La location-gérance constitue l’un des mécanismes les plus singuliers du droit commercial français. Définie par l’article L. 144-1 du Code de commerce comme le contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls, elle opère une dissociation durable entre la propriété du fonds et son exploitation effective. Cette figure juridique, issue de la loi du 20 mars 1956 et codifiée aux articles L. 144-1 et suivants du Code de commerce, connaît depuis 2023 un regain contentieux significatif devant les juridictions commerciales. La chambre commerciale de la Cour de cassation et les cours d’appel ont, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026, précisé les conditions de validité du contrat et renforcé l’encadrement des obligations respectives du loueur et du locataire-gérant. Ces développements jurisprudentiels, qui touchent tant à la qualification du contrat qu’à son régime contentieux, méritent une analyse d’ensemble.
I. Les conditions de validité du contrat de location-gérance
A. L’exigence d’un fonds de commerce préexistant
La validité du contrat de location-gérance est subordonnée à l’existence d’un fonds de commerce préalablement exploité par le loueur. L’article L. 144-3 du Code de commerce, dans sa rédaction applicable jusqu’à sa modification par l’ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, disposait que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l’établissement artisanal mis en gérance. Cette exigence, destinée à empêcher le contournement de la législation protectrice du fonds de commerce par une mise en location-gérance précipitée, a donné lieu à un contentieux nourri dont les décisions récentes précisent la portée et la sanction.
La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans un arrêt du 26 février 2025, a rappelé avec fermeté que l’article L. 144-3 du Code de commerce impose au loueur de rapporter la preuve que le fonds donné à bail répondait aux conditions légales lors de la conclusion du contrat. Elle a jugé que « la nullité du contrat pour défaut d’exploitation personnelle du propriétaire pendant deux années au moins avant la mise en location gérance du fonds est une nullité d’ordre public qui n’a pas pour finalité la protection des intérêts particuliers des parties mais qui a été instituée pour des motifs touchant l’ordre public économique » (CA Saint-Denis de La Réunion, 26 février 2025, n° 23/00422). En l’espèce, la bailleresse ne démontrait pas avoir exploité un fonds de commerce à l’adresse des locaux donnés à bail pendant la durée requise, les autres fonds précédemment exploités étant situés à des adresses distinctes avec des descriptions de locaux différentes. La cour en a déduit la nullité du contrat, ordonnant la restitution des loyers indûment perçus pour un montant de 112 300 euros.
Par ailleurs, l’article L. 144-1 du Code de commerce définit la location-gérance comme le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal « en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ». Cette exploitation aux risques et périls du locataire-gérant constitue le critère distinctif de la location-gérance par rapport à d’autres figures contractuelles, telles que le contrat de travail ou le mandat de gestion. L’article L. 144-10 du même code sanctionne par la nullité le contrat de location-gérance consenti par un propriétaire ne remplissant pas les conditions légales, nullité que les contractants ne peuvent invoquer à l’encontre des tiers. La cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 22 mai 2025, a eu l’occasion de rappeler ce principe à l’occasion d’une tentative de requalification par le locataire-gérant. Celui-ci soutenait que le contrat se limitait à la location d’une licence de débit de boissons de catégorie IV, faute pour la bailleresse de disposer d’un droit d’occupation des locaux. La cour a rejeté cette argumentation, relevant que « la commune intention des parties a été la conclusion d’un contrat de location gérance du fonds et non la location isolée d’un seul élément du fonds, à savoir la licence IV » (CA Orléans, 22 mai 2025, n° 23/01002). L’extrait K bis du locataire-gérant mentionnait expressément l’origine du fonds comme étant une prise en location-gérance, et le locataire avait réglé les redevances pendant près de trois ans sans contester la qualification du contrat. L’arrêt illustre l’application de l’article 1188 du Code civil, aux termes duquel le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.
La question de la qualification du contrat se pose avec une acuité particulière lorsque les parties ont omis de formaliser leur accord par écrit. La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 5 mai 2026, a admis la validité d’un contrat verbal de location-gérance. En l’espèce, les parties avaient négocié un projet d’acte écrit dont la signature était prévue le 30 juin 2025, mais le locataire-gérant était entré dans les lieux dès le 2 juin 2025 avec l’accord du loueur et avait réglé spontanément les redevances convenues. La cour a jugé que « les parties s’étaient mises d’accord sur la chose et le prix, de sorte que la société Locevents66 a bien pris possession des lieux en vertu d’un contrat verbal de location-gérance » (CA Montpellier, 5 mai 2026, n° 25/05806). La cour a prononcé la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire-gérant, qui avait cessé le paiement des redevances après seulement deux mois d’exploitation, et l’a condamné à restituer l’intégralité des éléments corporels et incorporels constituant le fonds de commerce.
B. Le formalisme protecteur du contrat
Au-delà de l’exigence d’un fonds de commerce préexistant, le législateur a entouré la conclusion du contrat de location-gérance de formalités substantielles destinées à assurer la publicité de l’opération et la protection des tiers. L’article L. 144-10 du Code de commerce dispose que tout contrat de location-gérance consenti par le propriétaire d’un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles précédents est nul, sans que les contractants puissent invoquer cette nullité à l’encontre des tiers. Cette disposition, qui prive les parties de la faculté de se prévaloir de leurs propres manquements vis-à-vis des créanciers, illustre la dimension d’ordre public du régime de la location-gérance. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion en a fait une application rigoureuse dans son arrêt du 26 février 2025, en retenant que la nullité encourue pour défaut d’exploitation préalable pendant deux ans constituait une nullité d’ordre public économique insusceptible de ratification.
Le formalisme protecteur s’étend également aux promesses de vente de fonds de commerce assortissant fréquemment les contrats de location-gérance. L’article 1589-2 du Code civil impose que toute promesse unilatérale de vente afférente à un fonds de commerce soit constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire, à peine de nullité. La cour d’appel de Rouen, par un arrêt du 12 juin 2025, en a tiré les conséquences dans une espèce où le contrat de location-gérance comportait une promesse de vente unilatérale dont l’enregistrement n’était pas intervenu. Après avoir constaté que la copie du contrat produite par les appelants avait été « de toute évidence falsifiée » pour y ajouter a posteriori la mention d’un enregistrement qui n’avait pas eu lieu, la cour a prononcé la nullité de l’ensemble du contrat (CA Rouen, 12 juin 2025, n° 23/03859). Le contrat annulé étant censé n’avoir jamais existé, les prestations exécutées ont donné lieu à restitution dans les conditions des articles 1352 à 1352-9 du Code civil, chaque partie devant être replacée dans la situation antérieure.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 2 septembre 2025, a également été confrontée à une difficulté de qualification tenant à l’articulation entre bail commercial et location-gérance. Les appelants entendaient faire reconnaître l’existence d’un bail commercial plutôt que d’une location-gérance, afin de revendiquer la propriété du fonds de commerce. La cour a toutefois retenu que le contrat initial de 2004 constituait bien une location-gérance, le locataire exploitant le fonds à ses risques et périls, et qu’en l’absence de preuve d’une cession du fonds intervenue ultérieurement, la qualification de location-gérance devait être maintenue (CA Angers, 2 septembre 2025, n° 21/00137). En effet, la location-gérance se caractérise par un faisceau d’indices convergents : l’existence d’une redevance distincte du loyer commercial, l’exploitation du fonds sous la responsabilité exclusive du locataire-gérant, et l’absence de transfert de propriété des éléments constitutifs du fonds. Ces critères, dégagés par une jurisprudence constante, permettent de distinguer la location-gérance du bail commercial, dans lequel le preneur est propriétaire de son propre fonds de commerce, et de la gérance salariée, dans laquelle le gérant agit pour le compte du propriétaire. La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, dans un arrêt du 29 octobre 2025, a rappelé que la mise en location-gérance du fonds de commerce sans autorisation écrite du bailleur, lorsque le bail commercial l’exige, constitue un manquement aux clauses du contrat de bail, sans toutefois que cette circonstance affecte la validité du contrat de location-gérance lui-même (CA Saint-Denis de La Réunion, 29 octobre 2025, n° 24/00734).
II. Les obligations des parties et leur sanction contentieuse
A. Les obligations du loueur : délivrance et entretien du fonds
Le loueur d’un fonds de commerce est tenu, à l’instar de tout bailleur, d’une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée. L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Ces dispositions, applicables au contrat de location-gérance en tant que contrat de louage, imposent au loueur de mettre à la disposition du locataire-gérant un fonds répondant aux normes légales de sécurité afin de lui en permettre l’exploitation régulière.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 2 juin 2025, a apporté des précisions importantes sur l’étendue de cette obligation. Le contrat de location-gérance litigieux stipulait que le locataire-gérant prenait le fonds loué et les locaux d’exploitation dans l’état où ils se trouvaient, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur à cet égard. La cour a néanmoins rappelé que « la clause de prise de possession des lieux en l’état ne dispense pas le loueur de son obligation de délivrer le fonds en état de servir à l’usage convenu » (CA Bordeaux, 2 juin 2025, n° 23/02653). En l’espèce, les désordres invoqués par le locataire-gérant (traces d’humidité, infiltrations, fissures, moisissures) n’ont toutefois pas été jugés imputables au loueur, dans la mesure où le constat d’huissier était intervenu neuf ans après l’entrée dans les lieux et où le locataire n’avait jamais alerté le loueur de difficultés d’exploitation ni sollicité la réalisation de travaux pendant toute l’exécution du contrat.
Cette décision illustre une répartition pragmatique de la charge probatoire entre les parties. Si le loueur supporte l’obligation de principe de délivrer un fonds conforme à sa destination, le locataire-gérant qui entend lui imputer un manquement doit démontrer que les désordres existaient au moment de l’entrée en jouissance ou qu’ils résultent d’un défaut d’entretien imputable au loueur. Par ailleurs, la cour de Bordeaux a relevé que le contrat mettait à la charge du locataire-gérant l’obligation d’entretenir en bon état le mobilier commercial et le matériel servant à l’exploitation, ainsi que les réparations locatives. Cette ventilation contractuelle des obligations d’entretien, conforme à la nature de la location-gérance qui transfère les risques d’exploitation sur le locataire-gérant, a été validée par la cour. La cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 16 septembre 2025, a également eu à connaître d’un litige dans lequel le locataire-gérant invoquait des défaillances du réseau électrique pour justifier la cessation du paiement des redevances. La cour a écarté cette argumentation, constatant que le locataire-gérant ne démontrait pas avoir avisé précisément le loueur des désordres allégués ni que ce dernier aurait refusé d’intervenir (CA Rennes, 16 septembre 2025, n° 24/04363).
Par ailleurs, le loueur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant sa méconnaissance des normes applicables. La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt précité du 12 juin 2025, a relevé que le cédant n’avait pas révélé au locataire-gérant que les loyers du bail commercial n’étaient plus réglés avant la conclusion du contrat de location-gérance, ce qui exposait le fonds à une résiliation du bail à tout moment. Cette rétention d’information a été sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts au profit du locataire-gérant pour un montant de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Une telle solution s’inscrit dans le prolongement de l’obligation précontractuelle d’information qui pèse sur tout contractant professionnel et que la chambre commerciale a renforcée dans divers contentieux au cours des dernières années.
B. Les obligations du locataire-gérant : paiement de la redevance et exploitation du fonds
Le locataire-gérant assume, en contrepartie de la jouissance du fonds, une obligation essentielle de paiement de la redevance convenue. Cette obligation constitue le cSur de l’économie du contrat et son inexécution expose le locataire-gérant à la résiliation du contrat à ses torts exclusifs. La cour d’appel de Montpellier, dans l’arrêt du 5 mai 2026 précité, a prononcé la résiliation du contrat de location-gérance aux torts exclusifs du locataire-gérant qui avait cessé le paiement des redevances après seulement deux mois d’exploitation, le condamnant au paiement de 72 816,60 euros au titre des redevances impayées, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 15 000 euros jusqu’à la libération effective des lieux.
La cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 2 juin 2025, a confirmé la condamnation du locataire-gérant au paiement des redevances et charges impayées pour un montant de 27 787,40 euros, correspondant à la période de mars 2020 à février 2022. La cour a relevé que le contrat comportait une clause résolutoire et que le locataire-gérant n’avait jamais dénoncé le contrat dans les formes requises, se contentant de cesser le paiement des redevances. Par acte d’huissier du 23 novembre 2021, le loueur avait signifié la résiliation du bail au 28 février 2022, et sa créance avait été déclarée au passif de la liquidation judiciaire du locataire-gérant pour un montant total de 70 212,32 euros.
Au-delà du paiement de la redevance, le locataire-gérant est tenu d’une obligation d’exploitation effective du fonds, inhérente à la notion même d’exploitation aux risques et périls consacrée par l’article L. 144-1 du Code de commerce. La cour d’appel de Bordeaux a rappelé à cet égard que le contrat stipulait que le locataire-gérant « devra veiller à ne rien faire, ni laisser faire qui puisse avoir pour conséquence d’entraîner la dépréciation, la diminution de rendement, la cessation d’exploitation, même provisoire du fonds, ou sa fermeture définitive ». La cour a toutefois rejeté la demande d’indemnisation au titre de la disparition du fonds de commerce, faute pour le loueur de démontrer un lien causal suffisant entre le manque d’entretien imputable au locataire-gérant, sa cessation d’activité et la dépréciation du fonds, relevant notamment l’impact de la pandémie de Covid-19 sur le secteur de la restauration.
Le locataire-gérant est également tenu de restituer le fonds de commerce à l’expiration du contrat. La cour d’appel d’Orléans, dans l’arrêt du 22 mai 2025, a jugé que le locataire-gérant qui se maintient dans les lieux après avoir cessé le paiement des redevances et manifesté sa volonté de ne pas poursuivre le contrat occupe le fonds sans droit ni titre et doit en être expulsé. La cour a précisé que cette action en expulsion se distingue de l’action en revendication prévue à l’article L. 624-9 du Code de commerce, laquelle est enfermée dans un délai de trois mois suivant la publication du jugement ouvrant la procédure collective. Lorsque le contrat de location-gérance a été poursuivi au cours de la procédure collective, la restitution du fonds doit être obtenue par la voie d’une action en résiliation du contrat continué et non par l’action en revendication, ce qui préserve les droits du loueur au-delà des délais de la procédure collective. La cour d’appel de Rennes, dans l’arrêt du 16 septembre 2025, a également rappelé que la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de grâce, prévue à l’article 1343-5 du Code civil, a pour objet de permettre au locataire de régler les sommes visées au commandement dans les nouveaux délais octroyés afin d’éviter la résiliation de la convention (CA Rennes, 16 septembre 2025, n° 24/04363). En l’espèce, le locataire-gérant ne contestait pas avoir cessé le paiement des redevances ni avoir cessé toute exploitation depuis de nombreux mois, ce qui excluait le bénéfice de tels délais. Cette solution s’inscrit dans la logique de l’article 1225 du Code civil, qui subordonne la mise en Suvre de la clause résolutoire à une mise en demeure préalable, mais n’impose pas au juge d’accorder des délais lorsque la situation du débiteur est irrémédiablement compromise.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 6 novembre 2025, a eu à connaître d’un litige dans lequel le locataire-gérant de taxis avait aliéné un véhicule appartenant au loueur sans son accord, en violation des stipulations contractuelles. La cour a relevé que « le locataire-gérant n’a pas justifié de la détention des assurances nécessaires à l’exploitation » et a confirmé la résiliation du contrat aux torts du locataire-gérant (CA Grenoble, 6 novembre 2025, n° 24/02809). Cette solution rappelle que le locataire-gérant, qui exploite le fonds à ses risques et périls, doit respecter l’intégrité des éléments corporels et incorporels qui le composent et ne peut disposer des actifs du fonds sans l’accord exprès du loueur.
La cour d’appel d’Orléans, par un arrêt du 24 juillet 2025, a également statué sur la résiliation abusive d’un contrat de location-gérance portant sur une autorisation de stationnement de taxi. Le contrat stipulait une clause de dénonciation anticipée de plein droit en cas de manquement aux obligations contractuelles. La cour a jugé que le loueur n’avait pas mis en demeure le locataire-gérant de régulariser sa situation avant de prononcer la résiliation, privant ainsi cette résiliation de fondement contractuel. Elle a dès lors déclaré le locataire-gérant irrecevable en sa demande indemnitaire pour résiliation abusive, tout en confirmant que la cessation du contrat était intervenue de plein droit par l’effet de la clause contractuelle (CA Orléans, 24 juillet 2025, n° 23/01283).
Conclusion
L’analyse des décisions rendues par les cours d’appel entre 2023 et 2026 en matière de location-gérance révèle une jurisprudence soucieuse de préserver l’équilibre caractéristique de ce contrat. Le juge commercial sanctionne avec rigueur le non-respect des conditions légales de validité, qu’il s’agisse de l’exigence d’exploitation préalable du fonds pendant deux ans par le loueur ou des formalités d’enregistrement des promesses de vente. La nullité qui en résulte, qualifiée de nullité d’ordre public économique, emporte l’effacement rétroactif du contrat et la restitution des prestations exécutées. Parallèlement, les obligations des parties font l’objet d’un contrôle exigeant : le loueur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance par une clause de prise en l’état, tandis que le locataire-gérant qui cesse le paiement des redevances s’expose à la résiliation du contrat à ses torts exclusifs et à la restitution du fonds. Les praticiens du droit des affaires trouveront dans ces décisions un cadre d’analyse utile pour la rédaction des contrats de location-gérance et la conduite des contentieux qui en résultent.
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