I. Les obligations du preneur relatives à l’usage et à la conservation de la chose louée
A. L’obligation d’entretien et de réparations locatives : le cadre légal des articles 1731 et 1732 du Code civil
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (legifrance.gouv.fr), s’adosse au droit commun du louage de choses quant à la détermination des obligations pesant sur le preneur. L’article 1728 du code civil (legifrance.gouv.fr) énonce, en son premier alinéa, que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, obligation que le code de commerce ne fait que prolonger en l’adaptant aux spécificités de l’exploitation commerciale.
L’article 1731 du code civil, relatif à la présomption de conformité de l’état des lieux d’entrée, pose une règle probatoire essentielle : à défaut d’état des lieux contradictoire, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Cette présomption, simple, peut être combattue par tous moyens. L’article 1732 du même code dispose, quant à lui, que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il s’agit d’une présomption de responsabilité pesant sur le preneur, qui ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ne lui étant pas imputable, telle qu’un vice de construction, un cas de force majeure ou le fait d’un tiers.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 février 2022 (n° 21-11.429), que les manquements du preneur à son obligation d’entretien des lieux loués doivent être caractérisés avec précision. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que « les manquements du preneur à son obligation d’entretien des lieux loués prévue au bail commercial ne sont pas établis », ce dont il résultait que le bailleur ne pouvait prétendre à une indemnisation fondée sur une dégradation imputable au locataire. L’arrêt illustre la nécessité, pour le bailleur, d’établir avec rigueur tant la matérialité des désordres que leur imputabilité au preneur. Or, cette exigence probatoire ne saurait être contournée par le simple constat d’un défaut d’entretien général.
Par ailleurs, la répartition des réparations entre le bailleur et le preneur constitue un enjeu contentieux majeur. L’article 1719 du code civil (legifrance.gouv.fr) met à la charge du bailleur l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, tandis que l’article 1754 du même code énumère limitativement les réparations locatives incombant au locataire. En matière de bail commercial, les parties peuvent conventionnellement aménager cette répartition, sous réserve de ne pas décharger le bailleur de son obligation de délivrance conforme. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025 (n° 23-14.974, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr), qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». Dès lors, une stipulation par laquelle le preneur renonce à tout recours contre le bailleur pour les dégâts causés aux objets mobiliers et marchandises ne saurait priver le locataire de son action en responsabilité fondée sur un manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance.
En conséquence, si le preneur est tenu d’une obligation d’entretien courant dont il répond présomptivement, il ne saurait être tenu des réparations relevant structurellement de l’obligation de délivrance du bailleur, obligation que le juge qualifie désormais de continue et exigible pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation, dans un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-19.292, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr), a réaffirmé le caractère continu de l’obligation de délivrance, en jugeant que celle-ci est exigible pendant toute la durée du bail et que les actions fondées sur son inexécution se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Or, cette obligation continue de délivrance constitue un tempérament essentiel à la responsabilité présomptive du preneur, dans la mesure où les désordres affectant les locaux procèdent fréquemment d’une pluralité de causes dont certaines relèvent du bailleur. Le preneur peut ainsi opposer au bailleur qui lui réclame le coût de réparations locatives que les dégradations trouvent leur origine dans un défaut d’entretien structurel imputable au propriétaire des murs, et non à un usage anormal de la chose louée. Dès lors, la répartition des responsabilités entre le bailleur et le preneur s’apprécie in concreto, au regard de la nature des désordres et de l’origine de ceux-ci, sans que la présomption de l’article 1732 du code civil ne dispense le juge d’un examen circonstancié de l’imputabilité des dégradations.
B. L’obligation de restitution en fin de bail : l’exigence prétorienne d’un préjudice effectif
La restitution des locaux en fin de bail constitue le moment où se cristallise le contentieux des obligations du preneur. Le locataire est tenu de restituer la chose louée dans l’état où il l’a reçue, compte tenu de la vétusté normale et des stipulations contractuelles. L’article 1732 du code civil fonde cette obligation, dont la violation expose le preneur au paiement de dommages-intérêts destinés à compenser le coût des travaux de remise en état.
Un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 27 juin 2024 (n° 22-24.502, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr) est venu préciser avec une netteté remarquable l’office du juge en la matière, en énonçant que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ». La Cour de cassation ajoute que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ».
L’apport principal de cette décision réside dans la troisième branche de son motif : « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Il en résulte que le manquement du preneur à son obligation de restitution ne génère pas automatiquement un préjudice indemnisable au profit du bailleur. Le juge du fond doit vérifier concrètement si le bailleur a subi un appauvrissement effectif, en tenant compte de la destination ultérieure de l’immeuble. Ainsi, si le bailleur a reloué les locaux sans avoir réalisé les travaux de remise en état, ou s’il les a vendus ou démolis, l’absence de préjudice pourra être retenue.
En l’espèce, la cour d’appel de Douai avait condamné la locataire à payer le coût des travaux de remise en état au seul motif que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établissait que le local n’avait pas été restitué en bon état, en retenant que « l’indemnisation du bailleur, en raison des dégradations affectant le bien loué et consécutives à l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’étant subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative ». La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1147 et 1149 anciens du code civil et 1732 du même code, ensemble le principe de réparation intégrale du préjudice, en reprochant aux juges du fond d’avoir statué « au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire ».
Cette position jurisprudentielle s’inscrit dans le droit fil du principe de réparation intégrale, qui interdit que l’allocation de dommages-intérêts procure au créancier un enrichissement sans cause. Le bailleur ne saurait obtenir le coût théorique d’une remise en état qu’il n’a pas réalisée et qu’il ne réalisera jamais, notamment parce que l’immeuble a été reloué en l’état, vendu ou démoli. L’arrêt du 27 juin 2024 consacre ainsi une approche concrète et pragmatique du préjudice indemnisable, qui protège le preneur contre les demandes indemnitaires purement virtuelles.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans plusieurs arrêts rendus le 4 juin 2026 (n° 25-10.069, 25-10.068 et 25-10.070), l’articulation entre l’obligation d’entretien du preneur et l’obligation de délivrance continue du bailleur, en rappelant que cette dernière ne peut être éludée par un transfert conventionnel global des charges d’entretien au locataire. Dès lors, les clauses du bail qui mettraient à la charge du preneur l’intégralité des réparations, y compris celles relevant de l’article 606 du code civil, doivent être interprétées restrictivement et ne sauraient exonérer le bailleur de son obligation essentielle de délivrance conforme.
À cet égard, la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-18.853, Publié au Bulletin) (courdecassation.fr), que le bailleur est tenu de prendre en charge « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives », ce qui exclut que le preneur soit tenu, même conventionnellement, de réparations touchant à la structure ou à la solidité générale de l’immeuble. La distinction entre les réparations locatives, à la charge du preneur, et les grosses réparations, à la charge du bailleur, demeure ainsi une ligne de partage cardinale que les stipulations contractuelles ne peuvent franchir qu’à la condition d’une clause expresse, claire et précise mettant ces travaux à la charge du locataire.
En conséquence, l’équilibre des obligations d’entretien et de réparation dans le bail commercial repose sur un partage légal qui ne peut être conventionnellement inversé que dans des limites strictes, sous le contrôle du juge et à la lumière de l’obligation continue de délivrance qui incombe au bailleur. Le preneur, bien que présumé responsable des dégradations locatives, n’est pas le garant de la pérennité structurelle de l’immeuble, laquelle demeure à la charge exclusive du propriétaire des murs.
II. Les obligations du preneur relatives à l’exploitation du fonds de commerce
A. L’obligation d’exploitation personnelle et l’usage raisonnable de la chose louée
Le bail commercial, contrat nommé régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a pour finalité économique l’exploitation d’un fonds de commerce par le preneur. Il en découle une obligation d’exploitation effective, inhérente à la nature même du contrat, mais dont l’intensité varie selon les stipulations conventionnelles et les circonstances de l’espèce. L’article 1728 du code civil impose au preneur d’user de la chose louée « raisonnablement », ce qui en matière commerciale se traduit par l’obligation de maintenir une exploitation effective du fonds, conforme à la destination contractuelle et aux usages de la profession.
L’obligation d’exploitation personnelle n’est pas expressément formulée par le code de commerce, mais elle se déduit des exigences du statut. L’article L. 145-1 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) subordonne le bénéfice du statut à l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués. La disparition de cette exploitation, par cessation d’activité prolongée, est de nature à entraîner la résiliation du bail aux torts du preneur, lorsque la clause résolutoire le prévoit ou que le manquement présente un caractère de gravité suffisant. À cet égard, la jurisprudence retient que l’absence d’exploitation effective constitue un manquement grave du preneur à ses obligations, justifiant la résiliation du bail, dès lors qu’elle n’est pas imputable à une cause étrangère ou à un manquement préalable du bailleur.
L’article L. 145-43 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) prévoit une dispense temporaire d’exploitation pour les commerçants admis à suivre un stage de conversion ou de promotion, dont la durée maximale ne peut excéder une année. Cette disposition d’ordre public protège le preneur contraint de suspendre temporairement son activité pour motif légitime, sans pour autant perdre le bénéfice du statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, la jurisprudence de la troisième chambre civile a rappelé que le preneur ne peut se soustraire à son obligation d’exploitation en invoquant les manquements du bailleur à son obligation de délivrance que dans les limites de l’exception d’inexécution. Celle-ci suppose, pour être admise, que le manquement du bailleur soit d’une gravité suffisante pour rendre impossible l’exploitation normale du fonds. En conséquence, une simple gêne dans la jouissance des lieux ne saurait autoriser le preneur à cesser toute exploitation sans s’exposer à la résiliation du bail pour manquement à ses obligations essentielles.
Le non-respect de l’obligation d’exploitation expose par ailleurs le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail, sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette disposition, modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (legifrance.gouv.fr), subordonne désormais la résiliation de plein droit à l’expiration d’un délai d’un mois suivant un commandement d’exécuter demeuré infructueux, et impose au juge de vérifier la proportionnalité de la sanction au regard de la gravité du manquement. Ainsi, la cessation d’exploitation, lorsqu’elle est imputable au preneur et ne relève pas d’une cause légitime de suspension, peut justifier la résiliation du bail, mais le juge conserve un pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité de prononcer cette sanction ultime.
Or, l’obligation d’exploitation effective n’est pas seulement une exigence contractuelle ; elle constitue également la condition même du bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux. Le preneur qui cesserait définitivement son exploitation perdrait le droit au renouvellement du bail, et le congé délivré par le bailleur pourrait alors être validé sans offre d’indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce. En conséquence, l’obligation d’exploitation personnelle et continue apparaît comme la contrepartie de la protection statutaire accordée au locataire commercial, dans un équilibre que la jurisprudence contemporaine s’attache à préserver.
B. Le respect de la destination contractuelle et les facultés de déspécialisation
L’obligation du preneur d’user de la chose louée conformément à sa destination contractuelle constitue le corollaire de l’obligation d’exploitation personnelle. La clause de destination insérée au bail commercial définit le périmètre des activités autorisées dans les lieux loués. Le preneur qui exercerait une activité non conforme à cette clause s’exposerait à la résiliation du bail pour manquement à ses obligations contractuelles, indépendamment même de l’existence d’une clause résolutoire.
Le législateur a toutefois aménagé des facultés de déspécialisation permettant au preneur d’adapter son activité aux évolutions du marché sans requérir l’accord préalable du bailleur. L’article L. 145-47 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) dispose que le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, à charge pour lui de notifier son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur dispose alors d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées, à peine de déchéance. En cas de contestation, le tribunal judiciaire se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
La déspécialisation plénière, quant à elle, est régie par l’article L. 145-48 du code de commerce (legifrance.gouv.fr). Ce texte permet au locataire d’être autorisé judiciairement à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, « eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier ». Ce mécanisme offre une soupape de sécurité au preneur confronté à l’obsolescence économique de son activité initiale, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond quant à la compatibilité des nouvelles activités avec l’immeuble.
En contrepoint de ces facultés, le preneur demeure tenu par l’obligation de ne pas dénaturer la destination des lieux. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans des décisions récentes, que le non-respect de la destination contractuelle constitue un manquement grave susceptible d’entraîner la résiliation du bail. Notamment, la transformation d’un local commercial en entrepôt, sans autorisation du bailleur et en l’absence de déspécialisation régulière, justifie le prononcé de la résiliation aux torts exclusifs du preneur. Dès lors, le locataire doit veiller à ce que l’évolution de son activité, fût-elle économiquement légitime, s’inscrive dans le cadre juridique protecteur des articles L. 145-47 et suivants du code de commerce, à peine de voir son bail résilié.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le texte intégral est consultable sur Légifrance (legifrance.gouv.fr), est venue renforcer plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux sans toutefois modifier substantiellement le régime des obligations du preneur. L’innovation majeure de cette loi réside dans la mensualisation obligatoire du loyer et le plafonnement des dépôts de garantie, mesures qui impactent indirectement l’équilibre des obligations réciproques des parties en renforçant la protection du preneur dans la phase d’exécution du contrat.
Enfin, la prescription des actions fondées sur les manquements du preneur à ses obligations est régie par l’article L. 145-60 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, d’ordre public, s’applique tant aux actions en résiliation du bail pour manquement du preneur qu’aux actions en indemnisation fondées sur les dégradations locatives ou le défaut d’entretien. La brièveté de ce délai impose au bailleur une particulière diligence dans la constatation et la poursuite des manquements du preneur, sous peine de forclusion.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un régime des obligations du preneur à bail commercial qui, sans bouleverser les équilibres traditionnels, en affine sensiblement les contours. D’une part, la Cour de cassation renforce la protection du locataire en exigeant, pour toute condamnation à des dommages-intérêts au titre de la restitution non conforme des locaux, la démonstration d’un préjudice effectif subi par le bailleur, excluant ainsi les indemnisations purement théoriques qui ne correspondraient à aucune perte réelle. D’autre part, elle maintient l’exigence d’une exploitation effective et conforme à la destination contractuelle, tout en offrant au preneur les voies de la déspécialisation pour adapter son activité aux mutations économiques. Cet équilibre, subtil, témoigne de la volonté du juge de concilier la protection de la propriété commerciale du preneur avec la sauvegarde des intérêts légitimes du bailleur, dans le cadre d’un statut impératif qui demeure l’un des piliers du droit de l’entreprise en France.
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