I. Le diagnostic de performance énergétique, instrument d’information à portée juridique circonscrite
A. Le corpus légal du DPE : une obligation d’information au service de la transparence immobilière
Le diagnostic de performance énergétique, introduit en droit français par la directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, constitue aujourd’hui un instrument central de la politique de transition écologique appliquée au secteur du logement. Le législateur français en a progressivement renforcé le régime juridique, jusqu’à en faire un document obligatoire dont la communication s’impose tant au stade de la vente que de la location d’un bien immobilier. L’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de vente de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique est communiqué à l’acquéreur dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du même code, et que, lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire.
Le DPE s’inscrit dans un dispositif plus large de classification énergétique des bâtiments existants, tel que défini par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce texte établit une échelle de performance décroissante, allant de la classe A, correspondant aux bâtiments extrêmement performants, jusqu’à la classe G, désignant les bâtiments extrêmement peu performants, communément qualifiés de « passoires thermiques ». Cette classification, exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an pour la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an pour les émissions de gaz à effet de serre, constitue désormais un paramètre essentiel de l’évaluation des biens immobiliers sur le marché. Par ailleurs, le décret n° 2026-516 du 12 juin 2026 est venu récemment modifier les modalités de calcul du DPE afin d’en renforcer la fiabilité, en réponse aux critiques récurrentes relatives aux incertitudes méthodologiques de l’ancien référentiel.
L’obligation d’information qui pèse sur le propriétaire vendeur ou bailleur se double d’une obligation de communication du dossier de diagnostic technique, lequel comprend notamment le DPE, en application de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Le non-respect de cette obligation est susceptible d’engager la responsabilité du vendeur, mais également celle du diagnostiqueur immobilier lorsque les informations contenues dans le diagnostic se révèlent erronées ou incomplètes. Dès lors, le DPE ne constitue pas un simple document administratif, mais bien un instrument juridique dont la méconnaissance est de nature à produire des conséquences contentieuses significatives.
La responsabilité du diagnostiqueur immobilier, professionnel soumis à des exigences de certification et d’assurance, constitue un enjeu majeur de la fiabilité du dispositif. En application de l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque sont proposés à la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation appartenant aux classes D, E, F ou G, un audit énergétique doit être réalisé par un professionnel répondant à des conditions de qualification définies par décret. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire ou du mandataire qui fait appel à lui, et l’audit doit formuler des propositions de travaux présentant un parcours cohérent par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante. La jurisprudence de la Cour de cassation a précisé les contours de cette responsabilité en retenant que le diagnostiqueur engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1240 du code civil lorsqu’il manque à son obligation d’information, ce manquement étant sanctionné non par la réparation intégrale du préjudice, mais par l’indemnisation d’une perte de chance.
B. La portée juridique limitée du DPE : entre valeur informative et sanction par la perte de chance
En dépit de l’obligation légale de communication qui l’entoure, le diagnostic de performance énergétique demeure un document dont la portée juridique est expressément limitée par le législateur. En effet, le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose que le DPE n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative. Cette distinction fondamentale a été rappelée avec force par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2024 (Civ. 3e, 17 octobre 2024, n° 22-22.882).
Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis une maison d’habitation dont le DPE, établi par un diagnostiqueur immobilier, s’était révélé erroné quant à l’épaisseur de l’isolant utilisé dans les combles. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement rappelé que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». La Cour a également relevé que « le diagnostiqueur avait, avant la signature de la promesse de vente, remis aux acquéreurs un diagnostic de performance énergétique erroné quant à l’épaisseur de l’isolant utilisé dans les combles de l’immeuble, puis transmis au notaire, avant la signature de l’acte authentique, un diagnostic rectifié ». Elle en a déduit que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente ».
Cette solution, qui consacre le principe de la perte de chance comme mode de réparation du préjudice résultant d’un DPE erroné, mérite une attention particulière. En effet, la Cour de cassation refuse de faire du DPE un document engageant la responsabilité du diagnostiqueur pour l’intégralité du préjudice subi par l’acquéreur, précisément en raison de sa nature informative. L’acquéreur ne saurait donc prétendre à la réparation intégrale de son préjudice sur le seul fondement d’une erreur affectant le DPE, mais seulement à l’indemnisation de la perte de chance de négocier un prix inférieur, dont la proportion est souverainement appréciée par les juges du fond. En conséquence, la portée du DPE comme instrument de protection de l’acquéreur s’en trouve objectivement limitée.
À cet égard, le diagnostic de performance énergétique se distingue nettement des autres diagnostics techniques obligatoires, tels que le diagnostic amiante, le diagnostic plomb ou le diagnostic termites, dont la vocation est précisément de révéler des risques sanitaires ou structurels. Or, cette différence de nature emporte des conséquences procédurales et indemnitaires majeures, que les praticiens du droit immobilier se doivent d’anticiper dans le cadre de leurs consultations et de la rédaction des actes. Les acquéreurs qui entendent se prévaloir d’un DPE erroné doivent ainsi rapporter la preuve non seulement de l’erreur affectant le diagnostic, mais également du lien de causalité entre cette erreur et le préjudice allégué, ce qui constitue une exigence probatoire dont la rigueur est susceptible de limiter l’efficacité contentieuse de ce document.
Par ailleurs, l’obligation de communication du DPE produit des effets sur le consentement des parties au contrat de vente immobilière. Le défaut de remise du diagnostic ou la remise d’un diagnostic volontairement erroné pourrait, dans certaines circonstances, caractériser un dol par réticence au sens de l’article 1137 du code civil, à la condition que le cocontractant établisse le caractère intentionnel de la dissimulation et le caractère déterminant de l’information pour son consentement. La preuve de tels éléments est naturellement exigeante, mais la perspective d’une annulation du contrat de vente sur ce fondement ne saurait être écartée a priori.
II. L’incidence du DPE sur l’exécution des contrats immobiliers
A. L’obligation de décence énergétique du bailleur et ses sanctions
L’article 1719 du code civil impose au bailleur, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation de décence, dont le contenu est précisé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, a connu une profonde mutation sous l’influence des législations environnementales successives. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience », a notamment introduit un critère de performance énergétique dans la définition du logement décent.
Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation d’énergie, exprimée en énergie finale, excède le seuil de 450 kilowattheures par mètre carré et par an, est réputé ne pas satisfaire aux exigences de décence. Ce seuil a été progressivement abaissé, et le calendrier législatif prévoit l’interdiction de la mise en location des logements classés G à compter du 1er janvier 2025, des logements classés F à compter du 1er janvier 2028, et des logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Le DPE devient ainsi, par l’effet de la loi, un instrument de mesure de la décence du logement, conditionnant directement la licéité de la mise en location.
La qualification d’un logement comme indécent en raison de sa performance énergétique insuffisante emporte des conséquences juridiques considérables. Le bailleur qui manque à son obligation de délivrance d’un logement décent s’expose à voir le preneur solliciter, devant le juge judiciaire, la réalisation de travaux de mise en conformité, sous astreinte le cas échéant. Par ailleurs, le preneur peut également prétendre à une réduction du loyer proportionnelle à la diminution de l’usage du bien, sur le fondement de l’article 1223 du code civil, ainsi qu’à des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-14.207), rappelé que le relogement du preneur par un bailleur social est subordonné au respect des conditions et règles d’attribution des logements sociaux, ce qui circonscrit l’office du juge en matière de relogement consécutif à une indécence constatée.
En outre, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent est de nature à paralyser l’exercice par ce dernier de certaines prérogatives contractuelles. La Cour de cassation a jugé de manière constante que le bailleur qui ne délivre pas un logement décent ne peut valablement délivrer un congé pour reprise ou pour vente, ni se prévaloir de la clause résolutoire du bail pour obtenir l’expulsion du preneur. Cette jurisprudence, qui repose sur l’idée que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, confère au critère de décence énergétique une portée juridique qui transcende la simple obligation d’information pour s’ériger en véritable condition de licéité de l’exercice des droits du bailleur.
L’article 1641 du code civil, relatif à la garantie des vices cachés, trouve également à s’appliquer lorsque la mauvaise performance énergétique constitue un défaut rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuant tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. L’acquéreur dispose alors de l’action estimatoire, prévue à l’article 1644 du même code, lui permettant de conserver la chose et d’obtenir la restitution d’une partie du prix. En conséquence, le DPE, bien que n’ayant qu’une valeur informative, peut indirectement servir de fondement à une action en garantie des vices cachés lorsqu’il révèle une performance énergétique gravement déficiente affectant l’usage normal du bien.
B. Le DPE collectif et la gouvernance de la copropriété
Au-delà de la relation bilatérale entre propriétaire et acquéreur ou locataire, le DPE a vocation à produire des effets au sein des ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. L’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation impose en effet, depuis le 1er janvier 2026, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif pour les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 et qui comportent plus de cinquante lots. Cette obligation s’étendra progressivement à l’ensemble des copropriétés existantes.
Le DPE collectif constitue un document stratégique pour la gouvernance de la copropriété, dans la mesure où il permet d’identifier les travaux de rénovation énergétique nécessaires et de planifier leur réalisation dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions relatives à la réalisation de ces travaux, conformément aux règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965. Les travaux d’amélioration de la performance énergétique relèvent, selon leur nature, des majorités de l’article 25 ou de l’article 26 de ladite loi, ce qui peut constituer un obstacle significatif à leur adoption dans les copropriétés marquées par l’absentéisme ou la réticence de certains copropriétaires.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile rendue le 9 juillet 2026 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, publié au Bulletin) illustre les tensions qui peuvent surgir dans la vie des copropriétés lorsque des intérêts divergents s’opposent. Dans cette affaire, la Cour de cassation a rappelé que « les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que la nullité n’en est pas judiciairement prononcée ». Elle a également retenu, au visa de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête ».
Cette décision rappelle avec netteté le principe de stabilité des décisions collectives en copropriété, qui vaut naturellement pour les résolutions relatives aux travaux de rénovation énergétique. Les copropriétaires qui s’opposent à la réalisation de tels travaux ne sauraient se soustraire à l’exécution des décisions régulièrement adoptées par l’assemblée générale, sous réserve de l’exercice des voies de recours prévues par la loi. Dès lors, le DPE collectif s’analyse comme un préalable technique indispensable à la prise de décision éclairée par l’assemblée générale des copropriétaires, mais aussi comme un instrument de nature à fonder la responsabilité du syndicat en cas d’inaction fautive. À cet égard, le syndic, en sa qualité de représentant légal du syndicat, engage sa responsabilité contractuelle lorsqu’il s’abstient de convoquer une assemblée générale pour soumettre au vote les travaux de rénovation énergétique rendus nécessaires par les conclusions du DPE collectif.
Le législateur a également institué des mécanismes financiers incitatifs destinés à faciliter l’adoption des travaux de performance énergétique en copropriété. Le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété, prévu par l’article D. 321-1 du code de la construction et de l’habitation, permet de subventionner une partie substantielle du coût des travaux, sous réserve que ceux-ci permettent un gain énergétique minimal de 35 %. Par ailleurs, l’éco-prêt à taux zéro collectif, codifié aux articles 244 quater U et suivants du code général des impôts, offre aux syndicats de copropriétaires la possibilité de financer le reste à charge sans avance de trésorerie individuelle excessive pour les copropriétaires. Ces mécanismes, bien que relevant du droit administratif et fiscal, constituent des instruments juridiques essentiels à l’effectivité de la transition énergétique des copropriétés et interfèrent directement avec le processus décisionnel de l’assemblée générale.
L’article 1792 du code civil, qui consacre la responsabilité de plein droit des constructeurs en cas de dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, pourrait également trouver application dans l’hypothèse où une isolation thermique défaillante, constitutive d’un vice de construction, serait à l’origine de la mauvaise performance énergétique du bâtiment. La qualification d’impropriété à destination au sens de ce texte suppose toutefois que le défaut de performance énergétique soit d’une gravité telle qu’il rende l’ouvrage inhabitable, ce qui constitue une appréciation souveraine des juges du fond.
Par ailleurs, l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, prise sur le fondement de l’article 38 de la Constitution, est venue réformer plusieurs dispositions du code de la construction et de l’habitation et du code des impositions sur les biens et services relatives à la performance énergétique des bâtiments. Ce texte récent témoigne de l’intensité de l’activité normative en la matière et de la volonté des pouvoirs publics de densifier le maillage juridique applicable à la transition énergétique du parc immobilier français.
Enfin, l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit l’obligation de réaliser un audit énergétique en cas de vente d’un bien immobilier classé en catégorie F ou G, ce qui renforce encore l’articulation entre le droit de l’immobilier et le droit de l’énergie. Cet audit, plus détaillé que le DPE, doit comporter des propositions de travaux cohérentes avec un parcours de rénovation par étapes, et constitue un document de nature à éclairer le consentement de l’acquéreur sur l’ampleur des investissements nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien.
Conclusion
Le diagnostic de performance énergétique occupe une place singulière dans le droit immobilier contemporain. Instrument d’information à valeur juridique limitée, il n’en produit pas moins des effets substantiels sur les relations contractuelles entre les acteurs du marché immobilier, qu’il s’agisse de la vente, de la location ou de la gouvernance des copropriétés. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, tout en rappelant le caractère informatif du DPE, en tire des conséquences indemnitaires mesurées, fondées sur la théorie de la perte de chance, qui préservent l’équilibre entre la protection des acquéreurs et la sécurité juridique des transactions. Le renforcement progressif des obligations pesant sur les propriétaires, sous l’impulsion des lois Climat et Résilience et des ordonnances récentes, laisse toutefois présager une évolution de la portée juridique du DPE, dont les praticiens du droit immobilier devront suivre avec attention les développements à venir. L’articulation entre le droit de l’énergie, le droit des contrats et le droit de la copropriété constitue à cet égard un champ d’étude dont la complexité requiert une veille juridique constante et une analyse rigoureuse des textes et des décisions rendues par la Cour de cassation.
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