La vente d’un local commercial pendant le bail soulève une question très concrète : qui devra rendre le dépôt de garantie lorsque le locataire quittera les lieux ? Jusqu’à présent, la réponse de principe désignait le bailleur qui avait reçu la somme, même si l’immeuble avait ensuite été vendu. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique change cette répartition. Pour les changements de propriétaire intervenant à compter du 26 août 2026, le nouveau bailleur devient débiteur des sommes versées à titre de garantie. Les cautions bancaires, garanties à première demande, hypothèques et autres sûretés suivent toutefois un régime différent : la mutation les rend caduques et impose au vendeur de restituer les documents et d’obtenir les mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Ce changement ne doit pas être traité comme une simple ligne dans l’acte de vente. Le vendeur doit identifier chaque garantie et organiser les flux financiers ; l’acquéreur doit chiffrer la dette qui lui est transmise ; le locataire doit conserver la preuve du versement initial et vérifier l’identité de son nouveau débiteur. Une clause imprécise peut créer un double paiement entre les parties à la vente sans priver le locataire du recours que la loi lui reconnaît. Voici comment appliquer la réforme, sécuriser les pièces et agir en cas de refus de restitution.
I. Vente du local commercial : qui doit restituer le dépôt de garantie après le 26 août 2026 ?
A. Le nouveau bailleur doit-il rendre le dépôt de garantie versé à l’ancien propriétaire ?
Le point de départ consiste à distinguer le bail commercial de la vente du fonds de commerce. Ici, le locataire reste en place et c’est l’immeuble, ou le lot dans lequel se trouve le local, qui change de propriétaire. Le bail continue avec l’acquéreur. La somme versée à la signature du bail ne disparaît pas et n’est pas automatiquement rendue le jour de la vente. Elle reste affectée à la garantie des obligations locatives jusqu’au départ du preneur, sauf accord exprès différent.
La règle nouvelle figure directement à l’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026. Le texte énonce mot pour mot : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » La mutation peut donc être une vente, mais aussi une donation ou une autre transmission à titre gratuit. Le critère décisif est le changement de propriétaire des locaux loués.
Pour les baux déjà en cours lors de la promulgation de la réforme, le calendrier pratique est essentiel. La fiche officielle consacrée au dépôt de garantie du bail commercial précise que les nouvelles règles s’appliquent à compter du 26 août 2026 et que, pour un changement de propriétaire intervenant à compter de cette date, le nouveau bailleur doit rendre les sommes payées à titre de garantie. Pour une vente conclue avant cette date, l’analyse de l’acte, de la date de transfert de propriété et du droit antérieur reste indispensable. Il faut éviter de raisonner à partir de la seule date de remise des clés par le locataire : la date structurante est celle de la mutation du local.
La réforme renverse une solution jurisprudentielle claire. Dans un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait jugé, au visa de l’article 1743 du code civil, qu’« en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier ». Cette citation a été vérifiée mot pour mot dans la décision officielle, Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100. À l’époque, la simple substitution de l’acquéreur au vendeur dans les clauses et conditions du bail ne suffisait pas à transférer la dette de restitution.
Depuis la réforme, le transfert ne dépend plus seulement de la rédaction de l’acte de vente : il résulte de la loi pour les mutations entrant dans son champ temporel. Le locataire peut donc réclamer la restitution au nouveau bailleur lorsqu’il quitte les lieux, même si l’acquéreur affirme ne pas avoir reçu matériellement le dépôt de garantie du vendeur. Le litige financier entre vendeur et acquéreur ne doit pas se transformer en obstacle opposé au preneur. L’acquéreur aura, selon l’acte et les circonstances, un recours contre le vendeur, mais il reste exposé à la demande du locataire.
Cette règle légale n’efface pas le contrat. L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L’acte de vente doit donc prévoir le traitement économique de la somme entre vendeur et acquéreur : transfert comptable, retenue sur le prix, séquestre, garantie de passif ciblée ou remboursement documenté. Cette organisation interne ne peut toutefois contredire le débiteur désigné par une disposition légale applicable au locataire. Une clause selon laquelle le vendeur conserverait définitivement la somme, sans mécanisme de couverture de l’acquéreur, crée surtout un risque de recours entre les parties à la vente.
L’exécution doit en outre respecter la bonne foi. L’article 1104 du code civil prévoit exactement : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Le vendeur qui dissimule un dépôt encaissé, ou l’acquéreur qui nie une dette mentionnée dans le bail et les annexes, s’expose à un contentieux distinct de la seule restitution. La bonne pratique consiste à faire figurer dans l’acte un tableau locatif certifié : identité du preneur, date du bail, montant du loyer, montant du dépôt, date et mode de paiement, intérêts éventuels, retenues déjà opérées, garanties non monétaires et coordonnées de l’établissement garant.
Le locataire a intérêt à demander, après la vente, une notification écrite comportant l’identité du nouveau bailleur et la confirmation du montant reconnu. Cette demande ne signifie pas qu’il accepte une modification du bail. Elle fixe la preuve et évite qu’un débat apparaisse plusieurs années plus tard, au moment où les archives bancaires ou comptables sont moins faciles à retrouver. Le locataire doit conserver le bail, l’avenant éventuel, le reçu, le virement initial, les appels de loyers qui mentionnent le dépôt et toute correspondance échangée lors de la mutation.
Un exemple illustre le mécanisme. Une société a versé 18 000 euros lors de la signature de son bail. Le local est vendu le 3 septembre 2026. L’acte indique par erreur que le dépôt reste « à la charge du vendeur », mais aucune somme n’est séquestrée. À la fin du bail, le locataire réclame 18 000 euros, sous déduction des sommes justifiées. Dans ses rapports avec le locataire, le nouveau bailleur est le débiteur légal de la restitution. Dans ses rapports avec le vendeur, il pourra invoquer les stipulations de l’acte et les garanties convenues. La mauvaise rédaction déplace donc le risque entre vendeur et acquéreur ; elle ne doit pas renvoyer le locataire de l’un à l’autre.
B. Que deviennent la caution bancaire, la garantie à première demande et les autres sûretés lors de la vente ?
Le mot « garantie » recouvre des mécanismes très différents. Un dépôt de garantie en numéraire est une somme effectivement versée au bailleur. Une caution bancaire engage une banque à payer dans les conditions de l’acte. Une garantie à première demande crée un engagement autonome. Une hypothèque ou un nantissement affecte un bien ou une valeur à la sécurité du bailleur. La réforme ne traite pas toutes ces garanties de la même manière.
Pour la somme d’argent, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur. Pour les autres garanties, le même article L. 145-40 du code de commerce énonce mot pour mot : « Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. » La vente produit donc deux effets : la sûreté devient caduque de plein droit et le vendeur doit accomplir les formalités de libération.
La caducité ne doit pas rester théorique. Une garantie bancaire peut continuer à immobiliser une ligne de crédit tant que la banque n’a pas reçu le document exigé. Une hypothèque peut rester visible tant que la mainlevée n’a pas été publiée. Un nantissement de compte à terme peut bloquer la trésorerie du locataire malgré la disparition juridique de la garantie. Le vendeur doit identifier l’interlocuteur, demander la mainlevée, transmettre les originaux et conserver la preuve de la libération effective. Le délai de six mois est un plafond légal, pas une invitation à attendre le dernier jour.
L’acquéreur ne doit pas considérer qu’il bénéficie automatiquement des sûretés consenties à l’ancien propriétaire. S’il souhaite une nouvelle garantie, il doit analyser si le bail et la loi lui permettent de la demander, négocier un instrument nouveau avec le locataire et respecter le plafond applicable. L’article L. 145-40 limite, pour les locaux relevant de l’article L. 145-32-1, les sommes, biens, titres, engagements et garanties demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail au montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Une reconstitution mécanique, ajoutée au dépôt déjà transmis, peut aboutir à dépasser ce plafond.
Trois vérifications doivent apparaître dans l’acte de vente. Premièrement, l’annexe locative doit distinguer le numéraire des sûretés non monétaires. Deuxièmement, le vendeur doit déclarer les appels en cours, les incidents de paiement et toute mise en jeu déjà notifiée. Troisièmement, un calendrier doit attribuer à une personne précise la restitution des documents et les mainlevées, avec une obligation d’information de l’acquéreur et du locataire. Une garantie de passif ciblée peut couvrir les frais causés par une déclaration inexacte ou une mainlevée tardive.
Le locataire, de son côté, doit écrire au vendeur dès qu’il apprend la mutation. Sa lettre doit identifier chaque garantie : banque, date, référence, montant, échéance et document original. Elle peut rappeler la caducité légale et demander le calendrier de mainlevée. Si la garantie affecte la trésorerie ou empêche un nouveau financement, le préjudice ne se réduit pas au montant du dépôt : coûts bancaires, refus de crédit et immobilisation peuvent être documentés. Les relevés bancaires, courriels de la banque, frais facturés et demandes de financement refusées constituent alors des pièces importantes.
La charge de la preuve est répartie par l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le locataire doit donc établir l’existence de la garantie et la mutation ; le vendeur qui affirme avoir remis l’original ou obtenu la mainlevée doit prouver cette diligence. Un simple courriel disant que « le nécessaire a été fait » n’offre pas la même force qu’un accusé de réception bancaire, un acte de mainlevée ou une attestation de libération.
La vente peut également intervenir alors qu’une garantie a déjà été appelée. La date et les conditions de l’appel deviennent déterminantes. Si la banque a payé avant la mutation, le litige peut porter sur une somme entrée dans le patrimoine du vendeur. Si l’appel a été envoyé après la caducité, il faut agir rapidement auprès du bénéficiaire et de l’établissement garant. Le locataire doit obtenir la copie de l’appel, son horodatage, le motif invoqué et la réponse de la banque. Toute analyse abstraite serait risquée : le texte de la garantie, son autonomie, les dates et les actes accomplis commandent la solution.
Enfin, la réforme ne dispense pas de relire le bail. Les clauses relatives au dépôt, à l’état des lieux, aux réparations, à la compensation et à la remise des clés restent utiles pour calculer le solde final. Elles doivent être interprétées avec la loi nouvelle et ne peuvent neutraliser le transfert légal de la dette. Le vendeur, l’acquéreur et le locataire ont donc intérêt à signer un procès-verbal tripartite de mutation. Ce document peut constater le montant du dépôt, l’inventaire des garanties, les documents remis et les démarches restant à accomplir, sans modifier les autres droits du preneur.
II. Comment récupérer le dépôt de garantie et éviter un litige avec l’ancien ou le nouveau bailleur ?
A. Quel délai, quelles retenues et quelles preuves préparer pour la restitution ?
Le transfert de la dette au nouveau bailleur ne signifie pas que le dépôt doit être restitué immédiatement après la vente. Tant que le bail se poursuit, la somme continue de garantir les obligations locatives. La restitution devient exigible après la remise des clés, sous réserve des sommes restant dues et des retenues dûment justifiées. Le nouvel article L. 145-40 fixe désormais un cadre plus précis.
Le texte prévoit : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. » Le point de départ doit donc être prouvé. Une remise informelle à un gardien, sans reçu ni mandat, peut déclencher un débat inutile. Le locataire doit privilégier un procès-verbal daté et signé ou une lettre recommandée contenant les clés, leur inventaire et l’identification précise du local.
Le même article autorise la déduction « des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le bailleur ne peut donc pas retenir une somme globale intitulée « remise en état » sans exposer les désordres, leur imputabilité et leur montant. Il doit rapprocher l’état des lieux d’entrée de l’état des lieux de sortie, identifier les loyers ou charges impayés, produire les comptes et justifier le coût des travaux ou du préjudice.
L’article 1730 du code civil fournit la règle de comparaison : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Les photographies datées, constats, réserves techniques et factures d’entretien permettent de distinguer une dégradation imputable au locataire de l’usure normale ou d’un sinistre extérieur.
En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du code civil pose une présomption : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption ne doit pas être appliquée mécaniquement lorsque le bailleur n’a pas accompli les diligences imposées par le régime des baux commerciaux pour établir l’état des lieux. Les convocations, refus, échanges et éventuel constat du commissaire de justice doivent être conservés.
La jurisprudence montre que la preuve des dégradations peut absorber tout ou partie du dépôt. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 17 novembre 2021, n° 20-10.100, la Cour de cassation affirme mot pour mot : « Il résulte de ce texte que le locataire commercial, à moins que le bail n’en dispose autrement, répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant sa jouissance. » La décision ne permet pas au bailleur de retenir n’importe quelle somme : elle rappelle que la qualification du dommage, le contenu du bail et le lien avec la jouissance du locataire doivent être établis.
La cour d’appel de Paris a donné une illustration détaillée des preuves utiles dans un arrêt du 10 juillet 2025. Elle a examiné les états des lieux, un constat de commissaire de justice, des factures acquittées, les chèques de règlement, un devis et l’imputabilité de chaque désordre. Elle rappelle exactement que « l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations qui affectent le bien loué et qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses ». Le passage a été contrôlé mot pour mot dans CA Paris, 10 juillet 2025, RG 22/09369. Cela n’écarte pas l’exigence d’un préjudice réel et prouvé ; la cour a d’ailleurs rejeté un poste de loyer dont la réalité n’était pas démontrée.
Le dossier du locataire doit être préparé avant la sortie. Il doit réunir le bail et ses avenants, la preuve du dépôt initial, l’avis de mutation, les coordonnées du nouveau propriétaire, les états des lieux, les photographies d’entrée et de sortie, les factures d’entretien, les attestations d’assurance, les relevés de charges, le procès-verbal de remise des clés et le relevé bancaire permettant de constater l’absence de remboursement. Si le local se trouve dans un immeuble vendu plusieurs fois, il faut reconstituer la chaîne des propriétaires et dater chaque mutation.
Le dossier du nouveau bailleur doit comporter l’acte d’acquisition, l’état locatif annexé, le grand livre du vendeur relatif au dépôt, les preuves des flux réglés lors de la vente, le bail, les états des lieux et les justificatifs des sommes réclamées au preneur. L’acquéreur ne doit pas attendre la fin du bail pour demander ces pièces. Une anomalie détectée pendant la période de garantie contractuelle est plus facile à traiter qu’un manque révélé plusieurs années après le closing.
Le dossier du vendeur doit enfin démontrer ce qu’il a transmis et ce qu’il a libéré. Pour un dépôt en numéraire : copie du reçu initial, écriture comptable, montant transféré ou retenu sur le prix et notification au locataire. Pour une sûreté : original, acte de mainlevée, accusé bancaire et date d’effet. Une attestation récapitulative signée des parties à la vente réduit le risque d’une action récursoire, mais elle ne remplace pas les pièces primaires.
Lorsque les comptes ne sont pas arrêtés, le nouveau bailleur ne doit pas garder la totalité du dépôt par simple précaution. Il doit distinguer les sommes certaines des montants encore discutés, expliquer la méthode, communiquer les justificatifs et restituer le solde non contesté. Une retenue opaque fragilise sa position. À l’inverse, le locataire ne doit pas imputer unilatéralement le dépôt sur les derniers loyers : le dépôt garantit l’exécution et ne constitue pas, par nature, le paiement anticipé automatique des dernières échéances.
B. Quelle mise en demeure et quel tribunal saisir à Paris ou en Île-de-France ?
À l’expiration du délai maximal de trois mois, ou dès qu’un refus non justifié est opposé, la première étape est une mise en demeure structurée. Elle doit être adressée au débiteur légal de la restitution et, selon la date de la vente, la nature de la garantie et les clauses de l’acte, copiée à l’autre partie. Pour une mutation à compter du 26 août 2026 et un dépôt en numéraire, la demande principale vise le nouveau bailleur. Pour la restitution de documents et les mainlevées d’une garantie devenue caduque, elle vise le vendeur.
L’article 1344 du code civil indique : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. » La lettre doit donc constituer une interpellation suffisante. Elle mentionne le bail, la mutation, la date de remise des clés, le montant versé, les sommes déjà admises, les retenues contestées, le texte applicable, le délai laissé pour payer et le compte bancaire destinataire. Elle joint un bordereau de pièces numérotées.
Une formule vague telle que « merci de me rendre ma caution » est moins efficace qu’une demande chiffrée. Le courrier peut présenter un tableau : dépôt initial, intérêts éventuellement dus selon le régime applicable, loyers ou charges admis, retenues contestées, solde réclamé. Si le bailleur a communiqué des devis, le locataire doit répondre poste par poste : absence de désordre à la sortie, vétusté, défaut d’imputabilité, montant disproportionné, double facturation ou absence de lien avec le local.
Le retard peut produire des intérêts. L’article 1231-6 du code civil dispose mot pour mot : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Le même texte prévoit que ces intérêts sont dus sans preuve d’une perte et qu’un préjudice indépendant causé par la mauvaise foi peut donner lieu à des dommages et intérêts distincts. La date de réception de la mise en demeure doit donc être conservée.
Si la discussion porte sur des documents de garantie, la demande ne doit pas être limitée à une somme. Elle doit exiger l’original, l’instruction adressée à la banque, la mainlevée, l’attestation de libération et la preuve de la date d’effet. Si une urgence financière est démontrée, une procédure de référé peut être envisagée, sous réserve de l’absence de contestation sérieuse ou de la réunion des conditions propres aux mesures urgentes. Le choix entre référé et action au fond dépend du texte de la garantie, de la clarté des pièces et de la nature du préjudice.
Les contestations relatives au bail commercial relèvent du tribunal judiciaire. L’article R. 145-23 du code de commerce précise exactement : « Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire » et ajoute : « La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. » Pour un local situé à Paris, le tribunal judiciaire de Paris est donc le point de référence. En Île-de-France, il faut saisir le tribunal du département où se trouve effectivement le local, et non celui du siège social du locataire ou du domicile du vendeur.
La prescription doit être étudiée sans attendre. L’article L. 145-60 du code de commerce énonce : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » Le fondement exact de la demande peut susciter un débat sur le délai applicable et son point de départ. La stratégie prudente consiste à agir avant l’expiration du délai biennal calculé à partir de l’exigibilité de la restitution, sans supposer qu’une correspondance informelle a interrompu la prescription. Une reconnaissance écrite, une demande en justice ou un acte d’exécution n’ont pas le même effet qu’une simple relance.
À Paris et en Île-de-France, la densité des mutations d’immeubles détenus par des SCI, foncières ou véhicules d’investissement rend le contrôle de la chaîne documentaire particulièrement important. Le locataire doit obtenir un extrait de l’acte ou une attestation permettant d’identifier la date de mutation et le nouveau bailleur. L’acquéreur doit vérifier les annexes locatives avant la signature et avant la libération du prix. Le vendeur doit s’assurer que les gestionnaires, administrateurs de biens et banques ont reçu les instructions cohérentes. Un changement de mandataire ne change pas, à lui seul, le débiteur légal. Pour une analyse plus large de la négociation, de la cession et du contentieux, la page droit des affaires du cabinet à Paris présente les principaux domaines d’intervention.
Une checklist opérationnelle peut éviter la majorité des litiges :
- pour le locataire : preuve du versement, copie du bail, date de mutation, identité du nouveau propriétaire, état des lieux, remise des clés, mise en demeure chiffrée et relevé bancaire ;
- pour le vendeur : inventaire du numéraire et des sûretés, déclaration exacte dans l’acte, remise des pièces, mainlevées dans les six mois et preuve des transmissions ;
- pour l’acquéreur : audit des baux, rapprochement avec la comptabilité, retenue ou ajustement du prix, confirmation aux locataires et provision pour les dépôts transmis ;
- pour les trois parties : procès-verbal de mutation, adresses de notification, liste des garanties, absence de renonciation générale et conservation des pièces pendant toute la durée du bail puis du contentieux possible.
Le nouvel acquéreur doit aussi vérifier le risque de compensation. Au départ du locataire, il peut exister des loyers, charges ou réparations dus. Ces créances doivent être certaines, chiffrées et documentées. Les créances antérieures à la vente et les créances postérieures ne se traitent pas toujours de la même manière dans les rapports vendeur-acquéreur. L’acte doit attribuer la charge du recouvrement et le bénéfice des sommes, sans créer une retenue injustifiée sur le dépôt du locataire.
Le locataire qui reçoit deux réponses contradictoires ne doit pas multiplier les demandes identiques sans stratégie. Il peut mettre en demeure le nouveau bailleur de payer, sommer le vendeur de communiquer la preuve du transfert ou des mainlevées, puis solliciter la production de l’acte ou des extraits utiles. Si les parties à la vente se renvoient la responsabilité, leur échange constitue une pièce montrant le refus. L’assignation peut ensuite cibler le débiteur légal et, lorsque les conditions sont réunies, organiser la présence des autres parties pour éviter des décisions inconciliables.
Le vendeur et l’acquéreur ont intérêt à régler leur recours interne sans attendre l’action du locataire. Un protocole peut reconnaître le montant, organiser le paiement au preneur et répartir définitivement la charge entre eux. Le locataire ne doit signer une quittance qu’après encaissement effectif et seulement pour les sommes reçues. Une clause de renonciation globale à toute action mérite une lecture attentive, surtout si des garanties bancaires restent bloquées ou si des retenues demeurent contestées.
Pour approfondir les règles générales de montant, plafonnement et restitution, le lecteur peut consulter notre guide sur le dépôt de garantie du bail commercial en 2026. Le présent changement de débiteur en cas de vente constitue un sous-angle autonome : il ajoute au calcul du dépôt une question de chaîne de propriété, de sûretés et de recours entre les parties à la mutation.
Conclusion
À compter du 26 août 2026, la vente d’un local commercial ne laisse plus, pour le numéraire, la dette de restitution chez le seul bailleur d’origine : l’obligation est transmise au nouveau propriétaire. Les garanties bancaires et autres sûretés suivent une autre voie : elles deviennent caduques et le vendeur doit restituer les documents et procéder aux mainlevées nécessaires dans les six mois. Cette séparation doit apparaître clairement dans l’audit, l’acte de vente et l’information donnée au locataire.
Le contentieux se gagne surtout par les pièces : preuve du versement, date de mutation, état des lieux, remise des clés, justificatifs des retenues, acte de mainlevée et mise en demeure. Le locataire doit agir contre le bon débiteur ; l’acquéreur doit provisionner la dette transmise ; le vendeur doit libérer les sûretés et documenter chaque flux. Une rédaction précise au moment de la vente coûte moins cher qu’une action ultérieure devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
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