I. L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur commercial, entre droit commun du bail et régime dérogatoire

A. Les articles 1719 et 1720 du code civil, fondements d’une obligation continue à la charge du bailleur

Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne forme pas un ordre juridique autonome et demeure irrigué par les principes du droit commun du louage de choses. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé avec une netteté particulière dans deux arrêts rendus le 4 juin 2026 Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, qui constituent un rappel salutaire de la permanence des obligations pesant sur le bailleur, même en présence d’un événement de force majeure. L’article 1719 du code civil Legifrance, art. 1719 C. civ. dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». Le texte ne distingue pas selon la nature civile ou commerciale du bail, de sorte que son application au bail commercial ne fait aucun doute. L’article 1720 du même code Legifrance, art. 1720 C. civ. précise quant à lui que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ces deux dispositions forment le socle de l’obligation de délivrance continue, dont la Cour de cassation a eu à connaître dans des affaires mettant en cause des locaux commerciaux situés dans un ensemble hôtelier à Saint-Martin, gravement endommagés par le cyclone Irma en septembre 2017. Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans la continuité d’une décision antérieure selon laquelle « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » Cass. 3e civ., 22 fév. 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46. En conséquence, la locataire était fondée à opposer l’exception d’inexécution pour la période durant laquelle la bailleresse n’était plus empêchée d’exécuter ses obligations, dès lors que le bien n’était pas détruit mais seulement endommagé. La Cour a ainsi rappelé que le bailleur commercial ne saurait se retrancher derrière la force majeure pour éluder indéfiniment ses obligations de délivrance et d’entretien, là où le preneur se trouve dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce. Il importe de souligner que les arrêts du 4 juin 2026 ne se bornent pas à rappeler un principe déjà connu de la jurisprudence antérieure, mais qu’ils en précisent la portée dans le contexte spécifique des baux commerciaux. La Cour énonce en effet, dans une formule qui constitue un apport indéniable à la matière, que le locataire commercial peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur défaillant dans l’exécution de ses obligations de délivrance, y compris lorsque la défaillance trouve sa cause dans un événement de force majeure désormais surmonté. Cette précision revêt une portée considérable pour les praticiens du droit immobilier, car elle confirme que le régime des baux commerciaux n’opère aucune dérogation implicite aux obligations essentielles du bailleur définies par le code civil.

B. L’articulation entre les articles 1719, 1720 et 1722 du code civil dans le contentieux du bail commercial

L’articulation entre les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur, d’une part, et les règles régissant la perte de la chose louée prévues à l’article 1722 du code civil, d’autre part, constitue le point nodal des arrêts du 4 juin 2026. L’article 1722 dispose que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » Legifrance, art. 1722 C. civ.. La jurisprudence a précisé que la perte totale ou partielle de la chose au sens de ce texte suppose que sa totalité ou la partie détruite « ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine », comme l’a jugé la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juillet 1968 Cass. 3e civ., 4 juil. 1968, n° 66-13.329, Bull. III, n° 319, confirmé par un arrêt du 9 décembre 2009 Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269. Or, dans les espèces soumises à la Cour le 4 juin 2026, les locaux litigieux ne nécessitaient que « des réparations certes importantes, mais dont il n’est ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », de sorte que les conditions de la perte partielle de la chose n’étaient pas caractérisées. La Cour de cassation a déduit de cette analyse un principe dont la portée dépasse le cadre des baux commerciaux : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070. Cette formulation, qui opère une distinction entre le temps de l’empêchement et celui où l’exécution redevient possible, permet au preneur de suspendre le paiement des loyers sans pour autant que le bailleur soit déchargé de ses obligations. Cette précision jurisprudentielle revêt une importance considérable dans le contentieux du bail commercial, car le montant de l’arriéré locatif est fréquemment invoqué par le bailleur à l’appui d’un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, sur le fondement de l’article L. 145-17, I, 1° du code de commerce Legifrance, art. L. 145-17 C. com., qui dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». La Cour de cassation, en censurant les arrêts d’appel qui avaient écarté l’exception d’inexécution, a rappelé que la caractérisation d’un motif grave et légitime ne saurait résulter d’un arriéré locatif trouvant sa cause dans la propre carence du bailleur à exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien. En conséquence, la protection du preneur se trouve renforcée dans l’hypothèse où le bien loué subit des dégradations imputables à un cas fortuit, pourvu que ces dégradations n’atteignent pas le seuil de la destruction partielle au sens de l’article 1722 du code civil. La distinction entre le simple endommagement, qui laisse subsister l’obligation de délivrance du bailleur, et la destruction partielle, qui ouvre au preneur les options prévues par l’article 1722, constitue désormais une ligne de partage essentielle dans le traitement contentieux des baux commerciaux affectés par des événements de force majeure. Dès lors, le bailleur ne peut utilement se prévaloir du défaut de paiement des loyers par le locataire pour refuser le renouvellement sans indemnité, lorsque ce défaut de paiement est la conséquence directe de son propre manquement à l’obligation de délivrance conforme.

II. La portée de l’obligation du bailleur sur le renouvellement, la fixation du loyer et les délais de prescription

A. Le motif grave et légitime de refus de renouvellement et la prescription biennale : le cadre procédural du droit à indemnité d’éviction

Le droit au renouvellement du bail commercial, pilier du statut protecteur du preneur, ne saurait être appréhendé sans considération des obligations qui pèsent sur le bailleur. L’article L. 145-14 du code de commerce Legifrance, art. L. 145-14 C. com. énonce que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le principe est donc celui de l’indemnisation du preneur évincé, le refus sans indemnité constituant l’exception, strictement cantonnée aux hypothèses limitativement énumérées par le législateur. La mise en œuvre de ce droit suppose néanmoins que le locataire saisisse le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce Legifrance, art. L. 145-9 C. com., délai auquel renvoie l’article L. 145-60 du même code Legifrance, art. L. 145-60 C. com., qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt publié du 12 février 2026 Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin, de rappeler avec une rigueur particulière que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ». En l’espèce, la commune bailleresse avait d’abord reconnu le droit à indemnité d’éviction du locataire, puis s’était prévalue de la prescription pour solliciter son expulsion. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait écarté la prescription en se fondant sur l’attitude empreinte de mauvaise foi de la bailleresse. Cette solution rappelle que le délai de prescription, qui court « à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction », impose au locataire une vigilance particulière dès la réception du congé. À cet égard, un autre arrêt publié du même jour Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin a précisé le régime de la suspension de la prescription en cas d’expertise judiciaire ordonnée en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. La Cour y énonce que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert ». Cette précision, d’une importance pratique considérable, signifie que le locataire qui se contente d’émettre des protestations et réserves devant le juge des référés sans s’associer formellement à la demande d’expertise ne peut se prévaloir de la suspension de la prescription durant le cours des opérations d’expertise. Par ailleurs, la Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 2 juillet 2026 Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340, que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date ». Cette cassation pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, intervenue dans le cadre d’un litige portant sur la validité de congés avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, illustre l’exigence procédurale qui s’impose aux juridictions du fond et qui conditionne la régularité des décisions statuant sur le droit au renouvellement du preneur. La Cour a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui avait statué au visa d’écritures antérieures aux dernières conclusions déposées par la société bailleresse, en méconnaissance des articles 455 et 954 du code de procédure civile. En conséquence, la rigueur procédurale s’impose tant au preneur, qui doit agir dans le délai de deux ans, qu’au juge, qui doit viser les dernières conclusions des parties.

B. Le déplafonnement du loyer et l’évolution des facteurs locaux de commercialité : une appréciation déconnectée de l’incidence réelle sur l’activité du preneur

La fixation du loyer du bail renouvelé constitue l’autre versant essentiel des obligations réciproques des parties au bail commercial. L’article L. 145-34 du code de commerce Legifrance, art. L. 145-34 C. com. pose le principe du plafonnement du loyer à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, tout en prévoyant des exceptions, notamment en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, c’est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du code de commerce Legifrance, art. R. 145-6 C. com. définit ces facteurs comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». La troisième chambre civile a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt publié au Bulletin Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin qui clarifie de manière décisive le régime probatoire du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité. La Cour y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation, par laquelle la Haute juridiction consacre un critère de potentialité de l’incidence favorable plutôt qu’un critère d’effectivité, constitue un infléchissement notable par rapport à certaines analyses antérieures qui exigeaient la preuve d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur. À cet égard, la Cour de cassation a entendu mettre fin aux divergences d’interprétation qui existaient dans les juridictions du fond quant au degré de preuve exigé du bailleur sollicitant le déplafonnement. Le bailleur qui sollicite le déplafonnement n’a plus à démontrer que l’activité du locataire a effectivement bénéficié de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, mais seulement que cette évolution était de nature à engendrer un tel bénéfice. Cette solution, qui allège la charge probatoire pesant sur le bailleur, doit toutefois être mise en perspective avec l’encadrement de la hausse du loyer déplafonné prévu par le même article L. 145-34, aux termes duquel « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme de lissage, dit du « plafonnement du déplafonnement », tempère les effets de la libéralisation du loyer en évitant une majoration brutale qui pourrait compromettre l’équilibre économique du fonds de commerce. La combinaison de cette règle avec la jurisprudence du 18 septembre 2025 aboutit à un régime dans lequel le bailleur peut plus aisément obtenir le déplafonnement, mais doit néanmoins se soumettre à une progressivité de la hausse, protégeant ainsi le preneur contre une rupture soudaine de l’économie du bail. Il convient d’ajouter que la tacite prolongation au-delà de douze ans constitue également, par elle-même, un motif de déplafonnement, conformément au quatrième alinéa de l’article L. 145-34, lequel dispose que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Ce second fondement du déplafonnement, purement objectif, ne requiert aucune démonstration d’une modification des circonstances de fait, mais repose sur le seul constat de l’écoulement du temps. Dès lors, l’équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur se trouve préservé : le premier voit sa charge probatoire allégée, tant par le critère de potentialité issu de l’arrêt du 18 septembre 2025 que par le mécanisme de la tacite prolongation, tandis que le second bénéficie d’un étalement de l’augmentation du loyer qui lui permet d’absorber progressivement la hausse.

Conclusion

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts rendus au cours des années 2025 et 2026, procède à un ajustement significatif des règles gouvernant les obligations du bailleur commercial et l’équilibre du statut des baux commerciaux. D’un côté, elle rappelle avec fermeté que les obligations de délivrance et d’entretien issues des articles 1719 et 1720 du code civil demeurent pleinement applicables au bail commercial Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070, Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, même en présence d’un événement de force majeure, et que le bailleur ne saurait invoquer sa propre carence pour fonder un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. De l’autre, elle allège les conditions du déplafonnement du loyer en substituant un critère de potentialité à un critère d’effectivité pour l’appréciation de l’incidence favorable des modifications des facteurs locaux de commercialité Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin. Enfin, elle rappelle avec une rigueur constante que la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ne saurait être écartée au motif de la mauvaise foi du bailleur Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin, imposant ainsi au preneur une diligence procédurale immédiate dès la délivrance du congé. Cette triple orientation jurisprudentielle, conjuguée aux récentes évolutions législatives issues de la loi n° 2026-411 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, laquelle a notamment instauré la mensualisation des loyers commerciaux et plafonné le dépôt de garantie à trois mois de loyer, dessine les contours d’un droit des baux commerciaux en constante mutation, dans lequel la protection du preneur se conjugue avec une exigence accrue de rigueur procédurale. Les praticiens du droit immobilier trouveront dans ces arrêts un guide précieux pour l’élaboration de leurs stratégies contentieuses, qu’il s’agisse d’invoquer l’exception d’inexécution face à un bailleur défaillant ou de sécuriser le respect des délais de prescription dans le cadre d’un congé avec refus de renouvellement.