déterminer avec précision le champ d’application respectif de chacun d’eux, sous peine d’aboutir à des solutions contradictoires que la Cour de cassation, dans sa fonction unificatrice, se devait de clarifier.
L’alinéa premier de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précise quant à lui que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Cette disposition, introduite par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN, a entendu soumettre au régime de la prescription quinquennale les actions personnelles entre copropriétaires, tout en maintenant le régime spécifique de la déchéance pour les seules actions en contestation des décisions collectives. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce partage dans un arrêt du 16 octobre 2025, en précisant que ces dispositions s’appliquent y compris lorsque l’action est intentée après l’expiration du délai de deux mois (Civ. 3e, 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-10.606, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ». Or, la question de savoir si une action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires à raison d’une faute commise lors du vote d’une résolution devait être qualifiée d’action en contestation au sens de l’article 42, alinéa 2, restait en suspens.
B. La prescription quinquennale retenue pour l’action en responsabilité contre le syndicat
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché cette question en posant une distinction fondamentale entre l’action en contestation d’une décision d’assemblée générale et l’action en responsabilité dirigée contre le syndicat des copropriétaires. En l’espèce, une société civile immobilière de construction vente avait conservé un lot dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2017 avait adopté une résolution autorisant la cession d’une partie commune à une commune, laquelle y avait fait construire un parking. Soutenant que cette partie commune incluait une partie de son lot, la SCI avait assigné le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts et en exonération des charges afférentes à son lot. La cour d’appel de Grenoble, par un arrêt du 3 décembre 2024, avait déclaré les demandes irrecevables comme forcloses, au motif que la SCI n’avait pas agi en nullité de la résolution dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « que la résolution est donc définitive et opposable aux copropriétaires quelle que soit la gravité des vices dont elle est entachée », et que l’action en responsabilité fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution en assemblée générale était enfermée dans ce même délai de deux mois.
La troisième chambre civile casse cette décision au visa des articles 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et 2224 du code civil, en énonçant que « l’action en responsabilité engagée par un copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires à raison de la faute commise par celui-ci lors du vote d’une décision d’assemblée générale des copropriétaires, ne constitue pas une action en contestation d’une telle décision au sens de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-22.686). La Cour ajoute que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », rappelant ainsi le texte de l’article 2224 du code civil dont elle fait application. Par cette motivation, la Cour de cassation consacre l’autonomie de l’action en responsabilité par rapport à l’action en contestation, et la soustrait au régime de la déchéance de deux mois pour la faire relever du délai de prescription quinquennale de droit commun. La portée de cette solution est d’autant plus significative qu’elle neutralise le raisonnement des juges du fond qui tendait à assimiler toute action dirigée contre une décision d’assemblée générale à une action en contestation soumise au bref délai de l’article 42.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle plus large relative à la distinction entre les actions personnelles et les actions réelles en matière immobilière, et à la détermination du délai de prescription applicable. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, avait déjà précisé que l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, constitue une action personnelle soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, et non une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire (Civ. 3e, 5 mars 2026, pourvoi n° 24-21.049, Publié au Bulletin). La Cour y rappelait que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et que « le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir, ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode ». L’arrêt en déduit que « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans ». La convergence entre cette décision et l’arrêt du 2 juillet 2026 révèle une volonté de la troisième chambre civile de clarifier le régime des prescriptions applicables aux différentes actions du droit immobilier, en distinguant rigoureusement la nature de l’action de son objet apparent.
II. Les conséquences pratiques de la distinction pour le justiciable et l’office du juge
A. L’autonomie de l’action en responsabilité et ses implications probatoires
La reconnaissance de l’autonomie de l’action en responsabilité par rapport à l’action en contestation des décisions d’assemblée générale emporte des conséquences substantielles sur le plan procédural comme sur le plan probatoire. Le copropriétaire qui entend engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires à raison d’une faute commise lors de l’adoption d’une résolution dispose désormais du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil (article 2224 du code civil), et non plus du seul délai de déchéance de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Conformément au texte, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Cette extension du délai pour agir est considérable, puisqu’elle fait passer le justiciable d’un délai de deux mois, particulièrement bref et difficile à respecter pour un non-professionnel du droit, à un délai de cinq ans, aligné sur le droit commun de la prescription extinctive.
Cette solution est d’autant plus protectrice des droits des copropriétaires que le point de départ de la prescription quinquennale est fixé au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, conformément à l’article 2224 du code civil. Ce point de départ glissant permet de prendre en compte la date de la connaissance effective du dommage par le copropriétaire, et non la seule date de l’assemblée générale litigieuse. Par ailleurs, l’action en responsabilité présente l’avantage de ne pas être subordonnée à la qualité d’opposant ou de défaillant du copropriétaire, condition pourtant requise par l’article 42, alinéa 2, pour l’exercice de l’action en contestation. Un copropriétaire qui aurait voté en faveur de la résolution litigieuse, sans avoir eu connaissance de son caractère fautif au moment du vote, conserve ainsi la possibilité d’agir en responsabilité dans le délai de cinq ans, ce qui n’aurait pas été le cas s’il avait dû emprunter la voie de l’action en contestation.
La charge de la preuve incombe toutefois au copropriétaire demandeur, qui devra établir l’existence d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires lors du vote de la décision litigieuse, un préjudice personnel et distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires, ainsi qu’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. La troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2026 que la caractérisation d’une faute susceptible d’engager la responsabilité doit reposer sur des circonstances particulières, et que le simple exercice d’une action en justice ne saurait, en lui-même, dégénérer en abus, sauf à ce que soient établies des circonstances de nature à faire dégénérer en faute l’exercice des voies de droit (Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-12.875). La Cour y énonce que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », au visa de l’article 1240 du code civil (article 1240 du code civil), et censure l’arrêt d’appel pour avoir condamné un copropriétaire pour procédure abusive « sans caractériser les circonstances particulières de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par M. [Q] de son droit d’agir en justice ».
Par ailleurs, la distinction opérée par l’arrêt du 2 juillet 2026 a pour effet de préserver l’effectivité du droit au recours des copropriétaires, en évitant que le bref délai de deux mois ne constitue un obstacle dirimant à l’indemnisation de préjudices qui ne se seraient révélés que postérieurement à l’expiration de ce délai. En cela, la solution de la Cour de cassation participe d’un mouvement plus large de renforcement des garanties procédurales des justiciables dans le contentieux immobilier, mouvement que l’on retrouve également dans la jurisprudence relative à la garantie décennale des constructeurs, régie par l’article 1792 du code civil (article 1792 du code civil), et à l’obligation de délivrance du bailleur consacrée par l’article 1719 du code civil (article 1719 du code civil), aux termes duquel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ».
La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, dès lors que les conditions de l’article 1240 du code civil sont réunies. La faute du syndicat peut consister en l’adoption d’une résolution contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 ou du règlement de copropriété, en l’absence de mise en concurrence préalable pour les contrats dépassant un certain montant, ou encore en la méconnaissance des droits individuels d’un copropriétaire sur ses parties privatives. Le préjudice subi par le copropriétaire doit être personnel et distinct, ce qui exclut en principe l’action en responsabilité lorsque le préjudice allégué se confond avec celui de l’ensemble des copropriétaires, sauf à démontrer une atteinte spécifique à ses droits.
B. La portée de l’arrêt du 2 juillet 2026 sur l’office du juge et la stratégie contentieuse
L’arrêt du 2 juillet 2026 produit des effets immédiats sur la conduite des instances en matière de copropriété et sur l’office du juge de la mise en état. Le juge saisi d’une fin de non-recevoir tirée de la forclusion doit désormais qualifier avec précision la nature de l’action dont il est saisi, afin de déterminer si celle-ci relève du régime de la déchéance de deux mois ou de celui de la prescription quinquennale. La simple invocation d’une décision d’assemblée générale dans le cadre du litige ne suffit pas à emporter la qualification d’action en contestation, dès lors que la partie demanderesse n’entend pas remettre en cause la validité de la délibération mais sollicite la réparation d’un préjudice consécutif à une faute commise à l’occasion de son adoption.
Cette exigence de qualification renforce l’office du juge, qui ne saurait se contenter d’une approche formelle du litige mais doit analyser la substance de la demande pour déterminer le régime procédural applicable. La Cour de cassation censure ainsi la cour d’appel de Grenoble qui avait retenu que « l’action en responsabilité, fondée sur une faute commise lors de l’adoption d’une résolution en assemblée générale est enfermée dans ce même délai de deux mois prévu par l’article précité, ce texte visant toutes les actions en contestation, ce qui inclut les actions en responsabilité ». En écartant cette analyse extensive du champ de l’article 42, alinéa 2, la troisième chambre civile réaffirme le principe d’interprétation stricte des textes instituant des délais de forclusion, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière procédurale. En statuant ainsi, « la cour d’appel a violé les textes susvisés », conclut la Cour, qui casse et annule l’arrêt en toutes ses dispositions et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Chambéry.
Sur le plan de la stratégie contentieuse, la solution de l’arrêt du 2 juillet 2026 ouvre aux copropriétaires une voie d’action complémentaire qui peut se révéler décisive dans l’hypothèse où l’action en contestation serait irrecevable en raison de l’expiration du délai de deux mois ou de l’absence de qualité d’opposant ou de défaillant. Le copropriétaire pourra ainsi agir sur le fondement de la responsabilité civile, sous réserve d’établir la faute du syndicat, le préjudice personnel et le lien de causalité, sans être tenu par les conditions restrictives de l’action en contestation. Cette dualité d’actions constitue un progrès notable dans la protection des droits individuels des copropriétaires face aux décisions collectives potentiellement fautives.
En contrepoint, le syndicat des copropriétaires et son syndic ne sauraient se prévaloir de la forclusion de l’action en contestation pour faire obstacle à une action en responsabilité diligentée dans le délai de cinq ans, ce qui les expose à un risque contentieux plus étendu dans le temps. La sécurité juridique des décisions collectives, qui constitue la ratio legis du bref délai de l’article 42, s’en trouve relative, sans toutefois être compromise, dès lors que l’action en responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, conditions de fond qui ne sont pas requises pour la seule action en nullité d’une décision irrégulière.
L’arrêt commenté s’inscrit également dans le prolongement de la jurisprudence de la troisième chambre civile relative à la responsabilité des syndicats des copropriétaires et à l’articulation des voies de droit. La Cour de cassation avait déjà affirmé que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. L’arrêt du 2 juillet 2026 étend cette logique de responsabilisation du syndicat en consacrant la possibilité d’engager sa responsabilité à raison des fautes commises lors de l’adoption même des décisions collectives, sous le régime de la prescription quinquennale.
Par ailleurs, cette solution doit être rapprochée de la jurisprudence relative à la fixation du point de départ de la prescription en matière de copropriété. La troisième chambre civile a précisé que le point de départ de la prescription quinquennale est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, ce qui inclut la connaissance du dommage et de son imputabilité à une faute déterminée. Cette appréciation in concreto du point de départ de la prescription, qui relève de l’office du juge du fond, permet une adaptation du régime procédural aux circonstances de chaque espèce et tempère la rigueur d’un délai qui, pour être plus long que celui de l’article 42, n’en demeure pas moins un délai de forclusion qu’il appartient au copropriétaire de ne pas laisser expirer.
L’absence de couverture médiatique de cette décision, dans un contexte de pause estivale des publications juridiques et de la Cour de cassation, ne doit pas occulter son importance pratique pour les praticiens du droit immobilier. La distinction entre l’action en contestation et l’action en responsabilité constitue un outil procédural dont la maîtrise conditionne la recevabilité des demandes formées au nom des copropriétaires. Le conseil avisé saura orienter son client vers la voie d’action la plus appropriée en fonction de la nature du grief, du délai écoulé depuis l’assemblée générale litigieuse et de la qualité de son client au regard du vote contesté.
La pratique notariale et la rédaction des actes de vente de lots de copropriété devront également intégrer cette distinction, en attirant l’attention des acquéreurs sur l’existence d’actions en responsabilité potentielles qui ne seraient pas forcloses en dépit de l’ancienneté des décisions d’assemblée générale contestées. L’information due par le vendeur au titre de l’article 1641 du code civil (article 1641 du code civil), qui dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », pourrait trouver à s’appliquer lorsque l’acquéreur se voit opposer une résolution fautive adoptée antérieurement à la vente sans en avoir été informé.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par son arrêt du 2 juillet 2026, consacre une distinction essentielle entre l’action en contestation des décisions d’assemblée générale, soumise au bref délai de déchéance de deux mois de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, et l’action en responsabilité engagée contre le syndicat des copropriétaires à raison d’une faute commise lors de l’adoption d’une résolution, laquelle relève du régime de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence plus large de clarification des régimes de prescription en droit immobilier, offre aux copropriétaires une voie de recours complémentaire qui n’est pas enfermée dans les conditions restrictives de l’action en contestation. Elle impose en contrepartie au juge un devoir de qualification rigoureuse de la nature de l’action dont il est saisi, et aux praticiens une vigilance accrue dans l’orientation procédurale des demandes de leurs clients. La portée de cet arrêt, bien que discrète dans le contexte de la pause estivale, est appelée à se déployer dans le contentieux de la copropriété dès la reprise de l’activité judiciaire en septembre 2026.
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