La déspécialisation du bail commercial : le régime légal des articles L. 145-47 à L. 145-55 du code de commerce à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Le cadre légal de la déspécialisation du bail commercial : une gradation dans l’intensité de la modification autorisée
A. La déspécialisation partielle par adjonction d’activités connexes ou complémentaires
L’article L. 145-47 du code de commerce ouvre au preneur la faculté d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. Cette disposition, qui constitue le premier degré de la déspécialisation, repose sur un mécanisme de notification préalable au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La formalité accomplie par le preneur vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois et à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux. Le texte précise que lors de la première révision triennale suivant la notification, il peut être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38 du même code.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser la portée de ce dispositif dans un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-21.473, courdecassation.fr). En l’espèce, une société locataire exploitait un commerce d’achat, vente et exposition de véhicules, et le bail comportait une clause de destination stipulant que « tout changement même temporaire dans la destination des lieux ou la nature du commerce exploité, ainsi que toutes activités annexes ou complémentaires devront recevoir l’accord exprès préalable et écrit du bailleur sous peine de résiliation du présent bail ». La locataire avait sollicité, le 30 septembre 2017, l’autorisation d’exercer une activité de réparation de véhicules et de vente de pièces détachées, qu’elle qualifiait elle-même de « nouvelle activité ». La cour d’appel de Metz, dont l’arrêt a été confirmé par la Cour de cassation, a retenu que le commandement visant la clause résolutoire délivré par le bailleur n’avait pas été délivré de mauvaise foi et que la réponse négative de ce dernier était intervenue dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47 du code de commerce. La Cour de cassation a également approuvé les juges du fond d’avoir déduit du « simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par la locataire, l’absence de renonciation claire et non équivoque à se prévaloir de l’article 4 du bail ». Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction apprécie la renonciation tacite du bailleur à se prévaloir d’une clause de destination, une appréciation qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante exigeant que la renonciation à un droit soit caractérisée par des actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
B. La déspécialisation plénière et la déspécialisation-retraite : une modification substantielle de l’économie du bail
L’article L. 145-48 du code de commerce régit la déspécialisation dite plénière, qui permet au locataire d’exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution. Cette faculté est subordonnée à la condition que les activités envisagées soient compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Le texte prévoit une restriction particulière pour le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction, lequel ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.
L’article L. 145-49 du code de commerce encadre la procédure de demande de déspécialisation plénière avec une précision remarquable. La demande doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé et être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit également être dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, lesquels peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts. Le bailleur est tenu, dans le mois de cette demande, d’en aviser ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ce mécanisme de notification en cascade, qui mobilise le bailleur, les créanciers inscrits et les locataires concurrents, témoigne de la volonté du législateur de concilier les intérêts de l’ensemble des parties prenantes à l’opération de déspécialisation. À défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, notifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande.
L’article L. 145-51 du code de commerce institue quant à lui un régime spécifique, désigné sous le vocable de déspécialisation-retraite, au bénéfice du locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. Dans cette hypothèse, le locataire peut signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. Le bailleur dispose alors, dans un délai de deux mois, d’une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. À défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal judiciaire. La Cour de cassation a précisé la portée de ce texte dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin, courdecassation.fr), en énonçant que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré ». La Haute juridiction a également jugé « qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer ». Cette solution, rendue en formation de section, consacre une dissociation nette entre le régime de la déspécialisation en cours de bail et les effets de celle-ci sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Par ailleurs, la question de la déspécialisation peut également se poser dans le cadre d’une cession du droit au bail, notamment lorsque le cessionnaire envisage d’exercer une activité différente de celle du cédant. La troisième chambre civile a ainsi été conduite à se prononcer sur l’articulation entre la cession du droit au bail et la demande de déspécialisation dans un arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 19-21.458, courdecassation.fr), dans lequel une société locataire avait consenti une promesse de cession du droit au bail à une société cessionnaire qui envisageait d’établir un commerce d’épicerie fine dans des locaux jusqu’alors exploités pour une activité de prêt-à-porter. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société cédante, en approuvant les juges du fond d’avoir retenu que la promesse de cession était devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt. Cette décision rappelle que la réalisation d’une opération de déspécialisation à l’occasion d’une cession du droit au bail demeure subordonnée au respect des conditions contractuelles stipulées dans la promesse de cession.
En outre, la qualité pour agir en déspécialisation est subordonnée à la régularité de la cession du droit au bail dont se prévaut le demandeur. La troisième chambre civile a ainsi censuré, dans un arrêt du 16 novembre 2023 (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-17.567, courdecassation.fr), l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré recevable l’action en déspécialisation d’une société cessionnaire sans rechercher si le bailleur avait donné son agrément à la cession du bail à cette société. La Cour de cassation a rappelé « qu’il résulte de la combinaison [des articles 1134 et 1717 du code civil et L. 145-16 du code de commerce] que les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié ». Or, en l’espèce, l’autorisation judiciaire de cession avait été accordée au profit de deux personnes physiques, et non de la société qui sollicitait ultérieurement la déspécialisation. La cassation prononcée rappelle que la régularité de la cession du droit au bail conditionne la recevabilité de l’action en déspécialisation.
II. Le contentieux de la déspécialisation : le contrôle judiciaire du refus du bailleur et les conséquences patrimoniales de la transformation
A. Le contrôle judiciaire du refus de déspécialisation et l’office du juge
L’article L. 145-52 du code de commerce confère au tribunal judiciaire le pouvoir d’autoriser la transformation totale ou partielle malgré le refus du bailleur, si ce refus n’est point justifié par un motif grave et légitime. Cette disposition, qui constitue le cur du dispositif contentieux de la déspécialisation, opère un transfert du pouvoir de décision du bailleur vers le juge judiciaire lorsque le refus opposé par le premier n’est pas fondé sur des considérations suffisamment sérieuses. Si le différend porte seulement sur le prix du bail, celui-ci est fixé conformément aux dispositions réglementaires prévues pour la fixation du prix des baux révisés. Dans les autres cas, l’affaire est portée devant le tribunal. Cette dualité procédurale, selon que le litige est circonscrit au quantum du loyer ou qu’il embrasse le principe même de la transformation, illustre la volonté du législateur de ne pas faire obstacle à la déspécialisation lorsque le seul désaccord entre les parties est d’ordre financier.
L’article L. 145-53 du code de commerce prévoit que le refus de transformation est suffisamment motivé si le bailleur justifie qu’il entend reprendre les lieux à l’expiration de la période triennale en cours, soit dans les conditions des articles L. 145-18 à L. 145-24, soit en vue d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine ou de restauration immobilière. Ce texte ajoute, dans une perspective dissuasive, que le bailleur qui a faussement invoqué l’un de ces motifs ou qui n’a pas satisfait aux conditions ayant motivé le rejet de la demande du locataire ne peut s’opposer à une nouvelle demande de transformation d’activité, sauf pour motifs graves et légitimes, à moins que le défaut d’exécution ne lui soit pas imputable. En conséquence, le bailleur peut être condamné à verser au locataire une indemnité à raison du préjudice subi par ce dernier. Cette disposition instaure un mécanisme de sanction du bailleur de mauvaise foi qui, sous couvert d’un projet de reprise ou de rénovation, aurait abusivement fait obstacle à la déspécialisation sollicitée par le preneur.
Dès lors, l’économie générale du contentieux de la déspécialisation s’articule autour d’un contrôle judiciaire renforcé, qui permet au preneur de surmonter le refus injustifié du bailleur tout en préservant ce dernier contre une modification de la destination des lieux qui serait incompatible avec l’immeuble ou l’ensemble immobilier. La jurisprudence de la troisième chambre civile tend à circonscrire strictement les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut légitimement s’opposer à une demande de déspécialisation, tout en rappelant que l’autorisation judiciaire ne saurait être accordée sans un examen rigoureux de la compatibilité des activités envisagées avec la destination contractuelle de l’immeuble. L’arrêt du 10 avril 2025 précité en fournit une illustration topique, dès lors que la Cour de cassation a considéré que l’activité de réparation de véhicules constituait une activité distincte de celle d’achat, vente et exposition de véhicules, et que la bailleresse était en droit de s’y opposer sans que ce refus puisse être qualifié de mauvaise foi. A cet égard, la notion de compatibilité avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble, qui figure tant à l’article L. 145-48 qu’à l’article L. 145-51 du code de commerce, constitue le critère cardinal du contrôle judiciaire de la déspécialisation et doit être appréciée de manière concrète, au regard de l’ensemble des circonstances de fait propres à chaque espèce.
B. Les conséquences financières de la déspécialisation et la protection des droits du preneur
L’article L. 145-50 du code de commerce prévoit que le changement d’activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d’une indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l’existence. Le bailleur peut en outre, en contrepartie de l’avantage procuré, demander au moment de la transformation la modification du prix du bail sans qu’il y ait lieu d’appliquer les dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-39 relatives à la révision triennale. Cette disposition confère au bailleur un levier économique significatif, dans la mesure où la modification du prix du bail au moment de la déspécialisation échappe au mécanisme de plafonnement applicable aux révisions triennales. Les droits des créanciers inscrits s’exercent avec leur rang antérieur sur le fonds transformé, ce qui garantit la continuité de leurs sûretés malgré le changement d’activité.
L’article L. 145-54 du code de commerce tempère les droits du preneur dans le cas particulier où l’immeuble dans lequel est exploité le fonds doit être démoli ou restauré, ou lorsque le fonds doit être exproprié dans le cadre d’une opération de rénovation ou de restauration immobilière décidée moins de trois ans après la demande de déspécialisation plénière. Dans cette hypothèse, il n’est pas tenu compte de la plus-value conférée au fonds par la transformation prévue à l’article L. 145-48. Cette exclusion de la prise en compte de la plus-value protège l’intérêt général attaché aux opérations d’urbanisme et de rénovation, en évitant que la déspécialisation ne génère un surcoût indemnitaire pour la collectivité publique ou l’aménageur. A cet égard, le texte réalise un équilibre entre l’intérêt privé du locataire, qui a engagé des investissements pour transformer son activité, et l’intérêt public qui s’attache à la réalisation d’opérations d’aménagement urbain.
L’article L. 145-55 du code de commerce ouvre au locataire une faculté de rétractation qui constitue une garantie procédurale significative. À tout moment et jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, le locataire qui a formé une demande conformément aux articles L. 145-47, L. 145-48 ou L. 145-49 peut y renoncer en le notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans ce cas, le locataire supporte tous les frais de l’instance. Ce droit de repentir du preneur, qui trouve son pendant dans le droit de repentir du bailleur en matière de congé avec refus de renouvellement, permet au locataire de renoncer à la déspécialisation lorsque les conditions financières ou juridiques de la transformation s’avèrent moins favorables qu’escompté.
Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, prévoit que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-47 à L. 145-54. Cette protection d’ordre public, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme de simplification de la vie économique, interdit toute convention qui priverait le preneur de la faculté de solliciter une déspécialisation partielle ou plénière. L’insertion des articles relatifs à la déspécialisation dans la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce consacre le caractère impératif de ces dispositions et prémunit le preneur contre les clauses contractuelles qui tendraient à réduire le champ d’application du régime légal de la déspécialisation.
En conséquence, le régime de la déspécialisation, tel qu’il résulte des articles L. 145-47 à L. 145-55 du code de commerce et de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, se caractérise par une construction légale minutieuse qui articule, d’une part, la protection des droits du preneur à adapter son activité aux évolutions économiques et, d’autre part, la sauvegarde des intérêts légitimes du bailleur et des tiers. La Cour de cassation, par les arrêts rendus entre 2023 et 2025, a précisé les conditions de mise en uvre de ces dispositions en rappelant que la déspécialisation ne prive pas le bailleur du droit d’invoquer le changement de destination lors du renouvellement pour solliciter le déplafonnement du loyer, que la qualité à agir du cessionnaire est subordonnée à la régularité de la cession du bail, et que la renonciation tacite du bailleur à se prévaloir des clauses de destination doit être appréciée avec rigueur. Dès lors, la déspécialisation apparaît comme un instrument d’adaptation du bail commercial aux mutations du tissu économique, dont la mise en uvre contentieuse est encadrée par un contrôle judiciaire exigeant, garant de l’équilibre contractuel entre les parties.
Conclusion
Le régime de la déspécialisation du bail commercial, institué par les articles L. 145-47 à L. 145-55 du code de commerce, constitue une pièce essentielle du statut des baux commerciaux dont la fonction est de permettre au preneur d’adapter la destination des lieux loués aux évolutions de la conjoncture économique et des usages commerciaux, sans pour autant sacrifier les droits du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, au travers des arrêts du 15 février 2023, du 16 novembre 2023 et du 10 avril 2025, a précisé les conditions d’exercice de cette faculté en rappelant que le silence du bailleur ne vaut pas renonciation à se prévaloir ultérieurement des effets de la déspécialisation, que la régularité de la cession du droit au bail conditionne la qualité à agir du cessionnaire, et que le contrôle judiciaire du refus de déspécialisation doit s’exercer à l’aune de la notion de motif grave et légitime. Or, la réforme issue de la loi du 26 mai 2026, en insérant les articles L. 145-47 à L. 145-54 dans la liste des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15, renforce la protection du preneur contre les clauses contractuelles restrictives. Par ailleurs, l’articulation entre la déspécialisation et le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, telle que consacrée par l’arrêt du 15 février 2023, demeure un enjeu contentieux majeur dont les praticiens doivent mesurer la portée stratégique. A cet égard, l’équilibre entre la liberté d’entreprendre du preneur et la sécurité juridique du bailleur, qui irrigue l’ensemble du régime de la déspécialisation, continue d’être façonné par une jurisprudence qui se caractérise par sa cohérence et sa rigueur.