I. La fonction économique et juridique de l’indice des loyers commerciaux dans le mécanisme d’actualisation du loyer
A. La construction de l’indice des loyers commerciaux et son articulation avec les autres indices de référence
L’indice des loyers commerciaux, publié trimestriellement par l’Institut national de la statistique et des études économiques, constitue le paramètre central de l’indexation des loyers des baux commerciaux. Au premier trimestre 2026, cet indice s’est établi à 135,26, enregistrant une diminution de 0,45 % sur un an, selon les données publiées le 15 juillet 2026 par l’INSEE. Cette contraction, intervenant dans un contexte de normalisation des prix à la consommation, produit des conséquences directes sur l’économie des baux en cours, tant pour les bailleurs que pour les preneurs. L’article L. 112-2 du code monétaire et financier dispose que, pour les activités commerciales ou artisanales, est réputée en relation directe avec l’objet de la convention toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, tandis que pour les autres activités, l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires constitue la référence légale. Ces deux indices, dont la méthodologie de calcul est fixée par le décret n° 2009-1568 du 15 décembre 2009, intègrent à la fois l’évolution de l’indice des prix à la consommation, de l’indice du coût de la construction et du chiffre d’affaires du commerce de détail, selon une pondération qui reflète la réalité économique des secteurs concernés.
Par ailleurs, la distinction entre l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires revêt une importance pratique considérable, car elle détermine l’indice applicable selon la nature de l’activité exercée par le preneur. L’indice du coût de la construction, historiquement utilisé avant la réforme de 2009, demeure une référence admissible en vertu de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, mais la pratique contractuelle contemporaine privilégie très majoritairement l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires, dont la volatilité est moindre. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin), que le jeu d’une clause d’indexation insérée au bail commercial repose sur le choix de l’indice de référence opéré par les parties, lequel s’impose au juge saisi d’une contestation relative à son application. Cette liberté contractuelle est encadrée par l’interdiction des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance ou sur le niveau général des prix, prohibées par les dispositions d’ordre public de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier. Dès lors, la baisse de l’indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 constitue un événement économique dont la portée juridique doit être appréciée au regard de la convention des parties et du cadre légal applicable.
B. Le régime légal de l’indexation annuelle et ses limites
L’indexation annuelle du loyer commercial procède de l’application mécanique de la clause d’échelle mobile stipulée au contrat, laquelle renvoie à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux sur une période d’un an. Cette indexation, distincte de la révision triennale régie par l’article L. 145-38 du code de commerce, opère de plein droit sans qu’il soit besoin pour les parties d’en solliciter judiciairement la mise en œuvre. En conséquence, la diminution de 0,45 % de l’indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 entraîne, pour les baux dont le trimestre de référence correspond à cette période, une réduction équivalente du montant du loyer appelé. Ce mécanisme, bien qu’automatique dans son principe, peut se heurter à la résistance des clauses dites « tunnel » par lesquelles les parties conviennent d’encadrer la variation annuelle de l’indice entre une borne minimale et une borne maximale.
L’article L. 145-38-1 du code de commerce, introduit par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, autorise désormais expressément, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Ce dispositif législatif, entré en vigueur le 28 mai 2026, confère une assise juridique certaine aux clauses tunnel dont la validité était jusqu’alors discutée au regard du principe de prohibition des indexations asymétriques. A cet égard, lorsque la baisse de l’indice des loyers commerciaux atteint un niveau excédant le plancher conventionnel, le loyer demeure stabilisé à ce seuil, privant le preneur du bénéfice intégral de la diminution indiciaire. Inversement, le bailleur ne saurait invoquer une hausse de l’indice supérieure au plafond stipulé pour exiger une majoration excédant ce seuil, la clause tunnel jouant symétriquement dans les deux sens, ainsi que le prescrit désormais l’article L. 145-38-1 du code de commerce.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, publié au Bulletin), a jugé que la clause d’indexation annuelle insérée dans un bail commercial doit recevoir application conformément à ses termes, sans que le juge puisse en écarter le jeu au motif d’une distorsion entre la variation indiciaire et l’évolution réelle des loyers du marché. Cette solution, rendue sous l’empire de la législation antérieure à la loi SVE, conserve toute sa portée dans le nouveau contexte normatif, sous réserve de l’articulation avec les clauses tunnel désormais expressément validées par l’article L. 145-38-1. En pratique, la coexistence d’une clause d’échelle mobile et d’un encadrement conventionnel de la variation annuelle impose aux rédacteurs d’actes une vigilance particulière, car l’application successive de ces deux mécanismes peut conduire à un effet cumulatif susceptible de fausser le calcul du loyer si les périodes de référence ne sont pas rigoureusement alignées. La doctrine recommande à cet égard de faire coïncider le trimestre de départ de l’indexation avec le trimestre de référence de la clause tunnel, afin d’éviter les décalages qui nourrissent le contentieux.
II. L’incidence de la baisse de l’indice des loyers commerciaux sur le contentieux du déplafonnement et des clauses d’indexation
A. Les conséquences de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux sur le déplafonnement du loyer lors du renouvellement
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce, constitue la pierre angulaire de la protection du preneur à l’échéance du bail. Selon ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. En cas de baisse de l’indice sur la période considérée, le loyer du bail renouvelé pourrait théoriquement être inférieur au montant acquitté précédemment, ce qui constitue un phénomène économiquement rare mais juridiquement incontestable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), a précisé que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail. Cette décision, qui confirme que le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande, emporte des conséquences significatives sur le calcul de la durée du bail expiré, paramètre déterminant de l’application de la règle du plafonnement.
En conséquence, la règle du plafonnement cesse de s’appliquer lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ainsi que l’a rappelé la troisième chambre civile dans son arrêt précité du 9 juillet 2026, en jugeant qu’à défaut d’accord des parties pour une autre date, le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, « soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative ». Cette articulation entre la durée du bail et le plafonnement est directement affectée par l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, puisque la variation de l’indice sur la période de neuf ans — ou, le cas échéant, sur la période écoulée depuis la date initiale du bail — conditionne le loyer plafonné. Dans un contexte de baisse de l’indice des loyers commerciaux, un bailleur confronté à un déplafonnement peut se trouver dans une situation paradoxale où la valeur locative, déterminée conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce, excéderait sensiblement le loyer plafonné, sans qu’il puisse prétendre à l’application de cette valeur supérieure. Par ailleurs, le déplafonnement pour modification notable des facteurs locaux de commercialité, admis par la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), autorise le juge à écarter le plafond légal lorsque les éléments visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ont connu une évolution significative, indépendamment de la fluctuation de l’indice.
La valeur locative, à laquelle le juge doit se référer en cas de déplafonnement, est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, a validé le déplafonnement dès lors qu’un cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité est établi par le bailleur qui l’invoque, la charge de la preuve lui incombant intégralement. Cette jurisprudence est d’autant plus notable dans le contexte de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux que le déplafonnement peut s’avérer, pour le bailleur, la seule voie d’échapper à un loyer plafonné inférieur à la valeur de marché lorsque l’indice a peu ou pas progressé sur la durée du bail. La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 22-24.254), que la clause du contrat de bail prévoyant la fixation du loyer renouvelé selon une valeur locative évaluée à défaut d’accord par un tiers choisi sur une liste annexée au bail était valable, et que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant ce tiers était susceptible d’appel, « aucun texte ne disposant » du caractère insusceptible de recours d’une telle décision. Cette solution illustre l’importance de la rédaction contractuelle dans la détermination des modalités de fixation du loyer renouvelé.
B. L’encadrement des clauses d’indexation et des clauses tunnel par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026
L’article L. 145-37 du code de commerce pose le principe général selon lequel les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties, sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39, et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ce droit à révision, distinct de la clause d’échelle mobile comme de la fixation du loyer du bail renouvelé, obéit à un formalisme rigoureux que la troisième chambre civile de la Cour de cassation sanctionne avec constance. La règle du plafonnement indiciaire édictée par l’article L. 145-38, qui limite la variation de loyer consécutive à une révision triennale à la variation de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires, constitue une dérogation à la fixation du loyer à la valeur locative prévue par l’article L. 145-33, et ne peut être écartée qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette architecture normative, qui articule la liberté contractuelle, la protection du preneur et l’office du juge, trouve dans l’évolution de l’indice des loyers commerciaux un point d’équilibre dont la baisse trimestrielle révèle toute la complexité.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026 après validation par le Conseil constitutionnel, a introduit des dispositions substantielles relatives à l’indexation des loyers commerciaux. L’article 62 de cette loi, codifié à l’article L. 145-38-1 du code de commerce, autorise désormais les clauses ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux. Cette disposition déroge au principe général posé par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, qui prohibe les clauses d’indexation asymétriques. La nécessité de cette intervention législative résultait de l’incertitude juridique qui entourait les clauses tunnel, dont la pratique notariale et les contrats de bail commercial faisaient un usage fréquent sans que leur validité ne fût pleinement assurée au regard du droit de l’indexation.
A cet égard, la mensualisation du loyer, consacrée par l’article L. 145-32-1 nouveau du code de commerce issu de cette même loi, et l’encadrement du dépôt de garantie, prévu à l’article L. 145-40 modifié, participent d’un rééquilibrage général des relations entre bailleur et preneur que la loi SVE entend promouvoir. L’article L. 145-38 du code de commerce, relatif à la révision triennale, dispose par ailleurs que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. La preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative permet toutefois d’écarter ce plafond indiciaire, sans que la variation qui en découle ne puisse conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette limitation, applicable également en matière de déplafonnement lors du renouvellement en vertu de l’article L. 145-34, témoigne d’une préoccupation constante du législateur de protéger le preneur contre les hausses brutales de loyer, notamment dans les zones où la pression foncière est la plus forte.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin), affirmé que « le juge des loyers commerciaux, saisi d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé, doit fixer le nouveau loyer et ne peut renvoyer les parties à déterminer elles-mêmes le loyer dû pendant la durée du bail renouvelé en fonction d’éléments variables non encore connus ». Cette position, qui condamne la pratique des « loyers binaires » couplant une part fixe à une part indexée, renforce la prévisibilité du montant du loyer et s’inscrit dans la même logique de protection de la sécurité juridique du preneur. Par ailleurs, le formalisme de la révision triennale, régi par les articles R. 145-20 et R. 145-21 du code de commerce, impose la notification d’un mémoire préalable précisant le montant du loyer demandé, à peine de nullité de la demande, ce dont la troisième chambre civile déduit que cette procédure est d’ordre public.
La combinaison de ces dispositions textuelles et jurisprudentielles révèle un édifice normatif complexe dans lequel l’indice des loyers commerciaux joue un rôle pivot, à la fois comme instrument de mesure de l’évolution des conditions économiques et comme outil de régulation du contentieux locatif. La baisse enregistrée au premier trimestre 2026 intervient dans un contexte où la loi SVE vient précisément de renforcer les droits du preneur en matière d’indexation, de mensualisation et de garanties, ce qui confère à cette donnée statistique une portée juridique et économique amplifiée. L’article L. 145-34 du code de commerce, en prévoyant que la variation ne peut excéder celle de l’indice, fait de l’indice des loyers commerciaux un plafond autant qu’un plancher, le loyer du bail renouvelé ne pouvant en tout état de cause excéder le montant résultant de l’application de la variation indiciaire, sauf à justifier d’un motif de déplafonnement.
Dès lors, la publication trimestrielle de l’indice des loyers commerciaux constitue un rendez-vous économique essentiel pour les praticiens du droit des baux commerciaux, dont l’incidence se mesure à l’aune des clauses contractuelles stipulées par les parties. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, publié au Bulletin), a rappelé que le bailleur doit justifier de l’existence et du montant des charges pour conserver les provisions versées ou en obtenir le paiement, et adresser au preneur qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, sans pouvoir se borner à les tenir à sa disposition. Cette exigence de transparence, transposable au domaine de l’indexation, invite les parties à une rigueur contractuelle renforcée dans la rédaction des clauses d’échelle mobile et des clauses tunnel, afin que l’évolution de l’indice des loyers commerciaux produise ses effets sans ambiguïté ni contentieux.
Conclusion
La variation de l’indice des loyers commerciaux au premier trimestre 2026 illustre l’importance de cet indicateur dans la vie du bail commercial, tant pour le calcul du loyer en cours que pour la détermination du prix du bail renouvelé. La baisse de 0,45 % sur un an, si elle constitue un fait économique conjoncturel, produit des effets juridiques durables sur l’économie des baux en cours, en fonction des clauses d’indexation et des seuils de déplafonnement applicables. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en consacrant la validité des clauses tunnel et en renforçant la protection du preneur, a considérablement enrichi le cadre normatif dans lequel s’insère le mécanisme indiciaire. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, notamment les arrêts des 9 juillet 2026, 18 septembre 2025, 10 juillet 2025 et 29 janvier 2026, confirme l’attention constante que le juge du droit porte à l’articulation entre la convention des parties et les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, dans un souci d’équilibre entre la liberté contractuelle et la protection du fonds de commerce. A l’heure où la mensualisation des loyers et l’encadrement des garanties locatives entrent en vigueur sous l’impulsion de la loi SVE, la maîtrise des mécanismes d’indexation et de déplafonnement constitue plus que jamais un impératif pour les praticiens du droit des baux commerciaux, appelés à anticiper les conséquences contentieuses des évolutions indiciaires à venir.
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