Les troubles anormaux du voisinage dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : de la perte de vue aux nuisances environnementales (2024-2026)
I. La caractérisation du trouble anormal du voisinage : l’exigence renouvelée d’une appréciation in concreto
A. La perte de vue et d’ensoleillement : le contrôle exigeant de l’anormalité par la Cour de cassation
La théorie des troubles anormaux du voisinage, construction prétorienne consacrée par le principe selon lequel « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage », a connu, au cours des années 2024 à 2026, des développements jurisprudentiels significatifs sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Cette théorie, fondée sur l’idée que le droit de propriété, pour absolu qu’il soit dans son principe aux termes de l’article 544 du code civil, trouve sa limite dans l’usage anormal que le propriétaire en fait au détriment de ses voisins, a fait l’objet d’un contrôle de plus en plus rigoureux de la part de la Haute juridiction, qui veille à ce que l’anormalité du trouble soit caractérisée par une appréciation concrète des circonstances de l’espèce. La chambre, par une série d’arrêts de cassation rendus en 2024 et 2025, a ainsi significativement resserré les conditions d’admission de l’action, imposant aux juges du fond de prendre en compte l’ensemble des éléments de contexte avant de retenir l’existence d’un trouble anormal.
Par un arrêt du 27 mars 2025, la troisième chambre civile a cassé partiellement un arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui avait retenu l’existence d’un trouble anormal de voisinage à raison de la limitation de la vue causée par l’extension d’une villa (Civ. 3e, 27 mars 2025, n° 23-21.076). La cour d’appel avait constaté que la distance entre les deux bâtiments était passée de 7,58 mètres à 4 mètres, que cette construction « limite ainsi de manière significative la vue dont les demandeurs disposaient précédemment depuis leur balcon » et qu’il était « incontestable que cette limitation affecte les conditions de jouissance et la valeur immobilière de leurs biens, de sorte que le trouble anormal de voisinage est caractérisé ».
La Cour de cassation a censuré cette analyse au motif déterminant que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’urbanisation de la zone où se trouvaient les immeubles n’était pas de nature à écarter l’existence d’un trouble anormal ». Or, cette cassation pour défaut de base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage revêt une portée qui dépasse la simple censure disciplinaire : elle impose aux juges du fond de contextualiser leur appréciation de l’anormalité en fonction de l’environnement urbanistique de la zone litigieuse. En conséquence, un demandeur à l’action ne saurait se borner à établir la réalité objective de la perte de vue ou d’ensoleillement sans démontrer que cette perte excède les inconvénients normaux du voisinage eu égard à la configuration et à la destination du quartier considéré.
Cette exigence de contextualisation avait déjà été affirmée avec une vigueur particulière dans un arrêt du 26 septembre 2024, par lequel la troisième chambre civile a censuré, pour défaut de réponse à conclusions, un arrêt de la cour d’appel de Grenoble ayant condamné une SCI à indemniser une voisine au titre de la perte de vue causée par la construction d’un immeuble d’habitation collective (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 23-13.770). En l’espèce, la SCI faisait valoir que « plusieurs immeubles d’habitation collective, similaires à celui édifié par la SCI, étaient déjà implantés dans ce secteur », de sorte que la modification de la vue dénoncée ne caractérisait pas un trouble anormal de voisinage. La cour d’appel, qui avait retenu que la propriétaire « ne pouvait s’attendre qu’à des constructions moins massives et préservant une vue plus harmonieuse que l’actuelle », n’avait pas répondu à ce moyen pourtant déterminant.
Par ailleurs, ces deux arrêts s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse d’ériger la perte de vue en trouble anormal de voisinage par nature. La troisième chambre civile rappelle, par le visa de l’article 455 du code de procédure civile dans l’arrêt du 26 septembre 2024, que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs, ce qui constitue une garantie procédurale essentielle pour le justiciable qui invoque la prévisibilité du trouble. Dès lors, les juridictions du fond ne sauraient faire l’économie d’un examen minutieux des caractéristiques urbanistiques de la zone dans laquelle s’insère la construction litigieuse, sous peine de voir leur décision censurée pour défaut de base légale ou défaut de motifs.
Ces exigences jurisprudentielles traduisent la volonté de la Haute juridiction d’éviter que la théorie des troubles anormaux du voisinage ne devienne un instrument de blocage systématique de l’urbanisation, dans un contexte de tension persistante sur le foncier constructible. À cet égard, le droit de propriété, consacré par l’article 544 du code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », ne saurait être entravé par des actions en trouble anormal du voisinage qui ne reposeraient que sur la gêne subjective du voisin, sans qu’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage soit objectivement caractérisé.
B. Les nuisances industrielles et le trouble anormal du voisinage : l’autonomie du régime de responsabilité
La théorie des troubles anormaux du voisinage trouve également à s’appliquer aux nuisances d’origine industrielle, indépendamment de la conformité des installations aux normes administratives qui les régissent. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile a eu à connaître d’un litige d’une ampleur exceptionnelle opposant une riveraine de la zone industrialo-portuaire de Fos-sur-Mer à plusieurs exploitants d’installations classées pour la protection de l’environnement, dont une raffinerie et un dépôt d’hydrocarbures en activité depuis les années 1960 (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-19.569, 24-20.027, 24-20.075). La riveraine, domiciliée dans la commune depuis le 10 mai 1982, invoquait les émissions atmosphériques polluantes en provenance de ces installations et sollicitait, outre la mise en conformité des installations, la réparation de ses préjudices d’anxiété, de jouissance et corporel, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.
La Cour de cassation a, dans cette affaire, apporté plusieurs précisions fondamentales quant au régime de la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage. Elle a d’abord énoncé, en des termes qui méritent d’être reproduits, que « le point de départ de la prescription de l’action pour trouble anormal de voisinage était le jour de la première manifestation du trouble, ou le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou de son aggravation ». Cette formulation alternative, qui laisse au juge du fond le soin de déterminer, en fonction des circonstances de l’espèce, la date la plus appropriée, confère au régime de la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage une souplesse que ne connaissent pas d’autres actions en responsabilité civile.
En l’espèce, la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui avait fixé le point de départ du délai de prescription au 6 janvier 2017, date de publication d’une étude épidémiologique dénommée Fos-Epséal, au motif que « le trouble invoqué par la riveraine ne résidait pas dans des manifestations apparentes, telles que les fumées, odeurs et autres émissions provenant des sociétés assignées dont elle connaissait l’existence au jour de son installation à proximité, mais dans la révélation des risques graves encourus pour sa santé résultant de l’exposition quotidienne aux polluants émis et au dépassement des seuils autorisés ». Cette distinction entre la connaissance des nuisances apparentes, que la riveraine connaissait depuis son installation en 1982, et la révélation de leurs conséquences sanitaires, qui seule fait courir le délai de prescription, est capitale. Elle signifie que le titulaire du droit peut avoir connaissance des faits à l’origine du trouble sans pour autant avoir connaissance du trouble lui-même, lequel ne se révèle à lui que lorsqu’il prend la mesure de ses conséquences préjudiciables.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé avec une fermeté remarquable le principe d’autonomie du trouble anormal du voisinage par rapport à la réglementation administrative. En réponse au moyen des sociétés défenderesses qui soutenaient que leur exploitation, devenue conforme aux normes imposées par l’administration au jour de l’assignation, faisait disparaître l’intérêt à agir de la demanderesse, la Cour a énoncé qu’« il résulte du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage que la personne qui subit un tel dommage a droit à réparation, quand bien même ce dommage aurait cessé à la date à laquelle le juge statue ». La Cour de cassation visait explicitement les précédents de la deuxième chambre civile du 29 mai 1996 et de la troisième chambre civile du 14 novembre 2024, confirmant ainsi la pérennité d’une solution qui consacre l’irréductible autonomie du régime de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage, lequel ne se confond ni avec la responsabilité pour faute ni avec le respect des prescriptions administratives.
En conséquence, l’exploitant d’une installation classée ne saurait échapper à son obligation de réparer le préjudice subi par la victime antérieurement à la mise en conformité de ses installations, et le juge judiciaire est compétent pour connaître d’une telle action, sans que le respect des arrêtés préfectoraux d’autorisation puisse constituer un fait justificatif exonératoire. Cette solution, qui protège efficacement les riverains de zones industrielles, s’inscrit dans la tendance contemporaine à un renforcement de la responsabilité environnementale des exploitants, indépendamment de la licéité administrative de leur activité.
II. L’office du juge dans la sanction des troubles anormaux du voisinage
A. Le référé-trouble manifestement illicite face aux plantations et empiètements végétaux
La question de savoir si l’empiètement végétal, constitué par le surplomb des branches d’un arbre sur le fonds voisin, constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, a donné lieu à un arrêt remarqué de la troisième chambre civile en date du 9 juillet 2026 (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-12.527). Dans cette affaire, une SCI, propriétaire d’un emplacement de parking au sein d’une résidence soumise au statut de la copropriété, avait assigné en référé ses voisins, titulaires d’un droit de jouissance exclusive sur un jardin sur lequel était implanté un pin de grande hauteur, aux fins d’obtenir, à titre principal, l’arrachage du pin et, à titre subsidiaire, son élagage ainsi que le paiement de diverses sommes à titre de provision à valoir sur des dommages et intérêts.
Le pourvoi soutenait, dans un moyen articulé en quatre branches, que « l’atteinte au droit de propriété du propriétaire d’un fonds sur lequel s’étendent les branches d’un arbre implanté sur le fonds de son voisin constitue par elle-même un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser », invoquant la violation de l’article 835 du code de procédure civile, ensemble l’article 673 du code civil. L’article 673 dispose, en son premier alinéa, que le propriétaire du fonds sur lequel avancent les branches des arbres, arbrisseaux et arbustes du voisin peut contraindre celui-ci à les couper, instituant ainsi un droit imprescriptible au profit du propriétaire du fonds qui subit l’empiètement.
Or, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait retenu, d’une part, « qu’un usage ancien, constant et de notoriété publique autorisait, dans les banlieues pavillonnaires de la région parisienne, la plantation d’arbres et de haies jusqu’à l’extrême limite des jardins, sauf gêne excessive du propriétaire du fonds voisin » et, d’autre part, « que cet usage primait les dispositions supplétives du code civil ». Cette solution est remarquable en ce qu’elle consacre la primauté des usages locaux sur les dispositions supplétives du code civil, alors même que l’article 673 ne se présente pas formellement comme une disposition supplétive.
La Cour de cassation a en outre relevé que la cour d’appel avait constaté, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, « que ni les photographies produites du véhicule de la SCI, ni les constatations dressées par un commissaire de justice en 2023, ne révélaient avec l’évidence requise en référé un dommage lié au surplomb de l’arbre, que les défendeurs avaient justifié qu’un premier élagage avait été réalisé en 2022 jusqu’à une hauteur de quatre mètres, suivie d’une seconde taille légère en 2024, réalisée par un professionnel ». Dès lors, la cour d’appel avait pu en déduire, sans modifier les termes du litige, « l’absence de trouble manifestement illicite ».
Par ailleurs, cette décision illustre la subsidiarité du référé par rapport au juge du fond, seul compétent pour trancher les contestations sérieuses relatives à l’étendue des droits des parties. Le juge des référés, qui statue en l’état de l’évidence et ne peut prescrire que les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou pour prévenir un dommage imminent, ne saurait ordonner des mesures aussi radicales que l’élagage ou l’arrachage d’un arbre sans que soit caractérisée avec la certitude requise l’existence d’un dommage actuel. En l’espèce, les diligences accomplies par les propriétaires de l’arbre, qui avaient procédé à deux élagages successifs réalisés par un professionnel, suffisaient à écarter l’existence d’un péril imminent justifiant l’intervention du juge des référés.
À cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle que le référé ne constitue pas une voie de droit ordinaire permettant d’obtenir le respect de la lettre du code civil indépendamment de toute démonstration d’un préjudice actuel. Il appartient au demandeur qui saisit le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile d’établir, avec l’évidence requise en la matière, l’existence d’un dommage ou d’un trouble manifestement illicite, ce qui suppose de démontrer non seulement la contrariété de la situation dénoncée à une règle de droit, mais également l’absence de contestation sérieuse sur le fond du droit.
B. La prescription de l’action et les conditions de recevabilité : une technicité procédurale croissante
La question du point de départ de la prescription de l’action en trouble anormal du voisinage, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, a été au cœur de l’arrêt du 2 juillet 2026 précité. Au-delà de l’affirmation du principe selon lequel le point de départ peut être le jour de la première manifestation du trouble, le jour de sa révélation au titulaire du droit, ou le jour de son aggravation, la Cour de cassation a dû se prononcer sur des questions procédurales d’une grande technicité, tenant aux pouvoirs du juge de la mise en état et du conseiller de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
En premier lieu, la Cour a jugé que la cour d’appel n’avait pas excédé ses pouvoirs en fixant, par un chef distinct de son dispositif, le point de départ de la prescription qui déterminait le sort de la fin de non-recevoir opposée aux demandes. Elle a rappelé, au visa de l’article 789, 6°, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, que le juge de la mise en état pouvait trancher cette question de fond préalable, et que, s’il la tranchait lui-même, il lui incombait de statuer sur cette question de fond dans le dispositif de sa décision, sans être tenu d’aviser préalablement les parties de la possibilité de demander le renvoi devant la formation de jugement.
En second lieu, la Cour de cassation a écarté le moyen tiré de l’application de l’article L. 113-8 du code de la construction et de l’habitation, aux termes duquel les dommages causés par des nuisances dues à certaines activités n’entraînent pas droit à réparation lorsque l’activité préexistait au permis de construire et s’exerçait conformément aux dispositions en vigueur. La Cour a relevé que les sociétés défenderesses, qui invoquaient cette cause d’exonération au soutien d’une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir, ne pouvaient s’en prévaloir dès lors qu’il était établi qu’elles avaient commis des manquements aux prescriptions de leurs arrêtés d’autorisation. Cette solution subordonne le bénéfice de la cause légale d’exonération à la démonstration d’une exploitation rigoureusement conforme aux normes administratives en vigueur, ce qui renforce considérablement la protection des victimes de nuisances industrielles.
La troisième chambre civile avait également eu l’occasion, par un arrêt du 2 juillet 2026 statuant sur une question de qualité à agir en matière de servitude de passage pour enclave, de préciser les conditions de recevabilité de l’action du bénéficiaire d’une promesse de vente (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-12.491). La Cour a énoncé qu’il résulte de l’article 682 du code civil et de l’article 32 du code de procédure civile que « le bénéficiaire d’une promesse de vente d’une parcelle, qui, lorsqu’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l’article 682 du code civil ». Cette solution, qui distingue le droit personnel du bénéficiaire de la promesse du droit réel du propriétaire, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle les conditions de recevabilité des actions réelles immobilières.
En définitive, le contentieux des troubles anormaux du voisinage connaît, sous l’impulsion de la troisième chambre civile, une sophistication croissante qui se manifeste tant dans l’appréciation des conditions de fond de l’action que dans la maîtrise des règles procédurales qui en gouvernent l’exercice. La Haute juridiction veille à maintenir un équilibre subtil entre la protection des victimes de nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage et la préservation du droit de propriété, en exigeant des juges du fond une motivation circonstanciée qui prenne en compte l’ensemble des éléments de contexte, qu’ils soient urbanistiques, environnementaux ou coutumiers. La coexistence entre le développement urbain et la protection des riverains contre les troubles anormaux du voisinage demeure ainsi tributaire d’une appréciation judiciaire au cas par cas, que la Cour de cassation entend soumettre à un contrôle rigoureux, sans toutefois prétendre dicter aux juges du fond une solution uniforme qui méconnaîtrait la diversité des situations locales.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel des années 2024 à 2026 témoigne d’une consolidation de la théorie des troubles anormaux du voisinage par la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La Haute juridiction a, d’une part, renforcé l’exigence d’une appréciation in concreto de l’anormalité du trouble, en imposant aux juges du fond de prendre en compte le contexte urbanistique et environnemental de la zone considérée, et, d’autre part, précisé les règles de prescription et de recevabilité qui gouvernent cette action. La distinction entre nuisances apparentes et risques sanitaires révélés, la prise en considération des usages locaux dans l’application des dispositions du code civil relatives aux plantations, et le rappel de l’autonomie du régime de responsabilité pour trouble anormal du voisinage par rapport au droit des installations classées constituent autant d’apports qui contribuent à la sécurité juridique des justiciables et à la prévisibilité des solutions jurisprudentielles. Or, l’actualité de ce contentieux ne faiblit pas, comme en attestent les multiples pourvois dont la troisième chambre civile est saisie à chaque audience, ce qui laisse augurer de nouveaux développements dans les mois et les années à venir.
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