L’obligation de délivrance conforme du bailleur à l’épreuve de la répartition des travaux de mise aux normes dans le bail commercial : la construction prétorienne de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La nature et l’étendue de l’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial
A. Une obligation continue pesant sur le bailleur tout au long de l’exécution du bail
L’obligation de délivrance constitue, dans le droit commun du louage de choses, l’une des obligations essentielles mises à la charge du bailleur par le code civil. L’article 1719 du code civil dispose en effet que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Cette obligation, qui irrigue l’ensemble du droit du bail, trouve dans le statut des baux commerciaux un terrain d’application particulièrement contentieux, en raison de la technicité des locaux et de la multiplicité des normes réglementaires auxquelles leur exploitation est soumise.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 19 mars 2026, rappelé avec une netteté remarquable la portée temporelle de cette obligation en énonçant qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Par cette formule, la Haute juridiction consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance, laquelle ne s’épuise pas au jour de la remise des clés mais se prolonge durant toute la durée du bail commercial. En l’espèce, la cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande en résiliation formée par la locataire au motif que celle-ci ne justifiait ni du défaut de délivrance allégué ni d’une inexécution contractuelle par la bailleresse, dès lors que les pièces produites, relatives à l’existence de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité, ne prouvaient pas qu’ils existaient au jour de la remise des lieux et que la locataire n’avait jamais demandé à la bailleresse de procéder à des travaux.
La cassation prononcée sur le fondement de l’article 1719 du code civil est, à cet égard, d’une portée doctrinale considérable. La Cour de cassation censure le raisonnement des juges du fond qui avait fait peser sur la locataire la charge de prouver l’antériorité des désordres par rapport à l’entrée dans les lieux, alors même que l’obligation de délivrance incombe au bailleur de manière continue. Or, cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui impose au bailleur de garantir la conformité des locaux à leur destination contractuelle pendant toute la durée du bail, sans que le preneur ait à démontrer l’état des lieux au jour de la prise de possession.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 4 septembre 2025, que le bailleur ne saurait se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de son obligation de délivrance, une telle stipulation étant sans effet sur le contenu de cette obligation essentielle (Cass. 3e civ., 4 sept. 2025, n° 23-14.257). La cour d’appel de Rouen, dont la décision a été approuvée, avait à bon droit rappelé que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir d’une clause de prise des lieux en l’état pour se décharger de leur obligation de délivrance, constatant au surplus que les travaux d’étanchéité et de structure de l’immeuble, relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, demeuraient à la charge des bailleurs faute de clause expresse les mettant à la charge de la locataire.
En conséquence, l’obligation de délivrance présente un caractère à la fois continu et substantiel qui la distingue des obligations ponctuelles pesant sur le bailleur. La Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier, à la date à laquelle ils statuent, que les locaux sont toujours conformes à leur destination contractuelle, sans se borner à examiner la situation existant au jour de la conclusion du bail ou de la prise de possession. Cette exigence est particulièrement prégnante dans le contentieux des baux commerciaux où les locaux sont soumis à des réglementations techniques évolutives, qu’il s’agisse des normes de sécurité contre l’incendie, des règles d’accessibilité aux personnes handicapées, des prescriptions relatives aux installations électriques ou des normes sanitaires applicables aux établissements recevant du public. Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière l’ancienneté du bail ou l’absence de demande expresse du preneur pour échapper à son obligation fondamentale, qui demeure exigible en tout état de cause durant toute la durée du contrat.
B. L’inclusion des travaux de mise aux normes dans le périmètre de l’obligation de délivrance
L’une des questions les plus délicates que soulève l’obligation de délivrance dans le bail commercial est celle de l’imputation du coût des travaux de mise en conformité des locaux aux normes réglementaires. La troisième chambre civile a, sur ce point, construit une jurisprudence d’une grande cohérence qui constitue désormais un corps de règles solidement établi. Le principe directeur, énoncé de manière itérative, est que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes » qu’exige l’exercice de l’activité du preneur prévue au bail.
Cette règle a été formulée de manière éclatante dans un arrêt du 10 avril 2025 qui a retenu, au visa des articles 1150 et 1719 du code civil, que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). En l’espèce, la cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que la locataire exploitant un établissement recevant du public avait commis une faute lourde en s’affranchissant délibérément de ses obligations réglementaires en matière de sécurité pendant près de quatorze ans, et qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne pouvait être imputé à la bailleresse. La cassation prononcée par la troisième chambre civile repose sur le constat que la cour d’appel n’avait pas relevé l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués.
En conséquence, la jurisprudence établit une distinction fondamentale entre, d’une part, les non-conformités originelles existant au jour de la délivrance des locaux, qui relèvent par principe de l’obligation de délivrance du bailleur et ne peuvent être transférées au preneur que par une stipulation expresse, et, d’autre part, les travaux de mise en conformité rendus nécessaires par l’évolution de la réglementation postérieurement à la conclusion du bail, dont le sort dépend également de la rédaction des clauses contractuelles. Dès lors, la charge des travaux de mise aux normes de sécurité-incendie, d’accessibilité ou de salubrité obéit à un régime probatoire rigoureux qui fait peser sur le bailleur une obligation de délivrance conforme dont il ne peut s’exonérer que par une clause dénuée de toute équivoque.
Cette solution a été réaffirmée avec une constance remarquable. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile a énoncé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901). Quelques semaines plus tôt, le 19 juin 2025, la même chambre avait censuré un arrêt de la cour d’appel de Paris qui présentait une contradiction entre ses motifs et son dispositif, les premiers retenant que les travaux de mise aux normes relevaient de l’obligation de délivrance du bailleur tandis que le second déclarait la bailleresse tenue d’effectuer ces travaux sans que les conditions de leur exécution soient réunies (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). Ces décisions successives témoignent de la volonté de la troisième chambre civile d’assurer une application rigoureuse et cohérente du principe de l’obligation de délivrance, en évitant que les juridictions du fond ne fassent peser sur le preneur des charges qui incombent par nature au bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil.
II. L’aménagement conventionnel et la sanction de l’obligation de délivrance conforme
A. Le transfert conventionnel des travaux de mise en conformité : l’exigence d’une stipulation expresse
Si le principe de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur est d’ordre public dans son existence même, les parties au bail commercial peuvent conventionnellement en aménager la mise en œuvre, notamment en transférant au preneur la charge de certains travaux de mise en conformité. La liberté contractuelle trouve toutefois une limite essentielle dans l’exigence, réaffirmée avec force par la Cour de cassation, d’une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté pour opérer un tel transfert.
La troisième chambre civile a, dans l’arrêt précité du 10 avril 2025, précisé que les clauses générales du bail mettant à la charge du preneur l’obligation de se conformer à la réglementation le concernant, de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance, ou de supporter l’ensemble des travaux de remise aux normes sans distinction, ne sauraient suffire à transférer au preneur la charge des travaux de mise en conformité avec les règles de sécurité-incendie lorsque ces non-conformités existaient au moment de la délivrance initiale. L’arrêt du 6 juillet 2023 a pareillement énoncé que les clauses du bail, fussent-elles rédigées en termes généraux, ne permettent pas de retenir que le bailleur a expressément déchargé de ses obligations en matière de mise aux normes d’accessibilité.
Cette exigence de stipulation expresse s’articule avec le régime des grosses réparations défini par l’article 606 du code civil, qui énumère limitativement les travaux affectant la structure et la solidité générale de l’immeuble, et avec l’article 1754 du code civil qui met à la charge du preneur les seules réparations locatives ou de menu entretien. Par ailleurs, l’article 1720 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Or, la combinaison de ces textes avec l’article 1719 du code civil conduit à considérer que les travaux de mise aux normes de sécurité, d’accessibilité et de salubrité, dès lors qu’ils affectent la structure de l’immeuble ou qu’ils conditionnent l’usage même des locaux conformément à la destination contractuelle, relèvent par principe de l’obligation de délivrance du bailleur et ne peuvent être transférés au preneur que par une clause expresse, spécifique et dépourvue de toute équivoque. En conséquence, toute ambiguïté dans la rédaction des clauses du bail doit être interprétée en faveur du maintien de la charge des travaux sur le bailleur, conformément au principe selon lequel les clauses d’exonération de responsabilité sont d’interprétation stricte.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas directement modifié le régime de l’obligation de délivrance dans le bail commercial, mais elle a apporté des précisions utiles sur le formalisme des clauses résolutoires et sur le régime des charges, qui ne sont pas sans incidence sur l’économie générale des obligations des parties. En effet, en encadrant plus strictement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et en imposant la communication des justificatifs de charges au preneur, le législateur a renforcé l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur, dans le prolongement de la jurisprudence protectrice de la troisième chambre civile.
B. Les sanctions du manquement à l’obligation de délivrance : entre exécution forcée et réparation indemnitaire
Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ouvre au preneur un éventail de sanctions qui a été précisé et systématisé par la troisième chambre civile dans un important arrêt publié au Bulletin du 6 avril 2023. Aux visas des articles 1144 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et des articles 1719, 1°, et 1720 du code civil, la Cour de cassation a énoncé qu’« en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution » (Cass. 3e civ., 6 avril 2023, n° 19-14.118, Publié au Bulletin).
Cette décision, qui constitue un arrêt de principe, opère une distinction fondamentale entre deux catégories de créances que le preneur peut faire valoir à l’encontre du bailleur défaillant. D’une part, le preneur peut obtenir des dommages-intérêts en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution, telles que la perte d’exploitation, la privation de jouissance ou la perte de chance d’exploiter l’activité prévue au bail. D’autre part, le preneur peut solliciter l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, ce qui conduit le juge à condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, ou, à titre subsidiaire, être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux aux frais avancés du bailleur. En l’espèce, la cour d’appel de Montpellier avait condamné les bailleurs à payer au liquidateur de la locataire le coût des travaux de mise en conformité en retenant que, même si ces travaux ne devaient pas être réalisés, ce coût constituait une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure collective. La cassation prononcée repose sur le motif que « le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux », ce qui exclut que le preneur puisse cumuler l’indemnisation du coût des travaux et l’exécution forcée de ceux-ci.
Dès lors, le preneur confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit choisir entre la voie de l’exécution forcée, qui lui permet d’obtenir la réalisation effective des travaux ou l’avance des sommes nécessaires à cette réalisation, et la voie indemnitaire, qui lui permet d’obtenir réparation des préjudices consécutifs à l’inexécution, tels que la perte de marge brute, la désorganisation de l’exploitation ou la perte de valeur du fonds de commerce. Ces deux voies ne sont toutefois pas exclusives l’une de l’autre dans la mesure où le preneur peut cumuler la demande d’exécution forcée et la demande d’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution, à condition de ne pas confondre le coût des travaux, qui relève de la première, et les préjudices d’exploitation, qui relèvent de la seconde.
Par ailleurs, la sanction de l’obligation de délivrance revêt une acuité particulière lorsque le preneur, confronté à une inexécution persistante du bailleur, entend se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers ou solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 19 mars 2026, rappelé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut justifier la résiliation du bail à ses torts, sans que le preneur ait à démontrer qu’il a préalablement mis en demeure le bailleur d’exécuter les travaux nécessaires, dès lors que l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur de manière continue et indépendamment de toute demande du preneur. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence protectrice du preneur commercial, renforce l’effectivité de l’obligation de délivrance en permettant au preneur d’obtenir la résiliation du bail sans avoir à supporter la charge probatoire d’un commandement préalable.
Enfin, la troisième chambre civile a précisé les modalités d’évaluation du préjudice résultant du manquement à l’obligation de délivrance en énonçant, dans le même arrêt du 6 avril 2023, que « la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue ». La cour d’appel de Montpellier, qui avait indemnisé la perte de chance d’exploiter l’activité prévue au bail au montant du prix d’acquisition du droit au bail, a été censurée pour avoir indemnisé un préjudice sans lien avec la chance perdue de réaliser une exploitation rentable. En conséquence, l’évaluation du préjudice consécutif au manquement à l’obligation de délivrance doit être strictement corrélée à la nature du préjudice invoqué, ce qui impose au preneur de démontrer, avec une précision suffisante, le lien de causalité entre le manquement du bailleur et le dommage allégué.
A cet égard, la question de la charge de la preuve revêt une importance déterminante dans le contentieux de la délivrance conforme. La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 19 mars 2026, clairement fait peser sur le bailleur la charge de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de délivrance, en censurant l’arrêt qui avait reproché à la locataire de ne pas justifier de l’existence des désordres au jour de la remise des lieux. Cette solution est conforme à la lettre de l’article 1719 du code civil qui impose au bailleur de délivrer la chose louée « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », ce dont il résulte que c’est au bailleur qu’il incombe de rapporter la preuve de la conformité des locaux à leur destination contractuelle. Par ailleurs, la Cour de cassation a adopté une position similaire dans l’arrêt du 10 avril 2025 en exigeant des juges du fond qu’ils constatent l’existence d’une clause expresse avant de transférer au preneur la charge des travaux de mise aux normes de sécurité-incendie, rappelant ainsi que le doute sur la rédaction des clauses du bail profite au preneur et non au bailleur. Dès lors, l’ensemble de ces décisions dessine un régime probatoire favorable au preneur commercial, conforme à la philosophie protectrice du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953.
Conclusion
La construction prétorienne de la troisième chambre civile, telle qu’elle se déploie dans les arrêts rendus entre 2023 et 2026, confère à l’obligation de délivrance du bailleur commercial une portée à la fois extensive et rigoureusement encadrée. D’un côté, la Cour de cassation affirme le caractère continu de cette obligation, qui impose au bailleur de garantir la conformité des locaux à leur destination contractuelle tout au long de l’exécution du bail, et elle y inclut les travaux de mise aux normes de sécurité-incendie, d’accessibilité et de salubrité, sauf stipulation expresse contraire. De l’autre côté, elle trace avec netteté la frontière entre l’exécution forcée en nature, qui peut prendre la forme d’une avance sur le coût des travaux, et la réparation indemnitaire des conséquences dommageables de l’inexécution, en prohibant le cumul du coût des travaux et de l’indemnisation de ce même coût. Cette jurisprudence, qui s’articule avec les dispositions du code civil relatives au louage de choses et avec le statut protecteur des baux commerciaux, constitue un outil d’analyse précieux pour les praticiens du droit immobilier appelés à conseiller bailleurs et preneurs dans la négociation et l’exécution des baux commerciaux.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.