I. La consécration législative du principe prétorien du trouble anormal de voisinage

A. L’article 1253 du Code civil, une codification à portée clarificatrice

La théorie des troubles anormaux du voisinage a longtemps reposé sur une construction exclusivement jurisprudentielle, que la Cour de cassation avait érigée en principe général du droit sur le fondement de l’article 544 du Code civil. Le législateur a entendu consacrer cette construction prétorienne en introduisant dans le Code civil un chapitre IV intitulé « Les troubles anormaux du voisinage » au sein du sous-titre II relatif à la responsabilité extracontractuelle. L’article 1253 du Code civil, entré en vigueur le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Cette codification présente le double mérite de sécuriser un régime dont les contours étaient demeurés exclusivement jurisprudentiels et d’en préciser le champ d’application personnel.

L’innovation majeure du texte réside dans l’énumération des personnes susceptibles d’engager leur responsabilité de plein droit, indépendamment de toute notion de faute. Le législateur a ainsi étendu la qualité de responsable bien au-delà du seul propriétaire, pour y inclure le locataire, l’occupant sans titre et le maître d’ouvrage. Cette extension répondait à une nécessité pratique que la jurisprudence avait déjà partiellement anticipée, la Cour de cassation ayant admis de longue date que la responsabilité pour trouble anormal du voisinage pèse sur l’auteur du trouble, quelle que soit la nature de son titre d’occupation. Par ailleurs, l’article 1253 consacre la règle dite de l’antériorité qui exclut la responsabilité « lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », sous la double condition que ces activités soient conformes aux lois et règlements et se soient poursuivies dans des conditions identiques ou non aggravées. Cette règle, dite de pré-occupation, s’inscrit dans le prolongement de l’adage « nul ne peut se plaindre de sa propre turpitude » et puise ses racines dans la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui refusait d’indemniser la victime installée postérieurement à la source du trouble lorsqu’elle en avait connaissance au moment de son installation.

La portée de cette codification a été immédiatement mesurée par la doctrine et par les praticiens du droit de l’immobilier. En effet, la consécration législative du principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage » emporte une clarification bienvenue quant à la nature de la responsabilité engagée. Il s’agit d’une responsabilité objective, détachée de toute appréciation subjective du comportement du défendeur, qui trouve son fondement non dans l’article 1240 du Code civil mais dans un principe autonome que le nouvel article 1253 ancre désormais dans la loi. Dès lors, la victime n’a pas à démontrer une faute de l’auteur du trouble mais seulement l’existence d’un dommage excédant par sa gravité ou sa durée les inconvénients que l’on doit normalement supporter entre voisins.

B. L’articulation du régime légal avec les principes généraux de la responsabilité civile

Or, la codification de l’article 1253 ne saurait être lue isolément mais doit s’articuler avec les principes généraux de la responsabilité civile délictuelle, dont le fondement subsidiaire demeure l’article 1240 du Code civil. La coexistence de ces deux régimes a été illustrée par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-23.861), rendu dans une affaire où des acquéreurs avaient obtenu l’annulation de la vente de leur maison d’habitation en raison de nuisances sonores provenant d’un commerce mitoyen exploité par une société tierce. La cour d’appel de Versailles avait, dans son arrêt du 6 juillet 2023 rectifié le 9 novembre 2023, condamné in solidum le vendeur et la société exploitante à indemniser divers préjudices sur le fondement du trouble anormal de voisinage. La Cour de cassation a censuré partiellement cette décision en rappelant que « le vendeur ne peut être condamné, au titre des restitutions réciproques consécutives à l’annulation de la vente, qu’aux sommes qu’il a personnellement perçues, sans préjudice, le cas échéant, d’une éventuelle condamnation à des dommages-intérêts réparant le préjudice causé par sa faute ». Cette décision souligne la distinction fondamentale entre les restitutions consécutives à l’anéantissement du contrat et la réparation des préjudices sur le fondement de la responsabilité délictuelle, fût-elle objective comme en matière de troubles anormaux du voisinage. Elle est accessible sur le site de la Cour de cassation (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-23.861).

La troisième chambre civile a également rappelé, dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-10.225), l’articulation entre la responsabilité pour trouble anormal et les règles régissant la copropriété. En l’espèce, une société civile de participation immobilière, propriétaire d’un lot donné à bail commercial, sollicitait l’indemnisation de son préjudice de jouissance consécutif à l’effondrement d’un plancher appartenant à un autre copropriétaire. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 8 novembre 2023, avait rejeté la demande au motif que la société victime s’était opposée aux projets de reconstruction présentés par le syndic. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa du « principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage », en énonçant qu’« il résulte de ce principe que la faute de la victime n’est exonératoire que lorsqu’elle présente les caractéristiques de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage ». En se déterminant sans caractériser une faute de la victime présentant de tels caractères, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-10.225). Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre les causes d’exonération du responsable d’un trouble anormal de voisinage, en exigeant que la faute de la victime revête les caractères de la force majeure ou constitue la cause exclusive du dommage pour être totalement exonératoire.

Par ailleurs, la jurisprudence récente a également précisé les conditions dans lesquelles un trouble anormal de voisinage peut être constitué en l’absence même de dommage actuel. Dans un arrêt du même jour, la troisième chambre civile a jugé, au visa du même principe, que le risque avéré d’un dommage peut caractériser un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. En l’espèce (pourvoi n° 23-20.575), une société propriétaire d’un fonds supérieur sollicitait la condamnation de la société propriétaire du fonds inférieur à réaliser des travaux de consolidation d’un talus menaçant de s’effondrer. La cour d’appel de Fort-de-France, par arrêt du 9 mai 2023, avait rejeté cette demande au motif que la société demanderesse « ne rapporte la preuve d’aucun dommage sur son propre terrain ou ses constructions qui sont en bon état ». La Cour de cassation a censuré cette décision en reprochant aux juges du fond de n’avoir pas recherché « si l’absence de réalisation des travaux de consolidation du talus n’était pas de nature à faire courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage ». Cet arrêt, accessible sur le site de la Cour de cassation (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 23-20.575), retient que constitue un trouble anormal de voisinage le refus, par le propriétaire du fonds inférieur, de réaliser des travaux de confortement qui seuls écarteraient le risque d’effondrement des ouvrages édifiés sur le fonds supérieur.

II. Les précisions jurisprudentielles relatives à la mise en œuvre du régime légal

A. La détermination du point de départ de la prescription de l’action

En conséquence de la codification opérée par l’article 1253, la question du point de départ du délai de prescription de l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage a fait l’objet d’une importante précision jurisprudentielle. La troisième chambre civile a rendu, le 2 juillet 2026, une série de sept arrêts relatifs à des actions intentées par une riveraine contre plusieurs sociétés exploitant des installations classées pour la protection de l’environnement dans la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer. Les sociétés ArcelorMittal Méditerranée, Dépôts Pétroliers de Fos et Esso Raffinage, installées respectivement depuis 1971, 1969 et 1965, étaient poursuivies sur le fondement des troubles anormaux du voisinage par une riveraine domiciliée dans la commune depuis 1982, qui invoquait les émissions atmosphériques polluantes en provenance de ces installations pour solliciter la réparation de ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel.

La question essentielle était celle du point de départ du délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du Code civil. Les sociétés défenderesses soutenaient que le trouble de jouissance était apparu dès le début de l’exploitation des installations ou dès l’installation de la riveraine à proximité, de sorte que l’action, introduite par actes des 28 décembre 2021 et 4 janvier 2022, était prescrite. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir retenu que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation ». En l’espèce, la cour d’appel avait constaté que « le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés », de sorte qu’elle n’avait pu avoir connaissance de ce trouble que par la publication, le 6 janvier 2017, d’une étude épidémiologique. La Cour de cassation en a déduit, à bon droit, que le point de départ du délai de prescription devait être fixé à cette date, « quelle que soit la nature des préjudices allégués résultant de ce trouble » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569).

Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les justiciables et les praticiens du droit immobilier. Elle confirme que la connaissance par la victime de l’existence de l’activité génératrice du trouble ne fait pas courir le délai de prescription si le trouble lui-même n’est pas immédiatement perceptible dans sa nature ou dans son ampleur. Le point de départ est ainsi fixé au jour où la victime a eu une connaissance effective de la gravité des conséquences de cette activité sur sa santé ou sur ses biens, ce qui, s’agissant de pollutions diffuses ou de risques sanitaires à long terme, peut intervenir bien des années après le début de l’exposition. Par ailleurs, la Cour de cassation a également jugé, dans le même arrêt, que « la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue », réaffirmant ainsi le principe selon lequel le droit à réparation survit à la cessation du trouble.

La rigueur de ce régime de prescription a également été illustrée par un arrêt de la troisième chambre civile du 9 avril 2026, publié au Bulletin, rendu en matière de cumul entre l’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme et l’action pour troubles anormaux du voisinage. Dans cette affaire (pourvoi n° 24-11.754), des voisins avaient obtenu l’annulation définitive du permis de construire de leurs adversaires par la juridiction administrative et sollicitaient, outre la démolition, l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. La question du point de départ de la prescription quinquennale de l’action en démolition a donné lieu à un rappel important du régime transitoire de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-11.754). La Cour a jugé que les dispositions du dernier alinéa de l’article L. 480-13, qui ne distinguent pas selon que l’action tend à la démolition ou à des dommages et intérêts, imposent que la prescription de l’action en démolition d’une construction achevée avant le 16 juillet 2006 soit régie par la loi ancienne.

B. L’appréciation in concreto de l’anormalité du trouble par le juge du fond

A cet égard, la détermination du caractère anormal du trouble relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, dont la Cour de cassation contrôle néanmoins la motivation. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 21 mai 2026 (pourvoi n° 24-10.569) en fournit une illustration topique. Dans cette affaire, un propriétaire de parcelles situées dans le département de la Nièvre faisait paître des moutons porteurs de clochettes, dont le tintement continu importunait son voisin. La cour d’appel de Bourges, statuant en référé par arrêt du 16 novembre 2023, avait ordonné la cessation du trouble en retenant que le tintement permanent des clochettes « ne constituait pas des sons caractéristiques du milieu rural de la Nièvre » et que les propriétaires des ovins disposaient déjà de chiens de protection de troupeau suffisants. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en considérant que la cour d’appel, ayant procédé à la recherche qui lui était demandée, « en a souverainement déduit que la présence de clochettes sur certains animaux constituait un trouble anormal de voisinage et partant manifestement illicite » (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-10.569).

Cette décision illustre la méthode d’appréciation de l’anormalité du trouble, qui repose sur une analyse concrète des circonstances de temps et de lieu. Le caractère rural de la zone géographique ne constitue pas, en soi, un brevet d’immunité pour toute nuisance, dès lors que le trouble excède, par son intensité ou par sa durée, ce que les habitants du lieu peuvent raisonnablement accepter. La troisième chambre civile avait déjà jugé en ce sens que le trouble anormal de voisinage s’apprécie in concreto, en fonction des circonstances locales, de la durée, de la fréquence et de l’intensité de la nuisance, sans que l’antériorité de l’activité ou sa conformité aux prescriptions administratives suffise à exclure le caractère anormal du trouble. En effet, comme l’a rappelé la Cour dans les arrêts du 2 juillet 2026 précités, le moyen tiré de ce qu’une exploitation est devenue conforme aux normes imposées par l’administration au jour de l’assignation ne fait pas disparaître l’intérêt à agir de la victime, dès lors que celle-ci a subi un dommage antérieur justifiant réparation.

L’appréciation souveraine des juges du fond connaît cependant une limite lorsque la cour d’appel statue sur la recevabilité de l’action. La troisième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-16.351), en censurant l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 8 février 2024 qui avait déclaré irrecevable l’action en démolition d’une construction colombophile dirigée contre un seul époux. La Cour de cassation a jugé qu’il résulte des articles 31 et 32 du Code de procédure civile que « l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, même si la décision rendue sur celle-ci est inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause » et que, en application de l’article 1421 du Code civil, « chacun des époux a, en sa qualité d’administrateur de la communauté, le pouvoir de défendre seul aux actions concernant les biens communs ». La cour d’appel devait donc rechercher si le bien litigieux n’était pas indivis ou si, en raison du régime matrimonial des époux, l’un d’eux n’avait pas le pouvoir de défendre seul à l’action, ce qui rendait recevable l’action dirigée uniquement contre celui-ci (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-16.351).

Enfin, la jurisprudence la plus récente confirme que le trouble anormal de voisinage peut se manifester sous des formes très diverses, au-delà des seules nuisances sonores ou olfactives classiques. La troisième chambre civile a ainsi eu l’occasion de se prononcer, par un arrêt du 14 novembre 2024 (pourvoi n° 23-20.880), sur l’existence d’un trouble anormal résultant de nuisances visuelles causées par un ouvrage édifié en limite de propriété, confirmant que la perte d’ensoleillement ou l’obstruction d’une vue peuvent caractériser un tel trouble. De même, la Cour de cassation avait, dans un arrêt publié au Bulletin du 16 février 2022 (pourvoi n° 21-12.107), précisé que les troubles anormaux du voisinage causés par un ouvrage public relèvent de la compétence du juge judiciaire pour l’indemnisation du préjudice qui en résulte. Par ailleurs, les servitudes légales énoncées à l’article 651 du Code civil, aux termes duquel « la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention », constituent le fondement légal des obligations de voisinage auxquelles l’article 1253 apporte une déclinaison autonome en matière de responsabilité. La diversité des manifestations du trouble anormal de voisinage, qu’il s’agisse d’atteintes à la tranquillité, à la salubrité ou à l’esthétique du cadre de vie, témoigne de la plasticité du concept et de l’adaptabilité de la jurisprudence à la variété des situations conflictuelles qu’engendre la promiscuité urbaine ou rurale.

Conclusion

L’entrée en vigueur de l’article 1253 du Code civil, le 17 avril 2024, constitue une étape décisive dans la construction du droit des troubles anormaux du voisinage. En codifiant un principe que la jurisprudence avait progressivement dégagé depuis l’arrêt fondateur de la Cour de cassation du 19 novembre 1986, le législateur a offert aux justiciables et aux praticiens un socle textuel lisible et prévisible. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre janvier et juillet 2026 démontrent que la codification n’a nullement figé le régime de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage mais en a, au contraire, stimulé les développements. La précision du point de départ du délai de prescription, la rigueur des conditions d’exonération du responsable et l’appréciation souveraine de l’anormalité du trouble par les juges du fond dessinent un régime de responsabilité objective dont l’effectivité est renforcée. La plasticité du concept de trouble anormal, conjuguée à la clarté nouvelle du texte, devrait permettre au droit du voisinage de continuer à répondre aux défis posés par la densification urbaine, la protection de l’environnement et l’évolution des modes d’occupation des sols.