I. Les exigences formelles du congé en matière de bail commercial
A. Les mentions prescrites à peine de nullité par l’article L. 145-9 du Code de commerce
Le congé constitue l’acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au bail commercial. L’article L. 145-9 du Code de commerce en régit les conditions essentielles et dispose, dans son dernier alinéa, que le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette double exigence, à la fois substantielle et informative, traduit la volonté du législateur de protéger le preneur contre les décisions unilatérales du bailleur qui pourraient le priver de son droit au renouvellement sans lui en faire connaître précisément les raisons ni les voies de recours.
Le congé doit par ailleurs être délivré par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par exploit d’huissier de justice, cette exigence de forme étant elle-même prescrite à peine de nullité. La Cour de cassation veille avec une particulière rigueur au respect de ce formalisme protecteur, dont la sanction est la nullité du congé et, par voie de conséquence, le renouvellement du bail aux conditions antérieures. La troisième chambre civile rappelle de manière constante que le non-respect des mentions obligatoires de l’article L. 145-9 prive le congé de tout effet juridique et ouvre droit au preneur de se prévaloir du renouvellement de son bail. Par ailleurs, la computation des délais revêt une importance déterminante : le congé doit être donné six mois au moins avant l’échéance du bail ou, en cas de tacite prolongation, six mois avant le dernier jour du trimestre civil. Ces délais, qui participent de la stabilité du statut des baux commerciaux, ne souffrent d’aucune dérogation conventionnelle. La jurisprudence a ainsi précisé que le congé délivré prématurément ou tardivement est nul et de nul effet, sans que le juge ne puisse en réduire la portée par une appréciation en équité de la situation des parties.
L’article L. 145-9 organise également le régime de la tacite prolongation du bail : à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et le congé doit, au cours de cette prolongation, être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Ce mécanisme de tacite reconduction, qui assure la continuité de l’exploitation du fonds en l’absence de manifestation de volonté contraire des parties, constitue l’un des piliers de la stabilité temporelle du statut des baux commerciaux. Il emporte pour conséquence pratique que le bailleur qui souhaite mettre fin au bail ne saurait se contenter d’attendre passivement l’échéance contractuelle, mais doit entreprendre les diligences nécessaires dans le respect des délais et des formes exigés par la loi.
L’article L. 145-4 du Code de commerce offre au preneur une faculté complémentaire, celle de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette disposition témoigne d’un assouplissement du formalisme au bénéfice du seul preneur, lequel peut ainsi se libérer du bail sans avoir à recourir à un acte d’huissier, à la différence du bailleur qui reste, quant à lui, astreint à cette formalité. En conséquence, le législateur a entendu faire peser sur le bailleur une charge procédurale plus lourde que celle qui incombe au preneur, dans la mesure où le congé délivré par le premier emporte des conséquences potentiellement irréversibles pour le second, qu’il s’agisse de la perte du fonds de commerce ou du droit à indemnité d’éviction.
B. La distinction fondamentale entre le congé et le droit d’option du bailleur
Le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce dans sa version alors applicable, permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail après avoir initialement accepté le principe de ce renouvellement mais en présence d’un désaccord sur le prix. Ce mécanisme, distinct du congé, obéit à un régime juridique propre qui a donné lieu à une clarification importante de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 27 mars 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a en effet jugé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, publié au Bulletin).
Cette solution, qui pourrait paraître sévère pour le preneur, s’explique par la nature même du droit d’option. Celui-ci intervient en effet dans un contexte où le bailleur a déjà manifesté sa volonté de renouveler le bail, ce dont le preneur a nécessairement connaissance. Dès lors, le risque que le preneur soit pris au dépourvu par l’exercice de ce droit est moindre que dans l’hypothèse d’un congé initial. La Cour de cassation a par ailleurs précisé que le bailleur conserve la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du prix du bail renouvelé n’est pas prescrite, et que cet exercice doit être dépourvu de toute équivoque quant à l’intention du bailleur de mettre fin au bail. Cette exigence de clarté de la volonté, bien que moins formaliste que celle du congé, n’en constitue pas moins une garantie substantielle pour le locataire.
À cet égard, la juxtaposition de ces deux régimes — congé et droit d’option — met en lumière une hiérarchie implicite dans la protection du preneur. Le congé, acte inaugural de la rupture, est soumis au formalisme le plus strict, tandis que le droit d’option, qui s’exerce dans le cadre d’un renouvellement déjà accepté, bénéficie d’une certaine souplesse procédurale. Cette distinction, consacrée par la jurisprudence de 2025, offre une grille de lecture cohérente du statut des baux commerciaux, dont l’économie générale repose sur un équilibre entre la protection du fonds de commerce du preneur et la liberté du bailleur de disposer de son bien à l’échéance du contrat. Or, cet équilibre ne saurait être rompu par une assimilation excessive des deux mécanismes, qui répondent à des finalités distinctes et interviennent à des moments différents de la relation contractuelle.
II. Le contrôle juridictionnel du refus de renouvellement et de ses conséquences indemnitaires
A. La motivation du refus de renouvellement et l’office du juge dans l’appréciation des motifs graves et légitimes
Lorsque le bailleur entend refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser l’indemnité d’éviction, il doit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, conformément à l’article L. 145-17 du Code de commerce. Ce texte précise que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes mêmes de l’alinéa concerné. Par cette exigence cumulative, le législateur a entendu offrir au preneur une ultime possibilité de régularisation avant que son comportement ne justifie la perte du droit au renouvellement sans contrepartie financière.
La jurisprudence de la troisième chambre civile soumet l’appréciation des motifs graves et légitimes à un contrôle rigoureux. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation a censuré une décision de cour d’appel qui avait validé un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en se fondant sur « la survenance de désordres dans les locaux loués » (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cette décision rappelle que les juges du fond ne sauraient se contenter d’une motivation sommaire pour priver le preneur de son droit à indemnité. Ils doivent caractériser avec précision en quoi les manquements reprochés au locataire présentent un caractère de gravité suffisant pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité. En conséquence, la charge de la preuve du motif grave et légitime pèse exclusivement sur le bailleur, et toute incertitude doit profiter au preneur, conformément au principe de faveur qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite loi SVE, a par ailleurs modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce en durcissant les conditions de suspension de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers. Bien que cette réforme ne concerne pas directement le congé, elle en modifie le contexte stratégique : le bailleur dispose désormais d’un levier accru pour obtenir la résiliation du bail en cas d’impayés, ce qui pourrait l’inciter à privilégier cette voie plutôt que celle du congé avec refus de renouvellement. Dès lors, l’articulation entre le congé et la clause résolutoire devient un enjeu pratique majeur pour le conseil, le choix de la voie procédurale emportant des conséquences radicalement différentes quant au droit à indemnité d’éviction du preneur. Le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ouvre en effet au preneur un droit à indemnité sauf à démontrer la gravité du manquement, tandis que la mise en œuvre de la clause résolutoire n’ouvre en principe aucun droit indemnitaire au profit du locataire.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 4 juin 2026, que la contestation par le locataire des motifs graves et légitimes invoqués dans le congé constitue un acte interruptif de prescription. La Cour énonce que les juges du fond doivent rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette solution, protectrice du preneur, consacre le principe selon lequel la contestation des motifs du congé, même formulée avant toute demande expresse en paiement de l’indemnité d’éviction, a pour effet d’interrompre le cours de la prescription biennale. Par ailleurs, l’article L. 145-8 du Code de commerce subordonne le droit au renouvellement du bail à une exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail, ce qui renforce l’exigence de continuité de l’activité commerciale comme condition substantielle de l’accès au statut protecteur.
B. La prescription biennale et ses tempéraments jurisprudentiels
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose, dans une formule lapidaire qui n’en est pas moins lourde de conséquences, que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, particulièrement bref au regard du droit commun de la prescription, constitue une spécificité du statut des baux commerciaux qui impose aux praticiens une vigilance extrême dans le décompte des délais et la conduite des procédures. La prescription biennale s’applique indifféremment à l’action en nullité du congé, à l’action en contestation des motifs du congé, à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et à l’action en fixation du prix du bail renouvelé. Elle court, selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, cette date constituant le point de départ unique et intangible du délai.
La troisième chambre civile a toutefois apporté des tempéraments significatifs à la rigueur de cette prescription. Dans un arrêt du 12 février 2026, publié au Bulletin, elle a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Cette solution, qui paraît sévère pour le preneur, est en réalité porteuse d’une sécurité juridique essentielle : elle empêche que le cours de la prescription ne dépende d’appréciations subjectives sur la bonne ou la mauvaise foi du bailleur, et garantit ainsi la prévisibilité du droit. Cependant, la Cour ajoute dans le même arrêt que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction, ce qui emporte pour conséquence la possibilité pour le bailleur d’obtenir son expulsion.
La fraude, en revanche, constitue une cause autonome de suspension de la prescription, conformément au principe selon lequel la fraude corrompt tout. Dans un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a consacré cette solution en jugeant que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, publié au Bulletin). En l’espèce, le bailleur avait conclu avec le même preneur trois baux dérogatoires successifs d’une durée totale excédant le seuil de deux ans prévu par l’article L. 145-5, dans le but manifeste de contourner l’application du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite l’action en requalification des baux sans rechercher si les fraudes invoquées n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription. Cette distinction entre la simple mauvaise foi et la fraude proprement dite est fondamentale : la première, aussi blâmable soit-elle, ne suspend pas la prescription, tandis que la seconde, en vertu d’un principe général du droit, paralyse le cours du délai.
Dès lors, le contentieux de la prescription biennale révèle une tension entre deux exigences contradictoires : d’une part, la sécurité juridique, qui commande que les droits soient exercés dans un délai raisonnable et prévisible, et d’autre part, la protection du preneur, qui peut être victime de manœuvres du bailleur visant à lui faire perdre ses droits par l’écoulement du temps. L’équilibre opéré par la Cour de cassation repose sur une hiérarchisation des causes de suspension ou d’interruption de la prescription : la fraude, en tant que comportement délibérément contraire à l’ordre public, suspend le délai ; la mauvaise foi, en tant que simple déloyauté, ne le suspend pas ; la contestation sérieuse des motifs du congé, en tant qu’acte processuel, interrompt le délai. Cet édifice jurisprudentiel, complexe mais cohérent, offre aux praticiens une grille d’analyse désormais stabilisée.
La clause de renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction mérite également une attention particulière sous l’angle de la prescription. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié l’article L. 145-15 du Code de commerce en substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement et au droit à indemnité d’éviction le caractère de clause réputée non écrite. La Cour de cassation en a tiré une conséquence majeure dans un arrêt du 16 novembre 2023, publié au Bulletin : l’action tendant à voir réputée non écrite une telle clause n’est pas soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091, publié au Bulletin). Cette imprescriptibilité de l’action en « réputé non écrit » constitue un bouleversement majeur du droit positif, qui offre au preneur une protection renforcée contre les clauses abusives insérées dans les baux commerciaux, fussent-elles anciennes. La Cour précise que cette solution est applicable aux baux en cours, quand bien même la prescription de l’action en nullité aurait été antérieurement acquise sous l’empire de la loi ancienne.
Enfin, l’article L. 145-28 du Code de commerce consacre le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Ce droit, qui constitue un attribut essentiel du statut des baux commerciaux, est cependant subordonné à la recevabilité de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. En d’autres termes, le preneur qui laisse prescrire son action en paiement de l’indemnité perd simultanément son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux, ce dernier constituant l’accessoire du premier. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans l’arrêt précité du 12 février 2026, en jugeant que le locataire dont l’action en fixation de l’indemnité d’éviction est prescrite est « occupant sans droit ni titre des locaux ». Cette jurisprudence souligne l’impérieuse nécessité pour le preneur de ne jamais laisser s’écouler le délai biennal sans avoir engagé l’action appropriée, sous peine de perdre cumulativement le droit à indemnité et le droit au maintien dans les lieux.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile en matière de congé et de refus de renouvellement du bail commercial révèle une double orientation, qui pourrait paraître contradictoire mais qui s’avère en réalité complémentaire. D’une part, la Cour de cassation maintient une exigence stricte quant au respect du formalisme du congé, notamment en ce qui concerne les mentions obligatoires de l’article L. 145-9 du Code de commerce, dont l’absence est sanctionnée par la nullité. D’autre part, elle distingue nettement le congé du droit d’option, ce dernier n’étant soumis qu’à une exigence de clarté de la volonté du bailleur, sans formalisme particulier. Cette distinction, consacrée par l’arrêt du 27 mars 2025, témoigne d’une approche nuancée du formalisme protecteur, qui varie selon l’intensité du risque auquel le preneur est exposé.
Par ailleurs, la question de la prescription biennale fait l’objet d’un encadrement jurisprudentiel de plus en plus précis, qui distingue rigoureusement les causes de suspension — la fraude — et les causes d’interruption — la contestation des motifs du congé — de la prescription, tout en écartant la mauvaise foi comme cause autonome. Cette architecture jurisprudentielle, combinée à l’imprescriptibilité de l’action en « réputé non écrit » des clauses contraires au droit au renouvellement, confère au preneur des garanties substantielles qui tempèrent la brièveté du délai biennal. La pratique du droit des baux commerciaux exige, plus que jamais, une connaissance précise de ces règles et de leurs articulations, dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences irréversibles pour le bailleur comme pour le preneur.
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