La résiliation du contrat de construction et la garantie de paiement du sous-traitant : les apports de la jurisprudence de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. La résiliation du contrat de construction : le domaine renouvelé de l’article 1794 du code civil
A. La distinction entre la clause de dédit et la clause pénale dans la résiliation du marché à forfait
La qualification de l’indemnité stipulée en cas de résiliation anticipée d’un contrat de construction de maison individuelle constitue un enjeu pratique considérable, tant pour le maître de l’ouvrage que pour le constructeur. Par un arrêt du 8 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser les critères de distinction entre la clause pénale et la clause de dédit dans le cadre d’un marché à forfait régi par l’article 1794 du code civil (Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.082, FS-B).
En l’espèce, des maîtres de l’ouvrage avaient conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle pour un prix forfaitaire de 137 810 euros. Avant même le démarrage du chantier, ils avaient informé le constructeur de leur renonciation au projet. Le contrat stipulait, en son article 17-2, qu’en cas de résiliation par les maîtres de l’ouvrage en application de l’article 1794 du code civil, une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu serait exigible. La cour d’appel de Paris avait qualifié cette stipulation de clause pénale et l’avait réduite, en application de l’article 1231-5 du code civil, à une somme de 6 890 euros.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1231-5 et 1794 du code civil. Selon la Haute juridiction, la clause litigieuse « ne sanctionnait pas une inexécution imputable au maître de l’ouvrage, de sorte qu’elle ne pouvait s’analyser en une clause pénale, mais constituait une clause de dédit, non susceptible de modération ». Elle précise dans sa motivation que « la clause pénale, qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, se distingue de la faculté de dédit qui lui permet de se soustraire à cette exécution, moyennant le paiement d’une indemnité forfaitaire » et que cette faculté « exclut le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l’indemnité de dédit ».
Cette décision s’inscrit dans la droite ligne du texte de l’article 1794 du code civil, aux termes duquel le maître peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise. La clause prévoyant une indemnité de 10 % du prix convenu ne visait pas à contraindre les maîtres de l’ouvrage à exécuter leur obligation, mais leur offrait au contraire une faculté de se délier du contrat, moyennant un dédommagement forfaitaire. Le caractère modique de cette indemnité – 10 % seulement du prix du marché – confirmait d’ailleurs qu’elle n’avait aucune fonction comminatoire. En effet, le propre de la faculté de dédit est précisément de permettre à une partie de se soustraire à l’exécution de son engagement, ce qui la distingue fondamentalement de la clause pénale, laquelle a une fonction comminatoire.
L’arrêt du 8 janvier 2026 consacre ainsi une protection renforcée du constructeur, qui peut compter sur l’intégralité de l’indemnité de dédit stipulée, sans que le juge puisse en modérer le montant. Par ailleurs, il rappelle avec netteté que la qualification de la clause dépend de sa fonction dans l’économie du contrat : si elle sanctionne une inexécution fautive, elle relève de la clause pénale et peut être modérée ; si elle organise une faculté de résiliation unilatérale, elle constitue une clause de dédit, insusceptible de révision judiciaire.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 13 juillet 2023 (Civ. 3e, 13 juill. 2023, n° 22-17.010, publié), que « la mention des travaux et de leur coût a pour but d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme », ce qui témoigne d’une préoccupation constante de protection de l’information du maître de l’ouvrage. L’arrêt commenté s’inscrit dans cette même logique d’équilibre contractuel, en protégeant cette fois le constructeur contre la modulation judiciaire d’une indemnité librement négociée. La solution dégagée par la Cour de cassation revient à reconnaître que, dans un contrat de construction de maison individuelle, la faculté de résiliation unilatérale prévue à l’article 1794 peut être aménagée conventionnellement par une clause de dédit fixant forfaitairement le dédommagement dû à l’entrepreneur.
B. L’articulation entre la résiliation pour faute et la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794 du code civil
Si l’arrêt du 8 janvier 2026 a précisé la nature de l’indemnité de dédit, un second arrêt, rendu le 25 juin 2026 et également publié au Bulletin, est venu apporter une clarification attendue sur l’articulation entre la résiliation unilatérale prévue à l’article 1794 du code civil et la résiliation pour faute de droit commun (Civ. 3e, 25 juin 2026, n° 24-18.064, FS-B).
Dans cette affaire, un maître de l’ouvrage avait confié la réalisation d’un lot de plomberie à un entrepreneur dans le cadre d’un marché à forfait. Contestant la qualité des travaux, il avait résilié le marché. L’entrepreneur, soutenant que la résiliation était intervenue sur le fondement de l’article 1794 du code civil, sollicitait l’indemnisation de son gain manqué. La cour d’appel de Papeete avait accueilli cette demande, retenant que la résiliation par le maître de l’ouvrage d’un marché à forfait « s’exerce de manière discrétionnaire sans qu’il ait à alléguer une faute de l’entrepreneur ».
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1184, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et 1794 du code civil. La Haute juridiction énonce un principe dont la portée est considérable : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la faculté de résiliation unilatérale d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage, prévue à l’article 1794 du code civil, ne prive pas celui-ci de la possibilité de résilier le marché dans les conditions du droit commun. »
En d’autres termes, le maître de l’ouvrage confronté à des manquements graves de l’entrepreneur n’est pas contraint de recourir à la faculté de résiliation unilatérale de l’article 1794 du code civil, laquelle l’obligerait à dédommager l’entrepreneur de l’intégralité de ses dépenses et de son gain manqué. Il peut, au contraire, choisir de résilier le contrat pour faute, aux risques et périls de l’entrepreneur défaillant, conformément au droit commun de la résolution pour inexécution. La Cour rappelle à cet égard que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » (Civ. 1re, 13 oct. 1998, n° 96-21.485, Bull. 1998, I, n° 300). Cette référence au droit commun de la résolution unilatérale, codifié à l’article 1184 ancien du code civil, aujourd’hui repris aux articles 1224 du code civil, ancre la solution dans un cadre juridique éprouvé.
Dès lors, la cour d’appel, qui avait refusé d’examiner les griefs invoqués par le maître de l’ouvrage à l’encontre de l’entrepreneur – retards, malfaçons et abandon de chantier – au motif que la résiliation de l’article 1794 s’exerçait de manière discrétionnaire, a méconnu la possibilité pour le maître de l’ouvrage d’opter pour la résiliation de droit commun. Cette solution, qui ouvre au maître de l’ouvrage une alternative procédurale décisive, consacre une protection effective contre la défaillance de l’entrepreneur, en lui évitant d’avoir à indemniser celui-ci des conséquences de ses propres manquements.
L’arrêt du 25 juin 2026 constitue ainsi un revirement de la position antérieure de certaines cours d’appel qui considéraient que la résiliation d’un marché à forfait par le maître de l’ouvrage relevait nécessairement de l’article 1794, avec les conséquences indemnitaires qui s’y attachent. La Cour de cassation affirme désormais clairement que ces deux voies de résiliation – unilatérale et sans motif, ou pour faute – coexistent et que le choix appartient au maître de l’ouvrage, en fonction des circonstances de l’espèce.
II. La garantie de paiement du sous-traitant : l’effectivité renforcée du cautionnement légal
A. Le moment de la fourniture du cautionnement et la date de formation du contrat de sous-traitance
La protection du sous-traitant dans le secteur de la construction constitue l’un des piliers de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Le législateur a entendu prémunir le sous-traitant contre le risque d’insolvabilité de l’entrepreneur principal en imposant à ce dernier, à peine de nullité du sous-traité, de fournir une garantie de paiement sous la forme d’un cautionnement personnel et solidaire ou d’une délégation de paiement du maître de l’ouvrage. La troisième chambre civile a apporté, par deux arrêts publiés au Bulletin, des précisions essentielles sur la mise en œuvre de cette obligation.
Le premier de ces arrêts, rendu le 30 avril 2025, concerne la détermination de la date à laquelle le cautionnement doit être fourni au sous-traitant (Civ. 3e, 30 avr. 2025, n° 23-19.086, FS-B). Dans cette affaire, un sous-traitant avait signé un contrat de sous-traitance le 24 octobre 2017, sans qu’aucune garantie de paiement ne lui ait été fournie à cette date. L’entrepreneur principal soutenait que le contrat n’avait été formé que le 3 avril 2018, date à laquelle le maître de l’ouvrage avait accepté le sous-traitant et agréé ses conditions de paiement, ce même jour une délégation de paiement ayant été consentie. Le sous-traitant invoquait au contraire la nullité du contrat pour absence de garantie au jour de sa signature.
La Cour de cassation énonce un principe aux termes duquel « les parties à un contrat de sous-traitance peuvent convenir que celui-ci ne sera formé ou ne prendra effet qu’à compter de la date à laquelle le sous-traitant sera agréé par le maître de l’ouvrage et ses conditions de paiement par lui acceptées ». En conséquence, « l’existence d’une délégation de paiement du maître de l’ouvrage au bénéfice du sous-traitant ou la délivrance par l’entrepreneur principal d’un engagement de caution à son profit à la date de l’agrément du sous-traitant et de l’acceptation de ses conditions de paiement par le maître de l’ouvrage est exclusive de la nullité du sous-traité, sauf commencement des travaux du sous-traitant antérieur à l’obtention de ces garanties ».
Cette solution, qui se fonde sur les articles 1103 du code civil et 14, alinéa 1er, de la loi du 31 décembre 1975, revêt une importance pratique majeure. Elle permet aux parties de différer conventionnellement la formation du contrat de sous-traitance jusqu’à l’obtention de l’agrément du maître de l’ouvrage, et ainsi de faire coïncider la date d’exigibilité du cautionnement avec celle de la formation effective du contrat. La Cour de cassation préserve néanmoins la protection du sous-traitant en précisant que cette solution ne vaut que si les travaux n’ont pas commencé avant l’obtention des garanties. En effet, le commencement d’exécution des travaux avant la fourniture du cautionnement expose l’entrepreneur principal à la nullité du sous-traité, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile (Civ. 3e, 21 janv. 2021, n° 19-22.219, publié). La faculté de résiliation unilatérale offerte au sous-traitant par l’article 3 de la loi de 1975, en l’absence d’acceptation et d’agrément du maître de l’ouvrage, ne dispense pas l’entrepreneur principal de fournir le cautionnement avant le commencement effectif des travaux.
L’arrêt du 30 avril 2025 valide ainsi la pratique de la clause suspensive d’agrément, très répandue dans les contrats de sous-traitance du secteur de la construction, tout en rappelant ses limites : le sous-traitant ne saurait être privé de garantie s’il a déjà commencé à exécuter ses prestations.
B. La prohibition des clauses limitant temporellement la garantie avant l’exigibilité des créances
Le second arrêt, rendu le 27 novembre 2025 et également publié au Bulletin, aborde la question délicate de la validité des clauses de terme extinctif stipulées dans les contrats de cautionnement souscrits au bénéfice d’un sous-traitant (Civ. 3e, 27 nov. 2025, n° 23-19.800, FS-B).
En l’espèce, à l’occasion de la construction d’un complexe algo-solaire, un entrepreneur principal avait confié divers travaux en sous-traitance à une société, et une caution s’était engagée à garantir le paiement des sommes dues au titre de ces travaux par plusieurs engagements successifs. Chacun de ces engagements comportait un terme extinctif. Les travaux ayant duré plus longtemps que prévu, certaines factures étaient devenues exigibles postérieurement à la date d’expiration des cautionnements. La caution refusait en conséquence de les prendre en charge.
La cour d’appel de Versailles avait validé ce raisonnement, en retenant que la durée convenue des cautionnements était « cohérente avec la durée contractuelle des travaux » et que l’allongement des travaux au-delà du délai convenu ne pouvait être opposé à la caution « dès lors qu’il est indépendant de ses propres engagements ».
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 14 et 15 de la loi du 31 décembre 1975. La Haute juridiction pose un principe à la fois rigoureux et protecteur du sous-traitant : « Il résulte de la combinaison de ces textes que, si la caution peut limiter son engagement à une certaine durée ou l’affecter d’un terme extinctif, une telle clause n’est régulière, au regard des dispositions d’ordre public de cette loi destinée à assurer la protection du sous-traitant contre, notamment, le risque d’insolvabilité de l’entreprise principale, que si cette durée ou ce terme n’ont pas pour effet de priver le sous-traitant de la faculté de mobiliser la garantie avant que le prix de ses travaux mentionné dans le cautionnement ne soit contractuellement exigible. »
En d’autres termes, si la caution peut stipuler une durée limitée à son engagement, elle ne saurait voir ce terme expirer avant que les créances garanties ne deviennent elles-mêmes exigibles. Une clause de terme extinctif qui s’éteindrait alors que le sous-traitant n’a pas encore la faculté de mobiliser la garantie – parce que le prix de ses travaux n’est pas encore contractuellement exigible – est réputée non écrite, en application de l’article 15 de la loi de 1975 qui frappe de nullité « les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de la loi ».
La Cour de cassation rappelle dans sa motivation que les dispositions des articles 14 et 15 de la loi du 31 décembre 1975 trouvent « leur justification dans l’intérêt général de protection du sous-traitant » (Civ. 3e, 10 juin 2014, n° 14-40.020, publié) et que « l’obligation de fournir une caution au sous-traitant subsiste tant que les comptes entre les parties ne sont pas soldés ». La clause litigieuse, en faisant expirer le cautionnement avant que les factures de travaux ne deviennent exigibles, privait le sous-traitant de toute garantie effective, en violation des dispositions d’ordre public de la loi de 1975. En effet, l’article 15 de la loi du 31 décembre 1975 frappe de nullité « les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de la loi ». La solution dégagée par l’arrêt du 27 novembre 2025 constitue une application directe de ce texte, en ce qu’elle sanctionne l’ineffectivité de la garantie résultant d’une clause de terme extinctif prématuré.
Cet arrêt du 27 novembre 2025 a une portée pratique considérable pour les acteurs de la construction. Il impose aux cautions et aux entrepreneurs principaux une vigilance particulière dans la rédaction des clauses de durée des cautionnements. Le terme extinctif doit impérativement être fixé à une date postérieure à l’exigibilité des créances garanties, à défaut de quoi la clause sera déclarée nulle. La solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit dans une jurisprudence constante tendant à renforcer l’effectivité de la garantie de paiement du sous-traitant, dont la protection constitue un objectif d’intérêt général.
Par ailleurs, l’arrêt du 11 décembre 2025, également publié au Bulletin, témoigne de la même préoccupation de protection de l’information et du consentement des parties au contrat de construction, cette fois au bénéfice du maître de l’ouvrage dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle (Civ. 3e, 11 déc. 2025, n° 23-21.280, FS-B). La Cour y précise que l’obligation de chiffrage des travaux de raccordement aux réseaux, prévue par les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, ne distingue pas selon que ces travaux doivent être exécutés sur le fonds du maître de l’ouvrage ou en dehors de ce fonds. Le constructeur doit donc inclure dans la notice descriptive le coût de tous les travaux indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble, même lorsqu’ils sont réalisés par des tiers gestionnaires de réseaux sur le domaine public, dès lors que leur coût est supporté par le maître de l’ouvrage. Cette obligation de transparence constitue un élément fondamental de la protection du maître de l’ouvrage en droit de la construction, dont la méconnaissance expose le constructeur à prendre en charge des coûts qu’il n’a pas chiffrés.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 13 juillet 2023 précité, renforce le devoir d’information du constructeur et protège le consentement éclairé du maître de l’ouvrage, en lui évitant de découvrir, après la signature du contrat, des coûts supplémentaires imprévus qui pourraient compromettre l’équilibre financier de l’opération.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue au cours des années 2025 et 2026 témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre les différents acteurs de la construction immobilière. D’un côté, l’arrêt du 8 janvier 2026 protège le constructeur en qualifiant de clause de dédit, insusceptible de modération judiciaire, l’indemnité forfaitaire stipulée en cas de résiliation du marché à forfait. D’un autre côté, l’arrêt du 25 juin 2026 préserve les droits du maître de l’ouvrage en lui permettant d’opter pour la résiliation pour faute de droit commun, plutôt que de subir les conséquences indemnitaires de l’article 1794 du code civil. En matière de sous-traitance, l’arrêt du 30 avril 2025 valide la pratique de la clause suspensive d’agrément tout en préservant le sous-traitant ayant commencé les travaux, tandis que l’arrêt du 27 novembre 2025 sanctionne les clauses de terme extinctif qui priveraient le sous-traitant de toute garantie effective avant l’exigibilité de ses créances. Enfin, l’arrêt du 11 décembre 2025 étend l’obligation d’information du constructeur de maison individuelle au coût des travaux de raccordement aux réseaux, même réalisés hors du fonds. Ces décisions, toutes publiées au Bulletin, dessinent un cadre jurisprudentiel cohérent et protecteur, dont la connaissance est indispensable à tout praticien du droit de la construction.
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