I. L’assouplissement des conditions de validité de la clause résolutoire : de l’énumération à l’identification
A. L’état du droit antérieur et l’exigence prétorienne de précision
La clause résolutoire constitue, dans le contentieux du bail commercial, l’un des instruments les plus redoutables dont dispose le bailleur pour obtenir la résiliation du contrat en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations. L’article 1225 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que la clause résolutoire « précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat ». Cette exigence de précision, héritée de la jurisprudence antérieure à la réforme du droit des contrats, a donné lieu à une divergence d’interprétation entre les juridictions du fond quant à son degré de technicité. La question centrale était de savoir si la clause résolutoire devait énumérer exhaustivement les obligations dont la violation entraînerait la résolution, ou si une formulation plus générale, renvoyant à l’ensemble des obligations substantielles du contrat, pouvait satisfaire à l’exigence légale.
La jurisprudence antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 avait posé plusieurs principes directeurs. En premier lieu, la clause résolutoire devait être expressément prévue dans le contrat et exprimer de manière non équivoque la commune intention des parties de mettre fin de plein droit à leur convention, ainsi que l’avait jugé la première chambre civile le 25 novembre 1986 (Cass. 1re civ., 25 novembre 1986, n° 84-15.705, Bull. 1986, I, n° 279), puis la troisième chambre civile les 7 décembre 1988 et 12 octobre 1994 (Cass. 3e civ., 7 décembre 1988, n° 87-11.892, Bull. 1988, III, n° 176 ; Cass. 3e civ., 12 octobre 1994, n° 92-13.211, Bull. 1994, III, n° 178). En deuxième lieu, la clause résolutoire ne pouvait sanctionner que le manquement à une obligation expressément stipulée au contrat (Cass. 3e civ., 18 mai 1988, n° 87-11.669, Bull. 1988, III, n° 94 ; Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, n° 09-10.339, Bull. 2010, III, n° 157). En troisième lieu, lorsque la clause résolutoire visait le manquement à une obligation déterminée, elle ne pouvait s’appliquer à une obligation distincte (Cass. 3e civ., 29 avril 1985, n° 83-13.775, Bull. 1985, III, n° 71 ; Cass. 3e civ., 13 décembre 2006, n° 06-12.323, Bull. 2006, III, n° 248). Cette jurisprudence, toutefois, n’exigeait pas que la clause résolutoire énumérât les obligations dont elle sanctionnait le non-respect, mais uniquement que les parties au contrat pussent clairement identifier ces obligations.
L’affaire soumise à la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation le 3 juin 2026 illustre la difficulté de la mise en œuvre de ces principes. Un contrat de sous-licence de droits de diffusion télévisuelle avait été conclu entre deux sociétés, contenant une clause résolutoire stipulant que le contrat « pourra également être résilié par la Partie qui n’a pas enfreint le contrat immédiatement et automatiquement en cas de violation, par l’autre Partie, d’une obligation importante [ou substantielle] du Contrat de sous-licence ». La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 31 mai 2024, avait déclaré cette clause nulle au motif qu’elle n’énumérait pas, de façon précise, les obligations dont la violation entraînait la résolution du contrat, comme l’exigerait, selon elle, l’article 1225 du code civil.
B. La consécration d’une approche fonctionnelle par la chambre commerciale
Par un arrêt du 3 juin 2026 (n° 24-19.612, FS-B+R), destiné à la plus large publication, la chambre commerciale financière et économique de la Cour de cassation a censuré cette analyse. La Haute juridiction rappelle, au visa des articles 1224 et 1225, alinéa 1er, du code civil, que « l’exigence de précision prévue à l’article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat ». La Cour ajoute, dans un attendu de principe, que « répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu’elles ne soient pas énumérées dans ladite clause ».
L’apport de cet arrêt réside dans la clarification qu’il opère entre l’exigence de précision, qui relève du droit positif, et l’exigence d’énumération, que la Cour écarte résolument. En d’autres termes, la clause résolutoire est valable dès lors que les obligations dont elle sanctionne l’inexécution peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, sans qu’il soit nécessaire que ces obligations soient listées une à une dans le corps même de la clause. La Cour précise que ni les travaux préparatoires à l’ordonnance du 10 février 2016 ni les débats parlementaires ayant abouti à la loi de ratification du 20 avril 2018 n’ont manifesté l’intention du législateur de revenir sur l’état du droit antérieur. La Cour de cassation confirme par ailleurs que la clause résolutoire peut valablement viser « toute inexécution de l’une quelconque des obligations expressément prévues au contrat », pour autant que les parties puissent clairement identifier ces obligations par référence aux stipulations contractuelles.
Or, si cette solution a été rendue par la chambre commerciale dans le cadre d’un contrat de sous-licence, sa portée excède très largement ce seul contentieux. Les principes dégagés s’appliquent à l’ensemble des contrats de droit privé, et en particulier au bail commercial. Le preneur à bail commercial et le bailleur sont directement concernés par cette évolution : une clause résolutoire insérée dans un bail commercial qui renverrait aux « obligations essentielles du preneur » ou aux « stipulations impératives du présent bail » pourrait, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, être jugée valable, dès lors que les obligations visées sont clairement identifiables par référence aux autres clauses du contrat. Une telle interprétation, conforme à l’esprit de l’arrêt du 3 juin 2026, marque un assouplissement notable par rapport à la lecture qu’en avait retenue la cour d’appel de Paris.
Par ailleurs, ce mouvement de consolidation prétorienne de la clause résolutoire conventionnelle trouve un écho dans la réforme législative récente. L’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, a renforcé le contrôle judiciaire de la clause résolutoire en prévoyant que les juges peuvent désormais suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et en conditionnant l’octroi de délais de paiement à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant. Ainsi, le législateur de 2026 n’a pas choisi de restreindre la validité des clauses résolutoires elles-mêmes, mais d’en encadrer plus strictement les effets, ce qui conforte, en creux, la solution retenue par la Cour de cassation le 3 juin 2026.
II. La réaffirmation des impératifs d’ordre public dans le statut des baux commerciaux
A. La nullité absolue du bail commercial consenti sur une dépendance du domaine public
Si la chambre commerciale de la Cour de cassation a, le 3 juin 2026, étendu le domaine de la liberté contractuelle en matière de clause résolutoire, la troisième chambre civile a, le 21 mai 2026, rappelé avec fermeté que cette liberté trouve ses limites dans les règles d’ordre public qui gouvernent le statut des baux commerciaux. Par un arrêt du 21 mai 2026 (n° 24-16.483, FS-B), la troisième chambre civile a jugé que « les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite ».
En l’espèce, un bail commercial avait été consenti le 12 décembre 2012 sur un local situé à l’arrière d’une plage, destiné à l’exploitation d’un restaurant. Le preneur, après avoir exploité le fonds pendant plus de dix années, avait assigné le bailleur en nullité du bail commercial au motif que celui-ci portait sur un bien appartenant au domaine public, ainsi qu’en restitution des loyers versés et en indemnisation de la perte du fonds de commerce. La cour d’appel de Basse-Terre, par un arrêt du 14 mars 2024, avait accueilli ces demandes et annulé le bail. Le bailleur se pourvoyait en cassation, contestant tant la recevabilité de l’action en nullité que le principe même de celle-ci.
La troisième chambre civile rejette l’ensemble des griefs du bailleur relatifs à la nullité du contrat. Elle affirme, d’une part, que l’article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, de sorte que la prescription de l’action en nullité du bail ne court pas à compter de la conclusion de l’acte, mais à compter du jour où la partie demanderesse a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat. D’autre part, elle énonce le principe précité selon lequel un bail commercial portant sur le domaine public est frappé de nullité absolue pour objet illicite, les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux dans une telle hypothèse.
L’apport le plus significatif de cet arrêt réside toutefois dans la cassation partielle qu’il prononce au titre de l’indemnité d’occupation. La cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur tendant au paiement d’une indemnité d’occupation, au motif que celui-ci n’était pas propriétaire du bien litigieux et ne pouvait donc prétendre à une telle indemnité. La Cour de cassation censure cette motivation au visa des articles 1131 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en énonçant qu’« il résulte de ces textes que les parties doivent, après l’annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ». Elle en déduit que le bailleur, qui avait fourni à la locataire la jouissance effective d’un local à usage de restaurant, était bien fondé à solliciter une indemnité d’occupation, nonobstant l’absence de droit de propriété sur le bien litigieux.
Cette solution, qui opère une distinction entre la nullité du contrat et les restitutions consécutives à cette nullité, est remarquable. Elle rappelle que la nullité absolue, si elle prive le contrat de tout effet obligatoire, n’exonère pas pour autant la partie qui a bénéficié de la jouissance du bien de l’obligation d’indemniser corrélativement celui qui la lui a conférée. En conséquence, un bailleur, fût-il dépourvu de titre de propriété sur un bien relevant du domaine public, peut prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation à la charge du preneur qui a effectivement occupé les lieux en exécution du bail annulé. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans le droit fil des principes généraux gouvernant les restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat, tempère de manière significative les conséquences financières de la nullité pour le bailleur.
B. Le calcul incompressible de la durée du bail expiré et le déplafonnement du loyer renouvelé
La troisième chambre civile a rendu, le 9 juillet 2026, un arrêt qui, sous une apparente technicité, emporte des conséquences financières considérables pour les preneurs à bail commercial. Par cet arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167), la Cour de cassation précise les modalités de calcul de la durée du bail expiré lorsque le preneur sollicite le renouvellement au cours de la tacite prolongation, et en tire les conséquences quant à l’application de la règle du déplafonnement du loyer.
Le litige opposait la société exploitant une pharmacie, locataire d’un local commercial depuis le 30 juin 2000, à sa bailleresse. Le bail initial, conclu pour neuf ans, s’était tacitement prolongé à son expiration. Le 14 mai 2012, soit avant que la durée du bail expiré n’atteigne douze années, le preneur avait sollicité le renouvellement de son bail. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement et assigné la locataire en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en se prévalant de l’exception de déplafonnement prévue au quatrième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, selon laquelle les règles de plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
La cour d’appel de Paris avait considéré que le bail renouvelé prenait effet le 1er juillet 2012, soit le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement du 14 mai 2012, conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce. Elle en avait déduit que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et que le loyer du bail renouvelé devait en conséquence être fixé à la valeur locative, par exception à la règle du plafonnement. Le preneur contestait cette analyse, soutenant que dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que la durée du bail expiré n’eût atteint douze ans, la règle du plafonnement demeurait applicable, quelle que fût la date de prise d’effet du bail renouvelé.
La troisième chambre civile rejette le pourvoi et approuve le raisonnement de la cour d’appel. Elle rappelle, d’abord, que la faculté pour le preneur de demander le renouvellement à tout moment au cours de la tacite prolongation, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’implique pas que le bail en cours prenne fin à la date de signification de cette demande. Elle précise, ensuite, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement, et que l’ancien bail expire la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. La Cour de cassation en tire la conséquence que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, par application du quatrième alinéa de l’article L. 145-34.
A cet égard, la solution retenue par la Cour de cassation se caractérise par une rigueur arithmétique qui peut se révéler redoutable pour le preneur. Le dépassement, fût-ce d’un seul jour, du seuil de douze années emporte le déplafonnement intégral du loyer, et ce nonobstant la circonstance que la demande de renouvellement ait été formée avant l’expiration de cette durée. La troisième chambre civile fait ainsi prévaloir la date de prise d’effet du bail renouvelé, telle que déterminée par l’article L. 145-12, sur la date de la demande de renouvellement elle-même. Il en résulte que le preneur qui tarde à solliciter le renouvellement de son bail, alors même que sa demande serait antérieure au terme de la douzième année, s’expose au risque du déplafonnement si le premier jour du trimestre civil suivant sa demande est postérieur à ce terme.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante de la troisième chambre civile qui, sans remettre en cause le principe protecteur du plafonnement, en circonscrit rigoureusement le champ d’application temporel. Elle prolonge ainsi la ligne jurisprudentielle tracée par l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, Publié au Bulletin), qui avait déjà précisé que l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, au sens des articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce, devait être conduite de manière abstraite, sans qu’il y ait lieu de tenir compte des circonstances particulières de l’exploitation du preneur. Les deux arrêts participent ainsi d’un même mouvement de rationalisation de l’office du juge en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
Dès lors, il apparaît que la Cour de cassation, tout en assouplissant les conditions de validité de la clause résolutoire conventionnelle, maintient avec constance les protections légales et les règles impératives qui structurent le statut des baux commerciaux. La nullité absolue du bail sur le domaine public et le calcul incompressible de la durée du bail expiré constituent deux illustrations de ce que la liberté contractuelle, pour réelle qu’elle soit, demeure subordonnée au respect des dispositions d’ordre public qui gouvernent la matière. La loi du 26 mai 2026 a, sur ce point, conforté l’équilibre général du statut en renforçant les prérogatives du juge dans le contrôle de la mise en œuvre de la clause résolutoire, tout en laissant aux parties une marge de liberté accrue dans la rédaction de celle-ci.
Conclusion
Les trois décisions rendues par la Cour de cassation au cours des mois de mai, juin et juillet 2026 éclairent, sous des angles distincts, les tensions qui traversent le droit contemporain des baux commerciaux. L’assouplissement des conditions de validité de la clause résolutoire, la nullité absolue du bail sur le domaine public et la rigueur du calcul de la durée du bail expiré composent un triptyque jurisprudentiel qui, sans bouleverser l’économie générale du statut, en affine les contours avec une précision remarquable. Ces évolutions appellent de la part des praticiens une vigilance accrue, tant dans la rédaction des clauses contractuelles que dans l’anticipation des risques contentieux liés à la fixation du loyer du bail renouvelé. La technique contractuelle, pour perfectible qu’elle soit, ne saurait s’affranchir des règles impératives qui fondent l’ordre public de protection du preneur à bail commercial.
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