I. Le cadre légal de la responsabilité du syndic de copropriété
A. La mission légale d’exécution des délibérations de l’assemblée générale
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis confie au syndic une mission centrale dans le fonctionnement de la copropriété. L’article 17 de ce texte dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires, tandis que l’article 18 énonce que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et qu’il est seul responsable de sa gestion Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette double disposition établit un partage clair des compétences entre l’organe délibérant, qui décide des orientations et des travaux, et l’organe exécutif, qui met en uvre ces décisions sans pouvoir s’en écarter.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, au fil des années, l’étendue et les limites de cette mission d’exécution. Le syndic ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation lui permettant de substituer sa propre volonté à celle de l’assemblée générale, pas plus qu’il ne peut s’abstenir d’exécuter une délibération régulièrement adoptée. Or, la pratique révèle que l’inexécution par le syndic des décisions de l’assemblée générale constitue l’un des principaux contentieux opposant les copropriétaires à leur mandataire.
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a rappelé avec force le principe selon lequel « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion » Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650. Dans cette espèce, MM. [P] et [E] [C] et deux sociétés civiles immobilières, se prévalant de leur qualité de promoteurs et de copropriétaires, avaient assigné l’ancien syndic de leur copropriété en indemnisation des préjudices subis du fait de ses diverses fautes de gestion, parmi lesquelles figurait l’omission d’adresser aux copropriétaires les appels de fonds relatifs à des travaux d’entretien et de réparation votés en assemblée générale du 5 octobre 2017, dont certains présentaient un caractère d’urgence puisqu’ils étaient destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble.
La cour d’appel de Saint-Denis, dans son arrêt du 7 juin 2024, avait écarté la responsabilité du syndic en se fondant sur la situation financière difficile de la copropriété et sur le fait que le syndic s’était trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1240 du code civil Article 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, en affirmant que « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale ». Cette solution, dont la fermeté mérite d’être soulignée, confirme que la mission d’exécution des délibérations constitue une obligation impérative pour le syndic, à laquelle il ne saurait se soustraire en invoquant les difficultés financières de la copropriété ou l’hostilité de certains copropriétaires.
L’enseignement est d’une portée pratique considérable pour les copropriétaires confrontés à l’inaction de leur syndic. En conséquence, le syndic ne peut légitimement retarder ou refuser l’exécution des travaux votés au motif que les comptes de la copropriété ne sont pas apurés ou que l’unanimité des copropriétaires ne se dégage pas autour du projet adopté. La délibération de l’assemblée générale s’impose à lui avec la force obligatoire qui s’attache à toute décision régulièrement prise par l’organe souverain de la copropriété. La défaillance du syndic dans l’accomplissement de cette mission impérative expose ce dernier à une condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, sans que les juges du fond ne puissent exonérer le syndic en considération des circonstances particulières de la copropriété.
La solution dégagée par l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large de renforcement des obligations pesant sur les professionnels de la gestion immobilière. Le syndic, en sa qualité de professionnel rémunéré, est tenu à une obligation de compétence et de diligence dont l’intensité est appréciée avec sévérité par la Cour de cassation. La circonstance que la copropriété connaisse des difficultés de trésorerie ou que certains copropriétaires soient défaillants dans le paiement de leurs charges ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité pour le syndic qui s’abstient de mettre en uvre les moyens nécessaires à l’exécution des décisions collectives.
B. Le fondement quasi-délictuel de la responsabilité du syndic
La responsabilité du syndic à l’égard des copropriétaires repose sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, régie par l’article 1240 du code civil, anciennement article 1382. Aux termes de ce texte, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » Article 1240 du code civil. La Cour de cassation rappelle régulièrement que « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission », comme elle l’a énoncé dans l’arrêt du 4 décembre 2025 Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.397.
Ce fondement quasi-délictuel présente l’avantage, pour les copropriétaires, de ne pas exiger la démonstration d’un lien contractuel direct avec le syndic. Le contrat de syndic est conclu entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, personne morale distincte de ses membres. Dès lors, chaque copropriétaire pris individuellement n’est pas lié contractuellement au syndic et doit agir sur le terrain de la responsabilité délictuelle pour obtenir réparation de son préjudice personnel. Par ailleurs, cette qualification emporte des conséquences sur la prescription de l’action. L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » Article 2224 du code civil, ce délai courant à compter de la manifestation du dommage pour le copropriétaire qui agit en responsabilité contre le syndic.
La jurisprudence a eu l’occasion de préciser les contours de cette responsabilité quasi-délictuelle dans des hypothèses variées. Dans l’arrêt précité du 2 juillet 2026, la Cour de cassation rappelle que le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il omet d’adresser les appels de fonds, cette abstention constituant une faute au sens de l’article 1240 du code civil, indépendamment des circonstances financières de la copropriété. L’arrêt du 4 décembre 2025 énonce quant à lui que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.397. Ces deux décisions illustrent la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile apprécie les manquements du syndic dans l’exercice de sa mission, en retenant une conception objective de la faute qui ne requiert pas la démonstration d’une intention de nuire.
À cet égard, il importe de distinguer la responsabilité personnelle du syndic, engagée à raison de ses fautes de gestion, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait des manquements du syndic peuvent agir directement contre ce dernier, sans avoir à mettre en cause le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité pourrait également être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14. La dualité des voies d’action renforce la protection des copropriétaires face aux défaillances de la gestion de leur immeuble.
II. La mise en uvre contentieuse de la responsabilité du syndic
A. L’inexécution des appels de fonds relatifs aux travaux adoptés par l’assemblée générale
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 constitue une illustration topique de la sanction de l’inexécution par le syndic de son obligation de procéder aux appels de fonds nécessaires au financement des travaux votés. En l’espèce, les travaux d’entretien et de réparation avaient été régulièrement adoptés en assemblée générale du 5 octobre 2017, certains d’entre eux présentant un caractère d’urgence puisqu’ils étaient destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble. Le syndic s’était toutefois abstenu d’adresser aux copropriétaires les appels de fonds correspondants, paralysant ainsi la réalisation des travaux pourtant impératifs pour la conservation de l’immeuble.
La cour d’appel de Saint-Denis avait validé cette abstention en relevant que les charges courantes antérieures de la copropriété n’étaient pas entièrement réglées et que le syndic s’était trouvé confronté à l’opposition de copropriétaires ne voulant pas payer pour les autres. Ces motifs, qui pouvaient paraître empreints d’un certain pragmatisme, ont été balayés par la Cour de cassation. La Haute juridiction énonce en effet que, « en statuant ainsi, alors qu’engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». La cassation est prononcée au visa des articles 1240 du code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-20.650.
La portée de cette décision dépasse le seul cas d’espèce. Elle consacre le principe selon lequel le syndic ne peut s’ériger en juge de l’opportunité des décisions de l’assemblée générale, ni substituer son appréciation à celle des copropriétaires réunis en assemblée. La situation financière difficile de la copropriété, l’opposition de certains copropriétaires ou les tensions entre les membres du conseil syndical ne constituent pas des motifs légitimes de suspension de l’exécution des délibérations. Le syndic, en sa qualité de mandataire du syndicat, doit exécuter loyalement les décisions prises, sauf à engager sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
Par ailleurs, cette jurisprudence s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui impose au syndic une obligation de diligence renforcée dans la gestion des fonds de la copropriété. La Cour de cassation avait déjà rappelé, dans l’arrêt du 4 décembre 2025, que le syndic ne pouvait procéder au paiement de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale, fût-ce avec l’accord du conseil syndical. L’arrêt du 2 juillet 2026 complète cette construction en sanctionnant le comportement inverse, à savoir l’omission de solliciter les fonds nécessaires à l’exécution de travaux pourtant autorisés. La symétrie de ces solutions témoigne de la volonté de la troisième chambre civile d’encadrer strictement les pouvoirs du syndic en matière financière, tant dans l’encaissement que dans le décaissement des fonds.
En conséquence, les copropriétaires confrontés à l’inaction de leur syndic disposent, à la lumière de cette jurisprudence, d’un fondement solide pour agir en responsabilité. La démonstration de la faute est facilitée par le caractère objectif du manquement : il suffit d’établir que les travaux ont été votés en assemblée générale et que le syndic n’a pas adressé les appels de fonds correspondants, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une intention malveillante ou une négligence caractérisée au-delà de cette abstention. Le préjudice en découlant peut consister en l’aggravation des désordres affectant l’immeuble, en la perte de chance de voir les travaux réalisés dans des conditions économiques favorables ou en la dégradation des relations entre copropriétaires.
B. Le dépassement de pouvoir à l’occasion du paiement de travaux non autorisés par l’assemblée générale
Si le syndic ne peut s’abstenir d’exécuter les décisions de l’assemblée générale, il ne peut davantage agir au-delà des pouvoirs qui lui sont conférés par cette dernière. L’arrêt du 4 décembre 2025 illustre cette seconde facette de la responsabilité du syndic, dans une configuration où le syndic avait procédé au paiement de travaux qui n’avaient pas fait l’objet d’une approbation de l’assemblée générale. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Terrasses de Ouen Toro avait adopté le 14 mars 2014 une résolution portant adoption d’un budget destiné à financer des travaux de réfection de la toiture, en précisant qu’un nouveau devis serait demandé et transmis aux copropriétaires pour accord.
Le conseil syndical, réuni le 12 novembre 2014, avait décidé que chacun des copropriétaires devrait verser au syndic 50 % de sa quote-part du prix des travaux afin de pouvoir passer commande auprès de l’entreprise retenue d’un commun accord. Le syndic avait alors procédé aux appels de fonds, puis versé à l’entreprise Scani un acompte correspondant à 50 % du montant des travaux. Or, l’entreprise n’avait pas réalisé les travaux et avait été condamnée par une ordonnance de référé à restituer les sommes perçues, laissant les copropriétaires sans travaux et privés de leurs fonds.
La cour d’appel de Nouméa avait écarté la responsabilité du syndic en retenant que le nouveau devis avait été pris en compte par le conseil syndical, que les appels de fonds avaient été réglés par les copropriétaires et que le syndic s’était vu donner quitus de sa gestion pour les exercices concernés. La Cour de cassation censure cette analyse en énonçant que « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic », au visa des articles 17, alinéa 1er, et 18, alinéas 1er, 2 et 11, de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.397. La Haute juridiction considère que ni l’accord du conseil syndical, ni le paiement spontané des appels de fonds par les copropriétaires, ni le quitus donné ultérieurement au syndic ne sauraient couvrir l’irrégularité fondamentale tenant à l’absence de décision de l’assemblée générale.
Cette solution met en lumière la hiérarchie des organes de la copropriété et l’impératif de respect des prérogatives de l’assemblée générale. Le conseil syndical, organe consultatif et de contrôle dont les attributions sont définies par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux, pas plus que le syndic ne peut se prévaloir d’un prétendu accord informel des copropriétaires pour s’affranchir de la procédure collective de décision. Dès lors, le syndic qui procède au paiement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale commet une faute engageant sa responsabilité, peu important que les copropriétaires aient individuellement consenti à ces dépenses.
L’articulation entre les deux arrêts précités dessine les contours d’une obligation de stricte exécution qui pèse sur le syndic, tant dans son versant positif, à savoir l’obligation de faire consistant à procéder aux appels de fonds, que dans son versant négatif, à savoir l’obligation de ne pas faire consistant à ne pas engager de dépenses sans autorisation. Le syndic ne dispose pas d’un pouvoir général d’administration qui l’autoriserait à s’écarter des décisions de l’assemblée générale, fût-ce dans l’intérêt bien compris de la copropriété. À cet égard, la Cour de cassation fait prévaloir la légalité procédurale sur les considérations d’opportunité, conformément à l’économie générale de la loi du 10 juillet 1965 qui fait de l’assemblée générale l’organe souverain de la copropriété.
Par ailleurs, il convient d’observer que la responsabilité du syndic n’est pas exclusive de celle du syndicat des copropriétaires, qui peut être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 Article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le préjudice trouve son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est une responsabilité objective, fondée sur le risque créé par l’existence de l’immeuble, tandis que la responsabilité du syndic est une responsabilité pour faute, qui suppose la démonstration d’un manquement dans l’accomplissement de sa mission. La coexistence de ces deux régimes de responsabilité offre aux copropriétaires une protection étendue contre les désordres affectant leur immeuble.
L’enseignement pratique de cette jurisprudence est double pour les copropriétaires. D’une part, ils doivent veiller à ce que toute dépense significative fasse l’objet d’un vote en assemblée générale, sans se contenter d’un accord informel ou d’une délibération du conseil syndical. D’autre part, ils disposent d’une action en responsabilité contre le syndic lorsque celui-ci outrepasse ses pouvoirs ou, au contraire, s’abstient d’exécuter les décisions régulièrement adoptées. La combinaison de ces deux principes contribue à renforcer la sécurité juridique des opérations de la copropriété et à responsabiliser les professionnels de la gestion immobilière, dans un contexte où la loi du 10 juillet 1965 a été substantiellement modifiée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme ainsi la rigueur avec laquelle la Haute juridiction sanctionne les manquements du syndic à ses obligations légales et réglementaires. L’obligation d’exécution des délibérations de l’assemblée générale constitue le cur de la mission du syndic et toute défaillance dans l’accomplissement de cette mission engage sa responsabilité personnelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La Cour de cassation rappelle avec constance que le syndic n’est pas un administrateur disposant d’un pouvoir discrétionnaire, mais un mandataire chargé d’exécuter les décisions de l’organe délibérant, sans pouvoir s’en écarter ni en différer l’exécution.
L’arrêt du 4 décembre 2025 rappelle également, au titre de la motivation enrichie, que « hors cas d’urgence, le syndic ne peut, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, prendre l’initiative et payer des travaux portant sur l’immeuble en copropriété ». Ce principe, dont la portée est générale, s’applique indépendamment de la bonne foi du syndic ou de l’urgence alléguée des travaux. La Cour de cassation, dans cette décision, réaffirme la primauté de l’assemblée générale comme organe décisionnel exclusif, en présence d’un texte qui n’admet de dérogation qu’en cas d’urgence avérée, laquelle doit être appréciée restrictivement. Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile Article 700 du code de procédure civile permet au copropriétaire qui obtient gain de cause d’être indemnisé des frais irrépétibles exposés pour la conduite de la procédure, ce qui constitue un levier procédural non négligeable dans les contentieux opposant les copropriétaires à leur syndic.
L’articulation entre la responsabilité du syndic et celle du syndicat des copropriétaires mérite une attention particulière. En effet, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Cette responsabilité objective coexiste avec la responsabilité pour faute du syndic, qui peut être recherchée concurremment lorsque le dommage trouve sa source dans un manquement du syndic à ses obligations professionnelles. La victime dispose ainsi d’une option entre ces deux voies d’action, ce qui renforce la protection de ses intérêts. En toute hypothèse, le copropriétaire qui entend agir contre le syndic doit veiller à rapporter la preuve de la faute commise par ce dernier dans l’exercice de sa mission, du préjudice qu’il a personnellement subi et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, conformément aux principes généraux de la responsabilité civile délictuelle régis par les articles 1240 et suivants du code civil.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2025 et 2026 confirme la rigueur avec laquelle le juge du droit apprécie les obligations du syndic de copropriété dans l’exécution des décisions d’assemblée générale. L’arrêt du 2 juillet 2026 consacre le principe selon lequel le syndic engage sa responsabilité lorsqu’il n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés, sans pouvoir se retrancher derrière les difficultés financières de la copropriété ou l’opposition de certains copropriétaires. L’arrêt du 4 décembre 2025 rappelle, en miroir, que le syndic ne peut procéder au paiement de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, l’accord du conseil syndical ou le règlement spontané des appels de fonds ne pouvant suppléer cette autorisation. Ces solutions, qui s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle protectrice des droits des copropriétaires, contribuent à la sécurité juridique du fonctionnement des copropriétés en rappelant que le syndic est un mandataire tenu au respect scrupuleux des décisions de l’organe délibérant.
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