I. La fixation conventionnelle du loyer renouvelé à l’épreuve du plafonnement légal
A. La clause de fixation à la valeur locative : portée et limites
La liberté contractuelle dont jouissent le bailleur et le preneur dans la détermination du loyer du bail renouvelé constitue un principe fondamental du droit des baux commerciaux, que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a nullement remis en cause. Les parties peuvent ainsi convenir, dès la rédaction du bail initial, des modalités de fixation du prix auquel le contrat sera renouvelé. La clause par laquelle les parties stipulent que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie par les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, procède de cette liberté contractuelle et produit des effets juridiques que la jurisprudence la plus récente est venue préciser. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que lorsque le bail prévoit que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché, une telle stipulation s’impose aux parties dans son principe, même si sa mise en œuvre peut donner lieu à un contentieux procédural abondant (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
En l’espèce, le bail litigieux comportait une clause particulièrement élaborée. L’article 23-1-2 du contrat stipulait que les parties convenaient, « à titre de condition essentielle et déterminante », qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché définie par l’article 23-1-3 du même contrat. L’article 23-1-4 précisait que la valeur locative de marché serait, à défaut d’accord entre les parties, fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe du bail, et que dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas à s’entendre sur le nom de cet expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé afin qu’il nomme l’un des experts de la liste. Cette construction conventionnelle, qui relève du droit commun des contrats et plus particulièrement de l’articulation entre l’estimation par un tiers — article 1592 du code civil — et la liberté contractuelle, trouve néanmoins ses limites dans le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux. En conséquence, la volonté des parties ne saurait faire échec aux règles protectrices édictées par le législateur.
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et énumère les cinq critères de détermination de cette valeur : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La clause de renvoi à la valeur locative ne fait donc qu’anticiper l’application d’un principe légal, mais elle en organise conventionnellement la mise en œuvre concrète en substituant au juge des loyers commerciaux un expert choisi d’un commun accord. Cette délégation conventionnelle du pouvoir de fixation du prix soulève une difficulté fondamentale : le tiers estimateur conventionnel est-il tenu de respecter le plafonnement légal prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, ou bien la clause de valeur locative emporte-t-elle nécessairement renonciation au bénéfice du plafonnement ? La réponse à cette interrogation dépend largement de la commune intention des parties, que le juge devra rechercher en cas de litige, conformément aux principes d’interprétation du contrat posés par les articles 1188 et suivants du code civil. À cet égard, la qualification de la clause de valeur locative comme « condition essentielle et déterminante » du contrat, ainsi que l’avaient fait les parties dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n° 22-24.254, constitue un indice sérieux de leur volonté d’écarter le plafonnement au profit d’une fixation libre à la valeur de marché.
B. Le mécanisme légal du plafonnement et ses conditions d’éviction
Le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé constitue l’un des piliers protecteurs du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-34 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme d’écrêtement indiciaire est destiné à éviter que le preneur ne soit confronté à une hausse brutalement spéculative de son loyer au moment du renouvellement, hausse qui pourrait compromettre la viabilité économique du fonds de commerce.
Par ailleurs, le législateur a prévu trois causes légales de déplafonnement. La première, tenant à la durée du bail expiré supérieure à douze ans, est énoncée au troisième alinéa de l’article L. 145-34, aux termes duquel « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». La deuxième résulte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, visée à l’alinéa premier du même texte. La troisième peut résulter d’une clause contractuelle relative à la durée du bail, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 qui dispose que même en cas de déplafonnement, la variation annuelle du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Or, la détermination précise de la durée du bail expiré constitue précisément la difficulté que l’arrêt n° 25-11.167 du 9 juillet 2026 a eu à trancher. La troisième chambre civile y rappelle avec une netteté remarquable la règle de computation du délai de douze ans et son articulation avec la date d’effet du bail renouvelé. La Cour énonce que la date d’effet du bail renouvelé est fixée conformément à l’article L. 145-12 du code de commerce, selon lequel le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou de sa prolongation, cette dernière date étant, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. En d’autres termes, la demande de renouvellement ne met pas fin au bail en cours, qui se poursuit jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant, de sorte que la durée totale du bail expiré peut excéder douze années alors même que la demande a été formée avant ce seuil. La conjonction de ces deux arrêts rendus le même jour par la troisième chambre civile offre ainsi un éclairage d’une actualité saisissante sur la manière dont le juge arbitre entre la liberté contractuelle et l’impérativité du statut des baux commerciaux, spécialement dans le domaine névralgique de la fixation du prix.
II. Le contrôle juridictionnel de l’office des parties et des tiers estimateurs
A. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé, clé du déplafonnement
Le calcul de la durée du bail expiré, conditionnant l’application ou l’éviction de la règle du plafonnement, dépend directement de la date à laquelle le nouveau bail prend effet. L’article L. 145-10 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les trois mois de cette notification, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, étant précisé qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
La troisième chambre civile, dans son arrêt n° 25-11.167 du 9 juillet 2026, censure le raisonnement du preneur qui soutenait que la règle du plafonnement du loyer renouvelé demeurait applicable lorsque la demande de renouvellement avait été notifiée avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint douze années. La Haute juridiction affirme que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette motivation, lapidaire mais d’une rigueur implacable, écarte toute conception subjective de la fin du bail qui serait liée à la manifestation de volonté du preneur.
La Cour poursuit en retenant « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». En l’espèce, le preneur avait sollicité le renouvellement le 24 mai 2012. Le premier jour du trimestre civil suivant était le 1er juillet 2012. Le bail expiré, conclu le 30 juin 2000, avait donc duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, excédant ainsi le seuil de déclenchement du déplafonnement. Cette solution illustre avec une particulière acuité la nécessité pour le preneur d’anticiper avec une précision mathématique le calendrier du renouvellement, sous peine de perdre le bénéfice du plafonnement par un simple effet de computation.
L’article L. 145-14 du code de commerce rappelle par ailleurs que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sous réserve de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession. Cette alternative, que le bailleur doit soigneusement apprécier au moment d’envisager un refus de renouvellement, illustre la logique d’ensemble du statut : le preneur bénéficie d’une protection forte de son droit au renouvellement, mais lorsqu’il l’obtient, il peut être confronté à un déplafonnement du loyer dont l’impact financier doit être anticipé dès la stratégie de renouvellement.
L’arrêt du 9 juillet 2026 n° 25-11.167 rappelle enfin utilement la distinction procédurale entre la compétence du juge des loyers commerciaux, juge spécialisé de la fixation du prix, et celle du tribunal judiciaire, juge de droit commun des contestations relatives à la date de renouvellement. En l’espèce, le juge des loyers commerciaux initialement saisi s’était déclaré incompétent en raison d’une contestation portant précisément sur cette date. Cette distinction contentieuse, qui a imposé au justiciable une saisine successive de deux juridictions distinctes, illustre les difficultés procédurales que peut engendrer l’articulation entre le contentieux de la fixation du prix et le contentieux des conditions du renouvellement.
B. Le contrôle du juge sur l’expertise conventionnelle : une voie de recours préservée
Le second enseignement majeur de la jurisprudence du 9 juillet 2026 concerne le régime procédural de la clause d’expertise contractuelle stipulée en vue de la fixation du loyer renouvelé. Dans l’arrêt n° 22-24.254, la question soumise à la Cour de cassation était celle de savoir si l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce, statuant en référé sur le fondement d’une clause du bail, désigne l’expert conventionnellement prévu, est ou non susceptible d’appel. La bailleresse soutenait que cette désignation, intervenue en exécution d’une stipulation contractuelle renvoyant à un tiers l’estimation de la valeur locative, devait être analysée comme une décision de désignation d’un tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil, décision par nature insusceptible de recours.
La troisième chambre civile écarte cette argumentation par un attendu de principe d’une grande clarté. Elle énonce qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). La motivation, construite par la négative, affirme que le silence de la loi quant à l’absence de recours emporte, par application du droit commun de la procédure civile, l’ouverture de la voie de l’appel.
Cette solution procédurale revêt une portée pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. D’une part, elle rappelle que la liberté contractuelle dans l’organisation de la fixation du loyer renouvelé ne saurait priver les parties de l’accès au double degré de juridiction, principe fondamental de la procédure civile française que la Cour de cassation protège avec constance. Le caractère conventionnel de la mission de l’expert — qui n’est pas un expert judiciaire au sens des articles 263 et suivants du code de procédure civile, mais un tiers estimateur conventionnel — ne modifie pas la nature juridictionnelle de la décision qui le désigne lorsque le juge étatique est saisi à cette fin. D’autre part, la solution consacre implicitement la compétence du juge des référés pour connaître des difficultés de mise en œuvre d’une clause d’expertise contractuelle, ce qui ouvre une voie procédurale rapide et efficace en cas de blocage entre les parties sur le choix de l’expert.
En outre, l’arrêt n° 22-24.254 invite à une réflexion plus large sur l’articulation entre les clauses d’expertise conventionnelle et le statut impératif des baux commerciaux. L’article L. 145-38 du code de commerce organise la révision triennale du loyer et précise que celle-ci ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. De même, l’article L. 145-38-1, introduit par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, autorise désormais, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Ces dispositions récentes témoignent de la volonté constante du législateur de maintenir un équilibre subtil entre la liberté contractuelle des parties et l’ordre public de protection du preneur, équilibre dont la jurisprudence de la troisième chambre civile assure la garde avec une vigilance renouvelée.
L’article L. 145-41 du code de commerce, tel que modifié par la loi du 26 mai 2026, offre une illustration complémentaire de cette recherche d’équilibre. La clause résolutoire insérée dans le bail ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le juge peut désormais suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires en accordant des délais de paiement, à la condition nouvelle que le preneur démontre sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ce « verrou de solvabilité », introduit à l’article 63 de la loi n° 2026-403, constitue une manifestation supplémentaire de l’interventionnisme législatif dans l’économie du contrat de bail commercial, interventionnisme qui coexiste avec la liberté contractuelle sans jamais l’abolir.
Enfin, l’évolution du régime des garanties locatives, résultant de la modification de l’article L. 145-40 du code de commerce par la même loi, parachève ce tableau d’un statut en perpétuelle recherche d’équilibre. Les sommes payées à titre de garantie par le preneur ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre, et en cas de mutation du local à titre onéreux ou gratuit, l’obligation de restitution au preneur est transmise au nouveau bailleur, la mutation entraînant de droit la caducité des garanties et l’obligation pour le cédant de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Ces dispositions, entrées en vigueur le 28 mai 2026, modifient substantiellement l’équilibre des sûretés dans le bail commercial et devront être prises en compte dans la rédaction des clauses de garantie comme dans l’appréciation de leur régime contentieux.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 illustrent avec une netteté remarquable la tension permanente qui traverse le droit des baux commerciaux entre le respect de la volonté contractuelle des parties et l’impérativité du statut protecteur du preneur. D’un côté, la Cour valide la possibilité pour les parties d’organiser conventionnellement la fixation du loyer renouvelé par le recours à un tiers estimateur et rappelle que la voie de l’appel est ouverte contre la décision du juge des référés désignant cet expert, préservant ainsi l’accès au double degré de juridiction. De l’autre, elle applique avec une rigueur mathématique les règles de computation de la durée du bail expiré pour déterminer l’applicabilité du plafonnement légal, faisant prévaloir la lettre des articles L. 145-10 et L. 145-12 sur les considérations d’équité que le preneur invoquait. Cette double orientation jurisprudentielle confirme que si le contrat de bail commercial n’est pas un contrat d’adhésion, il demeure soumis à un corps de règles impératives dont la Cour de cassation assure l’application uniforme, dans le respect de la sécurité juridique que le statut des baux commerciaux a précisément pour finalité de garantir. Les praticiens retiendront de ces décisions qu’une attention extrême doit être portée à la computation des délais de renouvellement, dont un seul jour d’écart peut emporter le déplafonnement du loyer, et que la rédaction des clauses d’expertise conventionnelle doit anticiper les éventuelles difficultés procédurales que la jurisprudence du 9 juillet 2026 a contribué à clarifier.
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