La détermination du loyer du bail commercial renouvelé : l’autonomie de la volonté contractuelle confrontée au mécanisme légal du plafonnement
I. Le mécanisme légal du plafonnement du loyer du bail renouvelé, un dispositif protecteur aux exceptions prétoriennes rigoureusement encadrées
A. Le principe du plafonnement légal et son articulation avec la valeur locative
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-33 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des prérogatives patrimoniales du bailleur. Cet équilibre trouve son expression la plus aboutie dans le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, institué par l’article L. 145-34 du même code. Aux termes de ce texte, « à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Cette disposition, d’ordre public, institue un principe de plafonnement indiciaire qui déroge à la règle générale de fixation du loyer à la valeur locative énoncée à l’article L. 145-33, lequel dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ».
Le plafonnement constitue ainsi une règle protectrice du preneur, destinée à éviter que le bailleur ne profite du renouvellement pour imposer une augmentation disproportionnée du loyer, sans rapport avec l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La valeur locative, définie à l’article L. 145-33 au regard de cinq critères cumulatifs que sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, ne constitue qu’une référence supplétive lorsque les conditions du plafonnement ne sont pas réunies. Le législateur a ainsi entendu faire prévaloir la sécurité juridique du preneur sur la stricte adéquation du loyer au marché locatif, dans le souci de préserver la pérennité du fonds de commerce.
Ce dispositif s’articule avec les règles de computation de la durée du bail renouvelé, dont le point de départ est fixé par l’article L. 145-12 du code de commerce, lequel dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». La détermination de cette date de prise d’effet revêt une importance cardinale, car elle commande le calcul de la durée du bail expiré et, partant, l’applicabilité même de la règle du plafonnement. Une simple différence d’un jour peut faire basculer le régime juridique applicable, du plafonnement au déplafonnement intégral.
Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté des précisions décisives sur la computation de cette durée. Dans l’affaire opposant une société d’exploitation de pharmacie à sa bailleresse, le bail initial avait été consenti le 30 juin 2000, renouvelé pour neuf ans, puis tacitement prolongé. La locataire avait notifié une demande de renouvellement le 24 mai 2012. La cour d’appel de Paris avait fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, en retenant que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, en jugeant que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », et que « le premier jour du trimestre civil qui suivait la demande de renouvellement de la locataire était le 1er juillet 2012 », de sorte que « le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167).
La règle du plafonnement ne constitue donc pas un principe absolu. L’article L. 145-34 précise, en son troisième alinéa, que « les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». L’arrêt du 16 octobre 2025 avait déjà rappelé que le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation supérieure à douze ans ne donnait pas lieu à l’étalement des hausses prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34, cet étalement étant réservé au seul déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, le preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de douze années s’expose à un déplafonnement intégral et immédiat, sans le bénéfice de l’étalement décennal des augmentations (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin).
B. Les exceptions au plafonnement issues de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
Au-delà du déplafonnement automatique par tacite prolongation supérieure à douze ans, le statut des baux commerciaux prévoit une seconde exception, fondée sur la modification notable des éléments de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Cette exception a donné lieu à une construction prétorienne remarquable, marquée par l’arrêt de formation de section du 18 septembre 2025. La troisième chambre civile y a consacré une approche in abstracto de l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans l’affaire opposant la société Expo luminaires à la société Diffusion des produits du bâtiment, la locataire contestait le déplafonnement au motif que la modification des facteurs de commercialité devait avoir une incidence effective sur son activité commerciale, et non une simple incidence potentielle.
La Cour de cassation a rejeté cette argumentation, en jugeant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette formulation, reprise comme attendu de principe dans les motifs de l’arrêt, consacre un standard objectif d’appréciation du déplafonnement. Le bailleur n’a plus à démontrer que la modification des facteurs locaux de commercialité a effectivement profité au locataire, mais seulement qu’elle était de nature à le faire.
Cette décision marque un infléchissement significatif par rapport à la jurisprudence antérieure qui exigeait la démonstration d’une incidence effective sur l’activité du preneur. La Cour opère désormais une distinction entre l’incidence favorable sur l’activité commerciale, qui relève de l’appréciation in abstracto, et l’incidence effective sur le commerce exploité, dont la preuve n’est plus requise. Par ailleurs, la modification notable doit être intervenue « au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail », ce qui circonscrit temporellement l’office du juge dans l’appréciation des facteurs de commercialité. Cette approche, consacrée au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur tout en maintenant l’exigence d’une modification objectivement favorable à l’activité exercée.
Dès lors, les deux exceptions au plafonnement, qu’elles procèdent de la tacite prolongation supérieure à douze ans ou de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, obéissent à des régimes distincts quant à leurs conséquences sur l’étalement des hausses. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 dispose en effet que, en cas de modification notable ou de clause contractuelle relative à la durée du bail, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Cet étalement légal constitue un tempérament au déplafonnement, destiné à amortir le choc financier pour le preneur lorsque le loyer renouvelé excède significativement le loyer plafonné. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a d’ailleurs renforcé ce dispositif en portant la limite de l’étalement à 10 % par an, dans le prolongement des mesures de protection des preneurs adoptées durant la crise sanitaire.
II. La liberté contractuelle dans la détermination du prix du bail renouvelé, un espace conventionnel émergent sous le contrôle du juge
A. La clause conventionnelle de fixation du loyer à la valeur locative, une anticipation contractuelle du déplafonnement
À cet égard, l’interaction entre le mécanisme légal du plafonnement et la liberté contractuelle des parties constitue l’un des enjeux les plus délicats du droit des baux commerciaux contemporain. Les parties à un bail commercial peuvent-elles, par une stipulation contractuelle, écarter par avance le principe du plafonnement pour soumettre directement le loyer du bail renouvelé à la valeur locative ? La réponse affirmative à cette question trouve désormais un fondement prétorien dans un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026, le même jour que l’arrêt Pharmacie évoqué précédemment.
Dans cette affaire, la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (Sadev 94) avait donné à bail des locaux à usage commercial d’entrepôts et d’activités à la société Axelis Plus. Les parties avaient stipulé à l’article 23-1-2 du bail qu’« en cas de renouvellement du bail, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché telle que définie par l’article 23-1-3 ». L’article 23-1-4 précisait que cette valeur locative de marché serait, « à défaut d’accord entre les parties, fixée irrévocablement par un expert choisi sur une liste figurant en annexe 3 du bail », et que si les parties ne parvenaient pas à s’entendre sur le nom de l’expert, « la partie la plus diligente saisira le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé afin qu’il nomme un des experts figurant sur cette liste ». La bailleresse, ayant saisi le président du tribunal de commerce aux fins de désignation d’un expert, s’est heurtée à la prescription de sa demande, la cour d’appel ayant jugé que l’action était prescrite.
La Cour de cassation a validé le principe de cette stipulation contractuelle, en rejetant le pourvoi formé par la bailleresse. La clause litigieuse énonçait au demeurant que cette stipulation constituait une « condition essentielle et déterminante » du contrat, ce qui souligne l’importance que les parties peuvent légitimement attacher à la prévisibilité du loyer renouvelé (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
Cette décision consacre la validité des clauses par lesquelles les parties au bail commercial anticipent le renouvellement en écartant conventionnellement le plafonnement légal au profit d’une fixation directe à la valeur locative. Il s’agit là d’une manifestation de l’autonomie de la volonté dans un domaine traditionnellement dominé par des dispositions d’ordre public. L’économie générale de la clause analysée par la Cour repose sur un mécanisme en deux temps : d’abord, l’accord de principe sur le critère de fixation du loyer renouvelé, à savoir la valeur locative de marché ; ensuite, la désignation d’un tiers expert chargé de procéder à l’évaluation, selon une liste préétablie et, à défaut d’accord, par le président du tribunal de commerce. Ce schéma contractuel permet aux parties de sécuriser le processus de renouvellement tout en s’affranchissant du plafonnement indiciaire.
En conséquence, la liberté contractuelle permet aux parties de déroger au mécanisme supplétif du plafonnement indiciaire, à la condition que leur volonté soit exprimée en termes clairs et non équivoques. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence plus large de la troisième chambre civile, qui sanctionne la dénaturation des clauses claires et précises. L’arrêt du 18 décembre 2025 rappelle ainsi, au visa du principe de l’interdiction faite au juge de dénaturer l’écrit qui lui est soumis, que la clause résolutoire prévoyant son application « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail » ne saurait être réduite, par le juge du fond, à une simple liste d’illustrations non exhaustives. La Cour y affirme, en des termes dont la portée dépasse le seul contentieux de la clause résolutoire, que le juge ne peut « dénaturer les termes clairs et précis » d’une stipulation contractuelle (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423). Cette rigueur dans l’interprétation des clauses du bail s’applique, par identité de raison, aux stipulations relatives à la fixation du loyer renouvelé.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a elle-même consacré un espace de liberté contractuelle en matière d’indexation du loyer, en introduisant dans le code de commerce un article L. 145-38-1 qui dispose qu’« est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Ces clauses dites « tunnels », qui plafonnent la variation de l’indice à la hausse comme à la baisse, dérogent au principe de prohibition des clauses d’indexation asymétriques consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation depuis l’arrêt du 12 janvier 2022. Elles illustrent la reconnaissance législative récente d’une autonomie contractuelle accrue dans la détermination du prix du bail, à rebours d’une tradition législative longtemps hostile aux aménagements conventionnels de l’indexation.
B. La désignation du tiers expert et l’office du juge, une hybridation des sources de détermination du prix
L’arrêt du 9 juillet 2026 (n° 22-24.254) comporte un second enseignement, d’ordre procédural, qui intéresse directement les praticiens du droit des baux commerciaux. La bailleresse soutenait, dans son pourvoi, que l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce avait désigné un expert chargé d’évaluer la valeur locative conformément aux stipulations contractuelles constituait une décision insusceptible d’appel, par analogie avec la désignation d’un tiers estimateur régie par l’article 1592 du code civil qui prévoit que l’estimation par un tiers n’est susceptible d’aucun recours, sauf volonté contraire des parties. Cette argumentation visait à contester la compétence de la cour d’appel pour statuer sur la prescription de la demande de désignation d’expert.
La Cour de cassation a écarté ce moyen, en jugeant dans les motifs de son arrêt qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254).
Cette solution procédurale revêt une importance pratique considérable pour les praticiens. Elle signifie que la désignation par le juge d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative en exécution d’une clause contractuelle n’est pas une simple mesure d’administration judiciaire, mais constitue une décision juridictionnelle susceptible de recours. La Cour opère ainsi une distinction entre la désignation conventionnelle d’un tiers estimateur, qui relève de la volonté des parties, et l’intervention du juge pour procéder à cette désignation, qui ouvre la voie de l’appel. La référence expresse aux articles 490 et 523 du code de procédure civile, relatifs aux voies de recours contre les ordonnances de référé, ancre fermement cette procédure dans le droit commun de la procédure civile.
Cette procédure hybride, mêlant source contractuelle et intervention judiciaire, illustre la complexité de l’articulation entre liberté contractuelle et office du juge dans le contentieux des baux commerciaux. La clause insérée au bail, bien que valide, ne confère pas à l’ordonnance du juge l’immunité procédurale attachée aux décisions des tiers estimateurs conventionnels. Il en résulte que la partie qui entend contester la désignation de l’expert, ou la recevabilité même de la demande, dispose de la voie de l’appel, avec les délais et les garanties procédurales offerts par le code de procédure civile. Cette solution protège les droits des parties tout en préservant l’économie générale de la clause contractuelle, qui demeure obligatoire entre les signataires.
Or, cette articulation entre l’office du juge et la volonté des parties ne se limite pas à la seule question de la désignation de l’expert. Elle innerve l’ensemble du contentieux du bail commercial, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 4 juin 2026, par lequel la troisième chambre civile a rappelé l’importance de l’office du juge dans la vérification des conditions de la prescription biennale. Dans cette espèce, une bailleresse avait délivré congé à sa locataire, avec refus de renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2020. La locataire avait contesté ces motifs et demandé le paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevable cette demande, au motif que le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans », était expiré.
La Cour de cassation casse l’arrêt, en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription », et censure la décision pour défaut de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle l’office du juge du fond dans l’appréciation des éléments interruptifs de prescription, et rappelle que la contestation des motifs graves et légitimes du congé, fussent-ils énoncés dans un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, peut constituer un acte interruptif du délai biennal.
En définitive, l’évolution jurisprudentielle récente de la troisième chambre civile dessine un double mouvement dans la détermination du prix du bail commercial renouvelé. D’une part, le juge resserre son contrôle sur les conditions du déplafonnement légal, en consacrant une approche in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et en précisant la computation de la durée du bail expiré au jour près, ce dont l’arrêt du 9 juillet 2026 (n° 25-11.167) constitue une illustration saisissante avec son décompte de douze ans et un jour. D’autre part, il reconnaît aux parties une faculté d’anticipation contractuelle, leur permettant de soumettre directement le loyer renouvelé à la valeur locative par une clause expresse, et organise le contrôle juridictionnel de la mise en œuvre de cette clause, notamment à travers l’encadrement procédural de la désignation du tiers expert, comme l’illustre l’arrêt du même jour (n° 22-24.254).
Conclusion
La détermination du loyer du bail commercial renouvelé se trouve aujourd’hui à la croisée de deux logiques complémentaires : celle du mécanisme légal du plafonnement, dont la troisième chambre civile affine les contours avec une précision croissante dans l’appréciation de ses conditions et de ses exceptions, et celle de l’autonomie contractuelle, qui autorise les parties à anticiper et à organiser la fixation du prix du bail renouvelé par des clauses spécifiques, sous le contrôle ultime du juge judiciaire. Cette dualité des sources, légale et conventionnelle, confère au contentieux des baux commerciaux une richesse et une technicité qui exigent des praticiens une vigilance constante dans l’analyse des stipulations du bail, une maîtrise approfondie des derniers développements jurisprudentiels et une anticipation stratégique des clauses à insérer lors de la conclusion du contrat initial.
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