I. Le cadre légal de la révision du loyer du bail commercial

A. Le mécanisme de la révision triennale légale

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, a été profondément remanié par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Parmi les mécanismes que ce statut d’ordre public met à la disposition des parties, la révision triennale du loyer occupe une place centrale dans l’équilibre économique du contrat de bail. L’article L. 145-38 du code de commerce dispose que la demande en révision du loyer ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du preneur ou du point de départ du bail renouvelé. La loi impose ainsi une périodicité minimale, destinée à garantir une certaine stabilité dans les relations contractuelles entre bailleur et preneur, tout en permettant une adaptation régulière du prix aux variations des indices de référence que sont l’indice trimestriel des loyers commerciaux et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, définis respectivement aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier.

Cette révision légale, qui se distingue de la révision conventionnelle par clause d’échelle mobile ou de l’indexation automatique, obéit à un formalisme strict que la jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser avec une rigueur constante. L’arrêt rendu le 14 décembre 2023 (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 22-15.871) rappelle avec netteté que le bail prévoyait que la demande de révision devait être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois mois au moins avant l’expiration de la période triennale. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déduit que, dès lors que la preuve du respect de cette exigence formelle n’était pas rapportée, le seul paiement par le preneur du montant du loyer révisé selon l’indice du coût de la construction ne valait ni renonciation à cette disposition contractuelle ni acceptation tacite de cette révision. Cette solution, qui consacre la primauté du formalisme contractuel sur le comportement des parties, révèle l’exigence avec laquelle la Haute juridiction encadre le processus de révision et la rigueur probatoire qui pèse sur le bailleur demandeur à la révision.

En pratique, cet arrêt emporte une conséquence majeure pour les praticiens du droit des baux commerciaux : un bailleur qui aurait omis d’adresser sa demande de révision dans les formes contractuellement prescrites, ou qui ne serait pas en mesure d’en rapporter la preuve, s’expose non seulement au rejet de sa prétention en fixation du loyer révisé, mais également à une action en répétition de l’indu pour les sommes perçues au-delà du loyer contractuel initial. Les sommes en jeu peuvent être considérables, comme l’illustre la condamnation à hauteur de 64 548 euros prononcée par l’arrêt d’appel confirmé dans l’espèce précitée.

Par ailleurs, l’article L. 145-39 du code de commerce prévoit une dérogation au mécanisme triennal lorsque le contrat stipule une clause d’échelle mobile. Dans cette hypothèse, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Cette faculté n’est toutefois ouverte que si la clause d’échelle mobile a été régulièrement stipulée, ce qui suppose notamment le respect intégral du principe de réciprocité de la variation. A cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation a connu une évolution significative, tant sur la sanction des clauses prohibées que sur l’étendue de cette sanction.

B. Les clauses d’indexation prohibées et leur sanction

La question des clauses d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse a donné lieu à un contentieux nourri, dont l’arrêt de principe rendu le 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B) constitue le point d’ancrage. La Cour y énonce que le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation. La Cour ajoute, pour justifier la sanction, que la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice. Dès lors, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenait aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et devait être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

Or, la question de l’étendue de la sanction de la clause prohibée a elle-même suscité des difficultés, qui ont conduit la Cour de cassation à opérer une distinction déterminante entre la clause divisible et la clause indivisible. Le même arrêt du 12 janvier 2022 précise, dans un attendu de principe, qu’en application de ce texte, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, mais, cassant l’arrêt d’appel qui avait réputé non écrite la clause en son entier, rappelle que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité. L’arrêt d’appel était en effet censuré pour s’être déterminé par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité, ce dont il résulte que le principe est celui de la divisibilité et que l’indivisibilité doit être établie par des motifs précis et circonstanciés.

Ce principe de divisibilité a été confirmé et appliqué par l’arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B), dans lequel la Cour approuve les juges du fond d’avoir caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, en relevant qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase « uniquement à la hausse » en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse, et que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre. La Cour relève en outre, fait notable, que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en oeuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice, ce qui confortait l’appréciation de la divisibilité.

En conséquence, le contentieux de l’indexation se trouve aujourd’hui régi par une double règle : la clause excluant la réciprocité est réputée non écrite, mais seule la stipulation prohibée est neutralisée, la clause d’indexation subsistant pour le surplus, à moins que les parties n’aient conféré à cette stipulation un caractère indivisible ou que la stipulation prohibée ne puisse être retranchée sans porter atteinte à la cohérence de la clause. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 est venue parachever cette construction prétorienne en introduisant un article L. 145-38-1 nouveau dans le code de commerce, qui encadre désormais les clauses dites « tunnel » limitant la variation du loyer à la hausse comme à la baisse, en prévoyant que ces stipulations doivent respecter un écart maximal entre le plancher et le plafond.

II. L’office du juge dans le contentieux de la fixation du loyer

A. Le plafonnement et le déplafonnement du loyer renouvelé

Le renouvellement du bail commercial ouvre une phase distincte de détermination du prix, gouvernée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce. Le principe est celui du plafonnement : le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenues depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme protecteur du locataire, qui évite que le loyer ne subisse une hausse excessive lors du renouvellement, connaît toutefois plusieurs exceptions dont la jurisprudence récente a précisé les conditions d’application.

La première exception, d’ordre temporel, résulte de la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans. L’arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B) a eu l’occasion de préciser les conséquences de ce dépassement de durée. La Cour y rappelle le texte de l’article L. 145-34 et en déduit, selon une analyse rigoureuse de la lettre du texte, que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. En d’autres termes, un bail de neuf ans tacitement prolongé au-delà de douze ans échappe au plafonnement, mais sans que le preneur puisse bénéficier du mécanisme d’étalement de l’augmentation prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, lequel limite à 10 % par an la hausse résultant du déplafonnement.

Le calcul de la durée du bail expiré revêt ainsi une importance déterminante dans la mise en oeuvre des règles de fixation du prix, comme l’illustre l’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167), qui précise avec une grande exactitude la mécanique temporelle du renouvellement. La Cour y rappelle qu’en cas de tacite prolongation puis de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code. En l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement de la locataire étant le 1er juillet 2012, et le bail expiré ayant duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans égard à la règle du plafonnement.

La seconde exception, tenant à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a fait l’objet d’une clarification décisive par l’arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). La Cour de cassation y énonce, dans un attendu de principe qui a vocation à régir l’ensemble du contentieux du déplafonnement, qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire. La Cour ajoute que cette incidence s’apprécie indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. Cette précision, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’une amélioration concrète du chiffre d’affaires du preneur, facilite sensiblement l’administration de la preuve du déplafonnement et constitue un infléchissement notable en faveur des bailleurs.

La portée de cette solution est considérable : il suffit désormais au bailleur de démontrer que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable, et que cette modification est par nature susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, sans avoir à établir que le preneur en a effectivement tiré profit. Cette approche in abstracto du déplafonnement contraste avec l’approche in concreto qui prévalait antérieurement dans certaines décisions des juges du fond et que le pourvoi de la locataire tentait précisément de faire consacrer. Le moyen, qui postulait que la loi exige que soit constatée l’incidence effective, est expressément écarté par la Cour de cassation.

A cet égard, le contentieux de la détermination du loyer a également connu des développements relatifs à la fixation conventionnelle. L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 22-24.254) illustre la validité des clauses par lesquelles les parties confient à un tiers expert la détermination de la valeur locative de marché, à titre de condition essentielle et déterminante du contrat. La Cour précise que l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant cet expert est susceptible d’appel, aucun texte ne disposant que cette ordonnance serait insusceptible de recours. Par cette solution, la troisième chambre civile préserve l’effectivité du double degré de juridiction dans une matière où les enjeux financiers peuvent être considérables.

B. L’articulation entre exception d’inexécution et fixation du loyer

Le paiement du loyer constituant l’obligation principale du preneur aux termes de l’article 1728 du code civil, il entretient des liens étroits avec les obligations du bailleur, notamment celle de délivrance et d’entretien de la chose louée prévue par les articles 1719 et 1720 du même code. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a significativement renforcé l’effectivité de l’exception d’inexécution opposée par le preneur pour suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à ses obligations, instituant ainsi un tempérament puissant à l’obligation de paiement.

L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B) constitue à cet égard une décision majeure. La Cour y pose en règle, par référence à un précédent du 18 septembre 2025, que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. La Cour ajoute, dans une formule qui élargit substantiellement la portée de cette exception et en fait un véritable instrument de défense au fond, que lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

Cette construction jurisprudentielle opère un double déplacement par rapport à l’état antérieur du droit. D’une part, elle dispense le preneur de toute formalité préalable à la suspension du paiement, ce qui constitue une innovation substantielle au regard de la rigueur procédurale qui caractérise traditionnellement le contentieux des baux commerciaux. D’autre part, elle impose au juge du fond, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de vérifier d’office le bien-fondé de l’exception d’inexécution lorsqu’elle est invoquée, sans pouvoir la réputer inopérante au seul motif que le preneur n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement.

Par ailleurs, l’arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B) a, sur un autre terrain, consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur, en rappelant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La Cour en déduit que, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait d’exécuter ses obligations, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Dès lors, l’obligation du bailleur ne s’épuise pas à la remise des clés mais se prolonge pendant toute la durée du bail, de sorte que son inexécution persistante peut justifier, dans les conditions posées par l’arrêt du 5 mars 2026, une suspension corrélative de l’obligation de paiement des loyers par le preneur.

Dès lors, le droit de la révision du loyer commercial se trouve aujourd’hui au carrefour de plusieurs logiques convergentes : la logique contractuelle, qui commande de respecter le formalisme des demandes de révision et de sanctionner avec mesure les clauses d’indexation irrégulières ; la logique économique, qui invite à prendre en compte l’évolution des facteurs locaux de commercialité pour déterminer le juste prix du bail renouvelé ; et la logique processuelle, qui confère au juge, notamment au juge des loyers commerciaux, un office renforcé dans la vérification du bien-fondé des exceptions soulevées par les parties. Le droit d’option reconnu au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce, dont la troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B) qu’il n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice, illustre la complexité des interactions entre les différents régimes de sortie et de renouvellement du bail.

Conclusion

La révision du loyer du bail commercial, qu’elle intervienne en cours de bail par le jeu du mécanisme triennal de l’article L. 145-38 du code de commerce ou à l’occasion du renouvellement par application des règles de plafonnement et de déplafonnement de l’article L. 145-34, constitue l’un des noeuds contentieux les plus techniques du droit des affaires immobilières. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, abondante et cohérente, révèle une volonté constante d’équilibrer les droits respectifs des parties : la rigueur du formalisme exigé du bailleur pour la mise en oeuvre de la révision triennale répond à la sévérité avec laquelle la Cour sanctionne les clauses d’indexation asymétriques, tandis que l’élargissement des conditions du déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité se trouve tempéré par la reconnaissance d’une exception d’inexécution au profit du preneur qui ne requiert ni mise en demeure préalable ni saisine du juge dans le mois du commandement. La loi du 26 mai 2026, en instituant de nouveaux dispositifs protecteurs du locataire tels que la mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie, s’inscrit dans ce mouvement de rééquilibrage qui caractérise l’évolution contemporaine du statut des baux commerciaux.

Envoyez vos pièces. Recevez une stratégie.

Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.

Appeler maintenant →Écrire au cabinet

Première analyse : 80 € TTC

Réponse personnelle sous 24 h

100 % confidentiel

Jusqu’à 1 Go de pièces