L’obligation de délivrance continue du bailleur commercial : portée et limites d’une construction jurisprudentielle récente
I. La reconnaissance prétorienne de l’obligation continue de délivrance du bailleur
A. Le fondement textuel et la consécration par la troisième chambre civile
Le contrat de bail commercial impose au bailleur une obligation de délivrance dont la nature juridique a fait l’objet d’une clarification remarquable par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des derniers mois. L’article 1719 du code civil dispose en effet que le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Complétant cette disposition, l’article 1709 du même code définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix.
La troisième chambre civile a déduit de ces textes une conséquence fondamentale dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292), publié au Bulletin, en énonçant avec une netteté qui ne laisse place à aucune équivoque que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ». En l’espèce, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription de cinq ans avait commencé à courir dès l’entrée en jouissance des lieux, le 23 janvier 2003. La Cour de cassation censure cette analyse en retenant que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, de sorte que la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne pouvait prospérer.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de deux arrêts antérieurs qui avaient déjà posé les jalons de cette construction jurisprudentielle. Dans un arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357), également publié au Bulletin, la troisième chambre civile énonçait déjà que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». L’affaire concernait une société locataire de locaux à usage d’activités industrielles qui sollicitait la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie rendus nécessaires par la vétusté.
Par un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juillet 2025, n° 23-20.491), la même chambre avait déjà affirmé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». La locataire d’un terrain et de bâtiments à usage d’exploitation forestière reprochait à la bailleresse d’avoir amputé d’un tiers l’assiette du bail. La cour d’appel de Colmar avait déclaré prescrite l’action en résiliation, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation casse cette décision en retenant que « la réduction de l’assiette du bien loué persistait », ce qui interdisait de considérer l’action comme prescrite.
La constance de la motivation employée par la troisième chambre civile dans ces trois arrêts de formation de section, tous publiés au Bulletin, témoigne d’une volonté délibérée de consacrer le caractère continu de l’obligation de délivrance et d’en tirer toutes les conséquences sur le terrain procédural de la prescription. Or, cette qualification n’est pas neutre et emporte des effets substantiels qui méritent d’être mesurés avec précision.
B. L’articulation entre le caractère continu de l’obligation et le régime de la prescription quinquennale
Le droit commun de la prescription, tel qu’il résulte de l’article 2224 du code civil, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’articulation de cette règle générale avec le caractère continu de l’obligation de délivrance constitue l’apport doctrinal le plus significatif de la jurisprudence récente de la Cour de cassation.
La cour d’appel de Rennes, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, avait retenu que le délai de prescription avait commencé à courir le 23 janvier 2003, date de l’entrée en jouissance des lieux par les preneurs, de sorte que l’action introduite le 20 juin 2019 était prescrite. Cette analyse, qui faisait coïncider le point de départ du délai de prescription avec la date de conclusion du contrat ou de l’entrée dans les lieux, est expressément rejetée par la Cour de cassation. La haute juridiction énonce en effet que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».
Cette distinction entre l’action en exécution forcée et l’action en réparation des préjudices passés constitue un raffinement juridique dont les conséquences pratiques sont considérables. En ce qui concerne l’exécution forcée en nature, la prescription est en quelque sorte neutralisée par la persistance du manquement : le locataire peut agir à tout moment, sans limitation temporelle autre que la durée du bail lui-même, pour obtenir la condamnation du bailleur à exécuter ses obligations. À cet égard, la solution est protectrice du preneur, qui ne saurait être privé de son droit d’agir du seul fait que le manquement du bailleur a perduré au-delà du délai de cinq ans.
En ce qui concerne la réparation des préjudices passés, la solution est plus nuancée : le locataire ne peut obtenir réparation que pour une période de cinq ans précédant sa demande en justice, conformément au délai de droit commun de l’article 2224 du code civil. Par ailleurs, cette limitation temporelle de l’action en réparation n’affecte pas l’action en exécution forcée, qui demeure recevable indépendamment de la date à laquelle le manquement a commencé. Dès lors, le preneur dispose d’une double faculté : agir en exécution forcée sans restriction temporelle et solliciter des dommages et intérêts pour les cinq dernières années.
La cour d’appel de Riom, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 décembre 2025, avait également retenu une approche restrictive en considérant que les preneurs connaissaient l’état de vétusté des locaux avant même l’entrée en jouissance, ce qui faisait courir le délai de prescription à compter de la date de signature du bail. La Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». En conséquence, le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé de manière abstraite et uniforme au jour de la conclusion du contrat : il dépend de la persistance effective du manquement au moment où le juge est saisi.
L’arrêt du 5 mars 2026 apporte une précision supplémentaire sur le régime des réparations locatives en énonçant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette formulation, qui prolonge une jurisprudence établie, impose au bailleur qui entend transférer au preneur la charge financière des travaux de remise en état de stipuler une clause parfaitement explicite en ce sens. À défaut, les réparations liées à la vétusté ou aux vices structurels demeurent à la charge exclusive du bailleur, conformément à l’obligation de délivrance qui pèse sur lui pendant toute la durée du bail.
II. Les conséquences pratiques de l’obligation continue pour le contentieux des baux commerciaux
A. L’action en exécution forcée et la résiliation judiciaire aux torts du bailleur
L’incidence pratique de la qualification d’obligation continue ne se limite pas à la question de la prescription de l’action en exécution forcée. Elle s’étend également à l’action en résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur, ainsi qu’à l’exception d’inexécution que le preneur peut opposer au bailleur qui entend se prévaloir de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.
Sur le terrain de la résiliation judiciaire, l’arrêt du 10 juillet 2025 précité pose clairement le principe selon lequel le preneur peut agir en résiliation sur le fondement d’un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance, sans que la date de survenance initiale de ce manquement ne puisse lui être opposée. La cour d’appel de Colmar avait, dans cette affaire, déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation fondée sur la réduction de l’assiette du bail, au motif que le locataire avait connaissance de cette réduction depuis plusieurs années. La Cour de cassation casse cette décision en rappelant que la persistance du manquement fait obstacle à ce que la prescription puisse être utilement invoquée à l’encontre de l’action en résiliation.
La question de l’exception d’inexécution a également donné lieu à une décision remarquée de la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), la Cour de cassation a jugé que le locataire commercial peut opposer l’exception d’inexécution pour contester l’acquisition d’une clause résolutoire, sans être tenu de former une demande de délais de paiement dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. La cour d’appel avait retenu que l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers était un mécanisme automatique paralysant toute exception d’inexécution en l’absence de demande de délais dans le mois. La Cour de cassation censure cette analyse, imposant au juge du fond de rechercher « si le locataire était bien-fondé à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement ».
Cette solution s’articule parfaitement avec la jurisprudence relative au caractère continu de l’obligation de délivrance. Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance persiste, le preneur est fondé à suspendre le paiement de ses loyers, sans condition de délai, par le jeu de l’exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil. La Cour de cassation veille ainsi à préserver l’équilibre contractuel entre les parties, en évitant que le bailleur puisse tirer avantage d’un formalisme procédural pour neutraliser les moyens de défense légitimes du preneur. En conséquence, la protection du preneur ne réside pas seulement dans la faculté d’agir en exécution forcée ou en résiliation, mais également dans la possibilité de paralyser temporairement l’exécution de ses propres obligations tant que le bailleur ne s’est pas acquitté des siennes.
L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 dans l’affaire Celio France (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340) illustre, quoique sous un angle procédural distinct, la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile veille au respect des droits du preneur dans le contentieux du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. En l’espèce, des désordres structurels causés par la surcharge des planchers avaient conduit la bailleresse à délivrer congé sans offre d’indemnité d’éviction. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel au motif que la cour n’avait pas visé les dernières conclusions de la bailleresse, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé. Cette cassation pour vice de procédure rappelle indirectement que l’examen du bien-fondé des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur ne saurait être escamoté par une motivation insuffisante de la décision.
L’obligation de délivrance du bailleur ne se limite pas à la remise matérielle initiale des lieux, mais s’étend à la délivrance de locaux conformes à la destination contractuelle tout au long de l’exécution du bail. À cet égard, la jurisprudence impose au bailleur de maintenir un « véritable support d’exploitation » adapté à l’activité du preneur, ce qui implique, par exemple, la réalisation des travaux d’aménagement indispensables aux établissements recevant du public ou des travaux imposés par l’autorité administrative. La troisième chambre civile a, de manière constante, jugé que le bailleur ne peut s’exonérer du coût de ces travaux qu’au moyen d’une clause expresse, insérée dans le bail ou dans un avenant postérieur.
B. Les limites du caractère continu : l’encadrement contractuel et la prescription des préjudices anciens
Si le caractère continu de l’obligation de délivrance confère au preneur une protection étendue contre l’inertie du bailleur, cette protection n’est pas sans limites. La première limite réside dans la faculté reconnue aux parties d’aménager conventionnellement le régime des réparations et des charges, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile a expressément reconnu, dans l’arrêt du 5 mars 2026, que le bailleur peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par la vétusté par l’insertion, dans le bail, d’une clause expresse mettant ces travaux à la charge du preneur. Cette faculté, qui relève de la liberté contractuelle des parties, doit néanmoins être exercée avec une transparence particulière. La clause qui transfère au preneur la charge des réparations liées à la vétusté ne se présume pas et doit être rédigée en termes clairs et non équivoques, excluant toute interprétation extensive de clauses générales de prise en charge des réparations locatives. En pratique, la stipulation devra expressément viser la vétusté et les vices affectant la structure de l’immeuble pour emporter transfert effectif de l’obligation de réparation du bailleur vers le preneur.
La seconde limite tient à la prescription des actions en réparation des préjudices anciens. L’arrêt du 5 mars 2026 distingue nettement, à cet égard, l’action en exécution forcée, qui demeure recevable tant que le manquement perdure, de l’action en réparation des conséquences dommageables, qui est enfermée dans le délai de cinq ans précédant la demande en justice. Cette distinction, pour subtile qu’elle soit, est d’une importance pratique considérable. Le preneur qui subit depuis plus de cinq ans un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne pourra obtenir réparation que des préjudices subis au cours des cinq dernières années, quand bien même il serait fondé à solliciter l’exécution forcée de l’obligation pour l’avenir.
Par ailleurs, la prescription biennale spécifique aux actions régies par le statut des baux commerciaux, édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, ne saurait trouver à s’appliquer à l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui relève du droit commun du contrat de louage et non des dispositions spéciales du statut. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578), a d’ailleurs rappelé avec force que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé ». La distinction entre prescription biennale spéciale et prescription quinquennale de droit commun doit ainsi être appliquée avec rigueur, chaque délai gouvernant des actions de nature distincte.
L’arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) offre une illustration complémentaire de la complexité de l’articulation entre les différentes voies de droit ouvertes au bailleur. Dans cette affaire, le bailleur cumulait une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, une demande de résiliation judiciaire du bail et un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La Cour de cassation censure partiellement l’arrêt d’appel pour dénaturation des conclusions de la locataire qui contestait le refus de renouvellement, rappelant ainsi que le juge du fond doit examiner l’ensemble des moyens développés par les parties, sans en omettre aucun.
La Cour de cassation impose au juge du fond, lorsqu’il est saisi d’une action fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance, de vérifier si ce manquement persistait à la date de l’assignation. Ce contrôle, qui participe de l’office du juge, ne saurait être éludé par une motivation qui se bornerait à faire courir le délai de prescription à compter de la date de conclusion du contrat ou de l’entrée en jouissance des lieux. En conséquence, le praticien qui entend opposer la prescription à une action du preneur doit démontrer, non seulement que le point de départ du délai est antérieur de plus de cinq ans à l’assignation, mais également que le manquement a cessé à cette date, ce qui constitue une preuve souvent difficile à rapporter pour le bailleur.
Dès lors, l’économie générale de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile peut être résumée comme suit : l’obligation de délivrance est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail, ce qui interdit de déclarer prescrite l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste ; les actions en réparation des préjudices passés sont, quant à elles, soumises à la prescription quinquennale de droit commun, le preneur ne pouvant obtenir réparation que pour une période de cinq ans précédant sa demande en justice ; enfin, le bailleur ne peut transférer au preneur la charge des réparations liées à la vétusté que par une clause expresse, insérée au bail et rédigée en termes non équivoques, ce qui constitue une garantie essentielle pour le preneur confronté à l’inertie du bailleur.
Conclusion
La trilogie jurisprudentielle formée par les arrêts des 10 juillet 2025, 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 consacre avec une autorité renforcée le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Cette qualification emporte des conséquences substantielles sur le régime procédural de l’action en exécution forcée, en écartant la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale lorsque le manquement persiste au jour de l’assignation. Elle offre au preneur une protection effective contre l’inertie du bailleur, en lui permettant d’agir à tout moment, sans limitation temporelle autre que la durée du bail, pour obtenir la condamnation du bailleur à exécuter ses obligations. La distinction opérée entre l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, et l’action en réparation des préjudices passés, cantonnée aux cinq années précédant la demande en justice, constitue un équilibre jurisprudentiel qui préserve à la fois les droits du preneur et la sécurité juridique du bailleur. Cette construction, qui s’enracine dans les articles 1709 et 1719 du code civil et dans la nature même du contrat de bail, illustre la vitalité du contentieux des baux commerciaux et la capacité de la Cour de cassation à adapter les concepts traditionnels du droit des obligations aux spécificités du statut protecteur institué par le code de commerce. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer cette jurisprudence dans l’analyse des stratégies contentieuses, qu’ils interviennent en demande ou en défense, pour le compte du bailleur comme pour celui du preneur.
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